新築分譲マンションの初代理事長に就任

＞私達は自分のマンションの問題点を他所のマンションではどう取り組んでいるか知りたい。

基本、原則を無視した我流の事例は害あって益無し。

561さんを始めここのマニアさんは書いてる内容が、
見ている人にとっては気持ち悪く感じるってことを
気付いてないのが痛いね。
スレタイ読めますか？

マンションの組合でも空気を読めずに、周囲から
ドン引きされる運営をしている可能性も十分に
ありそうだな。

人権があるから憲法があるのである。

人権のために憲法がある

人権意識なしでマンション管理は無理。

いや、掲示板で構ってくれる人を求めるただの寂しい人達でしょ。
掲示板やスレの趣旨を考える、自分の言動を抑制するっていう大人の行動ができない人達です。

＞マンションの組合でも空気を読めずに、周囲からドン引きされる運営をしている可能性も十分にありそうだな。

管理組合は共有財産の管理が目的で親睦とか人気が目的ではないよ。
自分が損しなければ全体が損しないとの哲学に徹することが共有財産の管理の否決だ。

＞コミニティ形成は標準管理規約にも入ってる

良く読みましょうね。
新築、大規模修繕などの時に粉塵、騒音、道路占拠などに対する近隣のクレーム緩和策に過ぎない。
管理組合は義務履行者の組合員以外は付属物扱いであることに思いを寄せる事を忘れない事。

スレ主です。
出来れば具体的な事案中心のわかりすい議論にしていただけるとありがたいですね。

それより大型マンションだと管理費の見直しや大規模修繕にコンサル入れるところも
あるみたいですね。いわゆる政府でいうところの「有識者による第3者委員会」みたい
な感じでしょうか。

うちは大した規模じゃないので管理費の各明細や大規模修繕の工事費の算出は比較的
見易く要らないっぽいですが・・・

戸数が１０戸程度の小規模分譲マンションから、１０００戸を超える大規模マンションでは管理組合の性質・性格も大分異なる。
１０００戸を超えると理事も分業化されてくる。

その辺の事情を勘案すれば、こいつは理事やった事がない、なんて独善的な意見が言えるわけが無い。

>>575（スレ主）
規模に関係なく、新築初期の管理組合ではマンション管理士など客観的に問題を発見＆指摘してくれる人がいると非常に心強いし、竣工後数年間はほんとあれこれやること多いです。
現在の各契約書（引き継ぎ含む）と初期長期修繕計画の確認、そしてすぐに２年アフターの大きな作業があります。
マン管士も個人差ありますが、お試し期間だけでも使ってみてはどうかと思います。

うちは、契約後すぐに管理会社変更作業にはいり、業者選定や見積内容の比較精査など非常に役立ちました。
委託管理費は２割削減できましたよ。＜ハード保守はすべて直契約。

>>578
スレ主です。
ご意見ありがとうございます。
因みに長期修繕計画の確認はどのようにやられたんでしょうか。
ウチの物件の修繕計画は概ね漏れはないように見えましたが、
一回目の大規模修繕工事が13年目でする必要があるかどうかは少し疑問でした。
かなりメンテナンス性が良い物件だったので少し早い気がしないでもありません。
(長期優良住宅的な仕様)

＞因みに長期修繕計画の確認はどのようにやられたんでしょうか。
うちは大規模でしたので、組合員の中にも複数の建築・設計職の方がいました。＜初年度理事にも。
ですが、２年アフター終えるまでは本格的な修繕計画の見直しや確認には着手できませんでした。
修繕計画の見直しは継続的に行うべきです。
なので早めに長期修繕委員会などを作り、理事会と併行して活動が維持できる体制整えたほうが良いと思います。

また、特殊な設備や部材などが使われている物件ですと、部材の確保も肝心です。
初期は、専有部のアフターに必要な部材（床板や特殊な壁紙など）を確保の確認すべきでしょう。
うちの例では、海外メーカーの素材があり、それが現地メーカーで生産中止になって不足したこともあります。
共用部でも、後日の補修などのために部材の確認が必要です。
うちの例では、共用部内廊下のパネル絨毯が特殊なカラーだったので、交換用にデベ（施工会社）が保有してた在庫をすべて館内ストックにしました。

長期修繕の詳細な見直しでは、設計図面などの部材の拾いだしも必要となります。
設計図書そのものや電子ファイルの有無を確認しておきましょう。
通常、電子ファイルは汎用的な形式ですが、特殊なファイル形式だと後日見るのに苦労します。

＞うちは大した規模じゃないので管理費の各明細や大規模修繕の工事費の算出は比較的見易く要らないっぽいですが・・・

管理費とうの見直しは不足の場合以外は全く必要ありません。
修繕積立金は事故を含む予想外の修繕にも使えるわけですから余計過ぎることはありません。
大事なことは分譲会社が仕組んだであろう管理費の出費を出来るだけ節約し、余剰の管理費を数年に一回は総会決議で修繕積立金に振替えることで将来の大規模修繕と事故を含む予想外の修繕に対応できる様にすることです。

スレ主です。
>>580
なるほど。まさに大仕事ですね。
うちは海外メーカーのものはどうやらなさそうだったのですが、
廃盤もありえるので検討したいと思います。ありがとうございました。

>>581
仰る通りですね。
今後も鋭意検討していきたいと思います。

理事長たるものこの位は読んでおきましょう。
長期修繕計画標準様式
長期修繕計画作成ガイドライン
長期修繕計画作成ガイドラインコメント
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/2006chokishuzen/0-1.p...

581さん
事故を含む予想外の出費なら、大抵のマンションは保険でカバーされて
いるよ。
管理組合員の管理費や修繕積立金の使用は、予算主義が本来だけど、
規定の管理費の金額を変えずに、集めてしまえばこちらのものとばかりに、
あれにも使える、これにも使えると考えるのはどうかと思う。

基本は区分会計の原則、ドンブリではない。
一般会計（管理費会計）と特別会計（修繕積立金会計）。

区分所有法は予算など規定しておりません。
予算と決算が必要なら1年に2回、総会が必要なはずである。

>事故を含む予想外の出費なら、大抵のマンションは保険でカバーされて いるよ。

保険の勧誘員のおばちゃんすら言わないコメントね。
もっと勉強とにがい経験が必要な若者の様ですね。

設備の経年劣化や使用期限切れは保証ないし、計画漏れが発覚することも多々あるのに何でも保険とか脳天気過ぎだろ。

当たり前のこと書くな。
反論にもなってません。

経験のない新任理事長は知らないと思う。

＞583

を勉強しろよ！

>>590
保険適用が万能であるかのように書いてるから
指摘してあげただけなのですが、負けず嫌いな人だこと。
特に賛同者もいないようですが、どこでコンセンサスがとれたのか
おおいに疑問ですね。

長期修繕計画があるとか、見直しが必要とか
当たり前のことであって保険適用万能論が不適切である件とは
全く関係ありません。

少しは謙虚になって勉強しなさいとしか言いようがありませんね。

>>595 581だけど、保険が万能と書いてはいないよ。
経年劣化や使用期限切れ、修繕の計画漏れを不測の事態
なんていいだして、それに備えるために修繕積立金を積みませ
ばいいなんて、修繕計画の見直しの経験がないか、カモを捕まえた
管理会社のフロントの台詞だよ。

保険万能論は584さんで581さんではないのでは。

>581がちょっとミスリーディングを誘うのは、
「組合員の支払う管理費月額の見直しを要らない」というのを
「管理費の見直しを要らない」と簡単に略している点。

まあ、その後の文章から管理費の使途や管理会社への支払いに関しては
見直しをするつもりでいることは判るのだが、これだって「管理費の見直し」でしょ。

また、前提として、ほとんどのデベが設定する修繕積立金の月額が安すぎる点も
暗黙の了解になっている。

ちなみに私は581さんとまったく同意見。
デベが決めた管理会社は組合設立後すぐにリプレース前提で
他の管理会社から相見積を取るべきだと思っているし、いつもそれを実行している。

＞他の管理会社から相見積を取るべきだと思っているし、いつもそれを実行している。

管理委託契約の不備を考慮も指摘せずに取替だけしが考えない。

584=596です。自分のレス番間違えました。失礼しました。

管理費と管理委託費は明確に区別しよう。
管理費は収入で管理委託費は支出。
管理会社の見直しで管理委託費が削減されたら、
その削減分だけ管理費が下げられる。

支出が減るから、その分だけ収入が減らせるということですね。

2、3万の管理費等を下げたり上げたりしかも中には長期修繕積立金も含むのに、何と愚かな手段なことでしょう。

もし理事会に「上がうるさいからなんとかしてくれ」って相談が持ち込まれたら、
理事会として当事者同志の話合いを促したり注意喚起のチラシを作りますよね。

それでも止まないと言われたら理事会としたらどうしたらいいんだろうか。

騒音の問題は発音者と被害者の問題で組合は無関係です。
騒音の程度、被害の受認限度は個人差がありますので第三者が入ると決着は着きません。

騒音がうるさいと騒いでいる人に、自治体などから騒音計を借りてもらい、騒音の客観化・数値化を勧める。

裁判で騒音に関する判例があるので、その数値を持って弁護士に相談することを勧める。

当事者間での解決が原則。

とんでも無い非常識なケースは管理組合が介入するしか無いケースがある。
例えばプロの演奏家とか。ドラム演奏とか。
うちでは一軒に想定外の３世帯９人が同居したケースがあった。

>>605
管理規約違反で理事長が動けばいい。警告も出せる。

＞管理規約違反で理事長が動けばいい。警告も出せる。

規約のどの部分に違反するのでしょうか？
そんな規約はありません。

ひまつぶしだから

標準管理規約に騒音の具体的な規約は無いね

オリジナル管理規約は別だけど

「騒音問題は当事者間の解決が困難な場合において、
理事会が積極的に関与し、公正・中立の立場から円満な解決先を
率先して模索することとする。」

って条項作ったら誰も理事長引き受けてくれないかな。

沈没船からネズミが逃げ出すが如き状態になるのは必定

＞管理規約違反で理事長が動けばいい。警告も出せる。

すぐにバレル様な間違いは書かない事です。

でも知識満載の偉そうにしてる理事長でも、
騒音問題となると急に腰が引ける人は多いよね。

管理組員は直接は関係ないけど住民間のトラブルを
早期に解決する観点からも協力したらいいのにって思うけど。

口だけ番長みたいに見えるのはオレだけ？
オレは勿論関与してバンバン解決するつもりだけど。

>でも知識満載の偉そうにしてる理事長でも、 騒音問題となると急に腰が引ける人は多いよね。

腰が引けているのではなく夫婦喧嘩は犬も食わないのと同じで、
騒音問題は単純な音だけではなく上下、左右の隣人の日頃の感情が含まれているので第三者が入ることはできない。
ましてや管理組合はそれを解決する義務も権利も無い。組合に訴えたら甘ったれるなよと言えば済む。
被害者が争うなら立証責任とそれに基ずく訴訟しかない。

騒音って複雑で、斜めも意外とうるさい

斜めにうるさい、音に敏感な人がいると困る

ここにあるだろう。

↑それ、多分管理規約ではなく、管理規約附則の細則だと思う。
いずれにしても組合員は遵守義務はあるね。

こっちの細則はもっと厳しい。

（専有部分および専用使用部分の使用）
第２条 区分所有者ならびに占有者（以下「組合員等」という。）は、専有部分および専用使用部分の使用にあたり次の行為をしてはならない。
（１） 規約に定められた用途以外の用に供すること。
（２） 共用部分に影響をおよぼす変更をすること。
（３） 他の組合員等に迷惑（臭気、鳴音、抜け毛、威嚇等）をおよぼす恐れのある動物を飼育すること。（ペット飼育細則に定められた動物を除く）
（４） 発火、引火、爆発等の恐れのある危険物、および悪臭を発する不潔な物品、劇薬、火薬類の持込、保管、製造すること。
（５） 他の組合員等に迷惑をおよぼす雑音、高音を継続的に発すること。
（６） テレビ、ラジオ、ステレオ、ピアノ等の音量を著しくあげること。
（７） 指定以外のガス器具を持ち込むこと。又、指定以外の箇所にガス器具を設置すること。
（８） 専用使用部分の外観、形状を変更すること。
（９） 構造体を損傷する恐れのある重量物を持込むこと。
（１０） 体育用具等重量物を室内で投てき、落下させること。
（１１） バルコニー、ルーフバルコニー等に設置型物置等これらに類する建造物の構築または設置（エアコン室外機は別途）をすること。又、既設置物以外の一切の物品を設置、放置すること。
（１２） 窓、バルコニー等から物を投げ捨てること。
（１３） バルコニーおよびルーフバルコニー等に土砂を搬入すること。また、大量の水を流すこと。
（１４） バルコニーおよびルーフバルコニー等の手すりに寝具、敷物、洗濯物を干すこと。
（１５） 出窓を新設すること。
（１６） 窓ガラス、玄関扉等に文字を書き込むこと。
（１７） その他公序良俗に反する行為および他の組合員等に迷惑、危害をおよぼす行為をすること。

理事長の力を見せ付けたらいい。

>618
>620
は昔の安普請のアパートの大家が勝手に作った規則の焼き回しで今は通用しない。
それらは区分所有者には遵守義務は無いが、例えば従来の床にフローリングに変えることによる騒音は例え専有部分とは言え訴訟の対象になり得るが必ずしも使用差し止めや慰謝料請求を認めずに受忍限度内の騒音とされている例が多い。

618は3棟660戸の築5年のマンション
620は1棟650戸の築14のマンション（タワマン）

規模、時期の問題ではなく質の問題です。

規則化してると歯止めになるよ。
規則がないとモラルの問題で規制は難しくなる。
理事長なら知っておいた方がいい。

600世帯以上も居れば、モラルに頼るのは無理があるかも知れない。

確かに上下階の音問題は一義的には個人間での解決が原則。
さらには階下住民が神経質すぎただけということも珍しくないので
一概にどちらがどうこうも言えないのが前提。

しかし上から目線の規約暗記型理事長でも、音問題となるとあれやこれやの規約の
解釈を持ち出したり、管理会社に一任するなどして逃げてることが多い。

確かに理事会は紛争の解決機関ではない、その通りなのだがマンショントラブルの
早期解決に率先して取り組む姿勢がなにがしかの方法で出せないのは、
理事長や理事会の実質的な対人折衝能力の低さも一因なのかも。

夜討ち朝駆け型の豪腕理事長じゃないと務まらないと思う。
とにかく管理規約や細則を守らない不徳住民を成敗しなければ、マンションに明日はない。

まあ現実的には理事長がマンション管理に関連する講釈や規約の暗記が得意だから
といっても行動力が伴わないケースが多いのも事実。

極端な話し女子供が理事長になっても誰でもできるように、
「音問題は理事会及び管理組合は諸般の事情により一切関知しないこととする」
と決めて周知徹底していた方が無難かもな。

困った人は警察に電話して下さいと割り切ることで住民も諦めがつくかも。
そのへんを曖昧にしてるとまずは理事会に相談が来て、理事長が規約の拡大解釈に
よる答弁で「個別の事案については・・・」とその都度するのも面倒くさいだろうし。

使用細則で遵守義務が課せられてる限り管理組合として逃げるわけには行かないよ。

＞確かに理事会は紛争の解決機関ではない、

良く分かっていますね。
＞その通りなのだがマンショントラブルの 早期解決に率先して取り組む姿勢がなにがしかの方法で出せないのは、
＞理事長や理事会の実質的な対人折衝能力の低さも一因なのかも。

そもそも管理組合なるものは共有財産の管理団体で組合員間やましてや住民間のトラブルの問題を取上げる権利も義務も無い。
管理に有害な区分所有者を裁判で追放が出来るに過ぎない。

うちは迷惑住民の件は理事会マターになったよ。
もちろん市や警察とも連携した。

迷惑が全体の問題か一部の問題か、一部の問題なら理事会の越権行為です。

迷惑行為は理事会と管理員とが一体となり問題解決しています。
マンション内の問題解決はなるべくマンション内で解決しています。
警察呼べば楽でしょうが、近隣で噂になるでしょうし、ひいては資産価値を下げかねないと考えます。

全体の問題に広がる前に火は消し止める必要はある。

>>633
規約の解釈で細々釈明するより、いっそ正直に最初の理事会の議事録で、

「騒音主に理事会として関わることは諸説あるが、そもそも我々のメンタル・フィジカル
を勘案すれば受忍限度を大きく超えている。またその行為そのもから生じるストレスから
理事会運営に重大な支障をきたす恐れがあるため一切関知しないことで一致した」

って議事録で残したらいいのでは？

規約・細則違反の組合員を野放しにするのか？
と突っ込まれる。反論を考えておいた方がいい。

「我々理事メンバーの内気な性格を勘案すれば、
騒音問題に直接関わる度胸を持ち合わせている
とは到底言えない。但し、規約はそらで言えるレベル
に達しているため、問合せには素直に応じることで
一致した。」

ここまでぶっちゃけたらどうでしょうかね。

>規約・細則違反の組合員を野放しにするのか？ と突っ込まれる。反論を考えておいた方がいい。

規約等の違反を立証しない限り反論なんか考える必要なし。
上下、左右の隣人の感情的な諍いなんかに理事長が関与する権限も義務もない。

そうだね、生活音に目くじら立てる階下の神経質者、隣のピアノが五月蝿いと焼きもち感情者の愚痴を聞いていたら益々被害妄想をかき立てる結果になる。

天井突いたら静かになるよ。
隣の場合は壁を突く。

やめとけ。天井や壁に穴あいたらどうする？

普通にやってますよ

>>638
関知しないことだけ決議すれば理由など必要ないし、
適当に書いておいても問題ない。

議事録の書き方を知らんやつだな。

何言ってるんだか。
住民はなぜ関知してくれないのか疑問に思うのが
自然だろ。理事長のメンタルが弱いからとちゃんと
書いてないと理由が誰にもわからず不親切だろ。

こういうことに気付くかどうかが対人折衝能力なん
だけどな。そもそもオレなら関知せずと言わずに
対応するけどね。

＞住民はなぜ関知してくれないのか疑問に思うのが自然だろ。理事長のメンタルが弱いからとちゃんと書いてないと理由が誰にもわからず不親切だろ。

管理組合に喧嘩の仲裁規定などありません。

逆恨みされるのが怖いから誰もトラブル仲裁なんかしない

元来、管理規約にはそんな規定がある筈が無いし、あれば無効だよ。

管理規約は私法だから規定すればいい。

>管理規約は私法だから規定すればいい。

区分所有法に反する規定は無効です。

>>647
みたいに親切を装って無責任に口はさんでくるやつが一番たちが悪いというのが経験豊富な理事さんの結論。

標準管理規約の第67条をどう考えるかですね。
67条には使用細則等の違反も含まれている。
そして一般的に使用細則には騒音に関する規定が明記されている。
つまり理事長として無関係とは言い切れない。

入居しているマンションでも騒音問題があります。でも人によって捕らえ方がちがいますね。
時々音はするけど我慢できる範疇です。ちなみに上の階が音を出してると思っていたが、
実は隣上などのことがあると思います。
騒音問題は管理組合は関知せずに掲示板の貼付だけにしたほうがいいと思います。
それでも改善できないなら、当事者間で話し合って欲しいというスタンスがよいかと思います。
うちのマンションの方針です。

>641
一組合員のクレーム、しかも個人差のある騒音クレームを理事長は真に受ける程お人好しではありません。
私が理事長でしたら騒音のデシベル数とその発生時間と頻度を立証したらそれを根拠に発生源を調べましょうと言うだけで十分です。そして、やれ洗濯機が、子供が駆け回って、ピアノが五月蝿いなどの生活音は許容範囲と教えます。

環境基準値
用途区分
AA　療養施設,社会福祉施設等が集合して設置される地域など特に静穏を要する地域
基準値昼間 6:00~22:00　夜間 22:00~6:00
50dB以下　　　　　　　40dB以下
A　専ら住居の用に供される地域
55dB以下　　　　　　　45dB以下
B　主として住居の用に供される地域
55dB以下　　　　　　　45dB以下
C　相当数の住居と併せて商業,工業等の用に供される 地域
60dB以下　　　　　　50dB以

私は理事長名で警告書をその都度出していますよ。
警告書は仕様細則の条項を書いたテンプレート化されてます。
部屋番号と氏名を管理会社に書いてもらって都度ポスト投函してます。
もちろん問い合わせ先は理事長のメアドと携帯電話を書いてます。
「文句あるなら言って来い、何時でも相手したる!」の信条です。
今まで問い合わせは一切ありません。

騒音の 大きさ　　　　　　事例
120デシ ベル　・飛行機のエンジンの近く
110デシ ベル　・自動車のクラクション(2m)
100デシ ベル　・電車が通るときのガード下・ブレーカー(5m)・液圧プレス(1m)
90デシ ベル　　・犬の鳴き声(5m)・騒々しい工場の中・カラオケ(店内中央) ・ブルドーザー(5m)・バックホウ(5m)・アースドリル(5m) ・コンプレッサー(1m)・織機(1m)
80デシ ベル　・地下鉄の車内・電車の車内・ピアノ(1m)・布団たたき(1.5m) ・アースオーガ(5m)・麻雀牌をかき混ぜる音(1m)
70デシ ベル　・騒々しい事務所の中・騒々しい街頭・セミの鳴き声(2m) ・やかんの沸騰音(1m)
60デシ ベル　・静かな乗用車・普通の会話・洗濯機(1m)・掃除機(1m)・テレビ(1m) ・トイレ(洗浄音)・アイドリング(2m)
50デシ ベル　・静かな事務所・家庭用クーラー(室外機)・換気扇(1m)
40デシ ベル　・市内の深夜・図書館・静かな住宅地の昼
30デシ ベル　・郊外の深夜・ささやき声

＞「文句あるなら言って来い、何時でも相手したる!」の信条です。

文句なんて言いません。
無視するだけです。