ヴィークコート市谷加賀町ってどうでしょうか？その２

近所ですが、ほとんど宣伝見かけません。パンフレットも1、2回入っていた程度。営業さん、あまり広告予算を温存していると、竣工後に「好評分譲中」の大きな垂れ幕買うはめになりますよ。

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ここが賃貸に出たら、3LDKだと家賃30万は下らないでしょう。普通の人は借りられないよ。もちろん、お金持ちが変な人ではないという保証はないけどね。

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売れ残っても、管理費は集まるのでしょうか。
駐車場が埋まらなかったりすると、結局は入居している人の管理費に跳ね返ってくるのですか？
早く買うと、そういうリスクを負うことになるのですか。
よく、見極めてからのほうがよいということになるのですかね。

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真剣に契約検討しているのですから、詳しいのは当たり前です。営業さんではありませんよ（笑）。

ここはいい物件だなと思いつつ、青田売りで情報が少ないのでよくこのサイトを見ています。でも、役に立つ書き込みがあまりに少ない。つぶやきみたいな書き込みではなく、どなたか最近の情報教えてください。構造の事とか深く聞きそびれてしまったので、詳しい方いませんか？

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56さん、ありがとうございます。
管理費については心配ないとわかりました。

駐車場は将来も借りないと思いますので、もっと少ない物件も当たってみます。
免許持っていないので。

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>営業にでも聞いたほうが早いのでは

確かにその通りですね（笑）。
マンション買うなんてあまり考えていなかったので、前回聞いた時は構造のことまで質問できなかったのです。今思えば知らないことばかりでした。
少し先になるので、ここで質問させていただいたのですが、まずは自分で勉強してからまた営業さんに聞いてみます。

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駐車場って悩ましいですよね。
台数もですが、ここの南側を検討するような人だど、地下の平置きが数台あった方がよかったんじゃないかな、って思いますし。

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まだ当分ブルーシートで覆われてるんですかね？

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ブルーシートに大きな数字がついて、階数表示がされてましたね。

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パークコート側のブルーシートがはずれてましたよ。

外壁のタイル、高級感のあるチャコールグレーでとてもよいかんじでした。

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情報ありがとうございます。もう外壁が一部出来ているのですね。

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一部というより、南側に作業のためのシートがかかっているだけで、
東と西、北側はできあがっているように見えました。

銀杏坂のマンションが、良い雰囲気に仕上がるのはご近所としても嬉しいです。

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完成は今年8月上旬を予定していますね、ペースとしては順調といった感じですか?

何だかもっと早くできてしまいそうなスピードにも感じますが、
その場合というのは完成したという告知は早期にしてくれるものでしょうか。

早期完成の例は知らないものでこれが的外れな質問であるかもしれませんが、
現物見学(その時点で空きがあれば)も早く可能になるということですよね?

ちょっとそこに興味を抱いています。

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他の物件でも、完成したからといってモデルルームでもない部屋を公開することは通常ないと思います。
でもここまで来たら完成物件見てから買いたいですよね。
せめて外観だけでも…。

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>東と西、北側はできあがっているように見えました。

側面と裏面にあたるので、なかなか見づらいですね。

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早く完売しない理由は高い以外になにかあるのでしょうか？こちらを検討しているので、なにか住みにくい理由があるのか不安に思っています。仕様はかなり気に入っているのですが。

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中心価格帯が6500万円くらいだった東はすでに完売、
7500万円だった西もほぼ売れたようで時間の問題。

で、問題の南は8500万円から・・・。
上は1億5000万円。
平均価格帯が１億！

仕様もいい、立地も地味だがいい
問題は価格ですね。

あと、販売代行のスミフさんが値下げしないから？(笑)。
どっかり座ってうごかないかんじのまったり営業
無理をしないさせない、というかんじで
個人的にはすきですが
億超えのお部屋売るには、
またちがう販促が必要なような気がします。
どうでしょうか？

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ここは地味だけど、大きなマイナスポイントがないです。地歴や高台立地、小学校区など申し分ない。近辺に住んでいますが、こういう物件はここ10年で初めてでした。
85戸中、残りは15戸位らしい。すぐ完売しないのはやはり価格のためでしょうね。

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南向きであれば、階数に関係なく、日当たりは良好なのでしょうか。
建物の影になって、せっかくの南でも日差しの時間が短いなんてことはないのでしょうか。

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>74さん

住友不動産のマンション販売現場からのブログ
http://www.stepon-contents.jp/hc/kokodake/archives/140023/1401/index.h...

南側の日当たりについての記載がありましたか、実際のところは現地を訪れて確認するしかないですね。

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ありがとうございましたm(_ _)m
よくわかりました。
しかし予算オーバーは・・・否めません。

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西に部屋がのこっていれば7000万円くらいで購入できるかもしれませんね。

外苑東が拡張整備され、大日本の公園ができますから
立地にくわえ、地域がさらによくなりそうなのはここねプラス要因ですね。


あとはほんと、価格！

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工事進捗レポートをそろそろ更新してほしい・・・。
そんなに面倒はないでしょうに。外壁の様子や内装の実際の様子を見たい。

そこらへんものんびり？してますね。

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７２様
お感じの印象に付き同感です。
近くにあるジオ払方の爪の垢をＯＯＯＯＯと感じた次第です。

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私も72さんと78さんに同感です。

ところで、ジオ市谷払方町も見学したけど、私の担当の方はこちらの質問にもきちんと答えられない方でした。おそらく担当者によっていろいろなのでしょう。

ヴィークコートの営業にも、以前はとても優秀な感じの人がいましたが、あの人はどこへ行ったのだろう。

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ジオ払方は、物件はいまいち、でも営業の三井の某氏は素晴らしい、と感じましたが、
こちらはその逆の印象でした。

そんなものなのでしょうか？

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ジオのホームページは月次で工事の進捗アップしてくれてるのにね

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80さま
おなじくはじめ対応してくれたかたはまともに物件の要点も話せないかんじでしたので、わかる方に、とお願いしていらした方がよかったなあ。

それでいくつかのことがはっきりして、やめました。

う〜ん、煎じてね、たしかに(笑)。

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現場の責任者の方がアナログなのかしら・・・。


更新をねがう！

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九月末まで、四ヶ月。完売すれば、Webがどうでも気にならないかもしれませんね。

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例え手抜き工事をしてなくて素晴らしい出来だとしても、
価格が折り合わず売れ残ったら「ダメマンション」。市場とはそういうもんでしょ。

まぁ、この辺はパークコートやフォルムなど完売マンションも多いし、ここも大丈夫だと思うけどね。

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90さん
当方永住予定ですが、居住マンションに空きはないほうがいいです。
このあたりは完売してますし大丈夫かと考えてますが
85戸は界隈ではかなり大型ですよね。
70戸ちかくこのご時世のなかよく売れたとおもうけど
このまままったり営業で大丈夫かとも。

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89さん、90さん。
こんばんは。

広告の派手さと物件の質や評価が必ずしも一致しないことはみなさんもご存じと思います。
デパートでもそれなりのブランドは、広告なしで鷹揚な販売スタイルで売れています。

ここは週刊SUUMOにも一切広告を出さず、よく70戸も売った私も思います
物件も立地も良いし、付近をよく知る方々からの強い需要があるのでしょう。

残りは南向きの高価格帯住戸がほとんど。
購入希望の方は物件完成を待って実物を見てから決断するのでしょう。
ここは完売しますよ。

それにしても、ここの公式HPの更新具合を見ると、売り手の熱意があまり感じられないのは確かですね。
私も自分の職場のHP更新を片手間に行っていますが、放置された（ように見える）HPほど残念なものはありません。
SUUMOの広告なんてどうでもよいですが、きちんとするべきところはきちんとしてほしいものです。
がんばれ住友不動産。

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販売代理の住友不動産販売は、
購入にあたり不愉快なことはなかったけど
スタイルとしては
聞けば教えてくれる、というかんじでした。
しかもそれが言えばアピールポイントになるというかんじで
もったいないなあと。

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工事進捗状況、更新されましたね。

あとは外装と内装のようです。

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ボイドスラブ２５０～２６０mmって薄いですよね？基本２８０mm以上ないと遮音性が期待できないと思いますが。
どうなのでしょ？

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ボイドスラブ厚としては、確かに厚い方ではないですよね。
私も気になって、営業さんにいろいろ聞いてしまいました。

ここの軽量衝撃音ＬＬ値は４５。
重量衝撃音ＬＨ値は、設計目標５０らしいです。

性能的には標準以上は充分にあると言えますので私はあまり心配していません。
それよりも上下にどんな人がお住まいか、ということがはるかに重要でしょう。
こればかりは物件に限らず、運なのでしょうね。

ちなみにＬＬ値は床表面の柔らかさの影響も受けるようです。
床が柔らかい方が、スプーンなどを落とした時の音は減ります。
ＬＬ４０程度の高性能になると、むしろ床がふわふわしてしまうという話も聞いたことがあります。

それから、ＬＨの値は床のたわみなども影響するため、梁の位置や、天井面積などによっても左右されます。
スラブの厚さだけで決まるものではないようですね。
そのため新築マンションのパンフレットを見ても、
はっきりＬ値として明示しているのが実はＬＬ値のみ、なんていう物件が多いようです。


以下、ご参考までに。
http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/g/13/index1.html

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＜96さん

有難うございます。安心しました。

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L値は小さい程遮音性能が高いのですよね。
軽量衝撃音LL40という物件はたまに見かけますが、
重量衝撃音LH45を満たす物件を個人的には見たことがありません。そういう物件ご存知の方いらっしゃいますか？

最近の新築マンションは、この物件のようにLH50までがほとんどではないかと思いますがどうでしょうか？。あまりスラブが厚いとむしろ階高が低くなる恐れもありますからね。

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ずっと膠着状態でしたが、HPによると120m2が売れたようですね。やはり手堅く売れていきそうですね。

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110m2や120m2クラスは、余裕があって良い間取りだと思います。
資金があれば（ここが重要）、迷わずそこを選ぶと私の奥さんも言っています…。

なぜ今まで売れなかったのか、むしろ不思議ではありますが、
このご時世、それだけの予算を組める人が少ないのかもしれませんね。

ところで、ここは内覧会はいつになるのでしょう。

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