新築分譲マンションの初代理事長に就任

こっちの細則はもっと厳しい。

（専有部分および専用使用部分の使用）
第２条 区分所有者ならびに占有者（以下「組合員等」という。）は、専有部分および専用使用部分の使用にあたり次の行為をしてはならない。
（１） 規約に定められた用途以外の用に供すること。
（２） 共用部分に影響をおよぼす変更をすること。
（３） 他の組合員等に迷惑（臭気、鳴音、抜け毛、威嚇等）をおよぼす恐れのある動物を飼育すること。（ペット飼育細則に定められた動物を除く）
（４） 発火、引火、爆発等の恐れのある危険物、および悪臭を発する不潔な物品、劇薬、火薬類の持込、保管、製造すること。
（５） 他の組合員等に迷惑をおよぼす雑音、高音を継続的に発すること。
（６） テレビ、ラジオ、ステレオ、ピアノ等の音量を著しくあげること。
（７） 指定以外のガス器具を持ち込むこと。又、指定以外の箇所にガス器具を設置すること。
（８） 専用使用部分の外観、形状を変更すること。
（９） 構造体を損傷する恐れのある重量物を持込むこと。
（１０） 体育用具等重量物を室内で投てき、落下させること。
（１１） バルコニー、ルーフバルコニー等に設置型物置等これらに類する建造物の構築または設置（エアコン室外機は別途）をすること。又、既設置物以外の一切の物品を設置、放置すること。
（１２） 窓、バルコニー等から物を投げ捨てること。
（１３） バルコニーおよびルーフバルコニー等に土砂を搬入すること。また、大量の水を流すこと。
（１４） バルコニーおよびルーフバルコニー等の手すりに寝具、敷物、洗濯物を干すこと。
（１５） 出窓を新設すること。
（１６） 窓ガラス、玄関扉等に文字を書き込むこと。
（１７） その他公序良俗に反する行為および他の組合員等に迷惑、危害をおよぼす行為をすること。

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理事長の力を見せ付けたらいい。

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>618
>620
は昔の安普請のアパートの大家が勝手に作った規則の焼き回しで今は通用しない。
それらは区分所有者には遵守義務は無いが、例えば従来の床にフローリングに変えることによる騒音は例え専有部分とは言え訴訟の対象になり得るが必ずしも使用差し止めや慰謝料請求を認めずに受忍限度内の騒音とされている例が多い。

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618は3棟660戸の築5年のマンション
620は1棟650戸の築14のマンション（タワマン）

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規模、時期の問題ではなく質の問題です。

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規則化してると歯止めになるよ。
規則がないとモラルの問題で規制は難しくなる。
理事長なら知っておいた方がいい。

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600世帯以上も居れば、モラルに頼るのは無理があるかも知れない。

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確かに上下階の音問題は一義的には個人間での解決が原則。
さらには階下住民が神経質すぎただけということも珍しくないので
一概にどちらがどうこうも言えないのが前提。

しかし上から目線の規約暗記型理事長でも、音問題となるとあれやこれやの規約の
解釈を持ち出したり、管理会社に一任するなどして逃げてることが多い。

確かに理事会は紛争の解決機関ではない、その通りなのだがマンショントラブルの
早期解決に率先して取り組む姿勢がなにがしかの方法で出せないのは、
理事長や理事会の実質的な対人折衝能力の低さも一因なのかも。

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夜討ち朝駆け型の豪腕理事長じゃないと務まらないと思う。
とにかく管理規約や細則を守らない不徳住民を成敗しなければ、マンションに明日はない。

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まあ現実的には理事長がマンション管理に関連する講釈や規約の暗記が得意だから
といっても行動力が伴わないケースが多いのも事実。

極端な話し女子供が理事長になっても誰でもできるように、
「音問題は理事会及び管理組合は諸般の事情により一切関知しないこととする」
と決めて周知徹底していた方が無難かもな。

困った人は警察に電話して下さいと割り切ることで住民も諦めがつくかも。
そのへんを曖昧にしてるとまずは理事会に相談が来て、理事長が規約の拡大解釈に
よる答弁で「個別の事案については・・・」とその都度するのも面倒くさいだろうし。

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使用細則で遵守義務が課せられてる限り管理組合として逃げるわけには行かないよ。

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＞確かに理事会は紛争の解決機関ではない、

良く分かっていますね。
＞その通りなのだがマンショントラブルの 早期解決に率先して取り組む姿勢がなにがしかの方法で出せないのは、
＞理事長や理事会の実質的な対人折衝能力の低さも一因なのかも。

そもそも管理組合なるものは共有財産の管理団体で組合員間やましてや住民間のトラブルの問題を取上げる権利も義務も無い。
管理に有害な区分所有者を裁判で追放が出来るに過ぎない。

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うちは迷惑住民の件は理事会マターになったよ。
もちろん市や警察とも連携した。

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迷惑が全体の問題か一部の問題か、一部の問題なら理事会の越権行為です。

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迷惑行為は理事会と管理員とが一体となり問題解決しています。
マンション内の問題解決はなるべくマンション内で解決しています。
警察呼べば楽でしょうが、近隣で噂になるでしょうし、ひいては資産価値を下げかねないと考えます。

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全体の問題に広がる前に火は消し止める必要はある。

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>>633
規約の解釈で細々釈明するより、いっそ正直に最初の理事会の議事録で、

「騒音主に理事会として関わることは諸説あるが、そもそも我々のメンタル・フィジカル
を勘案すれば受忍限度を大きく超えている。またその行為そのもから生じるストレスから
理事会運営に重大な支障をきたす恐れがあるため一切関知しないことで一致した」

って議事録で残したらいいのでは？

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規約・細則違反の組合員を野放しにするのか？
と突っ込まれる。反論を考えておいた方がいい。

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「我々理事メンバーの内気な性格を勘案すれば、
騒音問題に直接関わる度胸を持ち合わせている
とは到底言えない。但し、規約はそらで言えるレベル
に達しているため、問合せには素直に応じることで
一致した。」

ここまでぶっちゃけたらどうでしょうかね。

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>規約・細則違反の組合員を野放しにするのか？ と突っ込まれる。反論を考えておいた方がいい。

規約等の違反を立証しない限り反論なんか考える必要なし。
上下、左右の隣人の感情的な諍いなんかに理事長が関与する権限も義務もない。

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そうだね、生活音に目くじら立てる階下の神経質者、隣のピアノが五月蝿いと焼きもち感情者の愚痴を聞いていたら益々被害妄想をかき立てる結果になる。

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天井突いたら静かになるよ。
隣の場合は壁を突く。

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やめとけ。天井や壁に穴あいたらどうする？

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普通にやってますよ

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>>638
関知しないことだけ決議すれば理由など必要ないし、
適当に書いておいても問題ない。

議事録の書き方を知らんやつだな。

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何言ってるんだか。
住民はなぜ関知してくれないのか疑問に思うのが
自然だろ。理事長のメンタルが弱いからとちゃんと
書いてないと理由が誰にもわからず不親切だろ。

こういうことに気付くかどうかが対人折衝能力なん
だけどな。そもそもオレなら関知せずと言わずに
対応するけどね。

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＞住民はなぜ関知してくれないのか疑問に思うのが自然だろ。理事長のメンタルが弱いからとちゃんと書いてないと理由が誰にもわからず不親切だろ。

管理組合に喧嘩の仲裁規定などありません。

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逆恨みされるのが怖いから誰もトラブル仲裁なんかしない

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元来、管理規約にはそんな規定がある筈が無いし、あれば無効だよ。

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管理規約は私法だから規定すればいい。

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>管理規約は私法だから規定すればいい。

区分所有法に反する規定は無効です。

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>>647
みたいに親切を装って無責任に口はさんでくるやつが一番たちが悪いというのが経験豊富な理事さんの結論。

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標準管理規約の第67条をどう考えるかですね。
67条には使用細則等の違反も含まれている。
そして一般的に使用細則には騒音に関する規定が明記されている。
つまり理事長として無関係とは言い切れない。

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入居しているマンションでも騒音問題があります。でも人によって捕らえ方がちがいますね。
時々音はするけど我慢できる範疇です。ちなみに上の階が音を出してると思っていたが、
実は隣上などのことがあると思います。
騒音問題は管理組合は関知せずに掲示板の貼付だけにしたほうがいいと思います。
それでも改善できないなら、当事者間で話し合って欲しいというスタンスがよいかと思います。
うちのマンションの方針です。

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>641
一組合員のクレーム、しかも個人差のある騒音クレームを理事長は真に受ける程お人好しではありません。
私が理事長でしたら騒音のデシベル数とその発生時間と頻度を立証したらそれを根拠に発生源を調べましょうと言うだけで十分です。そして、やれ洗濯機が、子供が駆け回って、ピアノが五月蝿いなどの生活音は許容範囲と教えます。

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環境基準値
用途区分
AA　療養施設,社会福祉施設等が集合して設置される地域など特に静穏を要する地域
基準値昼間 6:00~22:00　夜間 22:00~6:00
50dB以下　　　　　　　40dB以下
A　専ら住居の用に供される地域
55dB以下　　　　　　　45dB以下
B　主として住居の用に供される地域
55dB以下　　　　　　　45dB以下
C　相当数の住居と併せて商業,工業等の用に供される 地域
60dB以下　　　　　　50dB以

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私は理事長名で警告書をその都度出していますよ。
警告書は仕様細則の条項を書いたテンプレート化されてます。
部屋番号と氏名を管理会社に書いてもらって都度ポスト投函してます。
もちろん問い合わせ先は理事長のメアドと携帯電話を書いてます。
「文句あるなら言って来い、何時でも相手したる!」の信条です。
今まで問い合わせは一切ありません。

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騒音の 大きさ　　　　　　事例
120デシ ベル　・飛行機のエンジンの近く
110デシ ベル　・自動車のクラクション(2m)
100デシ ベル　・電車が通るときのガード下・ブレーカー(5m)・液圧プレス(1m)
90デシ ベル　　・犬の鳴き声(5m)・騒々しい工場の中・カラオケ(店内中央) ・ブルドーザー(5m)・バックホウ(5m)・アースドリル(5m) ・コンプレッサー(1m)・織機(1m)
80デシ ベル　・地下鉄の車内・電車の車内・ピアノ(1m)・布団たたき(1.5m) ・アースオーガ(5m)・麻雀牌をかき混ぜる音(1m)
70デシ ベル　・騒々しい事務所の中・騒々しい街頭・セミの鳴き声(2m) ・やかんの沸騰音(1m)
60デシ ベル　・静かな乗用車・普通の会話・洗濯機(1m)・掃除機(1m)・テレビ(1m) ・トイレ(洗浄音)・アイドリング(2m)
50デシ ベル　・静かな事務所・家庭用クーラー(室外機)・換気扇(1m)
40デシ ベル　・市内の深夜・図書館・静かな住宅地の昼
30デシ ベル　・郊外の深夜・ささやき声

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＞「文句あるなら言って来い、何時でも相手したる!」の信条です。

文句なんて言いません。
無視するだけです。

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騒音被害者は立証責任がありますので第三者が介入すべきものではありません。

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使用細則違反だろう。

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天井突いたらいいんだよ。＞管理侍

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ま、管理者として最低限の義務は果たすようにね。
騒音ってのは刃傷沙汰になることもあるから。
その時に管理者が責任を問われることのないように。

あとはやり方の問題。
最低限の責任は果たし、トラブルに巻き込まれないようにする。
そこは賢くやればよいこと。

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>使用細則違反だろう。

どんな細則なの？
音？　なんデシベル？

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騒音、騒音と騒ぐ人は寂しがりやで誰かに関わり会いたいだけよ。
共同生活の生活音は常識だよ！

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天井突いたって誰がやったか特定するのは困難だよ。生活音だって主張できるし、結局、我慢比べになるよ。

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感情的になれば騒いだ奴がほくそ笑むだけ、下らない。

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