一般?中古マンションが売れません…Part3　専任?

普通では無いですが、あり得る話です。オープンハウスは経費も掛かる事ですから、業者としては攻めの姿勢で提案してると思います。高値で売るのに有効な方法です。提案してくれた仲介業者に感謝して大掃除頑張って、やってみると良いでしょう。

そうなんですね！
教えてくださりありがとうございます。
室内の掃除頑張ろうと思います☆

私は居住中の家のオープンハウスに2度行ったことがあります。
どちらも売主さんは外出されていて、不動産会社の営業マンが待機していました。
居住中の家に営業マンに案内してもらっていくのは気がひけるのですが、オープンハウスだと気楽に見に行けました。
オープンハウスをやると、近所の方が興味本位に見に来たりすることもありますが、多くのお客さんに見ていただけると思います。
オープンハウスをやる場合、チラシも入れるし、営業マンもそこに待機することになるので、かなり経費もかかります。
不動産会社がオープンハウスをやるのは、集客が目的でもあると思います。
私がオープンハウスに行ったときには、他の物件の資料も何枚も用意されていて、勧められました。
営業マン側から見れば、オープンハウスを見に来たお客さんがその家を購入しても、他の家を購入しても、まあ自分から買ってくれれば手数料が得られるので、とにかく何か売れればいいと考えていると思いました。

それは、反対だね。
近所の人間も興味本位で来る可能性もあるなら、居住中の家を見せたくないね。

↑
居住中のマンションを売るのなら、他人に見て貰うのは避けて通れないと思いますが？

それが嫌なら引越してから売る事ですね。

↑なんだ？その言い方は。横柄だね。
人それぞれのやり方があるから、どうしようと勝手だけど、一つの意見として反対してるだけだよ。

買わない、買おうと思わない人間が、勝手に入って家の中を見て回られるって、個人的には嫌だからね。

マンションを売るためには仕方ないと思って居住中でもオープンハウスに応じようと思います。不動産やと契約して三週間目ですが、家を見に来たのは一組だけであとは音沙汰なし。早く売れたらいいんですが。。

参考までに、自分のオープンハウスの経験を書きます。

中古のマンションを買って６００万かけてリフォームし１０年住んで、数年前に売却しました。シンプルモダンなインテリアにしたところ特に女性陣に好評でしたので、ここは空っぽにして売るよりも、「素敵なライフスタイル」というイメージを強調したほうが高く売れると考え、居住しながらのオープンハウスに踏み切りました。

最低限のことをやった後（業者に水回りのクリーニングを依頼、物を出さない等）、ベランダを花でいっぱいにし室内は華やかなテーブルウェア・花で飾り当日を迎えたところ、近くの賃貸に住んでいた主婦が買い物帰りに立ち寄って一目ぼれしてくれ、相場より６００万高い言い値で売れました。おかげでリフォーム代は回収できました。

こういうこともあるので、あえて居住中にやる戦略的なオープンハウスもありだと思います。

ステキなインテリアにされたんですね！
「ステキなライフスタイル」の強調、大変参考になりました☆ありがとうございます。うちはリビングに子どものジャングルジムなんかも置いてあるのでまずは子どもの玩具を全て片付けて子ども色を一掃しようと思います。家族写真なんかも全て片付けモデルルームのようにしたほうが良さそうですね(*^^*)ありがとうございます。

>>190さん

我家はオープンルームはしませんでしたが、住みながらの売却でした。
部屋をできるだけ片付け、水回り（キッチン、洗面所、浴室、トイレ）は特に念入りに磨きました。
窓ガラスやベランダなども掃除しました。

我家の場合は、子ども色はそのまま出していました。
リビングに家族写真も飾ってありましたし、地図やあいうえお表なども貼ってありました。
子ども部屋には3段ベッドと机二つと子供の荷物が山のようにありました。

でも売り出してすぐに見に来られた最初のお客様に「きれいにお使いですね」と言われ、そのまま購入していただけました。
清潔感があれば、子供のおもちゃなどがあっても大丈夫だと思いますよ。

大変参考になりました！ありがとうございます(*^^*)
要は清潔感が重要なポイントなんですね！
最初のお客様さまが買われたとは本当に素晴らしいですね。羨ましい限りです！
大変綺麗にお掃除されたのをうちも見習って頑張ってキレイにしたいと思います。ありがとうございます☆

我家（マンション）には、住友不動産販売、三井のリハウス、東急リバブル、大京、長谷リアルエステートの売却物件募集中のチラシが毎週ポスティングされています。その他に、朝日土地建物、リスト、住宅情報館のチラシを新聞の折込でよく見かけます。この中でおすすめの会社はありますか？もしくはここはやめた方がいいという会社がありましたら教えてください。

>>193
どこも営業成績のために売り急がせる傾向がある業者だから、
想定外に安くなっても売り急ぎたい訳で無ければいずれも薦めません。
大手の評判はデペ板にスレッドがあるので検索してみては。

時間に余裕があるなら、駅ビルやショッピングセンターに入っている様な地元の大きめな不動産屋で一般媒介で出してみて
反響がイマイチだったら複数の大手も当たるという流れの方が、値崩れが緩やかになると思います。

大手は専属専任で売れなかったら査定価格の7割程度で買い取ってくれる特約がエリアによってはあるので、
急ぎたいのであれば最初から大手で吟味すれば、というのもあるでしょう。

非上場会社はダメです。絶対に。

193です
194さん。195さん。ありがとうございます。

大手に関するスレ読みました。ビックリです。
なんとなく大手の方が安心感があったのですが・・・・
地元の大きめな会社は賃貸（管理）がほとんどです。
駅近くに小さな不動産屋はたくさんありますが、良い会社か悪い会社か全く判断がつきません。

仲介の不動産会社って、ほとんどが非上場会社ですよね。
上場会社って一部の大手だけですよね。
どうして非上場会社は絶対にだめなのでしょうか？

今の段階では全然急いでなくて、今の家が手狭なので、良い物件があったら買い替えしたいという位の気持ちです。
何社かに査定をしてもらおうかと思っているのですが、どこの会社に連絡したらよのか迷って質問しました。
査定を依頼したら、その後何度も連絡がきたりするのではないかと不安で・・・・・
なんとなく不動産屋って、近づきがたいですよね。

中古マンションは管理費と修繕積立金が高すぎる物件が多いのがネック。
よい物件でも、それで敬遠される。　管理会社を儲けさせる為に、不要
なサービスや建物の維持費が異常にかかる物件が増えている。

>>196
買い替え前提なら、新築デベロッパーの営業に申し出れば系列の仲介に繋いでくれます。
そこなら買い替え特例は確実に付けられるのと、連携できる利点はあるものの、
やはり安く売り叩かれると思っていいと感じます。
媒介契約書にサインをしなければ売却のスタートラインに着かないので、
それまでに嫌な営業が付き纏ったら家には上げず、執拗であれば消費者センターに相談すれば良いのです。
地元業者なら宅建業の認可番号が大きい((6)以上など)所だと業歴が長いので目安にはなるでしょう。

>>196
築年数が経つに連れて評価額や売買の実勢価格は普通下がるので、
物件を見つける前の今のうちに一度査定して、相場を示してもらった方が良いと思います。
残念ながら、大きな駅近くなど希少な立地でなければ、営業が執拗に訪問する事は無いと思います。

196です。
198さん。199さん。ありがとうございます。

買い替えなので、購入したい物件を担当している不動産屋に売却を依頼するのも一つの方法ですね。
購入の方の物件をネットで探しているのですが、同じ物件をいくつもの不動産屋が掲載している場合もあって、どの会社に連絡したらよいものなのか、迷います。聞いたこともない会社よりは大手の方がなんとなく安心感があるのですが・・・・・大手に関するスレを読むと大手だから良いということもなさそうですね。

震災後、我家のマンションの価格がすごく下がった気がします。
売り出されている価格を見ても、300万～400万位下がっています。
希少価値のある物件でないとあまりしつこく営業されることはないのですね。少し安心しました。

>>200さん
中古物件への住み替えでしょうか。
全く同じ部屋なら、元付け業者(広告の物件概要に仲介/専任or売主と掲載)に頼むと
売主と直結なので売却の事情などに詳しいですが、
元付けが大手じゃない(センチュリー21やERAなども地元経営)とかで気にかかるのなら、
お好みの大手業者の公式サイトサイトで相談予約を入れてみて、
じっくり住み替えの要望などを聞いてくれるのか、
イケイケやちゃらんぽらんな奴ではないのか、接客対応を見るのが良いかと。
購入を決めるまでは業者を乗り換えるのは自由ですから。

売主側と買主側の仲介業者が違う形態を「片手、分かれ」、同じ場合を「両手」などと言います。
(メリットデメリットはクグレば出てきます)

ちなみにオウチーノというサイトだと、専任か一般か隅にハッキリ載せてるので元付けの察しはつきますが、
スーモは内容がアバウトなので分からなかったりします。
どこが元付けなのかは、実際には各業者のPCのレインズで分かります
(片手だと元付けへ客が逃げて両手になるのを警戒して、契約書まで伏せたりするかと)

>>200
ここは売る側のスレなので、買う側であれば↓のスレで
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7881/

年末は売却のハイシーズンって本当なんでしょうか?
売却中なのですがパッとしません…。

一般媒介の場合、
レインズにのせるかどうかは
こちら（売主）がコントロールできるんでしょうか。

希望は載せないでもらいたいのですが、
本当に載っていないことをこちらで確認する方法はありますか。

200です。
201さん。ありがとうございます。
購入物件は新築、中古どちらも考えていて、現地販売会やオープンハウスには何度か行っています。
先日行った現地販売会の営業マンはガラが悪くて、こちらの連絡先など教えずに帰ってきました。
オウチーノ、教えていただきありがとうございます。写真もたくさんあり、見やすいサイトですね。
ヤフー不動産で探すことが多かったのですが、ヤフーより詳しいですね。

202さん。ありがとうございます。
教えていただいたスレ、読みました。
買い替えで、今のマンショの売却と購入を一緒に考えないといけないので、こちらの板に書き込ませていただきました。

>>204
一般は登録義務ではないので要望すれば対処してくれるのでは。
レインズに載せてくれるのは親切な感じはしますが。

どのみち、任意売却などワケありな事情でコソコソ売り出したいのであれば
それに精通した成り上がりのマニアックな業者を当たることになるでしょう。

レインズに上がっていても、客付け広告禁止にすれば片手の業者はその物件広告を作れないので
上がっていないか確証する手立ては無いと思います。
広告禁止でも、物件名で検索すればレインズ情報が出るので。

>>205
業者選びは>>202スレにい纏まっているので、業者と売り出しを決めるまではあちらのスレで、
売り出した後の情報についてはこちらのスレへと使い分けされるのは如何でしょう。

マンションが売れました。

売却期間中、このスレに励まされましたので、お礼まで。

仲介依頼は大手で、専任契約。
売却から３か月、泣かず飛ばずで大幅値引きもしました。
最初に内見に来られた方に気に入ってもらい、その後若干の値引き交渉を経て、とんとん拍子に売却が決まりました。

売却金額は想定の範囲内ではあったし、新居への引っ越し前に売却が決まって結果的にはハッピーなのですが、
買主は、同じ支店の別の担当者がケアしていたお客さんで、契約がまとまった時点で業者は手数料を両手取り。
なんだかな～という若干の不信感が残りました。
他の不動産業者からの問い合わせは断っていたのではないか、とか、そうであれば大幅値引きせずに済んだのではないか、
という思いがよぎったりします・・・。
ともあれ、この不況下で売れたのだからよかったと思うことにします。
ありがとうございました。

両手なんだから業者にとっても高く売れた方が良いんだけど、手持ちの客が渋ってたんだろうね。他の業者の客は商談中ということでシャットアウトですね。

>>207-208
＞他の業者の客は商談中ということでシャットアウトですね。

リハウスの専任物件見ようとして検討中の三菱UFJ信不動産に頼んだら
契約に入ったとして断り。
値段が安かったので1週間後に先方にプッシュしてもらっても変わらず。
歯がゆいので直にリハウスに接触したら内覧OK。

物件担当に聞いたら
「会社（元付け）と売主の都合で他業者からだと断ってるかもしれないです」
とハッキリ言ってた。

ただ内覧したらコンパクトだったのでパスしました…

207です。

＞他の業者の客は商談中ということでシャットアウトですね

仲介業者から週一で届く活動報告レポートには、毎回のように「同業他社からの問い合わせ」ってあったのですが、てっきり詳細内容の問い合わせのみで、内覧申込みも含んだ問い合わせではないと思っていました。
もし内覧申込みも含めて、他社の問い合わせはシャットアウトしてたとすると・・・、やはり不信感(~_~;)

今回は住み替えで、土地購入の際に手数料をサービスしてもらった経緯があり、そこに専任でお願いしたのですが（土地の方でやり取りも続いていたので、そこで別会社に頼むのも勇気がいった）、しがらみがなかったら、専任にしなければよかったです。
ただ、値下げしていない一階上の部屋はずっと売れ残っていて、値付けは本当に難しいです・・・。

別に他社シャットアウトはどこでもやっていることなので不信に思う必要はありません。でも手数料を値引きする業者はろくなもんではありません。他のところで取り返そうとしてきますので要注意。

両手狙いで他社シャットアウトは、
先月発売の朝日新書「マンションは10年で買い替えなさい」でもページ割いて取り上げてた。
裏事情をさらっと書いていたのでまぁ参考になった。

２００３年のマンションなら１０年で買い替えても値上がりしてたりするけど、今年１年限定です。来年から怪しくなり、再来年からは確実に売却損が出ます。

２００３年のマンションがプラスで売れたとしても現在は同レベルの新築物件は買えません。買い替えても結局は不動産業界のお手伝いをしてるだけです。

12月初旬より田園都市沿線の築5年のマンションを査定額＋１00万で売り出しましたが、なんと問い合わせ1件もなし。専任媒介ですがR社担当者も驚いてます。このまま問い合わせなしの記録更新が続くのもなんだか面白くなって来ました。（なんにもないんだったら3ヶ月で売るのやめます。）

やっぱり不動産市場の地殻変動が起きているんでしょう。人口が減少し、国民のＧＤＰもどんどん減少する。そういう時代に比較的価値を維持できる不動産というのは、限られてきます。

マンションはこの先10年したらゴーストになって管理費等やばいと感じて賃貸に住み替えのため、売却活動中です。専任媒介で契約したのですが、こっちもさっぱり。来年からの減税を見極めようと購入層が様子をみているとのこと。しかし仲介の仕事って楽ですね。ポータルの物件出して、近場にチラシ出してあとは反応を待ってないようだったら値段を下げていくだけの楽な仕事。

マンションは現金で買ってそこに一生住むのが一番お得なんです。

もう、立地とかこれまでのセオリーが通じなくなってきている気がする。すごく安いか、賃貸にない物件でないと、中古の分譲を買う人がいないかも。若い人は賃貸か、中古でも古い分譲を買って、DIYするひとのどちらかではないか。

1月にはいってぱったり動きが止まったって専任の営業さんから報告うけたけどみなさんの状況はいかがでしょうか？

12月中旬より売り出して、12月中は数件内見がありましたが、1月はさっぱりです。

業者の方も価格を下げるというよりも、よく分かりませんが違う問題が起きている
気がしますと言っていました。周辺の新築もあまり売れていないようなので、
中古には厳しい環境なんですかねぇ。

築5年の東京駅5Km圏内で、駅徒歩10分以内なんですけどね。
もちろん、相場より若干安く出しています。

おーい1月にはいって引越しシーズン突入で問い合わせが増えるかなと期待したいたんだけど、生体反応なし。一体何が起きているの？どうやらうちだけじゃないみたいなんだけど

政権交代して円安、株価上昇で動きがでてくると期待したが、なんかおかしい。総じて問い合わせが少ない。もちろん成約なんてない。ちょっとおかしいぞ。

１月１２，１３，１４がおかしいくらい低調だった。１４日はしょうがないけど

222･223の不動産関係者さんが肌感覚で感じられるほど「おかしい」のですね。ちなみに私が前住んでいたマンション（築10年の東京駅6Km圏内）の売出し物件を見ても、長い間売れていないようです（もちろん相場より恐ろしく高い価格ではありませんよ）。すぐに買い手がつくことで定評のあるマンションだったのですけど…。

素朴な疑問
「中古マンション購入者層が賃貸に流れた」と仮定すると、賃貸市場って活況になるはずだけど、どうなんですかね？

今年は住宅ローン減税の谷間(最大200万まで)となることで買い控えもあるのでは？中古は個人間の売買で、基本消費税かからないから、買い煽りできないし。

こちらも鳴かず飛ばず。ご案内を装った買取ばかりだよ。

皆さん調子はいかがでしょうか

年末に一度、そして先週土日に２度目のオープンハウスしましたが、２組しか来ませんでした。本当に売れるのか微妙な気になってきました。三○リハ専任でやってますが、来月3ヶ月契約が切れるので一般にして他社にもお願いしようかと思います。一般にしたら少しは売れる可能性が上がるものでしょうか？どなたかアドバイスよろしくお願いいたします(T-T)

228さん 今年は動きが悪いので思い切った値下げが必要です

ありがとうございます。
値下げ検討してみます。

>>228
>三○リハ
意味のない伏せ字はよそうぜ

売り物件は動きが多いが売り買いが入らない

消費税増税の駆け込み需用で、買いは新築にばかり目が
いってしまっているということですかね？
中古は消費税関係ないので、増税後でも大丈夫って。

一旦売り出しはやめて9月以降をお勧めします。状態が悪すぎます。

人口減ってるのに、新築マンション建てすぎでしょ。

結局1月は動きが芳しくありませんでした。11月くらいから売りだされた物件の多くが売れずに「さらし物件」となっています。売り物が増える一方買い手は全くいません。中古物件はリーマンショック時よりひどい状況です。

今週末もうごきなし。

234ー237

全然売却仲介出来ていない人たちの弱音だろうか？

売れていないです

でもリーマンショック後の２００９年よりはマシです。

それは、異常な時期の事。

少子高齢化と格差の拡大（これは許容範囲内だと思います）で、需要が大幅に減退しています。それに対して、不動産業界の設備というか供給機能は維持されているので、供給過剰気味ですね。

よって、小学生でも分かる通り、中古市場は低調になります。

特別な案件をここで議論しても意味はないですよ。マウンティングは他でやってください。

逆に言えば、中古買うなら今年。
４月頃まで待って、強気の指値を入れる。ローン減税の差額も回収する。
来年の中古市場は、多少活気が出るかもしれないが、ジリ貧感は否めない。

確かに、4月ごろに晒しもの物件を強気の指し値で
攻めるのは効果がありそうですね。

ただ、新築がまだ2003年、2004年レベルまで下がり
きっいないので、中古も高止まりしている気がします。
都心には販売価格より高値で取り引きされる中古が
結構あります。ということは、もう一段の大幅下げが
控えている気がします。デフレ状況で、さらにデベの
利益分が上乗せしてあるのに、譲渡益が出るのは異常です。

かなり大幅な値引きで交渉しないと、得したつもりが、
年末には後悔していそうです。

しかしアベノミクスで２年くらいは不動産は上がると思うよ、３年目は知らないけど。

外国人投資家(中国人含む)が、インフレを見越して不動産をばんばん買い始めたら、上がるかも。バブルはないけどね。

１０月から売却活動中です。
ネットで検索すると同じ時期に売り出してたウチと同じ感じの物件（築年数や平米数、価格等）がウチの地域では全然なくなっています。中古は売れないとこちらでは皆さん言っていますが売却活動を中止した物件も多いのでしょうか。１０月からでまだネットで検索して残っているウチはもう晒し物件でしょうか…

>>248さん
最近内覧や問い合わせは入っていますでしょうか？ないようでしたらさらし物件継続。残念ながら今後も成約の見込みは厳しいと思われます。
売り出自体をやめる方がおおいので気になるようでしたら仲介業者に成約価格の問い合わせをしてみてください。

２４９さん、２５０さん有難うございます。
内見は毎月２組ほどですがあり、１月に入ってからは先週内見がありました。
ウチのマンションは部屋以外にも問題が多々あり（駐車場どころか駐輪場がない等）、内見の予約の時点で問題な所もお伝えして内見して貰っています。
相場よりやや高いと思うので私は１００万ほど売り出し価格を安くした方がいいんじゃないかと思うんですが、担当の方は内見や問い合わせもあるんだから今安くしない方がよいと言います。いざ交渉の時、値下げ幅が狭くなると難しいと。
今売り出しは１９８０万で、ギリギリ目一杯下げられるラインは１６５０万なんですが、やはり担当の言う通り値下げ幅を狭くしない方が、売り出し価格を下げるよりよいのでしょうか。
マンションについては検索すると該当するマンションが少ないのですぐわかってしまいそうで心配なのであまり情報は出せないのですが、すみません。

うらやましい。うちなんて売りだして１ヶ月たつけど内覧なし・・・

251さん
その条件でしたら私だったら1780万円で売りに出し、営業マンには1700万円までなら交渉に応じられると伝えます。
それでも1700万円以下で申し込みが入った場合は、ギリギリの1650万円で交渉し、それ以上は下げられないと答えます。
価格を下げた方がネットの検索にヒットすると思いますよ。
中古マンションは余っている状態なので、お得感がないと売れないです。
2月3月中に売れないと状況はさらに厳しくなりますので、売りたいのであれば価格を下げた方がいいと思います。

ネットにずっとのっていた物件が消えていると私も気になります。
ネットから消えても成約にはなっていない物件、売主が売るのをあきらめたのかしら？業者買取になったのかしら？と考えています。

２５０さんの売り出し自体止める人が多いと言うのを見て、今は相当売れないのだと思うと２５３さんの言うくらい値下げして売り出さないと難しいのでしょうけど、少しでも残債などの負担なく買い替えしたいと考えると、やはり１７８０万まで下げての勝負は勇気がいります。でも売りたいならそれ位しないとダメなんでしょうね。
２５３さん有難うございました。もう２月なのであまりのんびりもしていられませんがもう少し考えてみたいと思います。

２５２さん、お互い売れるといいですね。

>>254
来週末と再来週末と売れなかったら期末売却は日程的に無理です。
早めに金額を下げることが必要です。

結構内覧にはきているようですが内覧者から買わない理由を聞いてますか？

売り出し始めは駐輪場がないなど知らないで内見に来た方は、部屋は気に入ってくれたようでしたが駐輪場がないと、との事でした。
あと、殆どの方は管理面が心配といいます。 自主管理ではないんですが修繕が２～３年、修繕計画案より遅くなってなかなか修繕が進んでないし、修繕費もこれからの修繕に対して少ないです。
部屋の理由では自分には合わないと言われた事があります。
先週の内見の方は駐輪場、管理面を伝えた上で内見に来て下さり、ご夫婦だったのですが奥様が具合が悪くなり来れず、ご主人は部屋は気に入って下さったようで今度妻と来てもいいですか、と言って下さったんですが、今週は予定が合わずまだ奥様の内見はない状態です。
もう来週くらいに決まらないと今期は無理なんですね。
そうなるとウチも売り出し自体止める事になりそうです（泣）

256さん
どのような不動産屋に売却を依頼していますか？
あまり条件の良くない中古マンションを売るのは、大手よりも中小の方が得意な場合もあります。
大手はいくらでも条件の良いお客様が来るので、条件の悪い物件はあまり熱心にやってくれません。
中小は大手のようにお客様が多いわけではないので、依頼された物件を成約させるために頑張ります。
成約させないと手数料が稼げないので、半ば強引に売ってしまう業者もあると思います。
（もちろん大手でも熱心に販売活動をしてくれる担当者もいると思います。）

２５７さん有難うございます。
問題のあるマンションは中堅の不動産屋の方が売れるかも知れないんですか…
ウチは専任で大成有楽です。担当の方は頑張ってくれてるとは思うのですが、昨年ウチのマンションの違う階をオークラヤが成約させていたので（買い取りしてフルリフォームして売ったようでした）オークラヤも気になっています。どの会社が大手とか中堅とかがよくわからないんですが、オークラヤも大手ですか？
１月中旬に大成の更新をしたばかりだし、今更違う会社に変えられるのか、他社と大成とそんなに違いがあるのかと思うと、このまま契約期間を迎えてしまいそうです。

うちのマンションもあまり売れてないです。安すぎるのではと思う位の価格の部屋のみ売れています。
昨年だったらこの位の価格で売れていたと思う物件がいつまでもネットに出続けているので、相場が下がっているのだと思います。でも何か月間もネットに出続けていると「なんで売れないのかしら？何かあるのかしら？」と考えてしまいます。

No.258さん

昨年末大手で築深物件を売却しました。
初め地元の業者に依頼しましたが、これは両手狙いでダメでした。話していても不誠実さばかり感じます。
後で知りましたが、口コミでも良く言われていませんでした。


No.259さん

ここがこの値段じゃ売れないだろうなと言う物件がいつまでも残っていますね。
反対に意外に安いと言う物件もありますが、売主が相場を知らず不動産屋の言いなりになって
売りやすい価格を受け入れてしまったのでしょう。
売った人はそれでもいいかも知れませんが、後で売る方は迷惑しますね。

258さん
大成有楽もオークラヤも名前は知っていますが、我家の近隣ではほとんど扱いがないので、どのような会社かは分かりません。ただオークラヤで買取になってフルリフォームして売り出されたお部屋の買取価格はかなり低かったと思います。
今1980万円で売りに出していて売れていない物件であれば、買取価格は1000万～1500万位だと思います。

3か月間専任で依頼していてその期間で売れず更新されたのですよね。
そうでしたら一般媒介に変更して、大成有楽以外の会社にも依頼したらいかがですか？
大成有楽とオークラヤ、新聞折込やポスティングのチラシがよく入る会社にしたらよいと思います。
ネットも、ヤフー不動産、スーモ、アットホーム、ホームズが閲覧数が多いので、一般媒介で数社を組み合わせてそれらの媒体全部に載せてもらうようにするといいです。
大成有楽も一般媒介にするのを嫌がるかもしれませんが、どうしても売りたいと思っていることを伝え、来週の3連休もしくは2月末までに売れなければ、一般媒介に変更してくれるように伝えればいいと思います。もしかしたら後がないと思って、焦って売ってくれるかもしれませんよ。
一般媒介にはレインズへの掲載義務がありませんが、レインズに載せてもらえるように依頼した方がいいです。
数社にあたれば、載せてくれるところもあると思います。

買い換え希望さんの物件ですが、仲介担当者の言う通り、今の時点では値下げをしない方が良いと思います。
なぜなら、管理に不安を抱えている等のマイナス面から考えると、最終的には金額勝負となりそうで、その時に切れるカード(大幅値引き)を残しておいた方が良いからです。
不動産売却は人任せではなく、売主が主体的に考え決断しないと、損をします。
すぐにできることは専任→一般への切り替えと掃除(不用品処分)です。管理への不安は、今、快適に暮らしていることのアピールで払拭を図ります(根本的な解決にはなっていませんが)

今年は状況が悪いようなので、賃貸の相談を同時に進めたり、期間や金額でラインを引き、売却を一旦諦めることも考えましょう。それから三月末までに売れなければ、一年間買い手が付かない訳ではありません。レインズで調べたうちのマンションは何故か５月の契約成立が多かったです。

皆さん色々なアドバイス有難うございます。

２６０さん、ウチも築古物件です。何ヶ月で売却出来ましたか？希望価格で売れましたか？

２６１さん、違う階のオークラヤの買い取りは確かに相当安かっただろうと思います。大成有楽の担当にウチの物件を買い取りにしたら、やはり１０００万位になってしまうんじゃないかと言われました。大成有楽も買い取りはあるみたいですが物件に買い取り基準（だったかな？）があって、ウチの物件は買い取り出来ないそうです。逆に買い取りしてくれる不動産屋だと売るより買い取りに仕向けられそうで怖いんですが、買い取りでは絶対売らないと最初から言っておけば売る事に専念して貰えるんでしょうか。
ウチもレインズには載せていて、大成有楽のお客さんより他社のお客さんの方が内見も多いです。担当はウチで両手は考えていないみたいです。

２６２さん、まさに担当の考えは２６２さんと同じです。値下げするしか出来ないので大幅値下げ出来ないと難しいと。
売主が主体的にって難しいですね。こっちは初めての売却で、不動産屋は色々な売却や成約を経験してきた方達ですから。

因みにこちらで皆さんのアドバイスでは一般に切り替えた方がいいみたいですが、一般にしたら色々な不動産屋に価格設定とか口出しされないのでしょうか？

長くなり申し訳ないんですが、子供の学校の関係で、来年の３月までに、出来たら買い替え出来たらと思っています。今回売れなかったら売り出しを一旦止めて、その後どうすればいいでしょうか。今年の秋にまた売り出してもこの物件春にもあったなって思われたりするでしょうか。

No.263さん

1ヶ月で言い値で売れました。
5年前に全面リフォームしてきれいに使っていたので、同じような築年の物件と比べられても
条件は良かったと思います。

263さん

来年の3月までに買い替えをしたいのですね。
買い替えの購入したい物件は決まっているのでしょうか？売却が決まってから探すのでしょうか？もし売却が決まって、購入したい物件がすぐに見つからなかった場合は賃貸に一度入るのでしょうか？
絶対に買い替えをしたいと思っているのでしょうか？希望価格で売れなかった場合はそのままずっと今のマンションに住むつもりなのでしょうか？
その答えによって、販売方法やいつまでに売らなければいけないかなど変わってくると思います。

一般媒介には複数の業者に重ねて依頼できるのでメリットもありますが、あまり人気のない物件を相場よりも高く売り出している場合などは、どこの業者からもほっておかれる可能性もあります。不動産屋は成約しないとお金が稼げないので、成約の望みがほとんどない物件に経費や手間ひまをかけられないのです。

ちなみに専任媒介の場合、レインズ登録と2週間ごとの報告は義務です。専任媒介を結んだ場合は業者は必ずやらなければいけないのです。業者が両手を狙うのは人気のある物件や相場よりも安めの物件です。3か月以上売れていない物件を両手狙いでとめる業者はあまりないと思います。他社から物件確認の電話が入ったら、ぜひお願いします！といった感じだと思います。売れなければ1円にもならないので・・・・

２６４さんは希望価格で１ヶ月で成約出来たんですね。凄い事ですよね！ウチも５年前に部屋はリフォームしてあるので内見では綺麗ですねとは言われるんですが、やはり駐輪場や管理面がネックなんでしょうか。（一番は価格でしょうけど）駐輪場の事は、ウチが買い替えをしたい理由の大きな要因の一つにもなっていますし…。

２６５さん、来年の３月までに売れなかったら暫くはここに住むつもりです。最低ラインの１６５０万で売れなかったら多分買い替えも難しいので。
買い替えを考えているエリアなら主人の通勤も楽になり、主人の実家も近くなり、今のマンションより築年数も平米数もゆとりがあってもマンションの価格相場が今住んでいる地域より少し安いので、本当は子供達が小学校にあがる前に買い替えしたいのです。物件は調べてるだけで、買い替えたい物件がはっきりここ！と決まってる訳ではなく、一応ここがいいかなとピックアップしてる物件は何件かあります。なるべく賃貸に一度越さないで済むように空室の即時という物件の中から探しています。でももし買い替えが出来なかったら…、その先はあまり考えてないんですが、とりあえず私も働いて（今は子供が小さく預け先がない）繰り上げ返済して今のローン返済を頑張ろうかなと。
まずここが売れないと物件探してても仕方ないんでしょうけど、もしここが売れたらの事を考えて買い替えしたいエリアに行ったりもして色々調べてる状態です。

とりあえず今の担当に、一般にしてでも今期に売れるように頑張ってみたいと伝えてみます。

ひとつ提案ですが、買い替えを検討されている地域の中古物件の内覧を申し込んでみては？
購入者として物件を見れば、希望地区の物件も見れるし、購入検討者がどういう視点で物件を見るのか、ご自身の売却の参考になるので一石二鳥ではないですか？
中古でも新築でも、購入しようという動機に共通するものが、「よりよい未来が想像できる」ことです。通勤が便利になる、子供の学区に近い、病院に近くなる、明るいリビング、部屋数が増える、等々、そこで暮らすことでよりより良い生活が送れる、というイメージです。新築はモデルルーム等、プロの戦略であの手この手で飾られますが、中古のイメージは売主自身が知らず知らずに発信してしまっています。自分の住んでいるマンション、居室が、どんなイメージを持たれるか、冷静に判断し、改善できる点は改善する必要があります。特に内覧者が何人もいたにも関わらず決まらない場合は、内覧でマイナスのイメージを持たれたか、プラスになるイメージが得られなかったかです。イメージ改善に自信がない場合は、一旦希望地区の賃貸に移ってでも、空室にしての売却活動をお勧めします。賃貸ならば、購入に比べ、売れなかった場合のダメージが少なく済みます。

２６７さん、ご提案有難うございます。そうですね、買い替え希望エリアでの物件の内見もしてみようと思います。
一応売却活動を始める際に水周りもハウスクリーニングに頼んで水垢など徹底的になくしてピカピカにして（今もそれを維持）収納スペースが多いので家具はあまりなく、部屋の広さが狭く感じないようにとか、部屋全体がアイボリーなのでくすんだ場所は塗り替えたり、出来る事はしてるつもりなんですが、なん組も内見に来てどなたからも交渉にも至らないというのは部屋に問題があるんでしょうから、もう少し客観的に購入者側に立って部屋を改善しないといけないんでしょうね。
不動産屋担当にも「売れたらいいな」位に言ってたので、やっぱり今の時期に何とか売れるように行動を起こしたいと強く出てみます。
住みたいエリアで物件の内見をしたら買い替えたい思いも更に強くなるでしょうし、やる気にも繋がるし、勉強にもなりますね。

本当は賃貸に移って部屋を空にした方がいいのは十分わかっているんですが、やはり金銭的に難しいです。

私の考えでは今の１９８０万から１８８０万か、１８５０万に値下げして、１７００万とか１６５０万で買ってくれる人を期待したいのですが、値下げよりまず不動産屋を専任から一般にするべきなんでしょうか。
他の不動産屋のお客さんも内見に来てるので、一般にしてもあまり変わらない気がするんですが…

>住みたいエリアで物件の内見をしたら買い替えたい思いも更に強くなるでしょうし、
>やる気にも繋がるし、勉強にもなりますね。

>本当は賃貸に移って部屋を空にした方がいいのは十分わかっているんですが、やはり
>金銭的に難しいです。

>私の考えでは今の１９８０万から１８８０万か、１８５０万に値下げして、１７００万
>とか１６５０万で買ってくれる人を期待したいのですが、値下げよりまず不動産屋を専任
>から一般にするべきなんでしょうか。
>他の不動産屋のお客さんも内見に来てるので、一般にしてもあまり変わらない気がするん
>ですが…

引越しして空き部屋になれば１９８０万のままでも売れると思います。

しかし、１９８０万で売って、新たにまた２千万の物件を買うのですか？

仲介手数料だけで６パーセント１２０万掛かりますし、諸経費あわせて３００万位の損失に
なりませんか？子供の学区だけ考えるのであれば中学卒業までの１０年だけ賃貸でも良いの
ではありませんか？

いえ買い替え検討の物件は残債と諸費用を合わせても今の住所ローンと同じ位で済むような価格の物件を探しています。
今住んでいる地域は立地が良いので、今住んでいる地域での買い替えは不可能なんですが、希望のエリア（隣県になります）では結構探せば残債上乗せしても今の支払いと同じ位で済ませられるので。
今の時期で考えているのは主人の年齢、駐輪場の問題（今は子供乗せ自転車を１台、近くの駐輪場を借りて置かせてもらってますが、子供が小学校に２人上がり駐輪場に３台置かせてもらったら毎月駐輪場だけで１万近くかかります）、築古マンションなのに修繕がなかなか進まないので、ローンが完済した頃に果たして住んでられるのかという不安など…

色々考えたらどうしたらいいのか逆にわからなくなりますね。

すみません。先程住宅ローンを住所ローンと書いてしまいました。

何だか専任か一般かでなく人生相談みたいになってしまいすみませんでした。
今週は忙しくなるので、また何かありましたら書き込みさせて頂きます。沢山の方に親身に考えて頂きとても嬉しかったし何度も読んで参考にさせて頂き、色々考えてみたいと思います。
本当に有難うございました。

売却中のみなさん動きは出てきましたでしょうか！

271さん
買い替えは売れるか売れないか、またいつ売れるのか分からないので、不安がいっぱいですよね。
それに売出し中はいつお客様が見に来られるのか分からないので、家の中の整理整頓や掃除など大変だし、土日など予定を入れられなかったりしますよね。子供がいるとなおさら負担が大きいですよね。
我家は昨年買い替えをしましたが、本当に疲れました。不動産屋からは賃貸に仮住まいすることをすすめられましたが、引越の大変さと家賃の負担を考えると出来ませんでした。また、買換え後のローンの金額、月々の支払いを考えるとあまり低い価格では売りたくありませんでした。
私も専任がいいのか一般がいいのかも迷いに迷いましたが、結局専任で売却しました。それぞれにメリットデメリットがあるのでどちらがよいのか分かりませんが、専任でやっていて売れないのでしたら一般にしてもよいと思います。
無事に売却できるとよいですね。陰ながら応援しています。

専任ではなく、一般を勧める理由
１、購入検討者の裾野を広げる(両手狙いで他社の問い合わせブロックを防ぐことも含む)
２、専任業者のペースにはまり、不必要な値下げを繰り返すことを防ぐ
３、一社だけでなく、複数の担当者の意見を聞けるため、アドバイスの妥当性を確認できる

番外編として、一般で契約した会社でも、購入検討者から直接連絡が入った場合は手数料両手が期待できるため、気合いが入ります。どうしても金額的に調整がつかない場合に、奥の手として業者が手数料を『泣く』場合があります。但し、買い手側にですが。
自分の経験上でも二度ありました。レアケースで一般的ではない、と思いますが、買い手も売り手も結果ハッピーですよね。
271さんは買い先行ではないので、あせって安値で売ることはないですよ。
業者買い取りなど論外です。買い先行は悲惨です(自己反省)

中古内覧から返答（売主へ）、どれぐらいの時間が必要ですか？
売却依頼から、3組内覧来ました。一組目と二組目は二三日後すぐ返事くれました。今回は約一週間立てますが、返答がありません。検討中なのでしょうか？
教えてください。

申し込みは３日以内が原則です。それ以上たって来ない場合は申し込みはありません。

大成有楽不動産販売の売却物件を別の仲介通して内覧後、買付けしようとしたら「先客が契約予定なので」とお断り。
それから3週間近くネットの広告が削除されずに値引きしてたので直接問い合わせたら「内覧いかがっすか」と。
「以前仲介通したら見学も断られたので別物件で固めました」と告げた途端、
「はぁ~」と溜息吹いてた。
両手狙いプンプンで商機逃したなと感じた。

>>277
両手狙いで跳ね返すのは困りますね。
売れるはずの物も業者の思惑で売れなくなるのは辛いです。

大成有楽不動産販売のマンション探していますのチラシ、となりのマンションのがウチのマンションに入っていた。
まじめにやれよ。

本当に欲しい物件の場合は両手取らせてでも申し込みするのが正解です。

売り出し始めて4か月が経ちました。１０組くらい内覧がありましたが、申し込みには至りませんでした。お断り理由は資料上でもわかる事ばかり。駐車場代が高いとか、低層階が良かったとか、予算オーバーだとか、築年数による経年劣化が気になるとか、部屋数がこんなにいらないとか。
居住中で売り出したのである程度大変な事は覚悟はしていましたが、やはり毎回のお掃除の大変さやお断りされた時のガッカリ感・・・。何とも言えません。軽く凹みます。資料上でわかる理由でお断りされると、じゃあ何で見に来たの？と思ってしまいます。

すみません。今日もお断りされたので少し愚痴らせて頂きました。
ご縁のある1組にはやく出会いたいです。