アークヒルズ仙石山レジデンス（虎ノ門・六本木地区第一種市街地再開発事業）

４０６に同意。どうでもいいし無くてもいい。

ところで、環状2号線プロジェクト物件だけど、事務所とホテルの間にある住居（37-46階172室）って、賃貸なんだろうなーと思ってたけど、まさかの分譲なんですよね？環状線の上だから空気は微妙かもしれない。でも超高層位置だから景色は良さそう。やっぱ、ここより値段高いんだろか。

ヒルトップでないし、でも、仕様次第かな、

値段は５０歩１００歩でしょう。が、それ以前に新橋の商店街の延長みたいな周囲の環境や
雰囲気が個人的には評価できません。緑地を造っても元々、木々も無い所の低地部に植栽するわけで、言ってみれば俄か作りの緑地で空気も淀んでいそうだし。トータル的には仙石山に圧倒的に軍配を上げます。仙石山を検討する時に環2プロジェクト物件も頭をかすめましたが、以上の要素で直ぐに対象から外しました。

建ちあがるのをずっと見物させてもらったけど、粗製乱造ぽいね
日陰のキノコみたいにあっという間にニョキニョキ建っちゃった（笑
M不動産のほうは手間隙かけてじっくり建ててたけどね。

Mビルはサブプライム後に銀行の貸出枠が減って、
キャッシュがほしくて困ってるから、
どんどん急いで建てて、分譲もするようにしてる。
そうじゃないとマッカーサーや第二六本木ヒルズ、
建てられないから。
ここが安いのも森ビルの営業ががんばるのも理由あり。

中国の建設バブルみたいだね
あれがこっちに移ってきたのかな
買う人もあっちの人か？

＞Mビルはサブプライム後に銀行の貸出枠が減って、
キャッシュがほしくて困ってるから、
どんどん急いで建てて、分譲もするようにしてる。

理由はともかくとして分譲タイプと賃貸タイプの二つがあるのはありがたいんじゃない？
ずっと住み続ける人ばかりでもないだろうから。

ここのスレの検討者はたぶん居住目的だからいいけど投資目的の人は分譲マンション買って賃貸で貸し出すのが出来ないからどうなんだろうね

415さんの「投資目的の人は分譲マンション買って賃貸で貸し出すのが出来ないからどうなんだろうね」のご意見は間違いでは？　何故かというと購入後に諸事情で賃貸せざるを得なくなる人とかはあり得るので、「出来ない」とかの制限は無いと思いますが。
又、411さんの手間かけるから云々に関しても、経済原理から言えば可能な限り短期間、省コストで仕上げるのが（手抜きは論外だが）優良且つ健全な発注者/受注者と言える訳で見た目の抽象的判断、すなわち「あっという間に」だから良くない（手抜きと類推）とするのは短絡過ぎると思われます。

この前見てきたが、みんなが言うように、
管理費＋修繕費＋固定資産税が異様に高いので、そこを加えれば割高過ぎるマンションだね。
３割増しだから坪単価が４５０万なら、実質は５８５万円。

ここは最高です。

当初から金額がリーズナブルと予想して購入準備をしてきました。
理由は再開発だからです。
１．再開発のメリットとして、事業計画・地盤調査・建築設計、古い家屋等の除却や整地費用、空地の整備（広場等）、共同施設設備費（駐車場等）を１/３の補助率で助成金を受け開発コストが安くなること。
２．日本政策投資銀行等から有利な融資を受けられ低金利で開発コストが抑えられること。
３．開発後の権利変換は行政の認可があり、従前の土地と等価となることから販売に際し暴利を乗せられないのではという期待。
結果は期待通りでした。

でも、他の再開発物件は安くもないよ。

別に再開発だから安くなるというわけではないと思うし、そもそもここが安いのかという気もするし。

営業さん相変わらず出演していますね。

>>417

西向き１．３億円程度の物件を検討して、不動産の知り合いに相談しました。
やはり賃貸は管理費や修繕費は通常の分譲と比較にならないほど高いので、
そこを入れて計算するように言われました。今度はきちんと正確に平均を取って比較しましたのでまた紹介します。
あとその知り合いが驚いていたのは固定資産税の高さで見たことのないレベルだそうです。
賃貸だからといって固定資産税が高いと決まったわけでないので、どういうからくりだろうと首をひねってました。

比較対象としたのは以前に購入を検討したパークコート麻布十番や赤坂タワーレジデンスの100平米物件です。

管理費・修繕費　月間＋５万円、年間＋６０万円
固定資産税　年間＋５０万円
駐車場・トランクルームなど　月間＋２万円、年間＋２４万円

総額で、通常の最高級タワーマンションと比べて、年間＋１３４万円です。
３０年間住むと＋４０００万円、５０年間住むと＋６５００万円です。
デフレの時代なので金利の調整はあまり必要ないでしょう。

１．３億円＋４０００万だと、通常の分譲マンションより、＋３０％増しです。
坪単価４５０万なら、実際は、坪単価５８５万円。

１．３億円＋６５００万だと、通常の分譲マンションより、＋５０％増しです。
坪単価４５０万円なら、実際は、坪単価６７５万円。

同グレードのサイオン桜坂もそうですが、賃貸マンションは、分譲マンションと同じ目線で見てはいけませんね。
最高の物件だと絶賛レスをされている方もいるようなので、この都内最高レベルの価格に見合うものがあるかが決めてでしょう。

価格がどうのは難して俺にはわからんが、そもそも、オフィスと同じビルに住むという思考回路が自分にはないな。サラリーマンに囲まれて過ごしたくないよ。

というか、賃貸マンションと、分譲マンションじゃ、まったくの別物だろ。
サイオン桜坂が安いとか言ってる馬鹿がいるが、あそこは賃貸だから、
仕様は低いわ、管理費や修繕費は馬鹿高いわ、駐車場は高いわ、で
結局は高くつく。
ここだって同じだよ。

つか、この物件、30年とか50年とか住む前提で、買う人いるんでしょうか。

ネガ営業も大変ですな。