新築分譲マンションの初代理事長に就任

＞＞フロントは理事立候補を潰すために必死です。
必死なんかじゃないですよ。とんでもない。
フロントが何もしなければ、輪番理事も何もしない。
立候補者が現れても、フロントがほっとけば、総会議案書に名前が載ることはない。
「立候補者がおられますが、どうされますか？」って聞くだけだよ。沈黙が続くでしょう。
それだけのこと。

聞いたら毎月のように理事会してるところなんて無かったけど年10回もしてるの？
大規模物件なら別なんだろうけど中型以下なら特別なこと無ければ年1〜2回が
多いみたいだけど違うのかな。

>>104
ありがとう。
課題が無ければしなくてもいいんですね。
むしろ課題が何か自分もがわかってないのかも知れないけど。

定例と称してただ飲み宴会する機会を作っているだけよ。

立候補がいたらそっちと仲良くやっていく方向で考えるのが普通のフロントでしょうね

>>103
40戸で築20年だけど毎月やってるよ。去年の地震の後始末にまだ手間取ってる。外部は、緊急部分は、去年工事したけど細かいヒビ割れは、強度に問題ないけど見栄えが悪いから今、工事してるよ。見積もりの点検と施工の打ち合せと一息ついたところ。また、専有部分内でヒビが入ったところがあり、アンケートで補修の方向性の検討中です。それと、地震が発生したときの対応を検討してる。備蓄品、緊急本部の規則作り、耐震ドアーの導入の提案など、月二回理事会して欲しいくらいです。また、管理会社も他社から見積もりを取り条件を合わせるように交渉中です。携帯の基地局の設置の要望もあるし、節電の会社からの提案もあるし、長期修繕計画の検討もある。忙しいけど。全て理事会が検討、決定し総会への提案や実施をしていきます。管理会社の能力が低く感じます。
　問題の無い素晴らしい管理になりたいです。

余程気の利かない理事長なんだね。選んだ方も悪いが・・・。

築20年と新築じゃ比較にならない

築2年のときも理事だったけど月に一回は必ず理事会がありました。旧マンション標準管理規約をそのまま使っていたマンションなのでペット（猫を複数放し飼いにしマンション内がおしっこ臭かった）の飼い方は、収めるのに5年掛かりました。相手が他のマンションでペットで揉めて引かずに引っ越してきた人だったので信念があり説得が大変だった。また、犬飼いの節操の無さを諫めるのに三年掛かった。犬が嫌いな方動物アレルギーの方の存在を理解してない人が多い。
新築時の保証工事も膨大な量があり、アンケートの実施も4回しました。
問題に気づいて無いだけじゃないの？楽器や子供の騒音の対応はどうしてますか？駐車場が昔は足りなくて抽選だった。増設の検討をしました。今は、駐車場の利用者が居なくて空きがでて管理費の充足に不安を感じるほどです。
どこのマンションでも同じ問題は多かれ少なかれあるはずです。次の課題が、高齢者の単身者の対策ですが管理組合の範囲を出そうです。

>次の課題が、高齢者の単身者の対策ですが管理組合の範囲を出そうです。

越権行為です誰も組合のヘルプを求めていません。
生きるも死ぬも本人のプライバシーです。

スレ主です。
やはり理事会はかなり頻繁にやられてることが多いんですね。
参考になりました。

因みに何か住民間でトラブル(音やマナー)があって管理組合に問合せがあった場合、
皆さんはどこまで関わってるんでしょうか？
今は全く無いのですがふと疑問になりまして。

双方から依頼があって喫茶店で理事長同席の元話合いしたりする人もいるんですかね？

>>114 by 匿名さん
＞因みに何か住民間でトラブル(音やマナー)があって管理組合に問合せがあった場合、
原因や程度にもよりますが、原則として「住民間のトラブルには組合はノータッチ」ですね。
例外的に
　・壁や床などの共用部の遮音性能などの異常
　・広範囲に被害を受ける又は共用部への影響がある
などだけかな。
管理会社が音をあげて組合に相談してきたら考えると思います。　

住民間のトラブルは、住民間で解決して欲しいけど、そうは行かない。相談され立会いを求められ解決策を考えます。
喫茶店ではないけど話し合いの場に同席しました。
騒音は、ルールを作り広報します。そのルールに従わない居住者には、話しに行きます。

ノータッチで済めばいいですけど。

駐車場で居住者の子供が遊んでて居住者の新車の上に上って遊んでいたことがあり。目撃者が車の所有者に連絡し、騒動になりました。いたずら子の親は、強行に突っぱね事実を認めません。最後には、示談書に捺印しましが、逆恨みされ嫌な思いをしました。

＞子供が遊んでて居住者の新車の上に上って遊んでいたことがあり。目撃者が車の所有者に連絡し、騒動
＞強行に突っぱね事実を認めません
＞最後には、示談書に捺印しましが、逆恨みされ嫌な思い

何でこんなことに管理組合が関与するのかわかりません。
その子の親権者と車の所有者の間の問題のはず。

駐車場管理が問題にされたんですか？
きちんと管理していようが、車の上で遊ぶ子供まで阻止できまい。
親権者の子供に対する「管理」責任じゃないんですか？

それを「強行に突っぱね事実を認めません」なんて、
管理組合にはよけいなことで、
事実があろうがなかろうが、管理組合に対して事実を認める必要がないでしょ？

特高警察？

駐車場は、共用部なので、管理会社と管理組合は参入すると思います。
実損などは当事者間での問題ですが．．．．

＞きちんと管理していようが、車の上で遊ぶ子供まで阻止できまい。
結果論として阻止できないケースもありますが、
管理会社は共用部の駐車場において事故防止や損害防止を図る「善管注意義務」が当然としてあると思います。
またそれらを含む共用部での事故の防止は管理者（理事長）にも求められると思います。

本音を言えば、警察ざたにもなりかねないので穏便に、かつ厳しく注意・啓蒙すべきでしょうね。

＞管理会社は共用部の駐車場において事故防止や損害防止を図る「善管注意義務」が当然としてあると思います。
＞またそれらを含む共用部での事故の防止は管理者（理事長）にも求められる
＞厳しく注意・啓蒙すべきでしょうね

共用部分の善管注意義務があることは否定しないが、

そのために、「車の屋根の上で遊んではいけません」なんていう啓蒙までするんですか？

あくまでも、車の屋根の上で遊ぶ子の親の責任であって、管理組合が介入してはいけないケースだと思います。
私がそのマンションにいるなら、そんな啓蒙する管理組合に対して、「なめとんのか！」ってねじ込むよ。

>因みに何か住民間でトラブル(音やマナー)があって管理組合に問合せがあった場合、 皆さんはどこまで関わってるんでしょうか？

全ては管理規約です。
理事長は仲裁屋ではないし、それを行う権利もありません。
義務には忠実にして思い上がるのは止めた方が良いです。

＞そのために、「車の屋根の上で遊んではいけません」なんていう啓蒙までするんですか？
注意と啓蒙はケースバイケースです。
一律にどうだ！っと言うつもりは毛頭ありません。

うちのマンションでは、新車の上に子供が乗るという事例はありません(笑)が、
敷地内での共用部にペットの粗相が似たような問題事例としてありました。
粗相対策（ペットが匂い付けしない対策）もいくつか行いましたが、
公開空地もあるため部外者への注意を促すために、粗相が頻繁に起こる場所には一定期間の間、
注意の張り紙をします。
場合によっては防犯カメラから特定し、ペットクラブを通じて口頭やお手紙による注意もしましたよ。

管理規約では、実務の詳細や手法については規定されていませんので、
個々の対応は管理組合や理事会の考え方で異なることもあるでしょうね。

スレ主です。
参考になるかわかりませんが、
以前住んでたマンションは開放平面駐車場だったので近所の子供がマンション内の
住民の子供と一緒にボール遊びをしていたようです。
それで管理組合の総会で少し話には上がっていまして注意喚起のチラシを
配布したら親が気付いてやめさせたみたいです。

今回の物件はセキュリティ的に外部から駐車場への侵入は不可能なのでそういう
問題はおきにくいのかもしれませんけどそうなった時どうするか考えておく必要は
ありますね。

知合いの居住する大規模マンションなんかを例に出すと、
遊びに行くとエントランスホールで誰でも見れる場所に、
「深夜のオーディオがうるさいと苦情が来てます」
「敷地内で子供を遊ばせてると報告が来てます」
「未だに布団は手摺に干してあります。やめましょう。」
とか一杯張り紙があって問題の多いマンションなのかなと来訪者としても
少しドン引きしてしまう時もありました。

掲示や注意喚起の仕方も含めて考えていかなければいけないですね。

スレ主です。
例えばこういうケースだと理事の皆さんはどうされますか？
・エントランスホールで深夜に度々住民の高校生の息子とそのツレがたむろっている。
・うるさい時もあり、怖がる住民も。住民の中から苦情が管理組合に上がってくる。
・管理会社からチラシを配布して貰ったが効果は無し。
・警察に相談したが事件性がないので相手にされず。

とした場合、住民から管理組合としてもなんとかしてくれと再々来ていますが、
1これ以上は管理組合としては何もしない。(出来ない)
2理事会として直接自らが注意しにいく。
3管理人や管理会社の担当者に注意してもらう。
4その他

よろしければご意見を伺わせて下さい。

直接注意して子供たちを脅します。

>>117
＞＞親権者の子供に対する「管理」責任じゃないんですか？

＞＞それを「強行に突っぱね事実を認めません」なんて、


立会いだけで管理組合からの意見はありません。加害者の親が事実を認めず、被害者が怒りました。
親が管理責任を認めていません。加害の事実を被害者に認めず加害者の親がとぼけたのです。
あなたは、子供ですか？マンション内では、何でもありますよ。
精神疾患の居住者がお酒を飲みながら薬を飲み錯乱し、包丁を振り回した事件がありました。

124に対する回答がないってことは
いつもの理事長さんたちもはっきりした
答えがわからないのかもね。

シチュエーションとしてはありそうな感じ
だけどね。

>124
うちは4.ですね。
見かけた理事が挨拶（声掛け）することになってます。
住民にも同じことを呼びかけてます。

今のところ、これでも居座る事態は起こってません。
これで居座られたら、もう少し強硬手段を考えるかもしれません。

エントランスの見張りをつける
交代制でガキが煙たがる団塊の世代にはりばん要請

眼力がある組合員さんに追い払ってもらえばよし

結局128さん以外は答えがわからないようです。
つまり規則はあってもこういうシチュエーションで
アタフタする組合ばかりということの裏返しという
ことかも。

１）まず最初に共用施設の利用方法の制限をかける（管理規約の利用細則の変更）
　　「23時以降は面談でのロビーご利用はご遠慮ください」「夜間の5分以上の面会は自室で」など、
　　共用施設での深夜長時間の話し声が、ロビー近隣住居の安眠を妨げると言う理由にするのが良いと思う。
２）それでもルールを守らない居住者に対しては、24時間有人管理であれば管理人から注意。
　　24時間有人でなければ、管理会社との契約による。
　　夜間にALSOKとかSECOMの見回りが入るので有れば、その警備員から注意させる。
３）理事長名でロビーの利用方法を守るように注意文書を掲示
４）それでも改善されないとき、ルールを守らない居住者と同居する組合員に対し、
　　理事長名で改善要求文書発行
　　　　

131に一票！
リアリティない

134さんの答えはかなり具体的で説得力ある。
警備会社を上手く利用するのはとても現実的。
最後の改善文書での改善が見込めない場合は
最終的には退去勧告ということなのかな。

リアリティないって言ってる人は勉強になった
のでは。

136さんの意見も一理ある。
とりあえず見回りをして居づらくさせるのが
最も簡単でスピーディーな対応かもしれない。

但し理事会メンバーが小心者や怖がりばかりなら
見回りしないかもしれないけど。理事長に頼んでも
「違法性や事件性が無いから行く必要はない。
リアリティ無い話しをされても困る。」と
断られたらどうしようかね。

134です。

137さん、同意いただき有難うございます。

私のマンションは24時間有人管理のため、深夜の問題にも管理員さんが対応してくれるので、
日勤管理のマンションの場合の対応は、想像で申し上げているので、実際の管理組合の
対応として相応しいかは判りませんが、
・ロビーに不審者かも知れない集団がいるのと警備会社に通報する
・管理会社の24時間対応のコールセンターに連絡し、管理会社にスタッフを派遣するよう依頼する
のいずれか何では無いでしょうか。

単にたむろしているだけで器物破損行為などを行っていない場合では、管理組合役員による
注意でも良いかも知れませんが、器物破損行為を行っていたり、管理組合役員に危険が
及ぶ様な可能性が少しでも有ると理事長が判断した場合に、どれだけ迅速に警備会社や
管理会社が駆け付けの対応をするかと言うのは、そのマンションのセキュリティが安心できるか
の目安になるのでは無いでしょうか。

134は理事経験ないと思うよ。
理事どころか分譲の購入経験もないと思う。

なんか携帯で一生懸命煽る人が出てきたし、内容がスレタイから外れてきたので、このスレも終了ですね。

134です。

>>138さん
毎日警備会社呼びつけては、いけないのでしょうか？
警備会社とは1出動あたり緊急出動費○○万円、と言うような契約になっていれば、
むやみやたらに出動要請できないと言うのも判りますが、必要な時に緊急出動の
費用が気になって、要請をあきらめると言うのでは、何のための警備会社かと
思ってしまいますが、いかがでしょうか。

134です。

>>140さん
残念ながら、管理組合の理事長経験もありますよ。
前にも述べましたが、私もマンションは24時間有人管理のため、
そういった場合の対応は、すべて管理員が行いますので、
日勤管理の管理組合役員の方の感覚とは違うのかも知れませんね。

悪しからず。

141さん
仰るように最近のマンションは警備会社と契約
してるので呼ぶのは当然かと思います。
特に注意を促した上でもしつこい場合は住民からの
要請もありますし尚更でしょうね。

特別に料金掛かってもその住民の親に請求出来たり
するもんなのかな。

>>144さん
うちは日勤のグランドマネージャーと、夕方から朝まで勤めているアシスタントマネージャー
が交代で24時間勤務していまして、管理会社との契約書にも「24時間有人管理方式」と
記載してありますよ。

ちなみに財閥系分譲マンション、財閥系管理会社なので、管理費は高めだと思います。

>>146
だから最初に書いたけど、管理規約の利用細則変更で、深夜のエントランスロビーでの
面談について制限を掛ける、としましたよね。
それを臨時総会で議決してしまえば、深夜に長時間エントランスロビーで面談する行為は
共用部の利用方法違反となります。

なので居住者であっても、


「共用施設の利用細則を遵守しない者又は団体は、以後共用施設の使用を承認しない
場合があり、また使用中であっても不適当な場合は使用を中止できるものとする」

と言う使用細則に則って、管理会社経由で使用をお断りするだけだと思うんですが。
管理会社が対応できない時間は、それを警備会社の方に行っていただくと言う考えです。

もし管理規約の使用細則に、上記の使用中止を命令できる条文がなければ合わせて
追加する必要はありますが。

放って置けばよし

このスレッドもう終わりました。

スレ主です。
貴重なご意見ありがとうございます。
やはり134さんの意見のまずは警備会社を利用するのが無難なのかもしれませんね。
と言うのも私の時はいいのですが、女性理事長だと注意と言っても難しい気もします。

ところで理事会では各種収支報告やクレーム・トラブル案件、大規模修繕関連以外に
毎月どんなことを話合われてるのですか？

規約を読みましょう。
理亊会は理事長が招集し議案を決議する機関です。
毎月ではありません。必要な時に招集されるものです。