住んでみたい街ランキングPart19

まぁ、安全を考えたら埋立地はないね。

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そもそも城東の埋立地なんて完全にランク外でしょ。

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23区の新築マンション価格動向スレに貼ってあった記事に書いてあった。
その記事へのリンクは早速消されてるけどね。

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わざわざ他所から湾岸は買いに行かんだろう、もはや。
目に見えた地盤被害があるとか、そういう問題ではない。
他の地域なら、「え～なんで、わざわざ湾岸なの？」という感じが普通だと思う。
実際はそんなに悪くないのかもしれないけど、イメージはこんなもの。

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住んでみたい街なのになんで埋立地の話ばっかなの
埋立地なんて完全にスレチだろ
このスレの７割がたスレチの削除項目に該当だよ

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すぐ埋立地の話になるのは、業者や住民が必至だから？

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必至→必死

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街を分類するとこうなる。
①駅前に店群
その外に第一種低層住居専用地域の戸建て街
②駅前は店が少ない
その外に第一種低層住居専用地域の戸建て街
③駅前に店群
その外に容積率が緩いマンション街
④駅前は店が少ない
その外に容積率が緩いマンション街

①自由が丘などの人気ランキング上位の街
便利さと快適さを兼ね備える。
人気があるのは当然。
②田園調布など
不便ではあるが、やっぱり住むなら一種低層で快適
③青山や六本木
駅前は便利だが疲れ、マンション街に住むのも疲れる。
知名度や来訪率が抜群の割に、人気が全然ない。
④千代田区や文京区の多くの街
不便だし、マンション街に住むのも疲れる。
最も人気がない。

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やっぱ高級住宅地といえば、自由が丘がダントツだね。
なんてたって14000万円の戸建がある街だからね！

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戸建が格上
マンションが格下
これは住宅界の鉄則。

戸建には金持ちやセレブ、文化人が住み、女性にももてまくり
マンションには貧民や普通のサラリーマンしか住んでいない。

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>>347
その程度の戸建てなら自由が丘以外にもたくさんあるよ。
せめて20～30億円くらいのサンプル出しなよ。

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皮肉が通じないみたいだね

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いわゆる高台高級住宅地の人気は落ちているのは確かです。

理由はいくら環境がよくても、近くに商店などが少なく
坂が多くて駅からの距離が遠いエリアを好まない人が増えて
いるからです。車の移動を前提としない人が増えているのも
理由の一つでしょう。

しかし既に（落ち目の）高級住宅地に住んでいる人は、
その自覚がありません。別に以前より不便になっているわけ
でもないし自分の価値観が変わったわけでもないですからね。

気がつくのは売却しようとしたときです。
そのエリアに価値を感じる地元民同士の売買であればそれなり
価格が維持されたまま売買成立しますので、それが事例となり
相場価格が生成されます。
しかしそれはあくまで地元民にのみ通用する価格。
世間はそうは思いません。地元民のマーケットは小さいので
流動性がありません。したがって早期に売却したいとか思うと
地元民以外のマーケット価格で売却することになり、その時点
で初めて落ち目であることに気がつくわけです。

もちろん全国レベルで知名度がある高級住宅地であれば、ある
意味グローバルマーケット（東京全域から客があつまる）です
ので、それなりの流動性もあるのである程度売買事例を見てい
れば、それほど実際に売り出す場合と乖離は少ないと考えます。
全国レベルの知名度があるブランド住宅地（例：田園調布、白金台等）
と全国知名度がない住宅地（例；久が原、下落合等）では同じ
高台でも運命は二極化すると思われます。

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結論：知名度のある高台は、勝ち組。

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347
自由が丘の新築戸建て平均価格が1億4000万円
あくまで「平均」価格。

港区の新築マンション平均価格は8054万円
千代田区の新築マンション平均価格は5934万円
文京区の新築マンション平均価格は4999万円

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あと勝ち組高級住宅地に必要なのは知名度のほかに
利便性でしょうか。利便性というのは分類すると２種類ありまして

①徒歩範囲の利便性（近くに多様な店舗が充実している等）
②交通利便性（都心へのアクセスがいいか等）

の両方がないとダメです。
だから都心であっても②は最高ですが①に難があるような場所は
長期的には凋落すると考えます（例：文京区の一部等）

一方埋立地ですが②で人気が出ましたが①の利便性が充実している
ところは少ないですね。豊洲もららぽーとができるまでは①の
利便性はありませんでした。銀座までの距離は昔も今も変わりませ
んけどね。勝どき、晴海は②が課題ですね。東雲は①はイオンが
ありますが多様性にかけます。有明は①が充実するのはまだまだ
先ですかね。

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勝どき、晴海の課題は①でした。失礼

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徒歩圏内の利便性ってのも人によっていろいろありまして、
多くの人にとってはイオンが一軒あれば足りてしまうの
かもしれません。
しかしイオンのような大企業は経済合理性のみで動きます
ので面白みはないですね。
自由が丘とか吉祥寺はあきらかに経済合理性がないような
商売、店舗が多数あります。（店主の趣味もしくはなにかの
使命感でやっている）
そういうのが近くにないと飽きてしまうのも確かです。

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351の言っていることは間違ってはいないが、高級住宅地ほど地元民の購買力も高く、その人たちが市場価格を決定しているともいえるのでは？少しでも広くて接道や形や日当りがいい土地、公園に隣接している景色のよい場所など、人気の場所に移ろうとする地元の人の間で取り合いになるから良い土地は目にも留まらぬ早さで売買されている。地元の人が買わなかった人気薄の場所ほど、転売・分割されたりして売りに出されるが、所詮、場所が悪いわけで、なかなか売れなかったりするから人気がないように見えるだろうね。

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そのとおりですね。
アドレスだけを根拠に高値をつけている場所は凋落し本来の
価値にふさわしい価格におちつくという意味で書きました。
ゆえに地名の知名度で集客したきた高級エリアの中古マンション市場では長期的には選別が進むでしょう。

あと高級住宅地でも条件が悪い人気薄の場所を安値で取得して
規制の少ない重層長屋を建てて相場よりちょい安で売るという
ビジネスモデル(オープンレジデンスシリーズ等）もニッチでは
ありますがそれなりに成果をあげているようです。
（批判は多いですが）

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やっぱり豊洲に住んでみたい

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なにを言っているかというとオープンレジデンスシリーズは高級住宅地の凋落（市場ニーズの変化といってもいいです）を象徴しているのではないかと思っている次第です。

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そもそも、埋立地は住みたい街ランク圏外なのに・・・

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つまり…埋立地は穴場なんですね！
いろんな意味で。

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つまり・・・埋立地はお呼びじゃ無いって事ですな

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＞346
の街の分類で、

①駅前に店群
その外に第一種低層住居専用地域の戸建て街

が、便利さと快適さを兼ね備え、最も良い。
さらに言うと、戸建て街に戸建てが理想だが、マンションでも全く問題ない。
駅前にマンションでも問題ない。
街に戸建て街＝安らぎがあるから。

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簡単にいうと、俺が住んでいる街が一番よい。以上。

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平らな街では、老いも若きも自転車に乗ってて、歩道を歩くのが怖い。マナーも悪い人がいるし。
なぜでしょう？

中野駅や湾岸を歩いた時に、自転車が怖いなと感じました。
緩やかな坂のある街では、自転車がほとんどいないので安心して歩けます。

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城東埋立地ににマナーとかを求めても・・・

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豊洲は
会話が通じないので

イメージ的に
豊洲＝北○鮮かな

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＞３７４

１０位の川口がわからない。
キューポラ狂、風俗狂、オートレース狂、荒川狂以外は
思いつかない。

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さらに思いついたのは
移民ファン、犯罪発生率ファン。

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>>374
＞2位の《豊洲》は石川島播磨重工業などの工場跡が再開発された 東京ウォータフロントの新名所。

内容からして、おそらく10年くらい前の記事でしょうね。
最近は豊洲も全く話題にならなくなりました・・・。

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374のは、2008年のらしい。

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時代は有明ですからね。
豊洲みたいな都営住宅の多い場所とはひと味違います。

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自由が丘の新築平均一億四千万ってホント？
374みたいに都合のいい部分だけ切り取ってきているみたい。

豊洲住民=自由が丘住民

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＞自由が丘の新築平均一億四千万ってホント？

「平均」というのは大ウソ。検索してみればわかるが多くは６千万から１億。平均８千万といったところ。坪単価でいうと２８０万くらい。１億４千万というのは自由が丘周辺では高い方で平均でない。

「自由が丘１億４千万クン」は、それと港区のマンション平均（８千万）を比較し自由が丘の方が高いと主張するが、港区の平均にはワンルームやコンパクトが多く含まれるので、まったく意味のない比較。（数学や統計のセンスがまったくない人物だということがよくわかる。）
なお、単価で比較するなら、自由が丘戸建ては港区マンションの７割程度の価格でしかない。

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自由が丘で１億４千万だと普通の戸建が買える予算ですよね。
豪邸でもなくミニ戸でもないまったく普通の家。
ほんと東京は地価が高いですよね。

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自由ヶ丘でなくても、世田谷とかの良い住宅地なら、同じような感じですね。
これでも高いけど、都心の良いところより高いということはないですよ。
どう転んでも坪単価は、港区とかの方が高い。
メリットは、その分、広さや住環境の選択肢の幅が広いということでしょう。

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自由が丘では、戸建て（注文住宅）は一億からで、ミニ戸になる。
ちょっとした家で二億いくから、平均一億四千万円はだいたいそんな感じだと思う。
とにかくめちゃくちゃ高い。

地価は、容積率に影響を受ける。
同じ土地（100平米）でも、容積率100％（総床面積100平米の建物しか建てられない）と300％（総床面積300平米の建物が建てられる）では、後者が高いのが当たり前。
地価の比較は、容積率100％換算の地価（業界では、一種単価という）でする。
一種単価だと、都心で自由が丘に勝てる地域はほとんどないと思う。

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