一般?中古マンションが売れません…Part3　専任?

それは、異常な時期の事。

少子高齢化と格差の拡大（これは許容範囲内だと思います）で、需要が大幅に減退しています。それに対して、不動産業界の設備というか供給機能は維持されているので、供給過剰気味ですね。

よって、小学生でも分かる通り、中古市場は低調になります。

特別な案件をここで議論しても意味はないですよ。マウンティングは他でやってください。

逆に言えば、中古買うなら今年。
４月頃まで待って、強気の指値を入れる。ローン減税の差額も回収する。
来年の中古市場は、多少活気が出るかもしれないが、ジリ貧感は否めない。

確かに、4月ごろに晒しもの物件を強気の指し値で
攻めるのは効果がありそうですね。

ただ、新築がまだ2003年、2004年レベルまで下がり
きっいないので、中古も高止まりしている気がします。
都心には販売価格より高値で取り引きされる中古が
結構あります。ということは、もう一段の大幅下げが
控えている気がします。デフレ状況で、さらにデベの
利益分が上乗せしてあるのに、譲渡益が出るのは異常です。

かなり大幅な値引きで交渉しないと、得したつもりが、
年末には後悔していそうです。

しかしアベノミクスで２年くらいは不動産は上がると思うよ、３年目は知らないけど。

外国人投資家(中国人含む)が、インフレを見越して不動産をばんばん買い始めたら、上がるかも。バブルはないけどね。

１０月から売却活動中です。
ネットで検索すると同じ時期に売り出してたウチと同じ感じの物件（築年数や平米数、価格等）がウチの地域では全然なくなっています。中古は売れないとこちらでは皆さん言っていますが売却活動を中止した物件も多いのでしょうか。１０月からでまだネットで検索して残っているウチはもう晒し物件でしょうか…

>>248さん
最近内覧や問い合わせは入っていますでしょうか？ないようでしたらさらし物件継続。残念ながら今後も成約の見込みは厳しいと思われます。
売り出自体をやめる方がおおいので気になるようでしたら仲介業者に成約価格の問い合わせをしてみてください。

２４９さん、２５０さん有難うございます。
内見は毎月２組ほどですがあり、１月に入ってからは先週内見がありました。
ウチのマンションは部屋以外にも問題が多々あり（駐車場どころか駐輪場がない等）、内見の予約の時点で問題な所もお伝えして内見して貰っています。
相場よりやや高いと思うので私は１００万ほど売り出し価格を安くした方がいいんじゃないかと思うんですが、担当の方は内見や問い合わせもあるんだから今安くしない方がよいと言います。いざ交渉の時、値下げ幅が狭くなると難しいと。
今売り出しは１９８０万で、ギリギリ目一杯下げられるラインは１６５０万なんですが、やはり担当の言う通り値下げ幅を狭くしない方が、売り出し価格を下げるよりよいのでしょうか。
マンションについては検索すると該当するマンションが少ないのですぐわかってしまいそうで心配なのであまり情報は出せないのですが、すみません。

うらやましい。うちなんて売りだして１ヶ月たつけど内覧なし・・・

251さん
その条件でしたら私だったら1780万円で売りに出し、営業マンには1700万円までなら交渉に応じられると伝えます。
それでも1700万円以下で申し込みが入った場合は、ギリギリの1650万円で交渉し、それ以上は下げられないと答えます。
価格を下げた方がネットの検索にヒットすると思いますよ。
中古マンションは余っている状態なので、お得感がないと売れないです。
2月3月中に売れないと状況はさらに厳しくなりますので、売りたいのであれば価格を下げた方がいいと思います。

ネットにずっとのっていた物件が消えていると私も気になります。
ネットから消えても成約にはなっていない物件、売主が売るのをあきらめたのかしら？業者買取になったのかしら？と考えています。

２５０さんの売り出し自体止める人が多いと言うのを見て、今は相当売れないのだと思うと２５３さんの言うくらい値下げして売り出さないと難しいのでしょうけど、少しでも残債などの負担なく買い替えしたいと考えると、やはり１７８０万まで下げての勝負は勇気がいります。でも売りたいならそれ位しないとダメなんでしょうね。
２５３さん有難うございました。もう２月なのであまりのんびりもしていられませんがもう少し考えてみたいと思います。

２５２さん、お互い売れるといいですね。

>>254
来週末と再来週末と売れなかったら期末売却は日程的に無理です。
早めに金額を下げることが必要です。

結構内覧にはきているようですが内覧者から買わない理由を聞いてますか？

売り出し始めは駐輪場がないなど知らないで内見に来た方は、部屋は気に入ってくれたようでしたが駐輪場がないと、との事でした。
あと、殆どの方は管理面が心配といいます。 自主管理ではないんですが修繕が２～３年、修繕計画案より遅くなってなかなか修繕が進んでないし、修繕費もこれからの修繕に対して少ないです。
部屋の理由では自分には合わないと言われた事があります。
先週の内見の方は駐輪場、管理面を伝えた上で内見に来て下さり、ご夫婦だったのですが奥様が具合が悪くなり来れず、ご主人は部屋は気に入って下さったようで今度妻と来てもいいですか、と言って下さったんですが、今週は予定が合わずまだ奥様の内見はない状態です。
もう来週くらいに決まらないと今期は無理なんですね。
そうなるとウチも売り出し自体止める事になりそうです（泣）

256さん
どのような不動産屋に売却を依頼していますか？
あまり条件の良くない中古マンションを売るのは、大手よりも中小の方が得意な場合もあります。
大手はいくらでも条件の良いお客様が来るので、条件の悪い物件はあまり熱心にやってくれません。
中小は大手のようにお客様が多いわけではないので、依頼された物件を成約させるために頑張ります。
成約させないと手数料が稼げないので、半ば強引に売ってしまう業者もあると思います。
（もちろん大手でも熱心に販売活動をしてくれる担当者もいると思います。）

２５７さん有難うございます。
問題のあるマンションは中堅の不動産屋の方が売れるかも知れないんですか…
ウチは専任で大成有楽です。担当の方は頑張ってくれてるとは思うのですが、昨年ウチのマンションの違う階をオークラヤが成約させていたので（買い取りしてフルリフォームして売ったようでした）オークラヤも気になっています。どの会社が大手とか中堅とかがよくわからないんですが、オークラヤも大手ですか？
１月中旬に大成の更新をしたばかりだし、今更違う会社に変えられるのか、他社と大成とそんなに違いがあるのかと思うと、このまま契約期間を迎えてしまいそうです。

うちのマンションもあまり売れてないです。安すぎるのではと思う位の価格の部屋のみ売れています。
昨年だったらこの位の価格で売れていたと思う物件がいつまでもネットに出続けているので、相場が下がっているのだと思います。でも何か月間もネットに出続けていると「なんで売れないのかしら？何かあるのかしら？」と考えてしまいます。

No.258さん

昨年末大手で築深物件を売却しました。
初め地元の業者に依頼しましたが、これは両手狙いでダメでした。話していても不誠実さばかり感じます。
後で知りましたが、口コミでも良く言われていませんでした。


No.259さん

ここがこの値段じゃ売れないだろうなと言う物件がいつまでも残っていますね。
反対に意外に安いと言う物件もありますが、売主が相場を知らず不動産屋の言いなりになって
売りやすい価格を受け入れてしまったのでしょう。
売った人はそれでもいいかも知れませんが、後で売る方は迷惑しますね。

258さん
大成有楽もオークラヤも名前は知っていますが、我家の近隣ではほとんど扱いがないので、どのような会社かは分かりません。ただオークラヤで買取になってフルリフォームして売り出されたお部屋の買取価格はかなり低かったと思います。
今1980万円で売りに出していて売れていない物件であれば、買取価格は1000万～1500万位だと思います。

3か月間専任で依頼していてその期間で売れず更新されたのですよね。
そうでしたら一般媒介に変更して、大成有楽以外の会社にも依頼したらいかがですか？
大成有楽とオークラヤ、新聞折込やポスティングのチラシがよく入る会社にしたらよいと思います。
ネットも、ヤフー不動産、スーモ、アットホーム、ホームズが閲覧数が多いので、一般媒介で数社を組み合わせてそれらの媒体全部に載せてもらうようにするといいです。
大成有楽も一般媒介にするのを嫌がるかもしれませんが、どうしても売りたいと思っていることを伝え、来週の3連休もしくは2月末までに売れなければ、一般媒介に変更してくれるように伝えればいいと思います。もしかしたら後がないと思って、焦って売ってくれるかもしれませんよ。
一般媒介にはレインズへの掲載義務がありませんが、レインズに載せてもらえるように依頼した方がいいです。
数社にあたれば、載せてくれるところもあると思います。