シティタワーズ豊洲　ザ・シンボル Part14

割高と思う層は買わなければよい。
過剰供給は明白だから、割安な物件が出るまで大人しく待てばよい。
実に単純明快。

大幅値引きすると買っちゃった人が怒り狂う、だから値引きできないってことかな？

スミフが値下げしたとしても怒らないでくださいね。

騙すつもりはなく、単に間違えちゃっただけですから。

住人が怒らなければ３割値引きで販売って感じかな。

周囲にマンション供給もありますが、就業人口も急激に増える。三丁目の三菱地所のオフィス、シビックセンターとその横のツインタワーオフィス二本、豊洲市場など。そういう意味では需要も底堅いと。職住近隣はプレミアムですからね

中古価格が下落してても、賃貸収益性は下がっていないようですね。「高級賃貸.com」をみるとシンボル、トヨタワ、ツインが70平米25-35万円くらいでどんどんうまっていっているようです。

住友は自社のサイトでは
高級賃貸のあるエリアとすら認めていないようです。

http://www.sumitomo-latour.jp/search/area_search.php

いっそのこと賃貸マンションにしたらどうですか？

色んな人が入ってきて賑やかになりますね！

実際、スタジオ画像とか見ると
明らかに内陸部の我が家より激しく揺れてるんだよな

>地方出身者が自慢気に住むマンションってコトね。

そだね。
中古だったら値段がネットにのってたけど、さすがに安いね。


販売価格：5850万円
所在地：東京都江東区豊洲３
沿線・駅：東京メトロ有楽町線「豊洲」徒歩6分
専有面積：62.22m2（壁芯）
バルコニー：5.68m2
間取り：2LDK
http://suumo.jp/jj/bukken/ichiran/JJ010FJ001/?ar=030&bs=011&fw...

＞いっそのこと賃貸マンションにしたらどうですか？
名案ですな。
賃貸やウイークリーマンションってやつね。
このままじゃ何年たっても売れそうもないので賃貸が正解だね。

賃貸にしたら、賃料はいくらくらいになるのでしょうか？
資産として難しそうなら、賃貸で暮らして住み替え自由の方が気楽で良いかもしれません。

賃料は70㎡代で25-30万円で契約されているみたいですね。

でも、デベにとっては賃貸するより数年在庫としてかかえても自分で売ったほうがはるかに得ですよ。
金の時間価値を考慮して計算すればわかります。

まぁ、販売はあと3年ぐらい気長にやるでしょうね。

値下げか賃貸か。
どちらにせよお金持ちが住むマンションとは言えなくなりますね。

賃貸で30万出せる人って、庶民なの？

その感覚が理解できないなーー。

家賃は２５万もしないでしょう。
１７～１９万ってとこです。

＞345

はじめからそういう計画があるのならゆっくりな販売状況にも納得ですね。物もサービスもニーズとマッチするかどうかを短期間で確認することは難しいもの、長い期間かけることで、二年前には購入できなかった世帯が今は購入できる十分用意ができていることもあると思います。

時間をかけてくれることは、
会うはずのなかった物件と出会える確率の上がる顧客思いの販売手法とも考えられますね。

＞３８３
まじめに言ってるの？

マンション完成から２～３年かけてゆっくり売るなんて計画をするバカな業者は地球上に存在しないよ。
単純に売れないんだよ。買い手がいないんだよ。

金利負担、人件費、広告費、維持費などで莫大なお金がかかる。デベは１日でも早く売りたい。

>マンション完成から２～３年かけてゆっくり売るなんて計画をするバカな業者は地球上に存在しないよ。

いや、それがいるんだよ。

「住不は値引きを一切行わず、竣工から2～3年かけてゆっくりと売り切る方針を明確に打ち出している」
http://diamond.jp/articles/-/14706


あなたに言わせると「バカな業者」かもしれないけど、
世界3位のGDPを持つ国で、業界3位のポジションです

スミフの戦略が理解できない方が大勢いるようです。

竣工後も売り続けるためのコストが最初から
乗ってるので、スミフのマンションは割高なのです。
竣工前に売り切れたりしたら、担当者が上司から
怒られます。値付けが安過ぎだと。
だから、竣工前に完売しそうになると、
MRを一端閉鎖して、値上げして再売りだししたり
という他社では考えられない販売手法を取ります。

入居後も売り続けて住民に迷惑をかけているという
意識はこのデベにはないようです。
だから、社長がこの戦略を堂々と公表できるのでしょう。
ある意味すごい人たちです。
もちろん、私は関わりたくありません。

景気の見極めに失敗しただけの物件
目白とかもそうだけど定価で完売は無理でしょ

安くすると、こんな変な人が増えるから！この位の価格が良いと思います。


住民の質が大事ですから

えー？
DWは廃れないでしょ。

かっこいいじゃん。

＞388さん
スミフの販売戦略ってすごいんですね。
竣工後もじっくり構えて販売を続け、値引するどころかむしろ値上げするとは。
それでも完売すると言う事は、よほど立地と建物に自信があるんでしょうね。

住んでいる人がすくないと修繕積立金や共益費が
上がったりすることってあるのですか？

マンション初心者です。
>403さんと同じ疑問を感じていたのですが、なかなか聞くことが出来ずにいました。
自分が気に入った物件を優先するより、人気のある物件を選んだ方が賢いお買い物なのでしょうか。

>住んでいる人がすくないと修繕積立金や共益費が
>上がったりすることってあるのですか？

それはないと思いますよ。住んでいる人が払うのではなく物件の所有者が払うはずなので
（未販売の部屋については売主である不動産会社？）

ここみたいに数百戸単位で何年も売れ残っている場合、マンションは駐車場の使用料を修繕積立金に回しているので何年後にはまったく足りない事が問題になるんじゃないのかな。デベは売れ残り物件の修繕積立金は払うが当初の金額を抑え、最低限の支払いしかしていない事が多いらしいよ。大量の売れ残りは値下げか業者にまとめて安売りなどしか道はないので、定価で買った人は資産価値の大幅な低下は間違いないだろうね。どんな物でも人気のある物がいいのは当然の事でしょう。

ここの場合売れ残りが多すぎるので、仮に２００台分の駐車場収入（＝修繕積立金費）が不足すると毎月約８００万円、１年で約９６００万円の積立金不足になるわけです。
ところがこれはデベに全く関係のないこと、だから始末に悪い。

結局、入居者が負担するハメになる。

修繕積立金の未納が増えたら終わりだね。

うわー200台も余ってるんですか！
それにしても、月4万円の駐車場代なんてよく払いますね

>395
立地と建物に自信があるのではなく、
建物の外見と営業トークに自信があるのだと思います。

ここは内装もそこそこのグレードですが、
各地のシティタワーはエントランスや内廊下は立派ですが、
内装はまったく値段に見合いません。
DWも占有面積にカウントされない部分に金をかけないコスト
ダウン手法で、見た目も維持されるから採用してるだけです。
バルコニーは他社よりずっと狭くなって、普通のエアコンの
室外機すら置けません。まあ、これはシスコンに儲けさせるための
戦略でもあるので、一石三鳥ですね。でも、住民のことはまったく考えてません。

「財閥系で安心」とかいうまったく意味のない営業トークで
割高物件をゆっくり時間をかけて鴨を見つけて売りつけるという戦略です。

あれ？残り70くらいだって聞いたけど。。。
200ってどこの情報ですか？

有価証券報告書から読み取るに、70くらいですよね。。。

＞４１０
買えないネガのひと言で片付けるのも勝手だが、
駐車場からの修繕費積立の件はポイントをついてると思うね。

いっそ売れないほうが静かでいいなんて言ってる住民さんは、この辺どう考えてるのか聞いてみたい。

いやぁ、駐車場収入なんて僅かなんだから、大して気にする事でもないと思うけどな。

嘘はいけませんよ、嘘は。
駐車場収入は月に536台×3万円＝1608万円以上はあるようです。
これって、修繕積立金の月額合計をはるかに超えてます（３倍ぐらい）。
管理費の月額合計といい勝負なんじゃないですか。

毎月400万円（130台分）ぐらい駐車場収入が見込みより少ないとしても、
年間で5000万円の不足で、これが何年も続くと億単位の不足です。
そもそも、修繕積立金の月額が低すぎます。

3万円？？？？

駐車場って1万円くらいじゃなかったっけ？
あと500も余ってないよ。100くらいしか余ってないはずだけど。

完売はないですね。

某住宅ブログで３月頃の価格表も載せて公開してたよ。
まだ売れ残り住戸は数えると３００弱ありますね。
正直あまりの多さにびびった。ここに書いてあった事は本当なんだって。

>>417
月額29000～となっているが
違うのか？

ここに住めたら幸せです。

晴海で７０００～８０００万する部屋が結構売れた事から考えると、みんな「買えない」じゃなくて「買わない」んだろうね。ただの高値掴みで大損するのは自分だからね。

これだけ安いのにいつまでたっても売れないというのは、何が問題なんでしょうね。

いいんじゃないの。

着実に売れてる訳だし。

でも、周りの湾岸は売れてるわけだよね。
ここは何で？

ここも着実に売れてる訳だしいいんじゃないの。

在庫もちゃくちゃくと減って来てるし、いいんじゃないの？

中古価格も値上がりしてきたし。

>412
>有価証券報告書から読み取るに、70くらいですよね。。。
有価証券報告書に個別マンションの売却状況なん出てるの？

出てる場合もあるし、数値から読み取れる場合もある。

ここは、１００戸くらいは残ってるはず

＞４３８
ここは約３００戸だろ。

それに個別のことは載っていない。

ここの駐車場代金は月 29,000円～72,000円だから修繕積立金の最大の収入源は駐車場ではないだろうか？
その駐車場がガラガラでは困りものです。
通常の積立金は約5,000円～12,000円と激安。　
これで将来の修繕が可能なのか心配ですね。

住友不動産は体力（資金力）があってゆっくり売るなんて狂言が出回っているけど、
住友不動産はそんなことを一言も言ってない。

しかも資金力なんてないよ、莫大な有利子負債をかかえて借金でマンションを建てている。
ここは売れ残りが多いから今でも金利支払いを続けている状態。

確かに、体力があってゆっくり売るとは言ってませんが、最高益がでそうなのを受けて、
適正価格でじっくり売ることが功を奏したとは社長自ら述べてます。
ということで、住民を無視して高値でゆっくり売るのは会社も認めた事実でしょう。

スミフに体力があるかどうかは知りませんが、こんな公言を行うような会社の
物件を何も知らずにつかまされる人たちはかわいそうだなと思ってます。

この物件はその中でも失敗作であることは誰の目にも明らかでしょう。
しかし、その他の物件もほとんどすべて竣工後も長期販売されてます。
ここ５年ぐらいでは、竣工後２年以内で売り切った物件の方が少ないと思います。

448は物知りだね。

ダイレクトウインドウは、やはり問題なのでは？
ここのマンションのことではないけど、カーテンして自衛
した方がよさそうですね。

http://housing.nikkansports.com/news/f-hs-tp0-20120421-2012042116796.h...
結婚のきっけを作ったとも言われるこのスクープは、なんと葉山アナが自宅マンションのカーテンを開けっ放しにしていたことで発覚したという。高層マンションで暮らしていることからの安心感もあったと想像するが、それにしても無防備すぎる。