中古マンションを売るためには、いろんなノウハウが必要です。
経済環境に対する配慮も必要です。売り出し時期も重要です。
どうしたら高く売れるのか？
どうしたら早く売れるのか？
…などについて情報交換したいと思います。
Part1
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7765/
Part2
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/69283/
【タイトルを修正しました 2012.10.18 管理担当】
[スレ作成日時]2012-04-14 00:51:38
折込チラシって、反響ありますか？
チラシ見て、内覧入った又は問合せ増えた方いますか？
折込チラシ無し、ネット広告のみでも良いと思いますか？
ヤフー不動産での写真をよくするとかの方が大事だよ
大島てる社の不動産サイトに掲載されると反響が大きいが、だいぶ値下げする羽目になるかもしれませんね。
都心の単身向け物件ならネット中心でもいいけど
郊外や地方の物件はチラシも効果があるよ。
あと、ファミリー向けは、まず同じマンションの人、
次に同じ学区（子供の学校）に住む人が購入する確率が高いかな？
ちょっと高額な物件（6000万以上）はネット情報で物色する人は少ない気がします。
7000万台の物件でしたが、まじめに検討してたのは、
直接不動産屋に問い合わせた年配の客ばかりでした。
チラシもネットよりは反応がありそうでしたが、
不動産屋への問い合わせ客よりは見込みが少ない感じでした。
ネットが使える30〜40代はヤフー不動産でまず探すよ。物件が出たら一週間いないにレインズに登録しなければならないので、ネットになくて不動産屋だけが情報持ってる物件なんてないです。でも、年配の方は不動産屋へ相談して物件が出たら電話で連絡もらうようにしてる方が多いでしょう。もし駅から10分以上だとかネットで検索する条件の悪い物件だったらネットだけで販売は難しいね。そもそも検索にかからないから。その場合はチラシを使って年配層を狙いましょう。
一般で出せばレインズに載せないことは可能です。
うちがそうでした。不動産屋からの媒介募集攻撃を受けたくなかったので。
ネットにでない売買情報は今の世の中でもあります。
また、専任だとレインズ掲載は義務ですが、他社からの問い合わせを
ことごとく断る悪徳業者がいっぱいいます。
レインズがあっても専任にするのは危険です。
客付け不可で両手取引強要ですね。まあでも財閥系の仲介とかであれば実質的な機会損失は無いとも言えるよね。
財閥系の仲介でも、売れないです。
築10年くらいでも、価格が高い、駅遠だと、
問い合わせすら、ないです。
供給過剰ですね。業者買取で2割引くらいなら、
売ってしまおうかと考えています。
駅遠ってどのくらいですか？
私の知り合いは駅徒歩１１分のマンションを売り出すとき、
駅徒歩９分でネットに載せてました。
販売時の資料では１１分なんですけどね。
立地は郊外、都区内、都心のどれですか？
都心以外だと値段に問題があるのかもしれません。
あと、4LDK以上の広さがあるなら、時間をかければ客が見つかる
かも知れません。希少性がありますので。
城東で２LDKで高額というのであれば、よけいなお世話かもしれませんが、
値段を見直した方がいいんじゃないでしょうか？
10年前購入なら当時の価格はそんなに高くなかたんじゃないでしょうか。
池之端辺りならごめんなさい。でも、駅徒歩14分の土地はありえないし。
湾岸なら、今の相場といわれてる価格はまったくあてになりません。
なぜ、そこを選ばれたのでしょうか。きっとアピールできる点もありますよね。
駅遠は難しいんじゃないかなあ。
便利なバスが頻繁に走ってるようなバス停近くを除いては。
中心部のど真ん中に建ってる物件なら、駅からの距離って関係ないでしょうが。
ゴールデンウィーク前半も終わりですね。
売却活動中の皆様、内覧などありましたか？
我が家は、今のところないです。
16さん、
ウチは連休後半にオープンルームやります。
連休はレスポンスがよくないとも聞きますが、どんなもんでしょうか？
誰か見に来てくれることを祈ってます。
No.17様
ゴールデンウィークの活動お疲れ様です！
オープンハウスの反響はどうですか？
お初。余計なお世話ですが。
中古で売りたいなら、今は、とにかく、最初のお客さんを大事にして、売ってしまうのがポイントではないかなと思います。
次があると思わない方がよさそう。
18さん
オープンルームの結果は、
流しのお客さんが2組。その他業者紹介のお客さんが2組という感じでしたが、
残念ながら成約には至りませんでした。
ここから夏休みまでが勝負ですかね？ お盆もダメらしいので…。
どうか、それまで、大きな地震とか来ませんように！
5月から売却活動を始めました。
私達は平日共働きで家に誰もいないため、内覧活動は土、日曜日しかできません。
上記のような環境の売却活動中の方々、もし平日内覧希望のお客様が現れた場合、どのように対応しているかお教え下さい。
平日に内覧する方は本気度が高い気がします。
早く売りたいなら、仕事を一時抜けるなどして対応した方がいいでしょう。
別の方が買ってくれる保証など、どこにもないですからね。
確かに、急に見に来る人は断らない方がいいですよ。
何か事情があって急いでいる人か、
じっくり慎重に物事を決めるタイプではない人が多いので、
サクッと決めちゃう人が多いようです。
買う気のあるお客様と、買う気のないお客様の違いを教えていただけたらと思います。
何でも構いませんので、お教え下さい！
業者に、その客が買う気のあるお客さんかそうでないか、単刀直入に訊けばよい。態度である程度分かるのでは。
そんな事、言えんわ。
>24さん
半年売り出して13組の内見に立ち会った経験で言わせてもらいますと、
「隣や上の住民のこと」や「周辺の騒音のこと」を聞く人は、
かなり本気度が高いと感じました。
音の情報はネットでは分からないですからね。
まあ、何の確証もない私の勝手な意見ですが…。
居住中のマンションの内覧に行くのは、本気じゃないとなかなか行けないと思う。
>> 29さん
自分もそう思って居住中に売りに出しましたが、そうではない
内覧者もそれなりにいました。居住中だろうがなんだろうが、
「売り物なんだからとりあえず見せて」といった内覧もあります。
>> 28さん
わたしも半年で13組の内覧に対応しました。
仰せの通り、「上下左右の住民のこと」や「騒音のこと」を
聞く人は本気度が高いですね。
一方で、少しでも気になる点があったら買わないものだと
感じました。あ、ここがマイナスと感じたな、と思ったら
ものの見事に申し込みなし。
最終的に買って頂いた方は、マイナスポイントはリフォーム
で対応可能と判断していただけたので、申し込みをして
頂けました。
眺望とか騒音とかが気に入らなかったらどうしようもないので
本気の客だったとしてもあきらめるしかないですね。
先日の午後、初の内覧者を迎えました。
ご夫妻でしたが、４０分ぐらいかけて室内や設備を一通りご覧になった後、
騒音や周囲の住人について質問されました。
そして、その日の夜、業者から前向きに検討されているとの連絡を受けました。
本気で検討されている方は、生活環境についても関心を持たれることが多いと思います。
周囲の住民についての情報は、事実をありのままに言うものですか？
かなり不利な情報があっても？
>31さん
一発目で決まりですか、凄いですね！
ウチは半年けかてようやく今週末に契約となりました。
その間、内覧がある度にガッカリして精神的にホント厳しかったですよ。
一般で最大６社と契約してましたが、
結局、あんまり積極的でなかった業者さんのお客さんで決まったので、
決まるときは、サクッと決まるもんだなというのが感想です。
今は、このお客さんがドタキャンされないように祈ってます。
売り出して約半年、5組の内覧がありました。
おっしゃるように周辺環境を尋ねる人は本気度が高いと思います。
先日の方には、学校や幼稚園についても尋ねられました。
価格を相場より高く設定しているせいで、まだ売れないのですが、
並行して賃貸の募集も始めました。どちらかに決まるといいけれど・・・
>34さん
どちらかに決まるといいですねー。
我が家は売り出して半年ぐらいで、20組ぐらいは内覧ありました。
相場より高めだったので、結局決まらず。（取り扱いは一般で４社）
賃貸も平行しようかな。と契約しているうちの1社で賃貸募集も平行してみたら
3日で決まっちゃいました。
あまり地盤が強くない土地柄でもあるため（液状化するほどではないですが）、
地震後はやはり新築・中古とも価格が落ちた感じがします。
が、駅近・都心から近いため、賃貸相場はまったくさがってない状況でした。
住んでいる場所にもよるんでしょうが、やはり、今はなんとなく中古市場は
あまり活発でない気がしました。
売却された皆さまは、希望価格より下げて売却されたのですか？
よほどの人気物件なら別でしょうけど
今は買い主から値下げ交渉が入るのが当たり前だと思いますね。
売り主側も、急ぎでない限りは、少し高めの価格で売り出す感じでしょう。
でも、それだと買い主の希望価格より相当高いわけで、なかなか売れないわけですｗ。
ちなみに、私の場合は当初の売り出し価格から200万円値下げしましたが
それでも想定していた最低希望価格よりは、やや高く売れました。ニコリ。
厳しいご意見を頂くことを承知で、お聞きします。
先日、賃貸中の物件をオーナーテェンジで売却を開始したところ、2週間で買主が付き、売却契約を結ぶと同時に
手付金を頂きました。引き渡しは今月末です。
たまたまネットを検索していたところ、同じマンションの上階で多少条件の良い（西向き→南向き）ところが、
契約価格より1,000万円で売り出していました。
そちらの売却が決まったわけではなさそうですが、こちらとしては、オーナーテェンジとはいえ、安く売りすぎたのでは？
というもやもやした気持ちで一杯です。
手付金分を違約金として払ってでも契約解除すべきかどうか、悩んでおります。
同じような経験の方がいらっしゃれば、アドバイスをお願いします。
>38
詳細を拝見しないと何ともいえませんが、オーナーチェンジで２割引、南向きが西向きになって１割引ですので、全部で３割程度は下がって当然です。この３割が１０００万から大きく離れてるなら検討すべきでしょうけど、そんなことないですよね？
総額も分からないのに何割引きも何も
売り出し価格と比較しても意味がないでしょう成約ならともかく
値引率は５パーセント前後が多いですね。それ以上は売り出し価格変更を伴います。
＞NO39,40,41
早々にレス頂き、ありがとうございます。
書ける範囲で、以下が概要です。
私の物件（オーナーテェンジ）
：築12年
：川崎市内、駅徒歩5分
：6階建て3階、西向き、3ＬＤＫ、20坪
：成約価格 3,000万円
売出中の物件（オーナーチェンジではない）
：同マンション6階、南向き、3ＬＤＫ、22坪
：売出価格 4,000万円
こう書いてみますと、ＮＯ39様の仰るとおり、妥当な範囲であるような気がしてきました。
ＮＯ41様の仰るとおり、当初3,150で売出し、3,000で決まりましたので、5％の値引きでした。
売出し初めてからあまりに早く売れてしまい、150万円も値引きしてしまったので、失敗したなあと思っていたのですが、
手付金分を違約金として払ってまで解除すべきではなさそうだな、と皆様のご意見を伺って思いました。
なんと、３階と６階の違いで、面積も１割違うんですか。そうであれば、４２さんは大成功だと思います。売り抜け成功と思って次のことを考えた方が良いでしょう。
3LDKの中古を買うのは子供ありのファミリー層が多いので
駅からの距離より、まず日当たりが最優先されます。
西向きは夏の西日がキツいので嫌われますよ。
あと、3LDKだと70㎡以上を希望される方が多いはずで
20坪だと子供なしで2LDK狙いの新婚さんあたりが対象になり
予算は3000万円以下という人が多くなります。
それと、3Fと6Fでも数百万円の差があっておかしくないですね。
ということで、賃貸用物件だからその価格で売れたと考えるべきでしょう。
参考に表面利回りで何％ぐらいですか。オーナーチェンジ物件との事ですので。
結局購入者の視点はそこですよね。居住用でないなら住宅ローン利用でもないだろうし。
ＮＯ43,44,45様
皆様のご意見を伺って、全く後悔する必要の無いことがよくわかりました。
これで気持ち良く引き渡しを迎えられそうです。ありがとうございました。
ちなみに、表面利率は6.5％くらいです。
買う立場で見ると、部屋数も設備も同じだとしても
１ランク以上違う。おそらく購入層が違う。
最上階の方の値引きを考えると、手付倍返ししてその分をのせて
売れる可能性はかなり低いでしょう。
７２平米 最上階（６F) 南向き
６６平米 ３階 西向き
現在、売却活動中です。
今週土曜日に内覧が2件入っておりますが、天気予報は雨。
そんな時、皆さまは内覧を断りますか？
また内覧時間が重なりそうなんですが、皆さまは別々に内覧するようしていますか？
ちなみに2件の内覧客は、ちがう業者様からのご案内です。
内覧は基本的に断らないほうがいいですよ。
誰が買ってくれるかなんて、本当にわかりませんから。
あと、内覧が2組が重なるのは売り手側に有利ですね。
人気物件なのかな？ と思ってもらえます。
皆さん、売却するために特に行った事などありますか？
４６さん、表面６．５との由。十分でしょう。爪を伸ばさない方が正解と思います。
内覧重複は格好の見せ場ですよ。あえて重複させるべきです。
売却活動中の皆様、内覧中、設備の説明や住環境などはご自身で説明をしていますか？
それとも不動産業者任せで、何も話し掛けませんか？
経験上、積極的に話すというより質問を待ってそれに答える方が良い感じですね。
そうですね。闇雲なアピールと映りかねない面があるので黒子に徹することが肝要です。特に旦那とか子供は近所の公園にでも出かけさせて奥さん一人で十分と思います（余程変な業者の同行でさえなければ）。兎にも角にも掃除を徹底することです。
54＞ほんと それとすてきな奥さんだと得しますね。この人が住むところなら安心できるし気分もいい。
かわいいエプロン姿 子供のスモックが干され、無造作に置かれたおもちゃなど演出効果大ですね。
その反対で掃除をしないで臭い老夫婦の家はホコリで痒くなります。物を捨てないとガラクタの中にいる。
御魂が宿ってスルーです。掃除が1番。見た目が清潔じゃない風呂トイレキッチンを見ると人に見せて恥ずかしい。
売るのをやめて、賃貸に回したという方が、何組かいるようですが、賃貸でどれぐらい（この先何年ぐらい）所有するお考えですか？
まだ、ローンが残っているのではと思うのですが、新しいマンション購入してそちらもローンを組む場合、ダブルローンて厳しくないかな？と思うのですが。もちろん、貸し出すマンションはその分として払う毎月のローン支払いより高く貸すのでしょうが・・・。
私も現在築６年のマンションをあと３年ぐらいで売って、もすこし広いマンションを購入したいと思ってるのですが、最近自分の住むエリアは、割安感のある新築マンションが増えてきたので（といっても割安マンションは幹線道路沿い）、自分が売りたい値段では売れないだろうと感じているので、まずは、何年か賃貸で貸そうかとも思っているのですけど。。。
売り出して９カ月かかりましたが、ようやく引き渡し完了しました。
よっぽど、更に値引きしようかと思いましたが、
ほぼ希望価格で売れたので満足しています。
契約から引き渡しの間、大地震が来ないようにと祈っていましたが、
実際に引き渡しが終わると気分がスカッとしますね！
ここまで、この板の意見をいろいろと参考にさせていただきました。
皆様ありがとうございました。
マンション売却に成功した皆様、マンション売却金額、マンション購入価格、築年数、間取りなど教えていただけないでしょうか？
売却7300万円、購入6000万円、築8年、95平米4LDK。
震災前なら8000万ぐらいはいったのではとちょっと残念
購入金額を上回るってすごいですね、
購入一年半ですでにマイナス100万円でした。
あと手数料は一般だと値引きはないのでしょうか？
いいな～。買った価格より上で売れるなんて。
私は築13年で購入価格より15％ダウンで売りました。
それでも、そんなに損した気にはなっていなかったので…。
売却額:5,850万円
購入額:4,280万円
築8年
76m2の3LDK
59さんと同じく震災前でしたら6,200万円位で売却できていただろうと思う。
不動産が底の2003年購入しました。
おお凄い！
購入時より高く売っている人って結構いるもんですね。
やっぱり築10年以内で売るのが正解なんでしょうか？
10年以内というより、今年８年目の物件に限ってのことなのかも。
うちも駅から１２分という悪条件でも購入時より高く売ることができました。
それだけ購入時の価格が低かったということです。
２００３年か２００４年のころはなぜか破格の値段で新築が売っていた。
（ヒューザーの事件の後だからでしょうか？）
築２５～３０年の（６０～８０平米）で２５００万円前後の地域に
５５平米～７０平米位だが３３８０万円で売り出されたことがある。
現在は、新築は５０００万円超え、安くても４８００万円位で、
中古が２９８０万円前後（２５年超の場合）、
なので、当時のその物件が３９８０万円や３７８０万円位でよく出ている。
手数料払っても単純計算で５００万円位は手にしていることになる。
今買っても、１０年後ではおそらく５００万円から１０００万円位は
買値より安くしないと売れないと思う。
違いますよ。
2005年マンション暴落説ってのがあって、
マンションを買い控える人が多かったんです。
反面、湾岸などのタワマンは暴落説に関係なく人気でした。
その後
暴落は起きずにプチバブルが起きたんですから、ヒニクですね。
なるほど、8年ほど前は買値が安かったのですね。
ほかの年に買った人はどうなんでしょうか？
1992年に新築4200万円、手狭になったので査定をしてもらったら1280万円で売り出し価格は1480万円。反応はありません。
68さん
物件の概況をお知らせ下さい。
これから自宅マンションを売却する予定の者です。
教えてください。
一定期間が過ぎても売れない場合、価格を下げていくのが王道のようですが、その時の下げ幅というのはどのくらいが妥当なのでしょうか?
現売出価格の○%とか目安はありますか?
地域によっても違うものですか？
私も教えてください。購入時3850万円のマンションを、1年で3750万円で出しています。
場所にもよるかと思いますが、1年で100万円値引きは普通でしょうか。
なんだか、売却を中止したくもなってきたのですが、その場合専属契約を某会社に依頼
しているのですが、何か中止を伝えた場合問題起こりますか。
71さん
3年経過すると2割り弱の600万引きが相場かな。
新築が埋まらないご時世だから、物件内や近隣地区の
条件似てる新築（新古）以下でなければ誰も買わない。
>74
同感です。新築よりも勝る立地、管理、ブランドがないとなかなか難しいご時世ですね。自分は1年半程前に買い替えの為、売却活動しましたが幾たびの値下げと疑心暗鬼、購入意欲のあきらかにない内見、売却中の東日本大震災…,今考えてももうあのような思いは二度としたくありません。
私はキャンセル物件として竣工後に値引きありで財閥系を購入しました。
ただ一番高いときに買わされた物件で、まさかの震災もあり資産価値がどんどん下がる前に売り抜けようと考え、
1年半後に「購入価格の」98%で売りました。もちろん諸費用や売却時の手数料などを考えれば、
かなりの出費でしたが、半年かかりました。
最初は「販売価格」から売り出しましたが、なかなか売れずに最後は「購入価格」付近まで値下げしました。
いかが思われるでしょうか。。。
いかがって････。
売れたならそれが相場だったってことよ。
なんか別に普通の話だよな。
震災あったなら尚更。
むしろ、購入価格で売れたなら大ラッキーじゃないの。
中古の中古なんだし。
中古の中古はどこ？
あ、中古の中古は読み間違い。
どっちにしろ普通の話。
その時に割引で買ってるのに、１年半後に販売価格で売れるわけが無い。何を期待してたんだろう？
じゃあ高く売れたってこと？
値引きありで買ったら、安くしか売れないということでしようか？
↑
？？
> 値引きありで買ったら、安くしか売れないということでしようか？
関係ない。
その時の相場でしか売れないってこと。
値引き有り無し関係ない。
買ったのがその時の相場だったってこと。
その後上がるか下がるかは相場次第。
一般的には年数経過で下がっていくのが普通。
ヴィンテージマンションでプレミア価格の査定になっているんですね？
ご助言下さい
１２月末に新築マンション引越しに伴い、マンション売却予定です
２３区内 駅徒歩２分
２ＤＫ ４０平米
築２７年
リフォーム歴なし
荷物多い（夫婦＋子供１）
生活利便性よし（ターミナル駅まで電車５分、買い物多数）
フルリフォーム前提だとして、販売開始時期は次のどちらがいいでしょうか？
・退去後の１月にクリーニングしてから
すぐに売れないと４月入居にリフォーム間に合わない？
部屋はすっきり見える？
・入居中の１１月くらいから
秋の住み替えシーズンでリフォームも４月に間に合うかも？
荷物が多いので、トランクルームに預けようかと。。。
とにかく古いので、退去後クリーニングしても綺麗とは言えなそうです
入居中、退去後どちらがオススメですか？
断然入居前からの募集です。
早く始めて損することは無いですよ。
どこの不動産にお願いすればいいですか？オススメありますか？
特にありません。
不動産屋は専任をお願いしてきますが、一般で最寄り駅の複数の不動産屋に依頼した方が
見に来る客は多くなりますよ。
両手取引のために問い合わせてきた他社の客を断ったりしますからね、商談中とか言ってね。最大手に専任依頼が正解です。
８５年のマンションなら退去後にリフォームしないで売るのが正解じゃないですかね。
専任だと客少ないよ。
一般の方が絶対良い
専任は一般より、売却販売を必死にしてくれると思ってました。
一般は、客は増えても不動産同士で譲りあったり、物件の取り合いであまりうまくいかないと聞きましたが、そのへんは本当のところどうなのでしょうか？
我が家は、初めに専任でお願いしていたところがなかなかの広告下手で
半年ぐらいお客さんが付きませんでした。
だんだんイライラしてきて、今までの広告活動への駄目ダシをして契約を
一般に切り替えました。
すると、１週間もたたないうちにお客さんがついて、めでたく契約の運びとなりました。
いい担当者さんに当たれば、専任でも一般でも関係ないかもしれませんが、
要するに、物件・価格設定・良い営業マンの条件がそろえば売れるのかなと
思いました。（当たり前か！）
駅までの立地、築年数、平米数も悪くないのに、売り出して半年以上を越えました。けど売れる気配はないみたいで、必死に設定金額を下げる事ばかり言ってくる営業マンです。不動産を代えた方がいいのだろうか？
＞94さん
我が家もそのパターンで、ずるずる金額を下げさせられました。
一般媒介にして他にもお願いした方が良いと思います。
当初の売出しの金額って不動産屋さんと相談して決めていると思うのですが、
やはり近隣の成約事例を元に算出されたのですよね？
ご本人がご購入された時の金額とか残債とかは、中古不動産の価格を決める
一つの要素になると思いますが、最近の新築物件もこの不況で大分安いみたいだから
築浅の中古であれば、そこいらとの競合が大変みたいですね。
うちはかなり古かったのでその必要は無かったのですが、不動産屋いわく
中古も2～3年前より大分売りにくくなっているとの事でした。
まずは、お客さんに見てもらってその評価を聞くのも一案かと思います。
頑張ってください。
86さん、90さん
助言ありがとうございました、家族と話し合い、居住中から売り出す事にしました
週末に初めての内覧希望の方が来ます
リフォームの見積りを取りたいので、いろいろ写真を撮らせて欲しいと要望が来ました。
こちらとしては構わないのですが、普通の事なのでしょうか？
＞８９
両手取引の件について、詳しくわかる方は教えていただけますか？意味がよくわからなくて、、
商談中と偽り、他社の客を断るということは、明らかに売り主、買い主のニーズに応えず、自社の利益ばかり追及しているということですよね？
結論は、一般の場合は不動産同士が嘘を言い、取り合うということでしょうか？
専任は、利益が全て入るので一生懸命動いてくれると聞いてますが、もし、他社の紹介で成約までいった場合、専任に入るべき利益の一部は紹介した他社にも分けられてしまうのでしょうか？
長々となりましたが、わかる方は教えてください。
＞もし、他社の紹介で成約までいった場合、専任に入るべき利益の一部は紹介した他社にも分けられてしまうのでしょうか？
ＹＥＳ。専任会社は売主から約3%、他社（仲介業者）は買主から約3%、成功報酬としてもらいます。
>97
>両手取引の件について、詳しくわかる方は教えていただけますか？意味がよくわからなくて、、
両手取引になると、仲介手数料が倍になるというのは分かりますよね？
>商談中と偽り、他社の客を断るということは、明らかに売り主、買い主のニーズに応えず、自社の利益ばかり追及しているということですよね？
はいそうです。しかし、商談中というのは、サクラの買い主を使えば、完全なウソとも言えない訳で、非常に巧妙な手口です。
>結論は、一般の場合は不動産同士が嘘を言い、取り合うということでしょうか？
一般の場合は、両手取引が困難なので、「商談中と偽って他者の客を断る」リスクは低下します。
>専任は、利益が全て入るので一生懸命動いてくれると聞いてますが、もし、他社の紹介で成約までいった場合、専任に入るべき利益の一部は紹介した他社にも分けられてしまうのでしょうか？
はい、ですから、なんとしても両手取引を成し遂げなければならないのです。別荘地などの不動産広告で、「客付け不可」という注意書きがなされている事がありますが、これは「両手取引しかしませんよ」という意味です。正々堂々とそんなことを広告に記載するなんて、おかしな業界ですね。でも、それが現実なのです。
両手取引できない物件に経費はかけられません。専任で依頼して経費をかけて宣伝してもらいましょう。だから、地元最大手業者に専任依頼が正解なのです。
地元で抜きん出た実力のある不動産業者がないなら専任はやめたほうがいいです。
握られるだけで、客は回ってきません。
全国的有名不動産より、地元の強い中堅不動産の方が有利ですか？
では、なぜ地元の中堅不動産の方が有利なのかわかりません。教えていただきたい。
>専任の不動産業者が握るとは、他の業者に紹介しないと言うことですか？
そうです。
>レインズに登録して手数料折半でも売れたほうが良いと思うのですが・・・。
ウンコ物件はそうします。客が付きそうな物件は握ります。
>全国的有名不動産より、地元の強い中堅不動産の方が有利ですか？
ケースバイケース。
でも、地元に強い中堅不動産もCMバンバン流す有名フランチャイズ食われているのも事実。
中古マンションの仲介といったら、あそこです。わかりますよね？
わかりません
>>101
地元の強い中堅不動産屋は自分のとこで積極的に新築建売とか売っているとこは止めた方がいい。
新築建売やっているとこだとその建売を売るための咬ませ犬状態になったり
マンションから自分の建売を買ってくれる客を優先して
建売を買ってくれない人は冷遇だったりするから。
こちらを参考させて頂き
近くの大きい駅にある大手不動産に専任で頼みました
築２７年４０平米 居住中リフォーム歴なし
の非常に売り難そうな物件かと思います
おかげさまで若干値引き３週間で売却できました
ただ両手狙いで他社の内覧希望は揉み消された事実はあります（友人に問い合わせして貰った）
広告費かけて貰ったし、買付け申込みも２件取ってきたので、まあいいかという感じです
内覧の時はトランクルームに荷物を押込み、水廻りを徹底的に掃除したら、なんだか思ったより好印象な評価を頂きました
無事に卒業できましたので、お礼まで
ありがとうございました
そうですね、大手に両手取引（６パーセント取得）させて成約するのが現時点で賢いやり方です。ネット時代ですから買い付け客の方も独自の仲介を入れることに拘らず直接（両手業者に）電話してきますよね。
しかし他社の内覧希望を揉み消すというのは、結局のところウソをついているわけで、立派な大手業者がそんなことやってるなんて情けないですね。子供には「不動産業者というのはウソをつくのが仕事なんだよ」と教える積もりです。
＞110さん
109です
両手狙いでいける物件と評価されただけ、まだよかったと自分を慰めてます
大手業者にも両手を指摘し、媒介契約を継続する代わりに仲介手数料割引を提案しました。
向こうにとってもWinな条件なので、すんなり引いてくれました。
111さん
つわものですねー！
私は何度も取引するので「騙されたフリ」を継続しています。騙されたフリをして騙す、これが不動産屋を使う醍醐味じゃないですかね。
両手の意味を詳しく説明して。
居住中で売却活動を始めて2ヶ月経ちました。
この2ヶ月で見学者は3組でした。
私としてはもっと見学者が来ると思っていたので、え⁉こんなもんなの?という感覚です。
2ヶ月で3組は少ないですか?
それともこんなもんですか?
立地は駅前徒歩2分、広さは4LDK、築10年以内です。
築年数と売り出し時期から考えると
その位が妥当（エリアがわからないので）なのでは？
相場と売り出し金額があまりにかけ離れていなければ
12月から2月位になればもう少し来るのではないでしょうか。
これから年末と３月と大チャンスですから、その価格設定を下げるべきではありません。仲介業者の言葉に惑わされず、価格を維持すると良いでしょう。
>115さん116さん
これからチャンス到来の時期になるのですね。
たった3組にお断りされただけで弱気になってました。
年度末までこのままの価格設定で頑張りたいと思います。
ありがとうございました！
不動産に買い取りしてもらう場合は、売り出し価格よりどれくらい下げての買い取りになるのか知ってる人いますか？
>118
売り出し価格は売主の言い値だから関係ないですね。
買い取りは相場価格（取引事例価格）の3割引ぐらいでしょう。
ただし、1000万以下の物件とかだともっと買い叩かれるでしょうし、
買い手が少ない立地の場合ももっと買い叩かれるでしょう。
相場でそこそこ客がつきそうな場所で3割も引かないと
買い取らないというのが現実です。
他社からの買い付けを断って両手を狙う話がでていましたが、
もっと悪どい業者は売り急いでいる売主に対して販売活動を
故意にサボって買い取りに持ち込みます。
個人的に信頼できる不動産屋＆担当者を知らない売主は
専属専任や専任を使うべきではありません。
一般で複数社に競争させるが唯一のリスクヘッジ方法です。
一般の場合、何社か情報を持つため、売り主の情報が垂れ流しになると聞いたのですが…
専属の場合、いつまでも同じ物件を持ち続けるとあまりよくないので、一生懸命販売活動してくれると聞いたのですが…
専任の方が業者間のデータベースであるレインズの登録
義務があるので、情報はすべての業者につつぬけです。
それにも関わらず他社からの問い合わせを無条件に断る
悪徳業者がいるのです。
一般であればレインズ掲載やネット掲載は売主の
希望どおりになります。
専任で売主が売り急いでいなければ、契約期間内に
販売しないとまずいので、そこそこ熱心に売却活動
をすると思いますよ。もちろん、両手は諦めないで
しょうけど。
一番大切なのは相場感覚じゃないですかね。
相場感覚って？
ある地域の話だけど、地主級の人が、地元の不動産にいろいろと指示してるって聞いたことあるけど・・。
両手だろうが片手だろうが、仲介業者にだまされて安く売らされている人が余りにも多いですよね。
普通の売主には相場感覚なんてものはないから、
悪徳不動産屋にひっかかるとひとたまりも
ありません。最初は高い査定を出していても
適当な理由でどんどん値下げさせられます。
このリスクを抑えるためにも、一般で複数社に
媒介をお願いするのが合理的です。
そもそも両手にせざるを得ない状態を作ってるのは売主なんだよな。
特に買い替えで買い先行の場合は足元見られても仕方がないと思った方がいい。
・買いたい物件は十分な値引きを得られない仮に値引きしてもその分買い取り金額を低くされたり
裏で巧みに調整する。
・無理やり専属専任組まされたのに売却活動をおざなりにされ時間稼ぎで結局二束三文の買取にされたりする
・ローンは自分の希望額より多めに組まされる。提携以外のローンは組めない場合も。
だから>>124さんの言うように不動産屋(銀行）の掌で踊らされる感じに相場がなってしまう。
買い替えはダメです。買い増ししてください。従来の物件は賃貸で貸すのです。仲介業者に食われたくなかったら自己防衛するしかありません。
売却をサボって買い取りに持ち込むってほとんど詐欺ですなあ。両手と同じで問い合わせがきても「商談中」と断るんですね。両手だと６パーセントだけど買い取りだと２割以上抜けますからねえ。これはオイシイ商売です。
そんで売るときはチラシに「自社物件につき仲介手数料なし！」と誇らしげに書くわけですね。そういえば、売り出しの時に「買い取り保証サービス」とかうたって売り主を募集してる業者もあるね。これはもしかすると買い叩きサービスになるかもしれんので要注意です。不動産の世界はホント恐ろしいです。
賃貸ってどうなんですかね？
かなり室内ボロボロにされると聞きますが…。
ボロボロになっても賃借人が住むんだから問題なし。退去したら壁紙交換して備品も少しずつ交換していけば良いですね。
>>133
失敗する人は借り手がつくのを急ぐあまり不動産屋のいいなりに
敷金、礼金ゼロゼロ物件にしてしまう人が多いです。
しかしながら冷静に考えるとこれだけの初期費用も払えないような人は
残念ながら質が低く滞納などのトラブルになる可能性は高いと思われます。
家賃滞納は別にお金が無いという理由だけではなく基本的に生活にルーズなんです。
しかも変にケチで目先の利益に飛びつきやすい（笑）
なのでゼロゼロ物件は格好の餌食となります。
しかもゼロゼロ物件は大家が泣くだけで不動産屋は泣かない仕組み。
下手すると不動産屋に手数料をたんまり取られた恨みとばかりに
借りた物件にあたりますｗ
話が脱線しましたがとにかく賃貸（貸す側）でも不動産屋には要注意って感じですかね。
なるほど。
礼金はともかく、やっぱり敷金は必要ですな！
保証会社入れるようになってから敷金は１ヵ月で問題ない感じです。
今、専任契約で売却中の者です。教えて下さい。
専任から一般にする場合、専任契約が終わる日付に合わせて他社との契約をするのでしょうか?
今、契約中の会社も含めて一般にしようと考えています。その場合、契約期間中でも一般契約に切り替える事は可能でしょうか？
そして一般にしたいというこちらの考えをいつ頃伝えれば良いのでしょうか？
専任の契約期間が終了しそうになると契約中の不動産屋が契約延長を申し出ます。
これに絶対に応じてはいけません。断って下さい。
そうすれば、契約完了日以降どことでも契約できます。
そのときに、お願いしたい不動産屋と一般媒介で契約して下さい。
ただし、不動産屋は専任媒介や専属専任媒介での契約を強く勧めますので、
一般媒介での契約を押し通すのにはそれなりの意思の強さが必要です。
気が弱い人は誰か援軍になりそうな人に同席してもらって下さい。
今まで専任で使っていたところと一般で契約を結ぶ必要はありません。
他に選択肢がたくさんあるなら、私であれば切ります。
なお、専任期間中でも一般に変更できなくはないですが、契約上は
ペナルティが発生することになっていると思います（契約書要確認）。
押しが強い人ならこれまで売れなかったことを責め立てて、
無償で変更を勝ち取れると思いますが、普通の人にはお勧めしません。
専任を外し、一般にも候補から外す場合、うらまれたりしない？
3ヶ月もかかって売れなかったのだから切って当然だと思うけど、
切るのが気がひける人は一般で関係をつないでおけばいいよ。
でも、きっぱりと関係切る方があとくされがなくていいと私は思うよ。
専任から一般への変更はかなり強硬に抵抗することが予想されるので、
契約更新に応じずに関係を切るのが結局一番簡単だと思う。
138です。
今まで広告費をかけて宣伝してくれた事を考えるとスパッと切るのも少し気がひけてしまいます。一般のうちの一社としてつないでおこうかと思います。まだ契約期間終了まで約1ヶ月ありますが、売れなかったら一般にしますと、今から伝えておく事にします。ありがとうございました。
スパッと切っても、その後逆恨みをされても困るよね。
そんなことで逆恨みする連中だと、一般に変更後に他社で売れても
逆恨みしそうで怖いのですけど。
最初から専任媒介契約を結ばないことが正解のようですね。
不動産選びはいろいろ迷うね。
一般から、一番良く営業活動していた不動産に専属として変えた場合、他社から恨まれる場合はありますか？
>>138さん
まず専属専任していた業者が今までどのような広告活動をしていたか
具体的に教えてもらったり自分の目で見たりしてください。
・ネットに掲載ならどのように掲載されていたか？
（レスポンス数などはどのくらいだったか？自分の物件が特集や上位記事にされていたか？）
・広告はどの方面にどのくらいの枚数打ったのか？また手段はポスティングor新聞折り込み？
・店頭広告はどのあたりに飾ってあるか？
・近所の不動産業者に紹介したのか？
もしその内容に不満がある場合はやるように要求します。
それでできないという場合はすんなり一般に切り替えが可能だと思われます。
もしやれると言った場合は書面などで残して今後実行するかしっかり監視する事も大事です。
また上記を曖昧な表現しかできないような業者は切った方が賢明です。
とにかく今までの活動内容が良いと思うなら継続。悪いと思ったら違う手段に切り替える。
義理人情とかではなくドライな感覚が必要だと思います。
あとまかせっきりも絶対ダメだと思います。
↑すごく参考になった。
138です。
146さんありがとうございます。
上記の広告活動内容で、近所の不動産屋に紹介したかどうか、以外はすべて報告書で報告をもらっています(週1で郵送されてきます。)
だからどのような広告活動をしているのかまったく分からない状態でもありません。
やれる事はやってくれているようです。
ただ、自社建売りの分譲販売もやっている会社なのでそちらの中古に流れたお客もいるみたいです。それを知ってしまい、このまま専任でお願いするのはどうなのか考え直した次第です。
とても参考になったので、しっかり営業活動しているか、確認していかないといけないって思いました。
>>148さん。
＞ただ、自社建売りの分譲販売もやっている会社なのでそちらの中古に流れたお客もいるみたいです。
＞それを知ってしまい、このまま専任でお願いするのはどうなのか考え直した次第です。
そこはマンション分譲実績はないですか？もしないのなら
まず建売業者に近いという事ですから戸建希望のお客さんが多いと思います。
戸建希望の方はマンションの値段がいくら安くても『論外』です。
餅は餅屋でやはりマンションに強い不動産業者すなわち
マンションを買ってくれるお客さんがいる不動産業者に切り替える必要がありそうですね。
自分の物件を建てたデベや少なくともマンション分譲実績がある不動産業者が理想です。
マンションを買ってくれるお客をもつ不動産ってどこ？
みんなはそれを知りたいと思う。
>>151
意外と狙い目は賃貸に強い業者。
賃貸のグレードから見ればマンションは古くても設備もいいし広く感じる。
しかしながら一戸建てまでは思い切った冒険できないという人も多い。
私が売った人も賃貸の人でしたよ。
なので近所の不動産屋への紹介は賃貸の更新時期のお客を得るためにも必須なんです。
>150さん
138(148)です。
その会社は手広く色々やっている会社で、注文住宅部門、戸建て分譲販売部門、マンション分譲販売、賃貸部門、中古流通部門などあります。その他、住宅建材の加工や管理アフター部門などもあるようです、中古流通部門は土地、戸建て、マンションすべて取り扱いしています。うちのマンションでの媒介経験もありました。
なので顧客層は幅広いのかと考え、この会社に専任でお願いしました。
しかし蓋を開けてみたら、ウンとも寸とも…。
難しいですね。
>>154
そこまで大きいと営業マンの差も大きそうですね。
営業マンはどのように給料を得ているのか？そこを考える必要があります。
もし貴方の物件を売った歩合も低く売っても売らなくてもそれなりに
自分の給料は保証されている・・・。
そうなると士気は決して高くないのかもしれません。
（特に査定に来た人と現在売っている担当が違う場合は要注意）
案外怪しい完全歩合とかのイケイケ会社の方が強引に売ってくれるかも。
もしその会社を続けるなら担当を変えてみるのも手でしょう。
売上ナンバー1とかいたら指名する位にしないと。
でもそういう大きい所は売上ナンバー1営業は旨みの大きい
（流動性が高く利益率がいい）物件ばかりセレクトして持って行くから
結局変わらない可能性もありますが・・・。
個人的にはやはりこの業者を含めた一般媒介に切り替えが一番いいかなと思います。
専属の売り主を一般に変えさせるお手伝いですか？
一般にしても、口だけで、全然客を連れて来れない不動産もいるから、よく調べてから変える方が懸命かな。
そういうリスクを抑えるために、
複数の業者に一般でお願いするのです。
売主側に専属専任や専任にするメリットは
ほとんどなく、悪徳不動産屋や無能担当者に
当たるリスクを考えたら、一般以外あり得ません。
>155さん
154です。ありがとうございます。
うちの担当は去年売上げが全営業所内で2位だったそうです。それを聞くまでは、若いけどガツガツ感はなく、字が汚く、誤字が多く(頭悪そうに思ってしまいました)、この人大丈夫⁉と思っていたのですが、2位だったというのを聞いて、結果を出してる人なら任せられるかなと考えました。
でも結果は結果。3ヶ月任せても売れなかったのは事実だからドライに考え、ここを含めた一般に切り替えようかと思います。
アドバイスありがとうございました。
>>158さん
専任で３か月依頼していても売れなかったのなら、一般にしてもいいかもしれませんね。
私は半年前に買い替えをしました。専任がいいのか一般がいいのかどこの不動産屋さんがいいのか迷いに迷いました。
一般の方がいいのかなという思いもあったのですが、結局専任で依頼しました。
すぐに他社にも公開してもらい、他社の案内のお客様で売りに出してから１０日で契約となりました。
結果論としてすぐに売れたので私は専任でよかったのですが、３か月たっても売れなかったら一般に変更するか、別の不動産屋さんに変えていたかもしれません。
＞字が汚く、誤字が多く(頭悪そうに思ってしまいました)、この人大丈夫⁉と思っていた
誤字脱字が多い人はミスも多そうで、私も不安で嫌でした。
あと、連絡が取れにくい人や約束を守らない人、適当なことをペラペラ話す営業マンも避けました。
どこの会社というよりもいいなと思う担当者に依頼した方がよいと思います。
１０日で売れちゃったのは失敗でしたね。値付けが安過ぎました。
結局、売り出し価格は複数の不動産屋に査定をさせて、
その査定結果を参考に自分の感性で決めるしかない。
専任を取りたいがため高目の査定をだす業者もあるからです。
そうかと言って早く売るための安全を見て、安目の査定を出す業者を
信じては損をします。
一番やってはいけないのは、専任媒介の相手を決めてから、
そこに値段を決めさせること。少々値段を下げてでも、
早期に（少ない労力で）自分が両手を達成することを優先してきます。
というより、すべての不動産屋には売り手のために一円でも高く売ると
いうようなモチベーションはほとんどありません。少しぐらい高く売っても、
受け取れる手数料はそんなに大幅には変わりません。
物件を安く売りたくなかったら、価格は売り手が自分で
コントロールするしかありません。
サクラの激安指値とかもあるから気を付けましょう。激安指値にうろたえて仲介業者の値下げ提案を受け入れたら業者の思うつぼです。
そうですね。
こちらの希望価格で何カ月も売れないと
営業さんの値下げプレッシャーはハンパないですよ。
過去に何人か内見があって、まだ時間に余裕があるなら
その価格で買ってくれる人が現れるのをひたすら待つのみです。
精神的にはキツいですが、それで100万～200万円違うんですからね。
１６２さん、存じてますよ。サクラを使い、それが相場と言い、売り主に価格をさげさせる・・。
だから、売り主は惑わされないように強い意志を持つことが大事です。
売り主はサクラとの価格値下げ交渉、買い主はサクラ競合買い主との価格吊り上げ競争、全て仲介業者の自作自演ですね。
価格についてはレインズ統計サイトを見て自分で判断するというのが一番正しい方法ですね。
159です。
私は複数の不動産屋さんに査定をしてもらい、自分で相場と思う価格 +１００万円で売りにだし、指値が入り、５０万円値引きしました。だいたい相場位で売れたと思っています。
もう少し高い価格で売りにだし、長期戦覚悟で頑張れば、あと１００万円位高く売れたかもしれませんが、住みながらの売却は大変なので、相場で売れればいいと考えました。不動産屋さんからは、売出し価格をもう少し下げた方が早く売れると提案されたのですが、相場以下で売るのは嫌だったので自分の納得のいく価格で売りに出し、指値に対してもここまでなら下げてもいいと思った価格を答えました。
他の方が言っておられるように、不動産屋さんのいいなりになると損をすると思います。
遠回しに価格を下げさせる不動産屋はどのように感じますか？
なんとも思いません。全然普通です。
何カ月も売れないと、大手の営業さんでも遠回しになんて言いませんよ。
「この辺で少し価格を下げて様子をみませんか？」とか
「ジリジリ下げるよりもガツンと下げた方がインパクトがあります」とか
「あの物件は200万下げたらすぐ売れましたよ」とか
会うたびに言われるので、半年も売れないとノイローゼ気味になりますよｗ。
仲介担当者なんてロボット人形だと思えば良いんです。何を言っても聞く耳持たず、媒介契約を切ると脅されたらじゃあ切りましょうと言えば良いのです。本当に切れる訳じゃないので。
10年後に購入価格と同じ金額で売却できたら、１年１００万返したとして約１０００万円得するのか。
それはいいな。
>>169
不動産という資産は、売り主の物だけど、仲介に入る会社は何ヵ月も売れないってなると、態度が大きくなって、「仲介に入って売ってやってる」という感覚になっていくのかな？
不動産の会社は、仲介料だけ入ればそれでいいというロボットだとすれば、売り主も惑わされないように、営業マンには言うべき事思った事は、はっきり言わないと損ですよね？
１７０
口ばかりで、役に立たない会社は切るしかないよね。
築8年、駅まで8分、南向き、日当たりロケーション良い、2ＬＤマンション、賃貸に出した方が得か、売却か。迷っています。
詳しい方がいれば教えていただきたいです。
よろしくお願いします。
築８年ということは黄金の２００４年物件じゃないですか。あなたはラッキーです。次に購入するのも同じような底値圏の時期が良いでしょう。
今は欧州危機が落ち着いて世界の不動産価格が上がり始めた時期です。買うには若干遅いですが、売るにはまだ早いです。賃貸が良いでしょう。
No.175さん、ありがとうございます。
いろいろと不動産に聞きましたが、どうも消費税上がるから今後どうなるか分かりませんと、今売った方が良いとか、......。
結局専任専属強要され、困りました。
>174
この春に、2005年築の物件を売却して、少し
売却益が出しました。私の場合は、引っ越し先が
遠方だったため、賃貸は考慮しませんでした。
人に貸すと管理維持の手間がかかりそうで嫌でした。
築浅で高く売れるうちに売った方がよい
気がします。人口が減り、中流家庭もなくなって
いくので、不動産価格の下落は止まらないと
思います。
なお、私は一般媒介で価格設定は自分で管理して、
複数社に競争させました。良心的な不動産屋
の知り合いがいなければ、これ以外に不動産屋に
騙されるリスクを回避する方法はないと思ってます。
No.177さん ご意見ありがとうございます。
日本一の住**不動産で、どうしても専任専属でやらせてということで、契約して、たった2週間もう売れないから値下げ勧告され、どうも事前に計画した偽りみたいです。
災厄でした。
不動産屋との闘いは経験値がものを言いますね。タヌキとキツネの化かしあいです。
経験というより不動産屋を頭から信じないことが重要なんじゃないかな。
売主も専属専任媒介契約を安易に結ぶのはあまりにも脇が甘い。
そんな対応では、他の詐欺にもすぐに引っかかってしまう。
大都市やその周辺なら不動産屋なんて掃いて捨てるほどあるので、
一般媒介を嫌がる不動産屋なんか切ってしまえばいい。
おとり広告で嘘ビラを日本中に撒き散らすスミフ販売なんて論外。
お役人さん、早く免許取り上げてよ。
どなたか教えてください！
２週間前に専売契約をしました。
居住中なんですが、オープンハウスしたいって不動産屋に言われてビックリです。え？！住んでるのに。。
これって普通のことなんですかね？
普通では無いですが、あり得る話です。オープンハウスは経費も掛かる事ですから、業者としては攻めの姿勢で提案してると思います。高値で売るのに有効な方法です。提案してくれた仲介業者に感謝して大掃除頑張って、やってみると良いでしょう。
そうなんですね！
教えてくださりありがとうございます。
室内の掃除頑張ろうと思います☆
私は居住中の家のオープンハウスに2度行ったことがあります。
どちらも売主さんは外出されていて、不動産会社の営業マンが待機していました。
居住中の家に営業マンに案内してもらっていくのは気がひけるのですが、オープンハウスだと気楽に見に行けました。
オープンハウスをやると、近所の方が興味本位に見に来たりすることもありますが、多くのお客さんに見ていただけると思います。
オープンハウスをやる場合、チラシも入れるし、営業マンもそこに待機することになるので、かなり経費もかかります。
不動産会社がオープンハウスをやるのは、集客が目的でもあると思います。
私がオープンハウスに行ったときには、他の物件の資料も何枚も用意されていて、勧められました。
営業マン側から見れば、オープンハウスを見に来たお客さんがその家を購入しても、他の家を購入しても、まあ自分から買ってくれれば手数料が得られるので、とにかく何か売れればいいと考えていると思いました。
それは、反対だね。
近所の人間も興味本位で来る可能性もあるなら、居住中の家を見せたくないね。
↑
居住中のマンションを売るのなら、他人に見て貰うのは避けて通れないと思いますが？
それが嫌なら引越してから売る事ですね。
↑なんだ？その言い方は。横柄だね。
人それぞれのやり方があるから、どうしようと勝手だけど、一つの意見として反対してるだけだよ。
買わない、買おうと思わない人間が、勝手に入って家の中を見て回られるって、個人的には嫌だからね。
マンションを売るためには仕方ないと思って居住中でもオープンハウスに応じようと思います。不動産やと契約して三週間目ですが、家を見に来たのは一組だけであとは音沙汰なし。早く売れたらいいんですが。。
参考までに、自分のオープンハウスの経験を書きます。
中古のマンションを買って６００万かけてリフォームし１０年住んで、数年前に売却しました。シンプルモダンなインテリアにしたところ特に女性陣に好評でしたので、ここは空っぽにして売るよりも、「素敵なライフスタイル」というイメージを強調したほうが高く売れると考え、居住しながらのオープンハウスに踏み切りました。
最低限のことをやった後（業者に水回りのクリーニングを依頼、物を出さない等）、ベランダを花でいっぱいにし室内は華やかなテーブルウェア・花で飾り当日を迎えたところ、近くの賃貸に住んでいた主婦が買い物帰りに立ち寄って一目ぼれしてくれ、相場より６００万高い言い値で売れました。おかげでリフォーム代は回収できました。
こういうこともあるので、あえて居住中にやる戦略的なオープンハウスもありだと思います。
ステキなインテリアにされたんですね！
「ステキなライフスタイル」の強調、大変参考になりました☆ありがとうございます。うちはリビングに子どものジャングルジムなんかも置いてあるのでまずは子どもの玩具を全て片付けて子ども色を一掃しようと思います。家族写真なんかも全て片付けモデルルームのようにしたほうが良さそうですね(*^^*)ありがとうございます。
>>190さん
我家はオープンルームはしませんでしたが、住みながらの売却でした。
部屋をできるだけ片付け、水回り（キッチン、洗面所、浴室、トイレ）は特に念入りに磨きました。
窓ガラスやベランダなども掃除しました。
我家の場合は、子ども色はそのまま出していました。
リビングに家族写真も飾ってありましたし、地図やあいうえお表なども貼ってありました。
子ども部屋には3段ベッドと机二つと子供の荷物が山のようにありました。
でも売り出してすぐに見に来られた最初のお客様に「きれいにお使いですね」と言われ、そのまま購入していただけました。
清潔感があれば、子供のおもちゃなどがあっても大丈夫だと思いますよ。
大変参考になりました！ありがとうございます(*^^*)
要は清潔感が重要なポイントなんですね！
最初のお客様さまが買われたとは本当に素晴らしいですね。羨ましい限りです！
大変綺麗にお掃除されたのをうちも見習って頑張ってキレイにしたいと思います。ありがとうございます☆
>>193
どこも営業成績のために売り急がせる傾向がある業者だから、
想定外に安くなっても売り急ぎたい訳で無ければいずれも薦めません。
大手の評判はデペ板にスレッドがあるので検索してみては。
時間に余裕があるなら、駅ビルやショッピングセンターに入っている様な地元の大きめな不動産屋で一般媒介で出してみて
反響がイマイチだったら複数の大手も当たるという流れの方が、値崩れが緩やかになると思います。
大手は専属専任で売れなかったら査定価格の7割程度で買い取ってくれる特約がエリアによってはあるので、
急ぎたいのであれば最初から大手で吟味すれば、というのもあるでしょう。
非上場会社はダメです。絶対に。
193です
194さん。195さん。ありがとうございます。
大手に関するスレ読みました。ビックリです。
なんとなく大手の方が安心感があったのですが・・・・
地元の大きめな会社は賃貸（管理）がほとんどです。
駅近くに小さな不動産屋はたくさんありますが、良い会社か悪い会社か全く判断がつきません。
仲介の不動産会社って、ほとんどが非上場会社ですよね。
上場会社って一部の大手だけですよね。
どうして非上場会社は絶対にだめなのでしょうか？
今の段階では全然急いでなくて、今の家が手狭なので、良い物件があったら買い替えしたいという位の気持ちです。
何社かに査定をしてもらおうかと思っているのですが、どこの会社に連絡したらよのか迷って質問しました。
査定を依頼したら、その後何度も連絡がきたりするのではないかと不安で・・・・・
なんとなく不動産屋って、近づきがたいですよね。
中古マンションは管理費と修繕積立金が高すぎる物件が多いのがネック。
よい物件でも、それで敬遠される。 管理会社を儲けさせる為に、不要
なサービスや建物の維持費が異常にかかる物件が増えている。
>>196
買い替え前提なら、新築デベロッパーの営業に申し出れば系列の仲介に繋いでくれます。
そこなら買い替え特例は確実に付けられるのと、連携できる利点はあるものの、
やはり安く売り叩かれると思っていいと感じます。
媒介契約書にサインをしなければ売却のスタートラインに着かないので、
それまでに嫌な営業が付き纏ったら家には上げず、執拗であれば消費者センターに相談すれば良いのです。
地元業者なら宅建業の認可番号が大きい((6)以上など)所だと業歴が長いので目安にはなるでしょう。
>>196
築年数が経つに連れて評価額や売買の実勢価格は普通下がるので、
物件を見つける前の今のうちに一度査定して、相場を示してもらった方が良いと思います。
残念ながら、大きな駅近くなど希少な立地でなければ、営業が執拗に訪問する事は無いと思います。
196です。
198さん。199さん。ありがとうございます。
買い替えなので、購入したい物件を担当している不動産屋に売却を依頼するのも一つの方法ですね。
購入の方の物件をネットで探しているのですが、同じ物件をいくつもの不動産屋が掲載している場合もあって、どの会社に連絡したらよいものなのか、迷います。聞いたこともない会社よりは大手の方がなんとなく安心感があるのですが・・・・・大手に関するスレを読むと大手だから良いということもなさそうですね。
震災後、我家のマンションの価格がすごく下がった気がします。
売り出されている価格を見ても、300万～400万位下がっています。
希少価値のある物件でないとあまりしつこく営業されることはないのですね。少し安心しました。
>>200さん
中古物件への住み替えでしょうか。
全く同じ部屋なら、元付け業者(広告の物件概要に仲介/専任or売主と掲載)に頼むと
売主と直結なので売却の事情などに詳しいですが、
元付けが大手じゃない(センチュリー21やERAなども地元経営)とかで気にかかるのなら、
お好みの大手業者の公式サイトサイトで相談予約を入れてみて、
じっくり住み替えの要望などを聞いてくれるのか、
イケイケやちゃらんぽらんな奴ではないのか、接客対応を見るのが良いかと。
購入を決めるまでは業者を乗り換えるのは自由ですから。
売主側と買主側の仲介業者が違う形態を「片手、分かれ」、同じ場合を「両手」などと言います。
(メリットデメリットはクグレば出てきます)
ちなみにオウチーノというサイトだと、専任か一般か隅にハッキリ載せてるので元付けの察しはつきますが、
スーモは内容がアバウトなので分からなかったりします。
どこが元付けなのかは、実際には各業者のPCのレインズで分かります
(片手だと元付けへ客が逃げて両手になるのを警戒して、契約書まで伏せたりするかと)
年末は売却のハイシーズンって本当なんでしょうか?
売却中なのですがパッとしません…。
一般媒介の場合、
レインズにのせるかどうかは
こちら（売主）がコントロールできるんでしょうか。
希望は載せないでもらいたいのですが、
本当に載っていないことをこちらで確認する方法はありますか。
200です。
201さん。ありがとうございます。
購入物件は新築、中古どちらも考えていて、現地販売会やオープンハウスには何度か行っています。
先日行った現地販売会の営業マンはガラが悪くて、こちらの連絡先など教えずに帰ってきました。
オウチーノ、教えていただきありがとうございます。写真もたくさんあり、見やすいサイトですね。
ヤフー不動産で探すことが多かったのですが、ヤフーより詳しいですね。
202さん。ありがとうございます。
教えていただいたスレ、読みました。
買い替えで、今のマンショの売却と購入を一緒に考えないといけないので、こちらの板に書き込ませていただきました。
>>204
一般は登録義務ではないので要望すれば対処してくれるのでは。
レインズに載せてくれるのは親切な感じはしますが。
どのみち、任意売却などワケありな事情でコソコソ売り出したいのであれば
それに精通した成り上がりのマニアックな業者を当たることになるでしょう。
レインズに上がっていても、客付け広告禁止にすれば片手の業者はその物件広告を作れないので
上がっていないか確証する手立ては無いと思います。
広告禁止でも、物件名で検索すればレインズ情報が出るので。
>>205
業者選びは>>202スレにい纏まっているので、業者と売り出しを決めるまではあちらのスレで、
売り出した後の情報についてはこちらのスレへと使い分けされるのは如何でしょう。
マンションが売れました。
売却期間中、このスレに励まされましたので、お礼まで。
仲介依頼は大手で、専任契約。
売却から３か月、泣かず飛ばずで大幅値引きもしました。
最初に内見に来られた方に気に入ってもらい、その後若干の値引き交渉を経て、とんとん拍子に売却が決まりました。
売却金額は想定の範囲内ではあったし、新居への引っ越し前に売却が決まって結果的にはハッピーなのですが、
買主は、同じ支店の別の担当者がケアしていたお客さんで、契約がまとまった時点で業者は手数料を両手取り。
なんだかな～という若干の不信感が残りました。
他の不動産業者からの問い合わせは断っていたのではないか、とか、そうであれば大幅値引きせずに済んだのではないか、
という思いがよぎったりします・・・。
ともあれ、この不況下で売れたのだからよかったと思うことにします。
ありがとうございました。
両手なんだから業者にとっても高く売れた方が良いんだけど、手持ちの客が渋ってたんだろうね。他の業者の客は商談中ということでシャットアウトですね。
>>207-208
＞他の業者の客は商談中ということでシャットアウトですね。
リハウスの専任物件見ようとして検討中の三菱UFJ信不動産に頼んだら
契約に入ったとして断り。
値段が安かったので1週間後に先方にプッシュしてもらっても変わらず。
歯がゆいので直にリハウスに接触したら内覧OK。
物件担当に聞いたら
「会社（元付け）と売主の都合で他業者からだと断ってるかもしれないです」
とハッキリ言ってた。
ただ内覧したらコンパクトだったのでパスしました…
207です。
＞他の業者の客は商談中ということでシャットアウトですね
仲介業者から週一で届く活動報告レポートには、毎回のように「同業他社からの問い合わせ」ってあったのですが、てっきり詳細内容の問い合わせのみで、内覧申込みも含んだ問い合わせではないと思っていました。
もし内覧申込みも含めて、他社の問い合わせはシャットアウトしてたとすると・・・、やはり不信感(~_~;)
今回は住み替えで、土地購入の際に手数料をサービスしてもらった経緯があり、そこに専任でお願いしたのですが（土地の方でやり取りも続いていたので、そこで別会社に頼むのも勇気がいった）、しがらみがなかったら、専任にしなければよかったです。
ただ、値下げしていない一階上の部屋はずっと売れ残っていて、値付けは本当に難しいです・・・。
別に他社シャットアウトはどこでもやっていることなので不信に思う必要はありません。でも手数料を値引きする業者はろくなもんではありません。他のところで取り返そうとしてきますので要注意。
両手狙いで他社シャットアウトは、
先月発売の朝日新書「マンションは10年で買い替えなさい」でもページ割いて取り上げてた。
裏事情をさらっと書いていたのでまぁ参考になった。
２００３年のマンションなら１０年で買い替えても値上がりしてたりするけど、今年１年限定です。来年から怪しくなり、再来年からは確実に売却損が出ます。
２００３年のマンションがプラスで売れたとしても現在は同レベルの新築物件は買えません。買い替えても結局は不動産業界のお手伝いをしてるだけです。
12月初旬より田園都市沿線の築5年のマンションを査定額＋１00万で売り出しましたが、なんと問い合わせ1件もなし。専任媒介ですがR社担当者も驚いてます。このまま問い合わせなしの記録更新が続くのもなんだか面白くなって来ました。（なんにもないんだったら3ヶ月で売るのやめます。）
やっぱり不動産市場の地殻変動が起きているんでしょう。人口が減少し、国民のＧＤＰもどんどん減少する。そういう時代に比較的価値を維持できる不動産というのは、限られてきます。
マンションはこの先10年したらゴーストになって管理費等やばいと感じて賃貸に住み替えのため、売却活動中です。専任媒介で契約したのですが、こっちもさっぱり。来年からの減税を見極めようと購入層が様子をみているとのこと。しかし仲介の仕事って楽ですね。ポータルの物件出して、近場にチラシ出してあとは反応を待ってないようだったら値段を下げていくだけの楽な仕事。
マンションは現金で買ってそこに一生住むのが一番お得なんです。
もう、立地とかこれまでのセオリーが通じなくなってきている気がする。すごく安いか、賃貸にない物件でないと、中古の分譲を買う人がいないかも。若い人は賃貸か、中古でも古い分譲を買って、DIYするひとのどちらかではないか。
1月にはいってぱったり動きが止まったって専任の営業さんから報告うけたけどみなさんの状況はいかがでしょうか？
12月中旬より売り出して、12月中は数件内見がありましたが、1月はさっぱりです。
業者の方も価格を下げるというよりも、よく分かりませんが違う問題が起きている
気がしますと言っていました。周辺の新築もあまり売れていないようなので、
中古には厳しい環境なんですかねぇ。
築5年の東京駅5Km圏内で、駅徒歩10分以内なんですけどね。
もちろん、相場より若干安く出しています。
おーい1月にはいって引越しシーズン突入で問い合わせが増えるかなと期待したいたんだけど、生体反応なし。一体何が起きているの？どうやらうちだけじゃないみたいなんだけど
政権交代して円安、株価上昇で動きがでてくると期待したが、なんかおかしい。総じて問い合わせが少ない。もちろん成約なんてない。ちょっとおかしいぞ。
１月１２，１３，１４がおかしいくらい低調だった。１４日はしょうがないけど
222･223の不動産関係者さんが肌感覚で感じられるほど「おかしい」のですね。ちなみに私が前住んでいたマンション（築10年の東京駅6Km圏内）の売出し物件を見ても、長い間売れていないようです（もちろん相場より恐ろしく高い価格ではありませんよ）。すぐに買い手がつくことで定評のあるマンションだったのですけど…。
素朴な疑問
「中古マンション購入者層が賃貸に流れた」と仮定すると、賃貸市場って活況になるはずだけど、どうなんですかね？
今年は住宅ローン減税の谷間(最大200万まで)となることで買い控えもあるのでは？中古は個人間の売買で、基本消費税かからないから、買い煽りできないし。
こちらも鳴かず飛ばず。ご案内を装った買取ばかりだよ。
皆さん調子はいかがでしょうか
年末に一度、そして先週土日に２度目のオープンハウスしましたが、２組しか来ませんでした。本当に売れるのか微妙な気になってきました。三○リハ専任でやってますが、来月3ヶ月契約が切れるので一般にして他社にもお願いしようかと思います。一般にしたら少しは売れる可能性が上がるものでしょうか？どなたかアドバイスよろしくお願いいたします(T-T)
228さん 今年は動きが悪いので思い切った値下げが必要です
ありがとうございます。
値下げ検討してみます。
売り物件は動きが多いが売り買いが入らない
消費税増税の駆け込み需用で、買いは新築にばかり目が
いってしまっているということですかね？
中古は消費税関係ないので、増税後でも大丈夫って。
一旦売り出しはやめて9月以降をお勧めします。状態が悪すぎます。
人口減ってるのに、新築マンション建てすぎでしょ。
結局1月は動きが芳しくありませんでした。11月くらいから売りだされた物件の多くが売れずに「さらし物件」となっています。売り物が増える一方買い手は全くいません。中古物件はリーマンショック時よりひどい状況です。
今週末もうごきなし。
234ー237
全然売却仲介出来ていない人たちの弱音だろうか？
いやぶっちゃけ中古は売れてないでしょ
売れていないです
でもリーマンショック後の２００９年よりはマシです。
それは、異常な時期の事。
少子高齢化と格差の拡大（これは許容範囲内だと思います）で、需要が大幅に減退しています。それに対して、不動産業界の設備というか供給機能は維持されているので、供給過剰気味ですね。
よって、小学生でも分かる通り、中古市場は低調になります。
特別な案件をここで議論しても意味はないですよ。マウンティングは他でやってください。
逆に言えば、中古買うなら今年。
４月頃まで待って、強気の指値を入れる。ローン減税の差額も回収する。
来年の中古市場は、多少活気が出るかもしれないが、ジリ貧感は否めない。
確かに、4月ごろに晒しもの物件を強気の指し値で
攻めるのは効果がありそうですね。
ただ、新築がまだ2003年、2004年レベルまで下がり
きっいないので、中古も高止まりしている気がします。
都心には販売価格より高値で取り引きされる中古が
結構あります。ということは、もう一段の大幅下げが
控えている気がします。デフレ状況で、さらにデベの
利益分が上乗せしてあるのに、譲渡益が出るのは異常です。
かなり大幅な値引きで交渉しないと、得したつもりが、
年末には後悔していそうです。
しかしアベノミクスで２年くらいは不動産は上がると思うよ、３年目は知らないけど。
アベノミクスで不動産が上がるなんて短絡的だな
不動産は需要と供給のバランスだよ
需要が減るのに上がるとは思えないね
外国人投資家(中国人含む)が、インフレを見越して不動産をばんばん買い始めたら、上がるかも。バブルはないけどね。
１０月から売却活動中です。
ネットで検索すると同じ時期に売り出してたウチと同じ感じの物件（築年数や平米数、価格等）がウチの地域では全然なくなっています。中古は売れないとこちらでは皆さん言っていますが売却活動を中止した物件も多いのでしょうか。１０月からでまだネットで検索して残っているウチはもう晒し物件でしょうか…
地域にもよるんだろうけど売れてないと思うよ
中古調べ始めて半年くらいたつけど同じ物件ばっかり
新築が結構安いからね
中古は割高に感じるんじゃないかな
>>248さん
最近内覧や問い合わせは入っていますでしょうか？ないようでしたらさらし物件継続。残念ながら今後も成約の見込みは厳しいと思われます。
売り出自体をやめる方がおおいので気になるようでしたら仲介業者に成約価格の問い合わせをしてみてください。
２４９さん、２５０さん有難うございます。
内見は毎月２組ほどですがあり、１月に入ってからは先週内見がありました。
ウチのマンションは部屋以外にも問題が多々あり（駐車場どころか駐輪場がない等）、内見の予約の時点で問題な所もお伝えして内見して貰っています。
相場よりやや高いと思うので私は１００万ほど売り出し価格を安くした方がいいんじゃないかと思うんですが、担当の方は内見や問い合わせもあるんだから今安くしない方がよいと言います。いざ交渉の時、値下げ幅が狭くなると難しいと。
今売り出しは１９８０万で、ギリギリ目一杯下げられるラインは１６５０万なんですが、やはり担当の言う通り値下げ幅を狭くしない方が、売り出し価格を下げるよりよいのでしょうか。
マンションについては検索すると該当するマンションが少ないのですぐわかってしまいそうで心配なのであまり情報は出せないのですが、すみません。
うらやましい。うちなんて売りだして１ヶ月たつけど内覧なし・・・
251さん
その条件でしたら私だったら1780万円で売りに出し、営業マンには1700万円までなら交渉に応じられると伝えます。
それでも1700万円以下で申し込みが入った場合は、ギリギリの1650万円で交渉し、それ以上は下げられないと答えます。
価格を下げた方がネットの検索にヒットすると思いますよ。
中古マンションは余っている状態なので、お得感がないと売れないです。
2月3月中に売れないと状況はさらに厳しくなりますので、売りたいのであれば価格を下げた方がいいと思います。
ネットにずっとのっていた物件が消えていると私も気になります。
ネットから消えても成約にはなっていない物件、売主が売るのをあきらめたのかしら？業者買取になったのかしら？と考えています。
２５０さんの売り出し自体止める人が多いと言うのを見て、今は相当売れないのだと思うと２５３さんの言うくらい値下げして売り出さないと難しいのでしょうけど、少しでも残債などの負担なく買い替えしたいと考えると、やはり１７８０万まで下げての勝負は勇気がいります。でも売りたいならそれ位しないとダメなんでしょうね。
２５３さん有難うございました。もう２月なのであまりのんびりもしていられませんがもう少し考えてみたいと思います。
２５２さん、お互い売れるといいですね。
>>254
来週末と再来週末と売れなかったら期末売却は日程的に無理です。
早めに金額を下げることが必要です。
結構内覧にはきているようですが内覧者から買わない理由を聞いてますか？
売り出し始めは駐輪場がないなど知らないで内見に来た方は、部屋は気に入ってくれたようでしたが駐輪場がないと、との事でした。
あと、殆どの方は管理面が心配といいます。 自主管理ではないんですが修繕が２～３年、修繕計画案より遅くなってなかなか修繕が進んでないし、修繕費もこれからの修繕に対して少ないです。
部屋の理由では自分には合わないと言われた事があります。
先週の内見の方は駐輪場、管理面を伝えた上で内見に来て下さり、ご夫婦だったのですが奥様が具合が悪くなり来れず、ご主人は部屋は気に入って下さったようで今度妻と来てもいいですか、と言って下さったんですが、今週は予定が合わずまだ奥様の内見はない状態です。
もう来週くらいに決まらないと今期は無理なんですね。
そうなるとウチも売り出し自体止める事になりそうです（泣）
256さん
どのような不動産屋に売却を依頼していますか？
あまり条件の良くない中古マンションを売るのは、大手よりも中小の方が得意な場合もあります。
大手はいくらでも条件の良いお客様が来るので、条件の悪い物件はあまり熱心にやってくれません。
中小は大手のようにお客様が多いわけではないので、依頼された物件を成約させるために頑張ります。
成約させないと手数料が稼げないので、半ば強引に売ってしまう業者もあると思います。
（もちろん大手でも熱心に販売活動をしてくれる担当者もいると思います。）
２５７さん有難うございます。
問題のあるマンションは中堅の不動産屋の方が売れるかも知れないんですか…
ウチは専任で大成有楽です。担当の方は頑張ってくれてるとは思うのですが、昨年ウチのマンションの違う階をオークラヤが成約させていたので（買い取りしてフルリフォームして売ったようでした）オークラヤも気になっています。どの会社が大手とか中堅とかがよくわからないんですが、オークラヤも大手ですか？
１月中旬に大成の更新をしたばかりだし、今更違う会社に変えられるのか、他社と大成とそんなに違いがあるのかと思うと、このまま契約期間を迎えてしまいそうです。
うちのマンションもあまり売れてないです。安すぎるのではと思う位の価格の部屋のみ売れています。
昨年だったらこの位の価格で売れていたと思う物件がいつまでもネットに出続けているので、相場が下がっているのだと思います。でも何か月間もネットに出続けていると「なんで売れないのかしら？何かあるのかしら？」と考えてしまいます。
No.258さん
昨年末大手で築深物件を売却しました。
初め地元の業者に依頼しましたが、これは両手狙いでダメでした。話していても不誠実さばかり感じます。
後で知りましたが、口コミでも良く言われていませんでした。
No.259さん
ここがこの値段じゃ売れないだろうなと言う物件がいつまでも残っていますね。
反対に意外に安いと言う物件もありますが、売主が相場を知らず不動産屋の言いなりになって
売りやすい価格を受け入れてしまったのでしょう。
売った人はそれでもいいかも知れませんが、後で売る方は迷惑しますね。
258さん
大成有楽もオークラヤも名前は知っていますが、我家の近隣ではほとんど扱いがないので、どのような会社かは分かりません。ただオークラヤで買取になってフルリフォームして売り出されたお部屋の買取価格はかなり低かったと思います。
今1980万円で売りに出していて売れていない物件であれば、買取価格は1000万～1500万位だと思います。
3か月間専任で依頼していてその期間で売れず更新されたのですよね。
そうでしたら一般媒介に変更して、大成有楽以外の会社にも依頼したらいかがですか？
大成有楽とオークラヤ、新聞折込やポスティングのチラシがよく入る会社にしたらよいと思います。
ネットも、ヤフー不動産、スーモ、アットホーム、ホームズが閲覧数が多いので、一般媒介で数社を組み合わせてそれらの媒体全部に載せてもらうようにするといいです。
大成有楽も一般媒介にするのを嫌がるかもしれませんが、どうしても売りたいと思っていることを伝え、来週の3連休もしくは2月末までに売れなければ、一般媒介に変更してくれるように伝えればいいと思います。もしかしたら後がないと思って、焦って売ってくれるかもしれませんよ。
一般媒介にはレインズへの掲載義務がありませんが、レインズに載せてもらえるように依頼した方がいいです。
数社にあたれば、載せてくれるところもあると思います。
買い換え希望さんの物件ですが、仲介担当者の言う通り、今の時点では値下げをしない方が良いと思います。
なぜなら、管理に不安を抱えている等のマイナス面から考えると、最終的には金額勝負となりそうで、その時に切れるカード(大幅値引き)を残しておいた方が良いからです。
不動産売却は人任せではなく、売主が主体的に考え決断しないと、損をします。
すぐにできることは専任→一般への切り替えと掃除(不用品処分)です。管理への不安は、今、快適に暮らしていることのアピールで払拭を図ります(根本的な解決にはなっていませんが)
今年は状況が悪いようなので、賃貸の相談を同時に進めたり、期間や金額でラインを引き、売却を一旦諦めることも考えましょう。それから三月末までに売れなければ、一年間買い手が付かない訳ではありません。レインズで調べたうちのマンションは何故か５月の契約成立が多かったです。
皆さん色々なアドバイス有難うございます。
２６０さん、ウチも築古物件です。何ヶ月で売却出来ましたか？希望価格で売れましたか？
２６１さん、違う階のオークラヤの買い取りは確かに相当安かっただろうと思います。大成有楽の担当にウチの物件を買い取りにしたら、やはり１０００万位になってしまうんじゃないかと言われました。大成有楽も買い取りはあるみたいですが物件に買い取り基準（だったかな？）があって、ウチの物件は買い取り出来ないそうです。逆に買い取りしてくれる不動産屋だと売るより買い取りに仕向けられそうで怖いんですが、買い取りでは絶対売らないと最初から言っておけば売る事に専念して貰えるんでしょうか。
ウチもレインズには載せていて、大成有楽のお客さんより他社のお客さんの方が内見も多いです。担当はウチで両手は考えていないみたいです。
２６２さん、まさに担当の考えは２６２さんと同じです。値下げするしか出来ないので大幅値下げ出来ないと難しいと。
売主が主体的にって難しいですね。こっちは初めての売却で、不動産屋は色々な売却や成約を経験してきた方達ですから。
因みにこちらで皆さんのアドバイスでは一般に切り替えた方がいいみたいですが、一般にしたら色々な不動産屋に価格設定とか口出しされないのでしょうか？
長くなり申し訳ないんですが、子供の学校の関係で、来年の３月までに、出来たら買い替え出来たらと思っています。今回売れなかったら売り出しを一旦止めて、その後どうすればいいでしょうか。今年の秋にまた売り出してもこの物件春にもあったなって思われたりするでしょうか。
No.263さん
1ヶ月で言い値で売れました。
5年前に全面リフォームしてきれいに使っていたので、同じような築年の物件と比べられても
条件は良かったと思います。
263さん
来年の3月までに買い替えをしたいのですね。
買い替えの購入したい物件は決まっているのでしょうか？売却が決まってから探すのでしょうか？もし売却が決まって、購入したい物件がすぐに見つからなかった場合は賃貸に一度入るのでしょうか？
絶対に買い替えをしたいと思っているのでしょうか？希望価格で売れなかった場合はそのままずっと今のマンションに住むつもりなのでしょうか？
その答えによって、販売方法やいつまでに売らなければいけないかなど変わってくると思います。
一般媒介には複数の業者に重ねて依頼できるのでメリットもありますが、あまり人気のない物件を相場よりも高く売り出している場合などは、どこの業者からもほっておかれる可能性もあります。不動産屋は成約しないとお金が稼げないので、成約の望みがほとんどない物件に経費や手間ひまをかけられないのです。
ちなみに専任媒介の場合、レインズ登録と2週間ごとの報告は義務です。専任媒介を結んだ場合は業者は必ずやらなければいけないのです。業者が両手を狙うのは人気のある物件や相場よりも安めの物件です。3か月以上売れていない物件を両手狙いでとめる業者はあまりないと思います。他社から物件確認の電話が入ったら、ぜひお願いします！といった感じだと思います。売れなければ1円にもならないので・・・・
２６４さんは希望価格で１ヶ月で成約出来たんですね。凄い事ですよね！ウチも５年前に部屋はリフォームしてあるので内見では綺麗ですねとは言われるんですが、やはり駐輪場や管理面がネックなんでしょうか。（一番は価格でしょうけど）駐輪場の事は、ウチが買い替えをしたい理由の大きな要因の一つにもなっていますし…。
２６５さん、来年の３月までに売れなかったら暫くはここに住むつもりです。最低ラインの１６５０万で売れなかったら多分買い替えも難しいので。
買い替えを考えているエリアなら主人の通勤も楽になり、主人の実家も近くなり、今のマンションより築年数も平米数もゆとりがあってもマンションの価格相場が今住んでいる地域より少し安いので、本当は子供達が小学校にあがる前に買い替えしたいのです。物件は調べてるだけで、買い替えたい物件がはっきりここ！と決まってる訳ではなく、一応ここがいいかなとピックアップしてる物件は何件かあります。なるべく賃貸に一度越さないで済むように空室の即時という物件の中から探しています。でももし買い替えが出来なかったら…、その先はあまり考えてないんですが、とりあえず私も働いて（今は子供が小さく預け先がない）繰り上げ返済して今のローン返済を頑張ろうかなと。
まずここが売れないと物件探してても仕方ないんでしょうけど、もしここが売れたらの事を考えて買い替えしたいエリアに行ったりもして色々調べてる状態です。
とりあえず今の担当に、一般にしてでも今期に売れるように頑張ってみたいと伝えてみます。
ひとつ提案ですが、買い替えを検討されている地域の中古物件の内覧を申し込んでみては？
購入者として物件を見れば、希望地区の物件も見れるし、購入検討者がどういう視点で物件を見るのか、ご自身の売却の参考になるので一石二鳥ではないですか？
中古でも新築でも、購入しようという動機に共通するものが、「よりよい未来が想像できる」ことです。通勤が便利になる、子供の学区に近い、病院に近くなる、明るいリビング、部屋数が増える、等々、そこで暮らすことでよりより良い生活が送れる、というイメージです。新築はモデルルーム等、プロの戦略であの手この手で飾られますが、中古のイメージは売主自身が知らず知らずに発信してしまっています。自分の住んでいるマンション、居室が、どんなイメージを持たれるか、冷静に判断し、改善できる点は改善する必要があります。特に内覧者が何人もいたにも関わらず決まらない場合は、内覧でマイナスのイメージを持たれたか、プラスになるイメージが得られなかったかです。イメージ改善に自信がない場合は、一旦希望地区の賃貸に移ってでも、空室にしての売却活動をお勧めします。賃貸ならば、購入に比べ、売れなかった場合のダメージが少なく済みます。
２６７さん、ご提案有難うございます。そうですね、買い替え希望エリアでの物件の内見もしてみようと思います。
一応売却活動を始める際に水周りもハウスクリーニングに頼んで水垢など徹底的になくしてピカピカにして（今もそれを維持）収納スペースが多いので家具はあまりなく、部屋の広さが狭く感じないようにとか、部屋全体がアイボリーなのでくすんだ場所は塗り替えたり、出来る事はしてるつもりなんですが、なん組も内見に来てどなたからも交渉にも至らないというのは部屋に問題があるんでしょうから、もう少し客観的に購入者側に立って部屋を改善しないといけないんでしょうね。
不動産屋担当にも「売れたらいいな」位に言ってたので、やっぱり今の時期に何とか売れるように行動を起こしたいと強く出てみます。
住みたいエリアで物件の内見をしたら買い替えたい思いも更に強くなるでしょうし、やる気にも繋がるし、勉強にもなりますね。
本当は賃貸に移って部屋を空にした方がいいのは十分わかっているんですが、やはり金銭的に難しいです。
私の考えでは今の１９８０万から１８８０万か、１８５０万に値下げして、１７００万とか１６５０万で買ってくれる人を期待したいのですが、値下げよりまず不動産屋を専任から一般にするべきなんでしょうか。
他の不動産屋のお客さんも内見に来てるので、一般にしてもあまり変わらない気がするんですが…
>住みたいエリアで物件の内見をしたら買い替えたい思いも更に強くなるでしょうし、
>やる気にも繋がるし、勉強にもなりますね。
>本当は賃貸に移って部屋を空にした方がいいのは十分わかっているんですが、やはり
>金銭的に難しいです。
>私の考えでは今の１９８０万から１８８０万か、１８５０万に値下げして、１７００万
>とか１６５０万で買ってくれる人を期待したいのですが、値下げよりまず不動産屋を専任
>から一般にするべきなんでしょうか。
>他の不動産屋のお客さんも内見に来てるので、一般にしてもあまり変わらない気がするん
>ですが…
引越しして空き部屋になれば１９８０万のままでも売れると思います。
しかし、１９８０万で売って、新たにまた２千万の物件を買うのですか？
仲介手数料だけで６パーセント１２０万掛かりますし、諸経費あわせて３００万位の損失に
なりませんか？子供の学区だけ考えるのであれば中学卒業までの１０年だけ賃貸でも良いの
ではありませんか？
いえ買い替え検討の物件は残債と諸費用を合わせても今の住所ローンと同じ位で済むような価格の物件を探しています。
今住んでいる地域は立地が良いので、今住んでいる地域での買い替えは不可能なんですが、希望のエリア（隣県になります）では結構探せば残債上乗せしても今の支払いと同じ位で済ませられるので。
今の時期で考えているのは主人の年齢、駐輪場の問題（今は子供乗せ自転車を１台、近くの駐輪場を借りて置かせてもらってますが、子供が小学校に２人上がり駐輪場に３台置かせてもらったら毎月駐輪場だけで１万近くかかります）、築古マンションなのに修繕がなかなか進まないので、ローンが完済した頃に果たして住んでられるのかという不安など…
色々考えたらどうしたらいいのか逆にわからなくなりますね。
すみません。先程住宅ローンを住所ローンと書いてしまいました。
何だか専任か一般かでなく人生相談みたいになってしまいすみませんでした。
今週は忙しくなるので、また何かありましたら書き込みさせて頂きます。沢山の方に親身に考えて頂きとても嬉しかったし何度も読んで参考にさせて頂き、色々考えてみたいと思います。
本当に有難うございました。
売却中のみなさん動きは出てきましたでしょうか！
271さん
買い替えは売れるか売れないか、またいつ売れるのか分からないので、不安がいっぱいですよね。
それに売出し中はいつお客様が見に来られるのか分からないので、家の中の整理整頓や掃除など大変だし、土日など予定を入れられなかったりしますよね。子供がいるとなおさら負担が大きいですよね。
我家は昨年買い替えをしましたが、本当に疲れました。不動産屋からは賃貸に仮住まいすることをすすめられましたが、引越の大変さと家賃の負担を考えると出来ませんでした。また、買換え後のローンの金額、月々の支払いを考えるとあまり低い価格では売りたくありませんでした。
私も専任がいいのか一般がいいのかも迷いに迷いましたが、結局専任で売却しました。それぞれにメリットデメリットがあるのでどちらがよいのか分かりませんが、専任でやっていて売れないのでしたら一般にしてもよいと思います。
無事に売却できるとよいですね。陰ながら応援しています。
専任ではなく、一般を勧める理由
１、購入検討者の裾野を広げる(両手狙いで他社の問い合わせブロックを防ぐことも含む)
２、専任業者のペースにはまり、不必要な値下げを繰り返すことを防ぐ
３、一社だけでなく、複数の担当者の意見を聞けるため、アドバイスの妥当性を確認できる
番外編として、一般で契約した会社でも、購入検討者から直接連絡が入った場合は手数料両手が期待できるため、気合いが入ります。どうしても金額的に調整がつかない場合に、奥の手として業者が手数料を『泣く』場合があります。但し、買い手側にですが。
自分の経験上でも二度ありました。レアケースで一般的ではない、と思いますが、買い手も売り手も結果ハッピーですよね。
271さんは買い先行ではないので、あせって安値で売ることはないですよ。
業者買い取りなど論外です。買い先行は悲惨です(自己反省)
東京都江戸川区中央１-1246 |
|
4398万円～6298万円 |
|
1LDK+2S（納戸）・2LDK+S（納戸） |
|
60.06m2～71.23m2 |
|
総戸数 49戸 |
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
|
6598万円～8548万円 |
|
1LDK+S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
|
50.11m2～66.93m2 |
|
総戸数 65戸 |
東京都大田区池上８-406-1他7筆 |
|
5400万円台～6900万円台※権利金含む |
|
3LDK |
|
57.54m2～64.78m2 |
|
総戸数 36戸 |
