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50戸程度の財閥系新築分譲マンションの初代理事長をやることになりました。
何かするのでも方向性付けは始めの年が肝心だと思うので、初年度にこれをやっとけ
みたいなことあればそのあたりを先輩方にお伺いしたいです。
[スレ作成日時]2012-04-10 09:58:52
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新築分譲マンションの初代理事長に就任
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143 匿名 2012/04/17 15:29:05
141さん
仰るように最近のマンションは警備会社と契約
してるので呼ぶのは当然かと思います。
特に注意を促した上でもしつこい場合は住民からの
要請もありますし尚更でしょうね。
特別に料金掛かってもその住民の親に請求出来たり
するもんなのかな。 -
147 134です。 2012/04/17 17:50:31
>>146
だから最初に書いたけど、管理規約の利用細則変更で、深夜のエントランスロビーでの
面談について制限を掛ける、としましたよね。
それを臨時総会で議決してしまえば、深夜に長時間エントランスロビーで面談する行為は
共用部の利用方法違反となります。
なので居住者であっても、
「共用施設の利用細則を遵守しない者又は団体は、以後共用施設の使用を承認しない
場合があり、また使用中であっても不適当な場合は使用を中止できるものとする」
と言う使用細則に則って、管理会社経由で使用をお断りするだけだと思うんですが。
管理会社が対応できない時間は、それを警備会社の方に行っていただくと言う考えです。
もし管理規約の使用細則に、上記の使用中止を命令できる条文がなければ合わせて
追加する必要はありますが。
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150 匿名さん 2012/04/18 03:27:02
スレ主です。
貴重なご意見ありがとうございます。
やはり134さんの意見のまずは警備会社を利用するのが無難なのかもしれませんね。
と言うのも私の時はいいのですが、女性理事長だと注意と言っても難しい気もします。
ところで理事会では各種収支報告やクレーム・トラブル案件、大規模修繕関連以外に
毎月どんなことを話合われてるのですか？ -
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167 匿名さん 2012/04/18 23:10:51
管理規約は空で言えるような人ばかりでも
こないだのように個別の案件について聞いたら
答えられた人は僅か数人だけ。
管理規約の暗記だけでは現場対応の限界を垣間見た。
恋愛本をいくら熟読してても彼女と上手くいかないのと同じか。
管理組合の運営には柔軟な発想と応用力が求められているのだろう。 -
170 匿名さん 2012/04/19 01:40:21
>>ってか、マンションに憲法を持ち出す時点で、マンションに牛刀を使う状態
鶏(にわとり)を割(さ)くにいずくんぞ牛刀(ぎゅうとう)を用(もち)いん
《「論語」陽貨から》小事を処理するのに、大人物に頼んだり大げさな方法を用いる必要はないというたとえ。
なるほど。確かにここのマンカン士レベルで十分かもしれぬｗ -
171 政治評論家 2012/04/19 02:45:13
崇高な理念が浸透していなければ、直接民主制は衆愚政治に陥るだけだろう。
以下、引用
http://blogs.yahoo.co.jp/icbm2629/27219968.html
何と、現行の地方自治法９４条には、町村は、議会を置かずに町村「総会」
という住民集会で条例を決めても良いと規定されている。
住民自身による議会の開催＝直接民主制＝である。
実際に、東京都の八丈小島では、１９６９年に無人島になるまで議会がなく、
２０歳以上の住民による「総会」で条例を決めていた！！
６００人ぐらいまでの集会なら、集会として機能するらしいので、
成人の人口が６００人ぐらい、全部で１０００人ぐらいの人口毎に
基礎的自治体をつくり、住民による「総会」で基礎的自治体だけでなく、
その上の市とか県レベルの条例も住民が直接決めれば、地方議員は
必要なくなり、その分、福祉や教育に資金を投入したり、
地方税を安くすることもできる。
この基礎的自治体の住民総会で、国の法律も審議すれば、より完全な
民主主義が実現するだろう。
-
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182 匿名 2012/04/20 14:42:17
180さん確かにそうかもしれませんね。
いつものマンカンさんや理事経験者さんが具体的な
想定事案の回答に軒並みつまずいてから、スレを終了
させようとしたり意味不明投稿を繰り返す等少し
暴走をし始めちゃった感はあります。
彼らにはまた気を取り直して頑張ってレスして
もらいたいところですが。 -
185 匿名さん 2012/04/20 23:48:42
スレ主です。
修繕積立金の運用について色々お話しが出てますが、
可能性としては極めて低いものの国債も暴落する可能性も
ゼロではないでしょうし、スマイル債も住宅金融支援機構に万一あれば元本割れ
の可能性もゼロではないですよね。(優先弁済権があるので危険度は
更に低いでしょうけど)。
積立型の保険も保険会社の倒産で目減りしたりしますよね。
いずれにしてもリスク商品を利用して修繕積立金を運用した場合、
目減りした際の責任の所在についてトラブルになったりしないのでしょうか。
また、その商品の安全性のチェックは毎年理事会が行うのでしょうか？ -
-
187 匿名 2012/04/21 00:44:39
国債の暴落などが起きたら民間の銀行もただでは済まんし、修繕など実行できないっしょ。
またお金の価値は変動する。現金で保全してても10〜30年後に価値が維持されるかは不明。
スマイル債は融資優遇のメリットもある。
ともあれ竣工直後は積立額もたかが知れてるので優先課題ではないし、適正な積立を計画し確認するほうが重要。積み立ても大幅に足りなくても問題だし、過剰に徴収してても問題なのだし。 -
188 理事長さん 2012/04/21 01:58:47
うちは全額決済性預金ですね。
普通預金や定期を分散するにも限度があるし、運用が難しい。
１口座横領されれば１千万円失うのだから、増やせば増やすほど
管理が難しくなってリスクが増す。
すまいる債は比較的リスクが低いけど、少しずつしか積立出来ないし
残った分をどうするかという問題は別に残る。
利子なんて年間数万円にも満たないので、リスクある運用をするまえに
支出の経費削減に取り組んだ方がいいと思う。うちは年間数百万円の削減効果があったから
すでに利子収入なんかどうでもよくなるくらい財政には余裕があるよ。
個人的にはこのまま決済性のままでもよいと思っている。 -
190 匿名さん 2012/04/21 02:53:27
スレ主です。
>>187
確かにそうですね。ただ元本が保証されていない以上は減らすことが決して
許されない性質の修繕用の積立金ですから今は何となく抵抗感はあるのはありますね。
>>188
削減で資金余裕を実現されたんですね。
私もいくらかペイオフ絡みで数本の定期と後は決済性預金かなあと漠然と
思っていました。
因みに同じぐらいの規模のマンションでも各戸の修繕積立金の当初の設定が異様に
安い金額で売りに出されてるとこもあったりしますので、そういうところは修繕金の
値上がりカーブが急な右肩上がりに設定されてるんでしょうかね？
どう見ても相当上げないと足りなくなりそうに見えるマンションも結構あるように
も言えますけど。。
-
191 事務局長 2012/04/21 02:58:44
>> すまいる債は比較的リスクが低いけど、少しずつしか積立出来ないし
普通なら積立金の残高全額購入できますよ、うちは税引きで１％弱でまわつてる。
-
192 理事長さん 2012/04/21 03:14:26
あと、新築の場合は修繕積立金が安く抑えられすぎていて
２回くらい段階値上げしたあとじゃないとすまいる債の
購入基準に満たないケースもあるね。 -
-
199 匿名さん 2012/04/21 04:01:02
とうち【統治 government】
特定の少数者が権力を背景として集団に一定の秩序を付与しようとすること。政治とほぼ同義に用いられることが多いが，厳密に解すれば，統治は少数の治者と多数の被治者との分化を前提とし，治者が被治者を秩序づけることを意味するのに対して，政治は，少なくとも，対等者間の相互行為によって秩序が形成されることを理想としている。こうした差異を端的に示しているのは，政治と統治の言語としての差異であろう。すなわち，〈統治〉は〈統治する〉という他動詞の名詞形であるが，〈政治〉には同様の他動詞が対応していない。・・・
-
202 匿名さん 2012/04/21 07:01:46
＞管理組合運営は統治行為。
間違い。管理組合の運営は共有財産の管理組織に過ぎない。
それ故に役員を輪番にしたら不適任者に共有財産は毀損されることになる。 -
203 元販売屋さん 2012/04/21 07:58:54
直接民主主義だから統治したらダメ
みんなが管理組合の活動を理解して
建設的な意見を出し合う環境が作れればいい
資金計画はスマイル債買うなら早くやった方がいい
条件は財閥系なら修繕積立基金もあるからクリアしてるはず
国債よりスマイル債の方がマンションでは向いてると思うよ -
205 匿名さん 2012/04/21 09:28:17
すまいるは一年で換金≒買い戻し請求できて元本割れしません
国債は市場で売らないといけないので元本割れするリスクはあるし手数料かかる
超大規模で使い道無いから国債買うというやり方もあるだろうけどインフレ対応できないので劣るんです -
209 匿名さん 2012/04/22 12:15:26
ほんと。理想論だけは立派だけど、
現実を知らない意見だね。
不毛な意見の応酬になるのが関の山。
それくらいだったら出席者が少ない
シャンシャン総会の方がずっとマシだわ。 -
210 政治評論家 2012/04/22 12:24:02
＞＞２０９
やっと理解するひとが現れたか。。。
管理組合は「政治」でなく、「統治」が望ましい。
政治とは、輪番制のこと。
統治とは、立候補制のこと、だと考えてよい。
とうち【統治 government】
特定の少数者が権力を背景として集団に一定の秩序を付与しようとすること。政治とほぼ同義に用いられることが多いが，厳密に解すれば，統治は少数の治者と多数の被治者との分化を前提とし，治者が被治者を秩序づけることを意味するのに対して，政治は，少なくとも，対等者間の相互行為によって秩序が形成されることを理想としている。こうした差異を端的に示しているのは，政治と統治の言語としての差異であろう。すなわち，〈統治〉は〈統治する〉という他動詞の名詞形であるが，〈政治〉には同様の他動詞が対応していない。・・・
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215 匿名さん 2012/04/22 16:52:21
209だけど別に210に書いてあるようなことを
理解しようとは思っていません。
単に総会がすんなり終わればいいなと思っているだけで
みんなが意見を出し合うことが良いことだなんて、
現場を知らないヤツの幻想だっていうのが俺の意見。
左系新聞なんかによくありがちな理想論で社会では通用しない。 -
220 匿名さん 2012/04/23 04:05:01
週刊ダイヤモンドにたまに載ってるよね。
億ションと３０００万くらいの部屋が混在してると
共用部の施設拡充で意見対立が起きる。
かねもちは多少の負担は気にしないからね。
総会で億ションのひとは３０００万くらいの部屋の棟の人間に
「このビンボー棟！」って野次るって書いてあったよ。 -
221 匿名さん 2012/04/23 04:10:59
＞総会で億ションのひとは３０００万くらいの部屋の棟の人間に「このビンボー棟！」って野次るって書いてあったよ。
こんなマンションは避けたいし、その金持ち(?)の人も物件選びに失敗したということでしょうね。
そんな発言するくらいだから民度としては合っているんでしょうが。
うちのマンションでも、分譲時は2000万代から億越えまで幅広いけど、罵倒する組合員はいなくて良かった。 -
222 元販売屋さん 2012/04/23 04:51:46
まぁ確かに全員の意見を出し合うのはあくまでお花畑が見えてるような話でしょうね
自分勝手な人の少数意見に理事会が流されないように全体の常識を聞いて自分勝手な人間に強制させる事は必要ですね
ただ、理事会が主導で強制させると特定の人から特定の役員が恨まれる
総会であぁだこうだ言われると理事がしっかりしてないとも思われる
あくまで理事会だけじゃなくて全体の意見だよというふりをして訳のわからん事を言う人間を抑え込む
という話
結果がわかってるアンケートを実施したりとかですけどね
統治になるのかわかんないけど政治してるふりは重要だと思いますよ
-
226 匿名 2012/04/24 03:28:12
おやおや、最近の物件は戸あたり2台の置き場はあるはずですが、ファミリー層が多いのかな。
来客用駐輪場は課題になるけど、あまり便利な所に作ると放置自転車が増えますよ。 -
231 匿名さん 2012/04/25 06:41:54
＞駐輪場スペースを削って部屋を作るんじゃ！
たぶん、首都圏の行政区では「戸あたり2台の設置」が普通だと思うけど、物件の規模の問題かな。
うちは、ワンフロアが屋内自転車置き場(笑 -
232 匿名さん 2012/04/25 07:00:22
スレ主です。
皆さんご意見ありがとうございます。
駐輪場の数は少ないわけではないのですが、
子育て世代が多く数年以内に自転車を使い始めそうな子供が結構いるのです。
増設しようかな。 -
235 匿名さん 2012/04/26 08:48:54
スレ主
自転車のご意見ありがとうございます。
しっかり考えたいと思います。
ところでよくネットなんかで700戸とかのメガマンションの総会が
紛糾したみたいな話しをよく見ますけど、人数が多いとやっぱり管理も
大変なんでしょうかね。全員を納得させるのは困難なので相当の忍耐力を
要するんでしょうね。 -
236 匿名さん 2012/04/26 09:13:28
基本はケースバイケースでしょう。＜揉める議案や揉め易い組合などなど。
揉めるのは事前の周知が足りないか、発想が偏っているなどが理由だと思います。
大規模になると参加者も増えることで、二次取得者（以前に理事など経験）や価値観が多様さ、そして何をやるにしてもお金の額がでかくなり易いので、ヘタうつと「ごめん！」じゃ済まないケースも多いけど。
うちは初期に、子供用（小型や補助輪付きや三輪車）の自転車置き場を空いてる箇所に増設しました。
屋内です。
有料です。
増設といっても、平置き枠のためのテープと番号を貼っただけ。
子供のいない組合員も多かったはずですが。＜初期はあまり子供を見かけなかった。
しかし、意見が活発にでる（参加意欲をそそる）のは良い傾向かも(^^; -
by 管理担当こちらは閉鎖されました。
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