新築分譲マンションの初代理事長に就任

掲示板に部屋番号と氏名を貼りだすなら、ついでに顔写真も貼りだしたらいい。
そうしたら誰かが分る。晒すなら徹底的にやるべきだ。手ぬるいと制裁にならない。

徹底的に制裁を加えるのは結構だけど、
その後の気まずさや住民同士のギスギス感を
緩和するソフトランディングの出口戦略が考慮
されてない回答は落第点と言っていいでしょう。

住民同士って理事長vs規約違反不徳住民だろ？
理事長が汚れ役になるだけで、他の住民同士は関係ない。
むしろ不徳住民を撲滅してマンション内の規律と秩序を守ることの方が大事だろう。
それが理事長の役目だ。

＞批判やダメ出しするなとは言わんけど、こうすれば良いとか自分のマンションではこうしてるとかアドバイスや前向きの意見ってないの？
　
既に書き込み済み。貴方が一番不得意な読み、理解し、実行することです。
間違いだらけの自分の考えなんて無視して原則に忠実にすることよ。
＞でも区分所有法、管理適正化法、建替え円滑化法、標準管理規約、管理委託契約書くらいどんなことが書いてあるかくらいは知っていないと理事長はやるべきではないね。
とね。

>むしろ不徳住民を撲滅してマンション内の規律と秩序を守ることの方が大事だろう。

出来もしない強がりだけは言わない事。
しかも貴方自身がマンション内の規律と秩序を破ることに気がついていない。

なんの制裁もなしにルールを守るならそれに越したことなし
ただ、一度ルール破りがでると同調者がでる
早めの制裁が必要

制裁ではなくルールに則り処理すべきです。
(理事長の勧告及び指示等)
第67条 区分所有者若しくはその同居人又は専有部分の貸与を受けた者若しくはその同居人(以下「区分所有者等」という。)が、法令、規約又は 使用細則等に違反したとき、又は対象物件内における共同生活の秩序を乱 す行為を行ったときは、理事長は、理事会の決議を経てその区分所有者等 に対し、その是正等のため必要な勧告又は指示若しくは警告を行うことが できる。
2 区分所有者は、その同居人又はその所有する専有部分の貸与を受けた者 若しくはその同居人が前項の行為を行った場合には、その是正等のため必 要な措置を講じなければならない。
3 区分所有者等がこの規約若しくは使用細則等に違反したとき、又は区分 所有者等若しくは区分所有者等以外の第三者が敷地及び共用部分等におい て不法行為を行ったときは、理事長は、理事会の決議を経て、次の措置を 講ずることができる。
一 行為の差止め、排除又は原状回復のための必要な措置の請求に関し、 管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行すること
二 敷地及び共用部分等について生じた損害賠償金又は不当利得による返 還金の請求又は受領に関し、区分所有者のために、訴訟において原告又 は被告となること、その他法的措置をとること
4 前項の訴えを提起する場合、理事長は、請求の相手方に対し、違約金としての弁護士費用及び差止め等の諸費用を請求することができる。
5 前項に基づき請求した弁護士費用及び差止め等の諸費用に相当する収納金は、第27条に定める費用に充当する。
6 理事長は、第3項の規定に基づき、区分所有者のために、原告又は被告となったときは、遅滞なく、区分所有者にその旨を通知しなければならな い。この場合には、第43条第2項及び第3項の規定を準用する。

だから管理会社にやらせるのではなく直接理事長がやるのだよ。
ただし警告文書等のポスト投函ではダメ。直接訪問して不徳住民と対面で警告文書を手渡す。

管理会社は使ってなんぞ!!

＞直接訪問して不徳住民と対面で警告文書を手渡す。

借金取りの発想に過ぎない。

「夜討ち朝駆けを厭わない」のが理事長の条件ですね！
それが出来ないならとっとと辞任しろよ。

>>460
>>458さんは正しいと思いますが。
ポスト投函では経験上、当の住人と管理組合の冷戦になりがちです。
厳しく当るという意味でなく、多くの場合、そういう規則・協定の存在自体を知らないことがあるので、まずは面会して、うちはこういうルールがあるんですよ、と知らせるところから手をつけます。
いくつかはそれだけで「あ、すみません。気をつけます」で解決しましたし、一方、確信犯的な方の場合は、きちんと説得するしかありません。身勝手なことは集団で住んでる以上通らない、ということを理解してもらわないとだめで、投函くらいでは通用しません。理事長が代わっても連携プレーで毎年押しかけていったところ、居づらくなって出ていかれたケースもありました。
借金取りの発想のことですが、あなたの意図されるところを教えてくださいますか。

管理費滞納の督促もそうだね。
だいたいどこの管理組合も6ヶ月は猶予期間認めてる。
だけど督促は管理会社任せ。理事長は直接動かない。
確信犯は督促無視して6ヶ月払わないで、ぎりぎりのところで1ヶ月分払って債務不履行を免れる戦術に出てるよ。
そしてまた6ヶ月滞納・・・・

>だいたいどこの管理組合も6ヶ月は猶予期間認めてる。 だけど督促は管理会社任せ。理事長は直接動かない。

理事長の職務怠慢。
三ヶ月目から配達証明付き理事名の催告状からスタートすべきだ。

6ヶ月は法的措置をとるまでの期間で、その間にあらゆる手段で督促してるはず。

口座自動振替日　翌月
7日 口振不能通知／管理組合口座へ振替ができたかどうか銀行から通知
　 口座振替不能者に対し口座振替不能通知書を発送
10日　口頭催促 未入金→電話・訪問により催促と滞納理由調査
20日　文書催促 未納者に、管理費等支払催告書を発送
40日　内容証明郵便 　配達証明付内容証明郵便で催告書を発送
50日　駐車場契約解除　理事会決議により駐車場使用契約解除等
次のいずれかを選択し、実行する。
70日　支払督促　理事会決議により簡易裁判所に申立書提出
　　　少額訴訟 　同一簡裁年10回まで少額訴訟利用可能
90日　訴訟等　弁護士に依頼。指導を受けながら、訴訟の追行

おたくの組合のルール、
それとも連合会のひな型？

電話の督促はしないの

滞納宅は訪問しても留守、電話しても出ない。

子供に分からせる手段はないね。

469　
一行しか書けない程度なら経験も大した考えもないってこと
無理に当たり前のことを書かなくていいですよ

469の俺は現役理事長だけど。
近くマンション始まって以来の法的措置を採る予定。
今までの理事長は滞納住民を甘やかしていた。
簡裁の小額訴訟。もう堪忍袋の緒が切れた。一罰百戒の意味もある。

少額訴訟を決めた臨時理事会の議事録を
各戸に配るだけで予防効果はありそう。

滞納訴訟は理事会決議で可。
総会決議（特別決議）が必要なのは、区分所有権の競売請求。

知っているよ

正式な手続き的にはそうなんだろうけど、
初っぱなの段階で理事会や管理会社がキチッと
説明を求めにいけるかどうかなのかも。
やっぱり管理会社が行った方が角がたたないか。

競売になった知り合いいるけど管理費を滞納してた
理由は督促が甘いからっぽい。
文書でチョロチョロ来てもプレッシャーは少なそう
だね。

>466
で勉強した様ですね。
掲示板にいやがらせする手段は吹っ飛んだね。

＞やっぱり管理会社が行った方が角がたたないか。

貴方は理事長には不適格です。

滞納する奴は、督促の厳しい銀行ローンは払うけど、督促の甘い管理費は払わないもんだ。

財産の無い人から金取るの難しいだろうね
車でも持っていたら差し押さえできるだろうけど

訴訟で勝訴しても、管理費の取立てとまた違う話でしょ。
今度は差し押さえ請求しなければならないでしょ。

グズグズしていたら理事長交代。今度はマーマーという人が理事長になると振り出しに戻ったりして。

違います。理事長がやるべき事をしないからだよ。
口座自動振替日　翌月
7日 口振不能通知／管理組合口座へ振替ができたかどうか銀行から通知
　 口座振替不能者に対し口座振替不能通知書を発送
10日　口頭催促 未入金→電話・訪問により催促と滞納理由調査
20日　文書催促 未納者に、管理費等支払催告書を発送
40日　内容証明郵便 　配達証明付内容証明郵便で催告書を発送
50日　駐車場契約解除　理事会決議により駐車場使用契約解除等
次のいずれかを選択し、実行する。
70日　支払督促　理事会決議により簡易裁判所に申立書提出
　　　少額訴訟 　同一簡裁年10回まで少額訴訟利用可能
90日　訴訟等　弁護士に依頼。指導を受けながら、訴訟の追行

まずは管理会社が電話で督促だよ

管理会社が電話かけて逆に「金貸してくれ！」と言われたら？

＞まずは管理会社が電話で督促だよ

理事長の資格は有りませんね。

当マンションでは督促はまず管理会社が電話、次に管理会社が文書発送。管理会社の督促業務は契約によりここまで。
その後は理事長が返済計画書・返済誓約書（管理会社に作成依頼）を持って訪問。
返済の合意を取り付け、返済計画書で確定した毎月返済額を収納代行するよう管理会社に依頼。
という流れです。
今のところ、長期滞納で上記の扱いをしたのは、ここ5年位で一件だけです。

管理費を口座から引き落とせないって事は、口座残高が５万円以下でしょ

自転車操業の日々だね

公共料金も払えないし

気の毒だね

口座に1000万円くらい入ってれば問題ないと思う。

＞駐車場契約解除　理事会決議により駐車場使用契約解除等

うちのマンションの駐車場運用細則では、駐車場使用料の滞納があれば通知催告なして即刻解約ができると規定されている。
それで理事会で聞いてみたのたのだが、実際はこの規定を実施したことはなく、管理費滞納と同じステップの猶予期間があるとのこと。
この「伝家の宝刀」、一度みせしめに抜いてみることも考えたらいい。
駐車場使用料払わない奴が多いから。

ところで、最近の新築マンション、駐車場使用料無料のところを良くみかける。
駐車場収入って管理組合にとって結構大きい収入源のはずだが。
この新築マンション、どうも管理費の中に見えない形で駐車場使用料を始めから含ませてる気がする。

駐車場は住民の高齢化で余ってくる

カーシェアも徐々に増えているし

>公共料金も払えないし 気の毒だね

ですからマンションに住むには無理であることを早くさとらせて、
売り逃げして管理費+修繕積立金費より安アパートに住む様に仕向ける必要がある。

でも公共料金も払えない人は引越しも出来ないでしょ
自己破産を誘導して、マンション競売させて残金整理するなり、競売後の入居者に管理費払ってもらったら
いつまでもグダグダしていても埒明かないような気がする

宝くじ当たるのみんなで祈祷するわけにもいかないし

>>490
駐車場無料だからと買う客も多いのかデベの売り易さ優先の販売戦略。
そういう物件は駐車場のみならず修繕積立金も設定が安いため管理組合は大変そうだ。

一流デベロッパーではそういう物件は見たことないな。

>>490
以前はマンション一括インターネットのインターネット利用料は別料金で記載していたが、
最近の新築マンションは別料金の表示をやめて「管理費に含み入り」の表現に変わってる。
別料金で記載すると高いのばれるからね。
うちは5年前に100Mbpsで月1500円が、今回の契約更新で200Mbpsで月1050円に下がった。
いままで5年間ぼられてたんだよ。

>でも公共料金も払えない人は引越しも出来ないでしょ

atamaga 良くないようですね、売り逃げしてと書いたでしょうよ。

＞うちは5年前に100Mbpsで月1500円が、今回の契約更新で200Mbpsで月1050円に下がった。 いままで5年間ぼられてたんだよ。

個人ベースに改定すれば済む話よ。

＞別料金で記載すると高いのばれるからね。
高いのがバレるのを恐れてではなく、一括契約してるので、使う使わないに関わらず各戸負担だからでしょ？
契約してる金額は、理事会資料や総会の決算内容で確認できます。

また一括契約の場合、数年のしばり契約も多い。
５年もたてば価格と速度も変わる部類のものだから、1500→1050円は誤差(笑)の範囲でしょう。
※コスパが良いほうがいいに決まってますが、数百円の見直しに目くじらたてる労力がもったいない。

5年前は売主とプロバイダーとの契約で決まってた。
それを竣工時に管理組合が売主から無条件で継承させられ5年間縛られた。
今回は管理組合との契約で下げることが出来た。契約期間も2年間に縮まった。

ところで管理組合は専用ホームページを持ってますか？

>>500
理事長がITに詳しくないとホームページは無理。

ところで皆さんの物件の上下階の遮音環境はどうですか？
また組合にクレームが寄せられた場合の対応はやはり「双方で話しあってくれ」
で終了ですか？

HP（ホームページ）といっても、対外的にアピールや公開する必要は少ないので、
居住者や組合員向けのサイトなら、結構多いのでは？

うちのみ居住者＆組合員向けのサイト（システム）が複数あります。
もちろん認証が必要です。

対外向けの公開ＨＰを作る必要性ってなに？

>>504
マンションの資産価値を対外的にアピールすることだと思う。
販売中はデベの公式HPがあるが、完売するとそのHPは閉じられてしまう。
そうなるとマンション自身でHPを作らざるを得なくなる。
これを居住者専用サイトと兼用して対外的HPに仕立て上げる。
もちろん居住者用コンテンツはBASIC認証とSSLコード化で保護される。
さらにこれを管理組合のDBサーバとしても利用する。

理事長は、必ずしもＩＴスキルが必須ではない

>>507
いまの理事長は、少なくともword,excel,powerpointが使いこなせれければ職責を全う出来ない時代だ。
wordで議事録を書き、excelで修繕積立金のシミュレーションをやり、理事会での発表はpowerpointでのプレゼンだから。

>>508
マンションのPRは、管理運営に頑張ってる自負があるなら必要なことだと思います。
技術的なことはいろいろ詳しい方と相談するなり委託すればよいでしょうが、「マンションは管理を買え」ということが徐々に広まってきたなか、中古マンションの情報はこちらから発信しないと伝わらないのです。
他所の中古マンションや新築マンションにはない、既にノウハウを蓄積し、良い管理を積み重ねてきたことのPRをし、質のを求める意識の高い入居者に入ってもらえるように、そしてマンション価格の低落に歯止めをかけることに繋げれれば理想です。さらに、データサーバや住人間のコミュニケートの手段としてもつかえます。
資産価値を維持するための手法として、大事かと思います。

＞居住者用コンテンツはBASIC認証とSSLコード化で保護
この両方をやってるサイトはまれ。ほとんどがBASIC認証のみ。
ためしにサイトにデタラメログインしてエラー出してみればSSLがかかってるか否かわかる。

何も理事長自らがプレゼンする必要はない

>>512
そしたら誰がするの？
理事長がやらなければ理事は当然やらないよ。
理事長が理事に「お前やれ！」と命令しても、理事は「何で俺がやるの？理事長のお前がやれ!」と逆襲されるだけ。
理事長は理事の上司ではないから理事長の命令なんて聞かないよ。
理事長はプレイングマネージャーじゃなきゃ今の時代は務まらないる

給料もらってる会社の組織の上下関係ではないから、
理事は理事長に服従する必要はないと思う。
もし理事長が強要するようだった、理事を辞任すればいい。

515
510ですが、どこが「安易な発言」で「内容がちょっと」なのか、教えていただけますか。
結論だけ書かれても分かりませんので。

マンションのHPなんか不要だよ

机上の空論では必要に感じるけど

作った管理組合何箇所か知っているけど、住民の高齢化でまったく不要になっているし、更新されないので古い情報のままだし
お互いに顔知っているから議論も低調

熱心な理事が交代すると放置になるのがおち

517
だから、そういう凡百のマンションには不要ってことなのです。
意味が分からずに他人の言うことを机上の空論呼ばわりしないこと。

マンションコミュニティの物件別住民スレッドをマンションの掲示板がわりに
しているような人も多いね。

とは言っても同じ文体で同じ内容の質問が色んなスレで見るから、
関係ない人が色んなところで成りすまして聞いてるのは否めないけど。

そういう人はある意味マンション組合的には行き詰まって聞いてるんだろうけどね。
「騒音」「NHK」「自治会費の引き落とし」「手摺に洗濯物」「バルコニー喫煙」他

動きが良いスレッド見つけては聞いてる感じに見えるね。

HPで資産価値上がるか

518
すごい性格だね

HPって騒ぐのは始めのうち
入居者が高齢化すると誰も見向きもしなくなるし、管理しなくなる
頑張ってHPの成果10年後に報告してくれ

がんばれ机上の空論

522
高齢化まで10年間も持てば十分でしょう。
典型的な傍観者の机上の空論を頂き、まことに痛み入ります。

ＨＰを管理組合からの広報媒体にすれば更新されないってことはなくなる。
議事録、お知らせ、スケジュール、住民掲示板、意見箱、理事会会議室、等
基本はＨＰ、見れない人はフロントで紙媒体請求、但し重要なお知らせは歩スティングも併用。
要するに住民に「見る」ように仕向けないとだめ。

最近はインターネットがマンション一括契約が多いから、インフラは整備されてるね。
あとはそれを有効活用するだけだろう。
基本は理事会が積極的に広報媒体、理事会と組合員の双方向コミュニケーションに利用することだと思う。
理事会のネットでの会議室は非常に有効。
事前に会議室で前処理しておけば、理事会は決議だけに集中し時間短縮が図れる。

当マンションでも理事会でHP開設を検討しましたが、継続的に更新する担当者が確保できる見込みがない。セキュリティの問題。全体的な利便性向上と言い難い。
等の意見により見送りました。
新築で年齢層も若いマンションなら開設する意義はあるかと思います。

少し調べてみたら管理組合でHP作ってるところなんて
極めて少ないね。

基本は少し古めな超大規模な団地型？マンションのHPばかりだったわ。
今は流行らないんだろうね。

そういや規約の違反者には理事会メンバーが注意するのが当然だろ、
みたいな感じでここのマンション管理マニアさんからのご意見あったけど、
確認したら通常の違反者には管理会社が注意することになっていたわ。

そりゃそうだろう。その年の理事会メンバーの力量次第で注意したり
しなかったりしたら混乱するだろうし、そもそも理事会はルール作りをするところで
一般的な管理業務自体は管理会社に委託してるんだもんな。

>>529
それは違う、初代理事長が路線引きをしない限りIT化は出来ない。
ただし条件がある。全戸一括インターネット契約でネットインフラ普及率が100%のマンションの場合。
あとは住民の利用率を管理組合が引き上げるだけだ。

＞通常の違反者には管理会社が注意することになっていたわ。

それは管理組合が管理業務を委託してるから。
だけど金払わん奴には理事長が突撃しないと何時まで経っても払わんよ。
だって銀行やサラ金に比べりゃ取り立てが超甘いから。

ここでアドバイスしてるプロ理事長さんに
お伺いしたいのだが、皆さんのマンションに
対する熱い思いは尊敬に値すると思うけど、
一般の住民は無関心だったり冷めてたりしますよね。

そこでその温度差に悩まされたり、
またやる気が失せたりすることはないのですか？
もしくは孤独を感じたりしませんか？

そういう時に理事長同士が情報交換できる
ネットワークがあったらなあなんて思いますけどね。

>>530
理事が規約違反者に注意する姿勢を示さないと、
管理員だって注意しないよ。
理事が四六時中マンション内を見張ることは不可能だし、
管理員も全ての違反を注意できるわけではないがね。
管理員の注意を無視する、さらに、他の住民から苦情が
でても、逆に、違反しながら、ルールの改善と称して理事に要望を出す
モンスター住民が現れる。
一度そういう住民の行動を許してしまうと、割れ窓効果で
ルール違反が広がっていく。そうしたら、スラム化まっしぐら。

535さんの言うことはもっともだけど
マンション買う時はやっぱり高級なマンションを
買う方がリスクは少なそうだね。

住民のクオリティ的に。

>>537
報酬に値するだけの仕事してるかどうか？

なにやったかも知らない住民に
こんなこと言われるからやってられないんだよな。

スレ主です。
そういやある理事長経験者さんが言ってましたけど
議論には全く参加しないのに後から文句や陰口ばかり言う人も多いって言ってましたね。

総会でも意見を言うわけでもなく評論家気取りで寸評ばかりする人や、
野党のように「何でも反対」みたいな人もいて苦労されてる理事会もあるようですね。

どういうシチュエーションでそうなってるかは詳しくは知りませんけど。

>>541
議論に参加しないでと書いているから、理事なのに理事会で意見を
言わずに、理事会での話を他の一般の住民に話して、陰口をいうような
人だと思うよ。

輪番制でも理事会内でグループや噂話はでるからね。

それは理事の守秘義務違反、うちの管理規約では役員の守秘義務規定がある。

>>543
理事会での議題についての内容なら、守秘義務という
よりも、どの理事がどういう立場からどういった
意見を発言したのかは、議事録に残すべきだし、
区分所有者にも知らされるべきこと。

そこから離れて、発言者や住民の個人的な事情を
加えて話が漏れたりすると、守秘義務というより、
プライバシーの問題になる。

理事会で一言も発言しない理事は辞任した方がいい。役に立たない。

＞それは理事の守秘義務違反、うちの管理規約では役員の守秘義務規定がある。

例えばどのようなものですか？
そんなものなくでもプライバシーの侵害は憲法に基づくものですよ。

＞＞５４７
マンション管理は統治行為であり、人権を前提にするのは当然のことである。

>このスレで憲法を持ち出すのは不適切だと思うな。

貴方は外国人ですね。