【旧住友信託】三井住友信託銀行は？【旧中央三井】

メガバンクの人員削減、住宅ローン撤退など、ニュースが絶えませんね。
やはり店舗を持たないネット銀行の時代になるのでしょうか。。
ネット銀行は低金利継続、メガは金利上げとかの動きになるんですかね。ただそうすると全部がネット銀行に流れてしまうわけで、、もうどうなるかわかりません。
3月実行で提携ローンのここに決めようとしてるので低金利継続して欲しいです！

ここのワンライティングミックスローンで10年固定と30年固定にしたけど、繰り上げ返済をどちらか一方だけって選べますよね。
10年固定だけ先に繰り上げ返済してしまったら金利上昇しても怖くないと思ってるんですが同じような人いますか？

自分は変動と30年固定を考えています。
10年目に繰り上げ返済しますが、その時の金利状況で変動か30年固定のどちらかを繰り上げ返済します。
10年固定だと10年以降の金利が上がるので、選択肢が増える変動の方がいいのではないでしょうか？
10年以降も変動の金利が低い可能性はあるかと思います。

>>1435 名無しさん

いやメガが上がったらネットはつれ上がりするでしょ。金利幅を一定に保ったまま。

1436さんは10年後に10年固定の分を繰り上げで全部返済するってことでしょう？
私も実行1年前でしたが、10年固定と30年固定のミックスにして、10年後に10年固定分を全部一括返済の予定です。

>>1439
５年ほど前だけど、政権交代とアベノミクスや日銀の緩和とかで金利が上がる論調の
ニュースや識者談ばかりの頃、変動0.775と30年固定1.8%、あわせて1%の金利で借りたけど
その後上がるどころかどんどん下がって、繰上げ資金も順調に貯まってきたから、借換たのですが

良く考えたら１０年後繰上げ返済すると、残高も少なく返済額も少額になってくるから
金利を率でなくて額で比較すると全然たいしたことないんですよね。

なので、昨年、５年固定0.33%と変動の0.525%で借りて、５年後（減税終了時に）繰上げるようにしました

繰り上げ返済なんてよっぽど理由がない限りはしないほうがいいでしょ
その分投資に回したら、かなりローリスクな銘柄でも４〜５％は稼げるし、
１％未満で何千万というお金を借りることができるのは住宅ローンだけなんだから、
現金があるなら他のモノに回したほうがベターだと思う

>かなりローリスクな銘柄でも４〜５％は稼げる

>>1441 匿名さん
仰る通りだと思います。だけど日本人にはそれを理解できない人が多いですね。

保証会社が2社（三井住友トラスト保証と全国保証）がありますが、手数料以外にどういった差があるのでしょうか？銀行側は優先的に三井住友トラスト保証で審査を通すのでしょうか？
無知ですみません。どなたか教えていただけないでしょうか。

>>1444 匿名さん
どちらがどちらか忘れてしまったのですが、固定金利＋固定金利のミックスローンを組みたい場合どちらかの保証会社を選ばないとできないとのことでした。それぐらい、、、なんですかね？

こちらで再来年3月入居予定の新築マンションのローンを借りるつもりでいます。仮審査は通っています。
皆さんが入居前の本審査で提出された住民票は現住所のものでしたか？入荷前のマンションのものでしたか？子どもの学校のことがあり住民票は転居後に提出するつもりでいたのですが、住宅ローンのことを調べていくうちに転居前に新築マンションの住民票が必要な場合があると知り焦ってます。

当然転居前でＯＫ

>>1447 匿名さん
ありがとうございます。ほっとしました。

３月に3000万借入予定です。
30固定また上がりましたね…
変動一本で考えています。

変動0.475というのが始まっているようですが、手数料を払うだけで何かデメリットはあるのでしょうか？

ネット銀行と同じ手数料制度ですかね、前倒ししても保証料が戻ってこないだけかと。
それにしてもネット銀行とほぼ同等の金利ってのが凄いですね。私も変動で借りる予定ですが、手数料型か保証料型か悩んでます

>>1450 通りがかりさん
前倒しとはどういう事なのでしょうか？
勉強不足ですみません。

繰上げ返済のことでは？

最近検討しはじめたものです。
質問させてください。
下記の解釈であってますか？

1000万借入の場合。

①手数料型は1000の2.16%
21万6000円手数料。
保証料0円
金利4.75%
②保証料の一括支払い方式の場合
保証取扱手数料32400＋保証料206110
＝20万38510円。
金利5.25%


①の手数料は戻ってこない。
②の保証料は最終的には戻ってくる。

またそれぞれの一長一短などありましたら教えていただけませんか？
シンプルに金利が低い方を選べばいいのでしょうか？

新しいの、手数料方式と保証料方式でミックスできるのかな？

減税考慮で10年後に、頭金相当含め、多く繰上返済するのなら
保証料方式のほうが良いけど

繰上ないで返済続ける部分は金利低いほうが得だと思う

保証料方式でも、繰り上げ返済なんどもしたら、返ってくる保証料の金額が減ると聞いたのですが本当ですか？
どうして減るのでしょうか？

回数によって変わるものではありませんよ。保証料は35年の借入額に対してかかるものなので、早く返せば返すほど戻ってきます。
正確な返戻金はわかりませんが、15〜20年くらいで返せればトントンな感じではないでしょうか。
20年以上で返済なら手数料型、それ以内であれば保証料がよいかと思います。
永住でゆっくり返済なら手数料でよいと思いますが、売却も予定されてるのであれば保証料でよいかと。
我が家は売却する予定はないですが、どうなるかわからないので保証料形式で借入します。

それにしても家族応援プランを使えば、変動0.445になり、ネット銀行含めても最低金利で凄いですね！

>>1456 通りがかりさん

とても勉強になりました。
うちは永住の予定ですので、手数料型を検討したいと思います。
3月実行なので、それまでこのキャンペーンが続けばいいのですが。

ネット銀行より安いのはすごいですよね。
ネット銀行のメリットなくなりますね。

私も3月実行です、この金利はきっと続いているので大丈夫でしょう。
ネット銀行よりメガバンクの方が金利上昇局面で強いので今ここで借りるのは最適ですね。
永住予定とはいえ10年したらどう考えてるかわからないのでわたしは保証料型利用予定です。
6500借入で50万くらいの差額です。

>>1456 通りがかりさん

保証料の返金時に、保証会社が10800円の手数料を差し引くので

住宅ローン減税期間が終わったときにまとめてが良いと思う

万一借り換えを行う場合、
手数料は返ってこないですよね？
保証料は返ってくるのですか？

そうですね。それが保証料のメリット。

でも、さすがにここまで下がると
借り替えメリットがある水準まで下がるとはなかなか思えない

どちらかというと、短期固定明けでの計画的な繰上とか
10年後の繰上ぐらいしか

ネット銀行のメリットはあるのでしょうか？
これだけ下がると、やはりこちらの方がいいでふかね？

>>1463 通りがかりさん
この金利ならネット銀行選択の余地はないのでは？

ですね、あとは疾病保障がネット銀行やや有利なくらい。変動金利ならここの方が上がりづらいだろうし最有力ですかね。

ここは繰上げの際の手数料必要ですよ。
銀行にではなく、保証会社への手数料。

実際は繰上げ金額に対する返戻金から
相殺されますがね。

ですので、細かく繰上げ返済すると
返戻金は目減りします。

銀行への手数料はネットバンキングで無料です。

自動繰上返済？では、返戻金よりも手数料の方が
上回ることが多いので、毎回返戻金は０です。
細かく返し過ぎると返戻金は無いままなんじゃないでしょうかねー

自由繰上返済？では、がばっと多く返すなら、返戻金が手数料を下回ることは
ないので、返戻金はあります。

繰上げ返済に関しては、銀行への手数料だけでなく
保証会社への手数料も確認必要ですね

手数料タイプだと、保証料は銀行負担だから問題はないということですか？
保証会社への手数料はどんなのでしょうか？

保証料　物件や金額により変動　３０万円〜６０万円

１０年期間固定と２０年期間固定のミックスローン（最年２４年）を検討中です。１０年期間固定は１０年経過後に一括返済し、２０年期間固定分については無理のない範囲で繰上げして行く計画です。
三井住友信託とＳＢＩネットで迷っています。利率はほぼ一緒ですが、全疾病保障団信が金利上乗せ無しのＳＢＩに惹かれています。充実した団信を望むと俄然ＳＢＩが魅力的に見えてくるのですが、借り入れ後のサービスや保証料の返戻、対面店舗ということなどを考えると三井住友信託が無難かなとも。
皆様のご意見をお聞かせください。

ＳＢＩは支店はないけど、マネープラザでの相談なら対面で出来そうですよ。

>>1471 匿名さん
ありがとうございます。マネープラザはローン申込みまでの窓口だと言われました。
対面してどうする訳ではありませんが、融資実行後の住友信託とSBIネットとの相違点が気になっています。

金利交渉が出来るとしたら住友信託でしょうね。
住友信託の方が金利変動が少ないと思うので個人的には住友信託です。金利上昇局面で強いのはネット銀行よりも大手銀行ですよ。
疾病保障をとるか金利リスクをとるかは個人の判断です。

>>1473 マンション検討中さん
ありがとうございます。
住友信託、SBIネット共に期間固定ミックスを選択しています。固定期間中の繰上げを必須条件とし金利リスクが同じだとすると、実際に適用されるのか一抹の不安は残るものの、疾病保障の点でSBIかなと思っています。

「住信SBIネット銀行が三井住友信託銀行の銀行代理業者として販売ご契約（金銭消費貸借契約）は三井住友信託銀行との契約となります」
だそうです、

うちは三井不動産ですが、信託銀行だと0.1%の優遇がありネットより低い金利でした
他でも住友林業とか提携してたと思います

>>1475 匿名さん
ありがとうございます。
当方も三井住友信託が提携先とはなっていますが、ネットで公開されいる最優遇金利と同じ金利でした。つなぎ融資が不要とはいえ、提携ローン手数料払ってまで提携ローンを使う意味があるのか疑問に思っています。

>>1476 マンション検討中さん
うちも同じ状況ですが提携ローン使うことに決めました。理由はただ手続きが楽だからです。ローン手続き以外にもやること沢山あるので、手間を省きたいので。。
それに信託銀行の最優遇金利とるのはなかなかハードル高いらしいですよ、提携なら最優遇確定なのでその辺もメリットなのかも。
三井は更に0.1低いのですね、、羨ましい。三井のマンションにすればよかった？かなー

私も三井住友信託とSBIで迷っています。10年固定と20年固定のミックスを考えているとろまで一緒です。

総支払額の試算について、仮に1000万10年、3000万20年のミックスで組んだ場合、固定期間内に繰上完済、保証料返戻率をりそなの公開データで計算すると、信託の方が数万円お得でした。

金利はSBIが対面専用金利で信託の最優遇より若干低いですが、信託のワンライティング利用による印紙、司法書士報酬の軽減が大きいと思います。

団信について、SBIの全疾病保証の適用条件は極めて厳しいと考えており、それなら信託で金利割増でガン系の保証つけるか、別途保険を契約した方がいいかなと思っています。

あと、毎月の返済口座への入金を考えると、面倒くさがりなのでSBIの定額自動入金サービスにこころ惹かれています。

こんな感じでどちらにしようか考えているところです。

>>1477 マンション検討中さん
ありがとうございます。
仰るとおり手間をはぶく費用と割り切るしかないのかもしれませんね。提携と言うくらいですから、特別な金利が提示されるものと思い込んでいました。それにしても、三井の営業は何も有益な事をしてくれませんでした。

>>1478 匿名さん
ありがとうございます。
当方も貴殿と全く同じ部分で悩んでおります。団信は基本団信で十分、住宅ローンとは切り離して別途癌保険等を考えています。振込の手間だけでSBIに決めて良いのか迷い中です。住友信託ならでは、またはSBIならではの融資決定後のサービス等はないものでしょうか？

考え方は人それぞれですが私も10年固定最初検討しましたけど、変動の方が良いと思いますよ。
変動といってもそう簡単に上がらないし、残債が多い時期により低金利の方が返済額も下がりますし。。

>>1481 検討板ユーザーさん
ありがとうございます。
特別控除の恩恵を受ける10年間は返済をしない予定なので、万が一変動金利が上昇し始めた時のことを考慮し固定にしましたが、10年いや5年なら上がらないような気も確かにしますね。

>>1480
敢えて繰り上げ返済をしないという方限定でしょうが、別途がん保険に入るよりも団信＋癌特約の方が費用対効果は良いと思いますよ。上皮内は対象外ですが、それを考慮してもなお。

皆さんは癌特約は全額、半額どちらを考慮していますか？
0.1%0.2%で悩んでいます。