ワンルームマンション投資の勧誘

まとめ

ワンルームは資産とよべない
　理由　新築は高すぎて価格が銀行担保掛目を大きく超える
　　　　中古は残存価値でいうとこれまた融資がおりない。
　　　　結局損して売るか貸し続けるかしかない。

ワンルームは賃料下落が激しい
　　　　最初１１万でも気がつけば８万。
　　　　競争条件や階の位置によって人気差が激しい。

とにかく絶対額が小さいからブレ幅が大きい

結論　　やるなら１Ｌにしなさい。

とはいえ
賃貸不動産は金融商品ではないからｗ
＞319
これはワンルームに限った問題じゃない。

＞１．採算ライン以上、入居者がいないと、オーナーはその分入居者のない部屋のローンを払わなくてはいけないことが多い

あたりまえ。そのための空室リスク準備金を用意すべきなのです。それが１００万なのか２００万なのかで「事業耐力」
が試される。悪い仲介業者とテナントがグルになれば、「耐力のない大家」は狙われることもある。
たとえば借りてすぐに出てしまう（いまは一年以内の解約違約金を定めることが多いが）と端境期に半年ほど空室が
発生すると体力のない大家は家賃を下げたり、はたまた売りにだしたりする。
もともと仲介グルだから客付けしないとかいうのもある。
都内の未亡人がやってる木造アパートやワンルームは大抵こういう手で安くうられるみたいだ。
そういう仕掛けに対抗するのは１に資金力、２に仲介のネットワーク。人任せは赤子の手をひねるようなもの。


＞２．老朽化した場合、需要は確実に減るし、売るに売れない可能性が高いが、その場合どういう対応をとってくれるか、大抵不明。
内装工事屋となかよくしていつでも、内装や設備はぴかぴかに。ワンルームなら１５万もかからないよ。

＞３．１と２を面倒ずっと見てくれるほど、当のワンルームマンション業者が存続しているかどうか、かなり怪しい。
当てにするほうが間違い。自分で探す。自分の資産だから自分で守る。財布を人に渡してお願いっていうのと同じだ。


＞４．加えて、当初は人は入るが支払いで採算が悪く、老朽化すれば支払いはないが人が入らない可能性が高くなる。
家賃を下げる。内装や設備を新しくする。
まずその前に、駅近　上層階、眺望などのアドバンテージがあとからものをいう。同じマンションで空室が２つでたら
同じ家賃なら上の階から埋まる理屈だ。競争ですよ。賃貸業も。


＞こういうこと聞くと、大抵の業者は口を濁します(笑

あきれてものが言えないだけでしょう。

＞関心がないの一言で強引にきればOK。
それだけは正しいけど、上のようなおんぶにだっこの質問ははずかしすぎますね。

ワンルーム業者はオオカミさん　頼らずに知識という鉄砲持って対抗する。
そうなるとマンション賃貸もなかなか面白いゲームにはなります。
ただ、本当にヤの人とかいますから軟禁されたりいろいろありますけどね。

ワンルームはオオカミさんが生んでオオカミさんが育てってオオカミさんがぱっくりいただくしくみですから。

今新宿の2000万の物件紹介されてます。収入と払いの年間差し引きほぼゼロ。35年ローン。金利3.2%。家賃保証、団信あり。メリットはローンの終わった70歳過ぎから家賃が丸々収入となり、資産も評価1000万位になります。つまり35年で1000万は先行持ち出し。単純に割ると毎月25000円の持ち出し。70歳から子供に譲り、約15年で回収。これで初めて収支ゼロ。やっぱり普通のサラリーマンには向かないね。

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これから人口減少してくるのに！
ワンルームで儲かるはずがない！

不動産業の基本的死活問題は人口減少なのに
その基本的死活問題も把握せずに枝葉の多彩なボキャブラリーを使い人に「これから儲かります」とか馬鹿も休み休み言え

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儲け話に乗って儲かったためしはない。
そんなに儲かるなら金貸してくれる人紹介するから
金貸してやるから、あんたが買いなさいと言いましょう。
十一（トイチ）の利息でお貸しします。
ミナミの銀ちゃん素敵！

ワンルーム買う人でメリットあるのは給与所得８００万以上です。
残念ながら売ってる本人は４００万以下なのね。
そこんとこ勉強して。彼らは節税商品を売ってる。

↑業者ですか？節税だけってトークじゃなかったけどね。

リーマン大家です。今年はパソコン１３万で買い換えたので全額経費に算入
外食の大半は打ち合わせ経費ですよ。とにかく白色申告は帳簿つけずにアバウトで
経費みとめるから楽ですよ。

パソコンは正確に言うと２０万以下の固定資産を１年で減価償却って扱いだけどね。

>358
節税だけだよ。実際メリットあるのは。他に何か言ってました？

都心の一等地で将来資産価値上がるってさ。

数字上は、住民税が安くなったりってことで１０万くらい安く出てるけど
色んな手間暇、売る時の値下がりリスクってこと考えたら全くメリットなし。

物件の場所によるでしょ。千代田中央港以外は買わないことだよ。ないけどねそんな物件。
ワンルームより１ＬＤＫがいいよ。メガから２．４％で借りられるし

赤字を出すテクニックしらないで人任せでは、税金還付も少ないよ。手間暇なんて２月の週末１日の
記入作業くらいだし。

ぐだぐだ言うやつは今までどおり高い税金納めていたらいいよ。どうせ住民税と所得税あわせて２００万円もないだろうから。払っていなさいそのまま。

↑他に不動産収入もあるし、ワンルームなんていらない。

そうかそうか。ちゃんと節税できてるのか？

仮に354さんのリスクを肯定するなら、年間30万節税しても30年ローン完済までに資産劣化で1000万の持ち出し。節税を充当して埋めるのに30年掛かる。つまり資産の経年劣化と金利負担を考えると結局はローンを完済してようやくプラスマイナスゼロ。サラリーマン人生掛けるリスクには大きすぎるね。

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↑弟の工務店で借家の修理工事して経費出してるから大丈夫ですよ。
ご心配有難うございます。