一般?中古マンションが売れません…Part3　専任?

全国的有名不動産より、地元の強い中堅不動産の方が有利ですか？
では、なぜ地元の中堅不動産の方が有利なのかわかりません。教えていただきたい。

>100
お尋ねします。
専任の不動産業者が握るとは、他の業者に紹介しないと言うことですか？

レインズに登録して手数料折半でも売れたほうが良いと思うのですが・・・。

＞１００＞１０２
に書かれている情報を詳しく知りたい場合、内部情報など、どこの機関へ依頼するとわかりますか？
不動産関係も国民生活センターとかでしょうか？

>専任の不動産業者が握るとは、他の業者に紹介しないと言うことですか？
そうです。
>レインズに登録して手数料折半でも売れたほうが良いと思うのですが・・・。
ウンコ物件はそうします。客が付きそうな物件は握ります。

>全国的有名不動産より、地元の強い中堅不動産の方が有利ですか？
ケースバイケース。
でも、地元に強い中堅不動産もCMバンバン流す有名フランチャイズ食われているのも事実。

中古マンションの仲介といったら、あそこです。わかりますよね？

わかりません

>>101
地元の強い中堅不動産屋は自分のとこで積極的に新築建売とか売っているとこは止めた方がいい。
新築建売やっているとこだとその建売を売るための咬ませ犬状態になったり
マンションから自分の建売を買ってくれる客を優先して
建売を買ってくれない人は冷遇だったりするから。

こちらを参考させて頂き
近くの大きい駅にある大手不動産に専任で頼みました
築２７年４０平米 居住中リフォーム歴なし
の非常に売り難そうな物件かと思います

おかげさまで若干値引き３週間で売却できました

ただ両手狙いで他社の内覧希望は揉み消された事実はあります（友人に問い合わせして貰った）
広告費かけて貰ったし、買付け申込みも２件取ってきたので、まあいいかという感じです

内覧の時はトランクルームに荷物を押込み、水廻りを徹底的に掃除したら、なんだか思ったより好印象な評価を頂きました

無事に卒業できましたので、お礼まで
ありがとうございました

そうですね、大手に両手取引（６パーセント取得）させて成約するのが現時点で賢いやり方です。ネット時代ですから買い付け客の方も独自の仲介を入れることに拘らず直接（両手業者に）電話してきますよね。

しかし他社の内覧希望を揉み消すというのは、結局のところウソをついているわけで、立派な大手業者がそんなことやってるなんて情けないですね。子供には「不動産業者というのはウソをつくのが仕事なんだよ」と教える積もりです。

＞110さん
109です
両手狙いでいける物件と評価されただけ、まだよかったと自分を慰めてます
大手業者にも両手を指摘し、媒介契約を継続する代わりに仲介手数料割引を提案しました。
向こうにとってもWinな条件なので、すんなり引いてくれました。

111さん

つわものですねー！

私は何度も取引するので「騙されたフリ」を継続しています。騙されたフリをして騙す、これが不動産屋を使う醍醐味じゃないですかね。

両手の意味を詳しく説明して。

居住中で売却活動を始めて2ヶ月経ちました。
この2ヶ月で見学者は3組でした。
私としてはもっと見学者が来ると思っていたので、え⁉こんなもんなの?という感覚です。

2ヶ月で3組は少ないですか?
それともこんなもんですか?
立地は駅前徒歩2分、広さは4LDK、築10年以内です。

築年数と売り出し時期から考えると
その位が妥当（エリアがわからないので）なのでは？
相場と売り出し金額があまりにかけ離れていなければ
12月から2月位になればもう少し来るのではないでしょうか。

これから年末と３月と大チャンスですから、その価格設定を下げるべきではありません。仲介業者の言葉に惑わされず、価格を維持すると良いでしょう。

>115さん116さん

これからチャンス到来の時期になるのですね。
たった3組にお断りされただけで弱気になってました。
年度末までこのままの価格設定で頑張りたいと思います。
ありがとうございました！

不動産に買い取りしてもらう場合は、売り出し価格よりどれくらい下げての買い取りになるのか知ってる人いますか？

>118
売り出し価格は売主の言い値だから関係ないですね。

買い取りは相場価格（取引事例価格）の3割引ぐらいでしょう。
ただし、1000万以下の物件とかだともっと買い叩かれるでしょうし、
買い手が少ない立地の場合ももっと買い叩かれるでしょう。
相場でそこそこ客がつきそうな場所で3割も引かないと
買い取らないというのが現実です。

他社からの買い付けを断って両手を狙う話がでていましたが、
もっと悪どい業者は売り急いでいる売主に対して販売活動を
故意にサボって買い取りに持ち込みます。

個人的に信頼できる不動産屋＆担当者を知らない売主は
専属専任や専任を使うべきではありません。
一般で複数社に競争させるが唯一のリスクヘッジ方法です。

一般の場合、何社か情報を持つため、売り主の情報が垂れ流しになると聞いたのですが…
専属の場合、いつまでも同じ物件を持ち続けるとあまりよくないので、一生懸命販売活動してくれると聞いたのですが…

専任の方が業者間のデータベースであるレインズの登録
義務があるので、情報はすべての業者につつぬけです。
それにも関わらず他社からの問い合わせを無条件に断る
悪徳業者がいるのです。
一般であればレインズ掲載やネット掲載は売主の
希望どおりになります。

専任で売主が売り急いでいなければ、契約期間内に
販売しないとまずいので、そこそこ熱心に売却活動
をすると思いますよ。もちろん、両手は諦めないで
しょうけど。

一番大切なのは相場感覚じゃないですかね。

相場感覚って？
ある地域の話だけど、地主級の人が、地元の不動産にいろいろと指示してるって聞いたことあるけど・・。

両手だろうが片手だろうが、仲介業者にだまされて安く売らされている人が余りにも多いですよね。

普通の売主には相場感覚なんてものはないから、
悪徳不動産屋にひっかかるとひとたまりも
ありません。最初は高い査定を出していても
適当な理由でどんどん値下げさせられます。

このリスクを抑えるためにも、一般で複数社に
媒介をお願いするのが合理的です。

「１２４」のこたえはないのか？
＞１２５＞１２６はデベ？

そもそも両手にせざるを得ない状態を作ってるのは売主なんだよな。
特に買い替えで買い先行の場合は足元見られても仕方がないと思った方がいい。
・買いたい物件は十分な値引きを得られない仮に値引きしてもその分買い取り金額を低くされたり
裏で巧みに調整する。
・無理やり専属専任組まされたのに売却活動をおざなりにされ時間稼ぎで結局二束三文の買取にされたりする
・ローンは自分の希望額より多めに組まされる。提携以外のローンは組めない場合も。

だから>>124さんの言うように不動産屋(銀行）の掌で踊らされる感じに相場がなってしまう。

買い替えはダメです。買い増ししてください。従来の物件は賃貸で貸すのです。仲介業者に食われたくなかったら自己防衛するしかありません。

売却をサボって買い取りに持ち込むってほとんど詐欺ですなあ。両手と同じで問い合わせがきても「商談中」と断るんですね。両手だと６パーセントだけど買い取りだと２割以上抜けますからねえ。これはオイシイ商売です。

そんで売るときはチラシに「自社物件につき仲介手数料なし！」と誇らしげに書くわけですね。そういえば、売り出しの時に「買い取り保証サービス」とかうたって売り主を募集してる業者もあるね。これはもしかすると買い叩きサービスになるかもしれんので要注意です。不動産の世界はホント恐ろしいです。

126です。
私は不動産業界とは関係ない人間です。
ただ、転居や相続がらみでこの十年間に
５回の不動産売買をしました。

>128 >129
買い替えで買い先行は危ないのですが、
売り物件に残債が無ければ問題はありません。
新居を買った後に、一年かけ希望に近い価格で
売却したケースもありました。

残債がある人で買い替えする必要があれば、
面倒でも一旦賃貸に移って売り先行で、
買い替えを行うのが、不動産屋の詐欺まがい
行為から免れる唯一の方法です。

賃貸ってどうなんですかね？
かなり室内ボロボロにされると聞きますが…。

ボロボロになっても賃借人が住むんだから問題なし。退去したら壁紙交換して備品も少しずつ交換していけば良いですね。

>>133
失敗する人は借り手がつくのを急ぐあまり不動産屋のいいなりに
敷金、礼金ゼロゼロ物件にしてしまう人が多いです。
しかしながら冷静に考えるとこれだけの初期費用も払えないような人は
残念ながら質が低く滞納などのトラブルになる可能性は高いと思われます。
家賃滞納は別にお金が無いという理由だけではなく基本的に生活にルーズなんです。
しかも変にケチで目先の利益に飛びつきやすい（笑）
なのでゼロゼロ物件は格好の餌食となります。
しかもゼロゼロ物件は大家が泣くだけで不動産屋は泣かない仕組み。
下手すると不動産屋に手数料をたんまり取られた恨みとばかりに
借りた物件にあたりますｗ
話が脱線しましたがとにかく賃貸（貸す側）でも不動産屋には要注意って感じですかね。

なるほど。
礼金はともかく、やっぱり敷金は必要ですな！

保証会社入れるようになってから敷金は１ヵ月で問題ない感じです。

今、専任契約で売却中の者です。教えて下さい。
専任から一般にする場合、専任契約が終わる日付に合わせて他社との契約をするのでしょうか?
今、契約中の会社も含めて一般にしようと考えています。その場合、契約期間中でも一般契約に切り替える事は可能でしょうか？
そして一般にしたいというこちらの考えをいつ頃伝えれば良いのでしょうか？

専任の契約期間が終了しそうになると契約中の不動産屋が契約延長を申し出ます。
これに絶対に応じてはいけません。断って下さい。
そうすれば、契約完了日以降どことでも契約できます。
そのときに、お願いしたい不動産屋と一般媒介で契約して下さい。

ただし、不動産屋は専任媒介や専属専任媒介での契約を強く勧めますので、
一般媒介での契約を押し通すのにはそれなりの意思の強さが必要です。
気が弱い人は誰か援軍になりそうな人に同席してもらって下さい。

今まで専任で使っていたところと一般で契約を結ぶ必要はありません。
他に選択肢がたくさんあるなら、私であれば切ります。

なお、専任期間中でも一般に変更できなくはないですが、契約上は
ペナルティが発生することになっていると思います（契約書要確認）。
押しが強い人ならこれまで売れなかったことを責め立てて、
無償で変更を勝ち取れると思いますが、普通の人にはお勧めしません。

専任を外し、一般にも候補から外す場合、うらまれたりしない？

3ヶ月もかかって売れなかったのだから切って当然だと思うけど、
切るのが気がひける人は一般で関係をつないでおけばいいよ。

でも、きっぱりと関係切る方があとくされがなくていいと私は思うよ。
専任から一般への変更はかなり強硬に抵抗することが予想されるので、
契約更新に応じずに関係を切るのが結局一番簡単だと思う。

138です。
今まで広告費をかけて宣伝してくれた事を考えるとスパッと切るのも少し気がひけてしまいます。一般のうちの一社としてつないでおこうかと思います。まだ契約期間終了まで約1ヶ月ありますが、売れなかったら一般にしますと、今から伝えておく事にします。ありがとうございました。

スパッと切っても、その後逆恨みをされても困るよね。

そんなことで逆恨みする連中だと、一般に変更後に他社で売れても
逆恨みしそうで怖いのですけど。
最初から専任媒介契約を結ばないことが正解のようですね。

不動産選びはいろいろ迷うね。
一般から、一番良く営業活動していた不動産に専属として変えた場合、他社から恨まれる場合はありますか？

>>138さん
まず専属専任していた業者が今までどのような広告活動をしていたか
具体的に教えてもらったり自分の目で見たりしてください。
・ネットに掲載ならどのように掲載されていたか？
（レスポンス数などはどのくらいだったか？自分の物件が特集や上位記事にされていたか？）
・広告はどの方面にどのくらいの枚数打ったのか？また手段はポスティングor新聞折り込み？
・店頭広告はどのあたりに飾ってあるか？
・近所の不動産業者に紹介したのか？

もしその内容に不満がある場合はやるように要求します。
それでできないという場合はすんなり一般に切り替えが可能だと思われます。
もしやれると言った場合は書面などで残して今後実行するかしっかり監視する事も大事です。
また上記を曖昧な表現しかできないような業者は切った方が賢明です。
とにかく今までの活動内容が良いと思うなら継続。悪いと思ったら違う手段に切り替える。
義理人情とかではなくドライな感覚が必要だと思います。
あとまかせっきりも絶対ダメだと思います。

↑すごく参考になった。

138です。
146さんありがとうございます。
上記の広告活動内容で、近所の不動産屋に紹介したかどうか、以外はすべて報告書で報告をもらっています(週1で郵送されてきます。)
だからどのような広告活動をしているのかまったく分からない状態でもありません。
やれる事はやってくれているようです。

ただ、自社建売りの分譲販売もやっている会社なのでそちらの中古に流れたお客もいるみたいです。それを知ってしまい、このまま専任でお願いするのはどうなのか考え直した次第です。

とても参考になったので、しっかり営業活動しているか、確認していかないといけないって思いました。

>>148さん。
＞ただ、自社建売りの分譲販売もやっている会社なのでそちらの中古に流れたお客もいるみたいです。
＞それを知ってしまい、このまま専任でお願いするのはどうなのか考え直した次第です。
そこはマンション分譲実績はないですか？もしないのなら
まず建売業者に近いという事ですから戸建希望のお客さんが多いと思います。
戸建希望の方はマンションの値段がいくら安くても『論外』です。
餅は餅屋でやはりマンションに強い不動産業者すなわち
マンションを買ってくれるお客さんがいる不動産業者に切り替える必要がありそうですね。
自分の物件を建てたデベや少なくともマンション分譲実績がある不動産業者が理想です。

マンションを買ってくれるお客をもつ不動産ってどこ？
みんなはそれを知りたいと思う。

山手線内側のマンションから地方政令指定都市の
マンションに引っ越しました。
前は売り物件募集の広告が文句を言いたいぐらい
ポストに投函されてましたが、今は一回も見かけた
ことがありません。

転勤等で売る必要が出た場合には、
大苦戦必死ということですかね。
地方ならではの売り戦略が何かあったら
教えて下さい。
物は築浅のタワマンです。

>>151
意外と狙い目は賃貸に強い業者。
賃貸のグレードから見ればマンションは古くても設備もいいし広く感じる。
しかしながら一戸建てまでは思い切った冒険できないという人も多い。
私が売った人も賃貸の人でしたよ。
なので近所の不動産屋への紹介は賃貸の更新時期のお客を得るためにも必須なんです。

>150さん
138(148)です。
その会社は手広く色々やっている会社で、注文住宅部門、戸建て分譲販売部門、マンション分譲販売、賃貸部門、中古流通部門などあります。その他、住宅建材の加工や管理アフター部門などもあるようです、中古流通部門は土地、戸建て、マンションすべて取り扱いしています。うちのマンションでの媒介経験もありました。
なので顧客層は幅広いのかと考え、この会社に専任でお願いしました。

しかし蓋を開けてみたら、ウンとも寸とも…。
難しいですね。

>>154
そこまで大きいと営業マンの差も大きそうですね。
営業マンはどのように給料を得ているのか？そこを考える必要があります。
もし貴方の物件を売った歩合も低く売っても売らなくてもそれなりに
自分の給料は保証されている・・・。
そうなると士気は決して高くないのかもしれません。
（特に査定に来た人と現在売っている担当が違う場合は要注意）
案外怪しい完全歩合とかのイケイケ会社の方が強引に売ってくれるかも。
もしその会社を続けるなら担当を変えてみるのも手でしょう。
売上ナンバー1とかいたら指名する位にしないと。
でもそういう大きい所は売上ナンバー1営業は旨みの大きい
（流動性が高く利益率がいい）物件ばかりセレクトして持って行くから
結局変わらない可能性もありますが・・・。
個人的にはやはりこの業者を含めた一般媒介に切り替えが一番いいかなと思います。

専属の売り主を一般に変えさせるお手伝いですか？
一般にしても、口だけで、全然客を連れて来れない不動産もいるから、よく調べてから変える方が懸命かな。

そういうリスクを抑えるために、
複数の業者に一般でお願いするのです。
売主側に専属専任や専任にするメリットは
ほとんどなく、悪徳不動産屋や無能担当者に
当たるリスクを考えたら、一般以外あり得ません。

>155さん
154です。ありがとうございます。
うちの担当は去年売上げが全営業所内で2位だったそうです。それを聞くまでは、若いけどガツガツ感はなく、字が汚く、誤字が多く(頭悪そうに思ってしまいました)、この人大丈夫⁉と思っていたのですが、2位だったというのを聞いて、結果を出してる人なら任せられるかなと考えました。
でも結果は結果。3ヶ月任せても売れなかったのは事実だからドライに考え、ここを含めた一般に切り替えようかと思います。
アドバイスありがとうございました。

>>158さん
専任で３か月依頼していても売れなかったのなら、一般にしてもいいかもしれませんね。
私は半年前に買い替えをしました。専任がいいのか一般がいいのかどこの不動産屋さんがいいのか迷いに迷いました。
一般の方がいいのかなという思いもあったのですが、結局専任で依頼しました。
すぐに他社にも公開してもらい、他社の案内のお客様で売りに出してから１０日で契約となりました。
結果論としてすぐに売れたので私は専任でよかったのですが、３か月たっても売れなかったら一般に変更するか、別の不動産屋さんに変えていたかもしれません。

＞字が汚く、誤字が多く(頭悪そうに思ってしまいました)、この人大丈夫⁉と思っていた

誤字脱字が多い人はミスも多そうで、私も不安で嫌でした。
あと、連絡が取れにくい人や約束を守らない人、適当なことをペラペラ話す営業マンも避けました。
どこの会社というよりもいいなと思う担当者に依頼した方がよいと思います。

１０日で売れちゃったのは失敗でしたね。値付けが安過ぎました。

結局、売り出し価格は複数の不動産屋に査定をさせて、
その査定結果を参考に自分の感性で決めるしかない。

専任を取りたいがため高目の査定をだす業者もあるからです。
そうかと言って早く売るための安全を見て、安目の査定を出す業者を
信じては損をします。

一番やってはいけないのは、専任媒介の相手を決めてから、
そこに値段を決めさせること。少々値段を下げてでも、
早期に（少ない労力で）自分が両手を達成することを優先してきます。

というより、すべての不動産屋には売り手のために一円でも高く売ると
いうようなモチベーションはほとんどありません。少しぐらい高く売っても、
受け取れる手数料はそんなに大幅には変わりません。
物件を安く売りたくなかったら、価格は売り手が自分で
コントロールするしかありません。

サクラの激安指値とかもあるから気を付けましょう。激安指値にうろたえて仲介業者の値下げ提案を受け入れたら業者の思うつぼです。

そうですね。
こちらの希望価格で何カ月も売れないと
営業さんの値下げプレッシャーはハンパないですよ。
過去に何人か内見があって、まだ時間に余裕があるなら
その価格で買ってくれる人が現れるのをひたすら待つのみです。
精神的にはキツいですが、それで100万～200万円違うんですからね。

１６２さん、存じてますよ。サクラを使い、それが相場と言い、売り主に価格をさげさせる・・。

だから、売り主は惑わされないように強い意志を持つことが大事です。

売り主はサクラとの価格値下げ交渉、買い主はサクラ競合買い主との価格吊り上げ競争、全て仲介業者の自作自演ですね。

価格についてはレインズ統計サイトを見て自分で判断するというのが一番正しい方法ですね。

159です。
私は複数の不動産屋さんに査定をしてもらい、自分で相場と思う価格 +１００万円で売りにだし、指値が入り、５０万円値引きしました。だいたい相場位で売れたと思っています。
もう少し高い価格で売りにだし、長期戦覚悟で頑張れば、あと１００万円位高く売れたかもしれませんが、住みながらの売却は大変なので、相場で売れればいいと考えました。不動産屋さんからは、売出し価格をもう少し下げた方が早く売れると提案されたのですが、相場以下で売るのは嫌だったので自分の納得のいく価格で売りに出し、指値に対してもここまでなら下げてもいいと思った価格を答えました。
他の方が言っておられるように、不動産屋さんのいいなりになると損をすると思います。

遠回しに価格を下げさせる不動産屋はどのように感じますか？

なんとも思いません。全然普通です。

何カ月も売れないと、大手の営業さんでも遠回しになんて言いませんよ。
「この辺で少し価格を下げて様子をみませんか？」とか
「ジリジリ下げるよりもガツンと下げた方がインパクトがあります」とか
「あの物件は200万下げたらすぐ売れましたよ」とか
会うたびに言われるので、半年も売れないとノイローゼ気味になりますよｗ。

仲介担当者なんてロボット人形だと思えば良いんです。何を言っても聞く耳持たず、媒介契約を切ると脅されたらじゃあ切りましょうと言えば良いのです。本当に切れる訳じゃないので。

10年後に購入価格と同じ金額で売却できたら、１年１００万返したとして約１０００万円得するのか。
それはいいな。

>>169
不動産という資産は、売り主の物だけど、仲介に入る会社は何ヵ月も売れないってなると、態度が大きくなって、「仲介に入って売ってやってる」という感覚になっていくのかな？
不動産の会社は、仲介料だけ入ればそれでいいというロボットだとすれば、売り主も惑わされないように、営業マンには言うべき事思った事は、はっきり言わないと損ですよね？

１７０
口ばかりで、役に立たない会社は切るしかないよね。

築8年、駅まで8分、南向き、日当たりロケーション良い、2ＬＤマンション、賃貸に出した方が得か、売却か。迷っています。
詳しい方がいれば教えていただきたいです。
よろしくお願いします。

築８年ということは黄金の２００４年物件じゃないですか。あなたはラッキーです。次に購入するのも同じような底値圏の時期が良いでしょう。

今は欧州危機が落ち着いて世界の不動産価格が上がり始めた時期です。買うには若干遅いですが、売るにはまだ早いです。賃貸が良いでしょう。

No.175さん、ありがとうございます。
いろいろと不動産に聞きましたが、どうも消費税上がるから今後どうなるか分かりませんと、今売った方が良いとか、......。
結局専任専属強要され、困りました。

>174
この春に、2005年築の物件を売却して、少し
売却益が出しました。私の場合は、引っ越し先が
遠方だったため、賃貸は考慮しませんでした。
人に貸すと管理維持の手間がかかりそうで嫌でした。

築浅で高く売れるうちに売った方がよい
気がします。人口が減り、中流家庭もなくなって
いくので、不動産価格の下落は止まらないと
思います。

なお、私は一般媒介で価格設定は自分で管理して、
複数社に競争させました。良心的な不動産屋
の知り合いがいなければ、これ以外に不動産屋に
騙されるリスクを回避する方法はないと思ってます。

No.177さん　ご意見ありがとうございます。
日本一の住**不動産で、どうしても専任専属でやらせてということで、契約して、たった2週間もう売れないから値下げ勧告され、どうも事前に計画した偽りみたいです。
災厄でした。

不動産屋との闘いは経験値がものを言いますね。タヌキとキツネの化かしあいです。

経験というより不動産屋を頭から信じないことが重要なんじゃないかな。

売主も専属専任媒介契約を安易に結ぶのはあまりにも脇が甘い。
そんな対応では、他の詐欺にもすぐに引っかかってしまう。

大都市やその周辺なら不動産屋なんて掃いて捨てるほどあるので、
一般媒介を嫌がる不動産屋なんか切ってしまえばいい。

おとり広告で嘘ビラを日本中に撒き散らすスミフ販売なんて論外。
お役人さん、早く免許取り上げてよ。

どなたか教えてください！
２週間前に専売契約をしました。
居住中なんですが、オープンハウスしたいって不動産屋に言われてビックリです。え？！住んでるのに。。
これって普通のことなんですかね？

普通では無いですが、あり得る話です。オープンハウスは経費も掛かる事ですから、業者としては攻めの姿勢で提案してると思います。高値で売るのに有効な方法です。提案してくれた仲介業者に感謝して大掃除頑張って、やってみると良いでしょう。

そうなんですね！
教えてくださりありがとうございます。
室内の掃除頑張ろうと思います☆

私は居住中の家のオープンハウスに2度行ったことがあります。
どちらも売主さんは外出されていて、不動産会社の営業マンが待機していました。
居住中の家に営業マンに案内してもらっていくのは気がひけるのですが、オープンハウスだと気楽に見に行けました。
オープンハウスをやると、近所の方が興味本位に見に来たりすることもありますが、多くのお客さんに見ていただけると思います。
オープンハウスをやる場合、チラシも入れるし、営業マンもそこに待機することになるので、かなり経費もかかります。
不動産会社がオープンハウスをやるのは、集客が目的でもあると思います。
私がオープンハウスに行ったときには、他の物件の資料も何枚も用意されていて、勧められました。
営業マン側から見れば、オープンハウスを見に来たお客さんがその家を購入しても、他の家を購入しても、まあ自分から買ってくれれば手数料が得られるので、とにかく何か売れればいいと考えていると思いました。

それは、反対だね。
近所の人間も興味本位で来る可能性もあるなら、居住中の家を見せたくないね。

↑
居住中のマンションを売るのなら、他人に見て貰うのは避けて通れないと思いますが？

それが嫌なら引越してから売る事ですね。

↑なんだ？その言い方は。横柄だね。
人それぞれのやり方があるから、どうしようと勝手だけど、一つの意見として反対してるだけだよ。

買わない、買おうと思わない人間が、勝手に入って家の中を見て回られるって、個人的には嫌だからね。

マンションを売るためには仕方ないと思って居住中でもオープンハウスに応じようと思います。不動産やと契約して三週間目ですが、家を見に来たのは一組だけであとは音沙汰なし。早く売れたらいいんですが。。

参考までに、自分のオープンハウスの経験を書きます。

中古のマンションを買って６００万かけてリフォームし１０年住んで、数年前に売却しました。シンプルモダンなインテリアにしたところ特に女性陣に好評でしたので、ここは空っぽにして売るよりも、「素敵なライフスタイル」というイメージを強調したほうが高く売れると考え、居住しながらのオープンハウスに踏み切りました。

最低限のことをやった後（業者に水回りのクリーニングを依頼、物を出さない等）、ベランダを花でいっぱいにし室内は華やかなテーブルウェア・花で飾り当日を迎えたところ、近くの賃貸に住んでいた主婦が買い物帰りに立ち寄って一目ぼれしてくれ、相場より６００万高い言い値で売れました。おかげでリフォーム代は回収できました。

こういうこともあるので、あえて居住中にやる戦略的なオープンハウスもありだと思います。

ステキなインテリアにされたんですね！
「ステキなライフスタイル」の強調、大変参考になりました☆ありがとうございます。うちはリビングに子どものジャングルジムなんかも置いてあるのでまずは子どもの玩具を全て片付けて子ども色を一掃しようと思います。家族写真なんかも全て片付けモデルルームのようにしたほうが良さそうですね(*^^*)ありがとうございます。

>>190さん

我家はオープンルームはしませんでしたが、住みながらの売却でした。
部屋をできるだけ片付け、水回り（キッチン、洗面所、浴室、トイレ）は特に念入りに磨きました。
窓ガラスやベランダなども掃除しました。

我家の場合は、子ども色はそのまま出していました。
リビングに家族写真も飾ってありましたし、地図やあいうえお表なども貼ってありました。
子ども部屋には3段ベッドと机二つと子供の荷物が山のようにありました。

でも売り出してすぐに見に来られた最初のお客様に「きれいにお使いですね」と言われ、そのまま購入していただけました。
清潔感があれば、子供のおもちゃなどがあっても大丈夫だと思いますよ。

大変参考になりました！ありがとうございます(*^^*)
要は清潔感が重要なポイントなんですね！
最初のお客様さまが買われたとは本当に素晴らしいですね。羨ましい限りです！
大変綺麗にお掃除されたのをうちも見習って頑張ってキレイにしたいと思います。ありがとうございます☆

我家（マンション）には、住友不動産販売、三井のリハウス、東急リバブル、大京、長谷リアルエステートの売却物件募集中のチラシが毎週ポスティングされています。その他に、朝日土地建物、リスト、住宅情報館のチラシを新聞の折込でよく見かけます。この中でおすすめの会社はありますか？もしくはここはやめた方がいいという会社がありましたら教えてください。

>>193
どこも営業成績のために売り急がせる傾向がある業者だから、
想定外に安くなっても売り急ぎたい訳で無ければいずれも薦めません。
大手の評判はデペ板にスレッドがあるので検索してみては。

時間に余裕があるなら、駅ビルやショッピングセンターに入っている様な地元の大きめな不動産屋で一般媒介で出してみて
反響がイマイチだったら複数の大手も当たるという流れの方が、値崩れが緩やかになると思います。

大手は専属専任で売れなかったら査定価格の7割程度で買い取ってくれる特約がエリアによってはあるので、
急ぎたいのであれば最初から大手で吟味すれば、というのもあるでしょう。

非上場会社はダメです。絶対に。

193です
194さん。195さん。ありがとうございます。

大手に関するスレ読みました。ビックリです。
なんとなく大手の方が安心感があったのですが・・・・
地元の大きめな会社は賃貸（管理）がほとんどです。
駅近くに小さな不動産屋はたくさんありますが、良い会社か悪い会社か全く判断がつきません。

仲介の不動産会社って、ほとんどが非上場会社ですよね。
上場会社って一部の大手だけですよね。
どうして非上場会社は絶対にだめなのでしょうか？

今の段階では全然急いでなくて、今の家が手狭なので、良い物件があったら買い替えしたいという位の気持ちです。
何社かに査定をしてもらおうかと思っているのですが、どこの会社に連絡したらよのか迷って質問しました。
査定を依頼したら、その後何度も連絡がきたりするのではないかと不安で・・・・・
なんとなく不動産屋って、近づきがたいですよね。

中古マンションは管理費と修繕積立金が高すぎる物件が多いのがネック。
よい物件でも、それで敬遠される。　管理会社を儲けさせる為に、不要
なサービスや建物の維持費が異常にかかる物件が増えている。

>>196
買い替え前提なら、新築デベロッパーの営業に申し出れば系列の仲介に繋いでくれます。
そこなら買い替え特例は確実に付けられるのと、連携できる利点はあるものの、
やはり安く売り叩かれると思っていいと感じます。
媒介契約書にサインをしなければ売却のスタートラインに着かないので、
それまでに嫌な営業が付き纏ったら家には上げず、執拗であれば消費者センターに相談すれば良いのです。
地元業者なら宅建業の認可番号が大きい((6)以上など)所だと業歴が長いので目安にはなるでしょう。

>>196
築年数が経つに連れて評価額や売買の実勢価格は普通下がるので、
物件を見つける前の今のうちに一度査定して、相場を示してもらった方が良いと思います。
残念ながら、大きな駅近くなど希少な立地でなければ、営業が執拗に訪問する事は無いと思います。

196です。
198さん。199さん。ありがとうございます。

買い替えなので、購入したい物件を担当している不動産屋に売却を依頼するのも一つの方法ですね。
購入の方の物件をネットで探しているのですが、同じ物件をいくつもの不動産屋が掲載している場合もあって、どの会社に連絡したらよいものなのか、迷います。聞いたこともない会社よりは大手の方がなんとなく安心感があるのですが・・・・・大手に関するスレを読むと大手だから良いということもなさそうですね。

震災後、我家のマンションの価格がすごく下がった気がします。
売り出されている価格を見ても、300万～400万位下がっています。
希少価値のある物件でないとあまりしつこく営業されることはないのですね。少し安心しました。