アークヒルズ仙石山レジデンス（虎ノ門・六本木地区第一種市街地再開発事業）

森さんの賃貸価格、強気過ぎない？（結構、裏で値引きしているようですが）
分譲購入者の物件が賃貸にもちらほら出始めていますが、プロと素人の違いを感じますな。

オフィスと一体、これは、むしろ、マイナスポイントと感じる人のほうが多いと思っておりますが・・・如何でしょう？

>>368　雰囲気の話になりますがお店がたくさん入るよりは上品なのかなーと。

ただオフィスの撤退などの際のマンションへの影響はどうなんでしょうか・・すみません全然そういうのわからないんですけど368さんが心配なさる点の一つなんじゃないかと思いまして。

諸々のコストってオフィスも入ることを前提に計算されてるんですよね。

１期は登録しませんでしたが、この前、先着順住戸の案内が家に送られてきました。
電話して確認してみたところ送られてきたものよりもさらに案内できる部屋があるとのことです。
売れ行き不調を見せないためかHPには先着順は１件しか出てませんが、
実際は沢山出てるので、ここで絶賛されてる方は覗かれてみたら？
やはり苦戦しているみたいですね。
各種費用を入れるとかなり割高だという結論で１期は見送り、先着順も見送るつもりです。
わが家の試算では、普通の分譲に比べて、諸費用の割高分を入れると３割増しくらいでした。
専有面積によって多少変わってくるのかもしれません。

オフィスやレストランと一体の、下駄履きマンションは格が下がるのは常識です。
古くなると、ゴキブリなど害虫とかも這い上がってきます。
森ビルでも、人気物件の六本木ヒルズや元麻布ヒルズは住居棟が独立してますね。

ここの立地と特級レベルの耐震魅力ですね。

1億以下がすべて売り切れで残念です。

また営業さん登場しましたね。

わが家にも先着順申込みの案内メールが来ました。
HPではなくこそっと出しているのでしょうか。
電話をかければもっとあるというのは驚きです。

ここは販売担当の方もセールストークがすごかったですね。
全部屋申し込みが入るような話をしてましたが、蓋を開ければ、１期なのにすでに大量の先着順。
このスレも情報戦ぽくなってましたが、この先着順の多さを見て真実がわかりました。

平河町森タワーもいまだ先着順が出てますし、中古でも大量の物件が販売価格割れで売られています。
あそこは分譲価格自体はそんな高くない感じでしたが、やっぱり管理費などがすごく高くて、
本当の価格は数割増しという感じの物件でした。
購入後に各種費用の負担が高すぎて手放しているのかもしれません。

やっぱり分譲主体のマンションと賃貸主体のマンションは比較が難しいですね。

嘘っぽい投稿だなあ

嘘は訴えられるよ。

365さん

賃貸マンションと分譲マンションは、価格付けなど別物ですよ。

最大の違いは、賃貸マンションはデベがその後の管理なども受け持つこと。
分譲マンションは分譲後はデベは関係なくなります。
だから、賃貸マンションの場合は分譲時だけでなく、その後の管理でも資金を回収していく。
分譲マンションは分譲時だけで資金を回収する。

だから賃貸マンションの場合は、分譲価格は低く抑えても、その後の管理費などを高くできれば、
それで良いのです。
あと賃貸の方が仕様は低いのが普通です。
駐車場もデベ所有ということが多い。ここみたいに共有スペースまですべてデベ所有というのは珍しいですが。

ここで出ていたサイオン桜坂は、分譲の坪単価だけで見れば豊洲並で超お安いということになります。
でも、管理費や修繕費が割高でその後デベに吸い取られるようになっている。
実際は、365さんの計算のように管理費など入れて計算し直せば４割増しとかになるから、豊洲よりずっと高いわけです（当たり前ですが）。

サイオン桜坂が豊洲並の坪単価でも一気に売れなかったのも、そういうのをちゃんと計算した人がいるからでしょう。

ここも坪単価が450万円でも、実際はその数割増しでしょう。
365さんより安めに見積もって３割増しだとしても坪単価575万円でだいぶ変わってきますね。
とにかく実際の価格の計算とか難しいのはたしかでだからいろいろな意見を言う人が出てくるのだと思います。

今時の高額物件としては驚くほど売れ行きいいようですよ。
第一期で全戸出したので、他のマンションのように事前に申し込みだけある住戸だけ出すのとは違います。

坪単価が予想外に安かったのが大きいと思います。
飯田橋のパークコートより安いですから。

質感は平河町より落ちるというのは同意です。

1戸売れたみたいですね～。先着順の戸数が減っています。

管理費がバカみたいに高い。。。。。。。

駐車場所有は零細デべと異なり森ビルクラスなら森ビル所有が絶対安全/有利です。何故なら長期修繕の居住者負担やメンテの心配がないからです。第一期販売は抽選状態で大変でした。もしキャンセルがあれば、高額物件で資金が間に合わなかった方だと思われますが、宣伝も控えめで短期間内での販売にも拘らず抽選になるとは凄いと思いました。その点、ヒルトップは未だ販売広告が入ってきますよね。各要素での格の違いがあると思います。

３８１様　

同感です。愛宕のサービスアパートメントを利用した際、２ヶ月間の短期でしたがフロント、駐車場のスタッフ全員が私の顔と名前を把握しておりました。確かに顔写真を提出するのですが、入居間もない私がフロントを通過する際に名前と連絡事項がありますと名前を呼ばれた時に驚きました。
これが本物の管理だと感激いたしました。酔って帰った際には赤ら顔でフロントを通るのが気恥ずかしくてペット・搬入用のエレベーターを利用しようとすると呼び止められて、何か問題がありましたかと心配されました。普通なら不審者なのですが、入居者であることは把握している対応だと思われます。
最上級のサービスに対して管理費は確かに安いです。今後は長いお付き合いになりますが更なる感激があると期待しております。

この前の震度四の地震で、アークヒルズのエレベーターは結構長い間止まっていましたよ。


地震気にするなら、そもそも高層を避けるのが賢明だと思う。

営業がんばってるなー。

ここは坪単価がグレードの割に予想外に安かっただけだろ。

ここが安いというよりは三井の他が高いだけ。

隣のパークコートが高すぎるからここがすごく安く見える。
しかし飯田橋のパークコートは飯田橋のくせに坪単価450万越え。

ここより高いなんて常識じゃありえないから大して宣伝もせずに売れてるだけ。

客観的に見れば別に安くも高くもないよ。

まったくそのとおり。
パークコート千代田富士見は完全なぼったくり価格。
消費増税前の駆け込み需要を当て込んだ価格付け。
平均坪単価は４７４万円！共有部は悪くないが専有部分の仕様はかなり低い。
あそこで坪単価474万円なら仙石山は坪単価600万でも良いと思い込んでしまうのが素人。
そもそもパークコート千代田富士見が高すぎるんだよ。
なんであれが売れているのか疑問。
あと仙石山の周辺でも丸紅の麻布台も三菱の西麻布もやたら高いがあれも値付けミス。
他の分譲は、今出てるとだいたい消費税直前に振り込みだから、消費税意識しすぎなんだな。

ここ興味でてきました。

80平米、一億程度の物件ありますか？

あったら残ってますかね？

これだけネットでの情報がいきわたり、消費者が
「適正価格」というのがわかっているのに
いまだ値付け価格をミスするデベ・・・・・・

結局、土地の仕入価格次第です…………。

消費者はよく見てるよ。
プラウド南麻布は定期借地権にしてもまあまあな価格付けだと思ったら一瞬で売れた。
仙石山も価格付けだけはまあまあなので、ぜんぜん宣伝してないのと高額物件にしちゃ売れ行きいい。

しかし飯田橋が売れているとしたら驚きだ。
三井としちゃあプチバブル期に高値で仕入れたから高く売るため必死なのだろうが。

情報弱者

飯田橋＝坪４７４万円＝高い！　→　仙石山＝安い！飯田橋が474ならここは600あってもいい！　→　衝動買いｗ

しかし実際は飯田橋が異様に高いだけｗ

ここはもろもろ考えれば普通。

この地域には豊洲のような将来性は見込めないんじゃ・・・・

でも、埋立地ではないだけマシ。

確かに、最近の都心の一流物件はそれなりに高いですね。
湾岸が控えめな価格になっているのとは対照的に、あまり
価格を落としていない印象です。

確かにここは下落率は大きいと思う。
なぜかといえば将来性が乏しいから。

この点、将来性が豊かな豊洲の方が賢明かも知れない。

何を根拠に言ってるんですか？
麻布台一丁目や虎ノ門パストラル跡地、第21・25森ビル建て替え、IBM跡地など、周辺では大規模な再開発計画が多数進行中です。
地域全体としてさらなる発展を遂げる可能性は十分ありそうです。

少なくとも、オフィス街としての将来性はありそうだね。

隣接地もね！

２５階の販売事務所のブースにこれまで何回か行きました。しかし、その時の飲み物のサービスに、皆さんびっくりしませんでしたか。プラスチックの容器にペットボトル又は紙容器のまま出されたのには、あまりにもあきれてしまいました。この物件の価額からして、購入者は、社会的に地位の高い方だとおもいますので、このような非常識な接待を受けたことが無いと思うのです。三井不動産の接客スタンスなのでしょうか、それとも森ビルの意向なのでしょうか。もしかしたら、これまで2000万円前後の分譲を担当していたレジデンシャルのチームが、何かの間違えでこの様な高級マンションを担当してしまったのでしょうか。販売担当者は、やはり自宅の来客に対しても、このようにプラ容器にペットボトルでもてなしているのかな、とつい想像してしまいます。
飲み物のサービスは、やめた方がいいと思うのですが。

いや、別に非常識でもないと思うが。

いくらなんでも超高額の契約客までペットボトルで接客してないんじゃない。価格の幅が広いから、接客待遇にも差を付けているような気がするね。一億未満の客は、森ビルからすればいわば馬の糞なんだよ。

飲み物ごときで気にしすぎじゃありません？

399さんが購入された物件価格が安かったんだと思います。

飲み物位で文句をいうのは見苦しいのではないでしょうか？

400,402,403同一人物。森ビルか三井の営業だろ。

営業がこんなに暗躍しなければ、ここまで叩かれずに済んだのに。
価格自体は実は他との比較で見て安いんだからさ。

営業スタッフとしても出来るだけ簡便に済ませたいでしょうし、購入検討のこちら側としても必要不可欠な事を手際よくヒアリングし、手短に処理して行きたかったので飲み物のスタイルなんぞカジュアルだなと思う程度で気にも留めませんでした。大体、高級ホテルで会食している様な状況とは異なる訳なので、その様な事（飲み物の形態など）は購入前の打合せ時においては枝葉末節、どうでもいい次元の事だと思いますが。

４０６に同意。どうでもいいし無くてもいい。

ところで、環状2号線プロジェクト物件だけど、事務所とホテルの間にある住居（37-46階172室）って、賃貸なんだろうなーと思ってたけど、まさかの分譲なんですよね？環状線の上だから空気は微妙かもしれない。でも超高層位置だから景色は良さそう。やっぱ、ここより値段高いんだろか。

ヒルトップでないし、でも、仕様次第かな、

値段は５０歩１００歩でしょう。が、それ以前に新橋の商店街の延長みたいな周囲の環境や
雰囲気が個人的には評価できません。緑地を造っても元々、木々も無い所の低地部に植栽するわけで、言ってみれば俄か作りの緑地で空気も淀んでいそうだし。トータル的には仙石山に圧倒的に軍配を上げます。仙石山を検討する時に環2プロジェクト物件も頭をかすめましたが、以上の要素で直ぐに対象から外しました。

建ちあがるのをずっと見物させてもらったけど、粗製乱造ぽいね
日陰のキノコみたいにあっという間にニョキニョキ建っちゃった（笑
M不動産のほうは手間隙かけてじっくり建ててたけどね。

Mビルはサブプライム後に銀行の貸出枠が減って、
キャッシュがほしくて困ってるから、
どんどん急いで建てて、分譲もするようにしてる。
そうじゃないとマッカーサーや第二六本木ヒルズ、
建てられないから。
ここが安いのも森ビルの営業ががんばるのも理由あり。

中国の建設バブルみたいだね
あれがこっちに移ってきたのかな
買う人もあっちの人か？

＞Mビルはサブプライム後に銀行の貸出枠が減って、
キャッシュがほしくて困ってるから、
どんどん急いで建てて、分譲もするようにしてる。

理由はともかくとして分譲タイプと賃貸タイプの二つがあるのはありがたいんじゃない？
ずっと住み続ける人ばかりでもないだろうから。

ここのスレの検討者はたぶん居住目的だからいいけど投資目的の人は分譲マンション買って賃貸で貸し出すのが出来ないからどうなんだろうね

415さんの「投資目的の人は分譲マンション買って賃貸で貸し出すのが出来ないからどうなんだろうね」のご意見は間違いでは？　何故かというと購入後に諸事情で賃貸せざるを得なくなる人とかはあり得るので、「出来ない」とかの制限は無いと思いますが。
又、411さんの手間かけるから云々に関しても、経済原理から言えば可能な限り短期間、省コストで仕上げるのが（手抜きは論外だが）優良且つ健全な発注者/受注者と言える訳で見た目の抽象的判断、すなわち「あっという間に」だから良くない（手抜きと類推）とするのは短絡過ぎると思われます。