一般?中古マンションが売れません…Part3　専任?

マンションが売れました。

売却期間中、このスレに励まされましたので、お礼まで。

仲介依頼は大手で、専任契約。
売却から３か月、泣かず飛ばずで大幅値引きもしました。
最初に内見に来られた方に気に入ってもらい、その後若干の値引き交渉を経て、とんとん拍子に売却が決まりました。

売却金額は想定の範囲内ではあったし、新居への引っ越し前に売却が決まって結果的にはハッピーなのですが、
買主は、同じ支店の別の担当者がケアしていたお客さんで、契約がまとまった時点で業者は手数料を両手取り。
なんだかな～という若干の不信感が残りました。
他の不動産業者からの問い合わせは断っていたのではないか、とか、そうであれば大幅値引きせずに済んだのではないか、
という思いがよぎったりします・・・。
ともあれ、この不況下で売れたのだからよかったと思うことにします。
ありがとうございました。

両手なんだから業者にとっても高く売れた方が良いんだけど、手持ちの客が渋ってたんだろうね。他の業者の客は商談中ということでシャットアウトですね。

>>207-208
＞他の業者の客は商談中ということでシャットアウトですね。

リハウスの専任物件見ようとして検討中の三菱UFJ信不動産に頼んだら
契約に入ったとして断り。
値段が安かったので1週間後に先方にプッシュしてもらっても変わらず。
歯がゆいので直にリハウスに接触したら内覧OK。

物件担当に聞いたら
「会社（元付け）と売主の都合で他業者からだと断ってるかもしれないです」
とハッキリ言ってた。

ただ内覧したらコンパクトだったのでパスしました…

207です。

＞他の業者の客は商談中ということでシャットアウトですね

仲介業者から週一で届く活動報告レポートには、毎回のように「同業他社からの問い合わせ」ってあったのですが、てっきり詳細内容の問い合わせのみで、内覧申込みも含んだ問い合わせではないと思っていました。
もし内覧申込みも含めて、他社の問い合わせはシャットアウトしてたとすると・・・、やはり不信感(~_~;)

今回は住み替えで、土地購入の際に手数料をサービスしてもらった経緯があり、そこに専任でお願いしたのですが（土地の方でやり取りも続いていたので、そこで別会社に頼むのも勇気がいった）、しがらみがなかったら、専任にしなければよかったです。
ただ、値下げしていない一階上の部屋はずっと売れ残っていて、値付けは本当に難しいです・・・。

別に他社シャットアウトはどこでもやっていることなので不信に思う必要はありません。でも手数料を値引きする業者はろくなもんではありません。他のところで取り返そうとしてきますので要注意。

両手狙いで他社シャットアウトは、
先月発売の朝日新書「マンションは10年で買い替えなさい」でもページ割いて取り上げてた。
裏事情をさらっと書いていたのでまぁ参考になった。

２００３年のマンションなら１０年で買い替えても値上がりしてたりするけど、今年１年限定です。来年から怪しくなり、再来年からは確実に売却損が出ます。

２００３年のマンションがプラスで売れたとしても現在は同レベルの新築物件は買えません。買い替えても結局は不動産業界のお手伝いをしてるだけです。

12月初旬より田園都市沿線の築5年のマンションを査定額＋１00万で売り出しましたが、なんと問い合わせ1件もなし。専任媒介ですがR社担当者も驚いてます。このまま問い合わせなしの記録更新が続くのもなんだか面白くなって来ました。（なんにもないんだったら3ヶ月で売るのやめます。）

やっぱり不動産市場の地殻変動が起きているんでしょう。人口が減少し、国民のＧＤＰもどんどん減少する。そういう時代に比較的価値を維持できる不動産というのは、限られてきます。

マンションはこの先10年したらゴーストになって管理費等やばいと感じて賃貸に住み替えのため、売却活動中です。専任媒介で契約したのですが、こっちもさっぱり。来年からの減税を見極めようと購入層が様子をみているとのこと。しかし仲介の仕事って楽ですね。ポータルの物件出して、近場にチラシ出してあとは反応を待ってないようだったら値段を下げていくだけの楽な仕事。

マンションは現金で買ってそこに一生住むのが一番お得なんです。

もう、立地とかこれまでのセオリーが通じなくなってきている気がする。すごく安いか、賃貸にない物件でないと、中古の分譲を買う人がいないかも。若い人は賃貸か、中古でも古い分譲を買って、DIYするひとのどちらかではないか。

1月にはいってぱったり動きが止まったって専任の営業さんから報告うけたけどみなさんの状況はいかがでしょうか？

12月中旬より売り出して、12月中は数件内見がありましたが、1月はさっぱりです。

業者の方も価格を下げるというよりも、よく分かりませんが違う問題が起きている
気がしますと言っていました。周辺の新築もあまり売れていないようなので、
中古には厳しい環境なんですかねぇ。

築5年の東京駅5Km圏内で、駅徒歩10分以内なんですけどね。
もちろん、相場より若干安く出しています。

おーい1月にはいって引越しシーズン突入で問い合わせが増えるかなと期待したいたんだけど、生体反応なし。一体何が起きているの？どうやらうちだけじゃないみたいなんだけど

政権交代して円安、株価上昇で動きがでてくると期待したが、なんかおかしい。総じて問い合わせが少ない。もちろん成約なんてない。ちょっとおかしいぞ。

１月１２，１３，１４がおかしいくらい低調だった。１４日はしょうがないけど

222･223の不動産関係者さんが肌感覚で感じられるほど「おかしい」のですね。ちなみに私が前住んでいたマンション（築10年の東京駅6Km圏内）の売出し物件を見ても、長い間売れていないようです（もちろん相場より恐ろしく高い価格ではありませんよ）。すぐに買い手がつくことで定評のあるマンションだったのですけど…。

素朴な疑問
「中古マンション購入者層が賃貸に流れた」と仮定すると、賃貸市場って活況になるはずだけど、どうなんですかね？

今年は住宅ローン減税の谷間(最大200万まで)となることで買い控えもあるのでは？中古は個人間の売買で、基本消費税かからないから、買い煽りできないし。

こちらも鳴かず飛ばず。ご案内を装った買取ばかりだよ。

皆さん調子はいかがでしょうか

年末に一度、そして先週土日に２度目のオープンハウスしましたが、２組しか来ませんでした。本当に売れるのか微妙な気になってきました。三○リハ専任でやってますが、来月3ヶ月契約が切れるので一般にして他社にもお願いしようかと思います。一般にしたら少しは売れる可能性が上がるものでしょうか？どなたかアドバイスよろしくお願いいたします(T-T)

228さん 今年は動きが悪いので思い切った値下げが必要です

ありがとうございます。
値下げ検討してみます。

>>228
>三○リハ
意味のない伏せ字はよそうぜ

売り物件は動きが多いが売り買いが入らない

消費税増税の駆け込み需用で、買いは新築にばかり目が
いってしまっているということですかね？
中古は消費税関係ないので、増税後でも大丈夫って。

一旦売り出しはやめて9月以降をお勧めします。状態が悪すぎます。

人口減ってるのに、新築マンション建てすぎでしょ。

結局1月は動きが芳しくありませんでした。11月くらいから売りだされた物件の多くが売れずに「さらし物件」となっています。売り物が増える一方買い手は全くいません。中古物件はリーマンショック時よりひどい状況です。

今週末もうごきなし。

234ー237

全然売却仲介出来ていない人たちの弱音だろうか？

売れていないです

でもリーマンショック後の２００９年よりはマシです。

それは、異常な時期の事。

少子高齢化と格差の拡大（これは許容範囲内だと思います）で、需要が大幅に減退しています。それに対して、不動産業界の設備というか供給機能は維持されているので、供給過剰気味ですね。

よって、小学生でも分かる通り、中古市場は低調になります。

特別な案件をここで議論しても意味はないですよ。マウンティングは他でやってください。

逆に言えば、中古買うなら今年。
４月頃まで待って、強気の指値を入れる。ローン減税の差額も回収する。
来年の中古市場は、多少活気が出るかもしれないが、ジリ貧感は否めない。

確かに、4月ごろに晒しもの物件を強気の指し値で
攻めるのは効果がありそうですね。

ただ、新築がまだ2003年、2004年レベルまで下がり
きっいないので、中古も高止まりしている気がします。
都心には販売価格より高値で取り引きされる中古が
結構あります。ということは、もう一段の大幅下げが
控えている気がします。デフレ状況で、さらにデベの
利益分が上乗せしてあるのに、譲渡益が出るのは異常です。

かなり大幅な値引きで交渉しないと、得したつもりが、
年末には後悔していそうです。

しかしアベノミクスで２年くらいは不動産は上がると思うよ、３年目は知らないけど。

外国人投資家(中国人含む)が、インフレを見越して不動産をばんばん買い始めたら、上がるかも。バブルはないけどね。

１０月から売却活動中です。
ネットで検索すると同じ時期に売り出してたウチと同じ感じの物件（築年数や平米数、価格等）がウチの地域では全然なくなっています。中古は売れないとこちらでは皆さん言っていますが売却活動を中止した物件も多いのでしょうか。１０月からでまだネットで検索して残っているウチはもう晒し物件でしょうか…

>>248さん
最近内覧や問い合わせは入っていますでしょうか？ないようでしたらさらし物件継続。残念ながら今後も成約の見込みは厳しいと思われます。
売り出自体をやめる方がおおいので気になるようでしたら仲介業者に成約価格の問い合わせをしてみてください。

２４９さん、２５０さん有難うございます。
内見は毎月２組ほどですがあり、１月に入ってからは先週内見がありました。
ウチのマンションは部屋以外にも問題が多々あり（駐車場どころか駐輪場がない等）、内見の予約の時点で問題な所もお伝えして内見して貰っています。
相場よりやや高いと思うので私は１００万ほど売り出し価格を安くした方がいいんじゃないかと思うんですが、担当の方は内見や問い合わせもあるんだから今安くしない方がよいと言います。いざ交渉の時、値下げ幅が狭くなると難しいと。
今売り出しは１９８０万で、ギリギリ目一杯下げられるラインは１６５０万なんですが、やはり担当の言う通り値下げ幅を狭くしない方が、売り出し価格を下げるよりよいのでしょうか。
マンションについては検索すると該当するマンションが少ないのですぐわかってしまいそうで心配なのであまり情報は出せないのですが、すみません。

うらやましい。うちなんて売りだして１ヶ月たつけど内覧なし・・・

251さん
その条件でしたら私だったら1780万円で売りに出し、営業マンには1700万円までなら交渉に応じられると伝えます。
それでも1700万円以下で申し込みが入った場合は、ギリギリの1650万円で交渉し、それ以上は下げられないと答えます。
価格を下げた方がネットの検索にヒットすると思いますよ。
中古マンションは余っている状態なので、お得感がないと売れないです。
2月3月中に売れないと状況はさらに厳しくなりますので、売りたいのであれば価格を下げた方がいいと思います。

ネットにずっとのっていた物件が消えていると私も気になります。
ネットから消えても成約にはなっていない物件、売主が売るのをあきらめたのかしら？業者買取になったのかしら？と考えています。

２５０さんの売り出し自体止める人が多いと言うのを見て、今は相当売れないのだと思うと２５３さんの言うくらい値下げして売り出さないと難しいのでしょうけど、少しでも残債などの負担なく買い替えしたいと考えると、やはり１７８０万まで下げての勝負は勇気がいります。でも売りたいならそれ位しないとダメなんでしょうね。
２５３さん有難うございました。もう２月なのであまりのんびりもしていられませんがもう少し考えてみたいと思います。

２５２さん、お互い売れるといいですね。

>>254
来週末と再来週末と売れなかったら期末売却は日程的に無理です。
早めに金額を下げることが必要です。

結構内覧にはきているようですが内覧者から買わない理由を聞いてますか？

売り出し始めは駐輪場がないなど知らないで内見に来た方は、部屋は気に入ってくれたようでしたが駐輪場がないと、との事でした。
あと、殆どの方は管理面が心配といいます。 自主管理ではないんですが修繕が２～３年、修繕計画案より遅くなってなかなか修繕が進んでないし、修繕費もこれからの修繕に対して少ないです。
部屋の理由では自分には合わないと言われた事があります。
先週の内見の方は駐輪場、管理面を伝えた上で内見に来て下さり、ご夫婦だったのですが奥様が具合が悪くなり来れず、ご主人は部屋は気に入って下さったようで今度妻と来てもいいですか、と言って下さったんですが、今週は予定が合わずまだ奥様の内見はない状態です。
もう来週くらいに決まらないと今期は無理なんですね。
そうなるとウチも売り出し自体止める事になりそうです（泣）