ヴィークコート市谷加賀町ってどうでしょうか？その２

>インテリア相談会の案内

うちにはまだ来ていません、と思ったら。
もしかして、モデルルームデザイン会社からの手紙のことでしょうか？。単なる広告かと思ってました（笑）。

我が家も共働きです。「帰宅後が勝負！」よく分かります。家事をしながら一緒に勉強。リビング床暖房が役立ちそうです。

共働きは子供がかわいそう。そんなことしてまでこのマンション買う必要ありますかね？

ここ買える層は別に共働きせんでも買える人々でしょうな。生活に逼迫あるいは背伸びしている方々は、最初から手を出せなさそうだもんね。共働きって、今は生活のためだけじゃないのよ、22さん？

いろんなご家庭があると思いますが、うちの場合は共働きしないと厳しいのは確かです。高いのにここを選んだのは治安が良いのと子供が転校したくないと言っているから。

22さんの言いたいことも分かります。でも夫婦で働くのは経済的理由よりも社会貢献の意味あいが大きいのです。そういう点では24さんのおっしゃる通りです。子供にもわかってもらえればと思っています。

全てではありませんが、ここにどんな方々がお住まいになるのか、なんとなく想像できる書き込みもあり、心なごみました。よく検討して良い部屋が買えるといいですね。半年後が楽しみです。

市谷薬王寺町・薬王寺商交会
http://www.yakuoji.net/

>27さん
匿名掲示板ですから、それらしく見えても違ったり、違うように見えてそうだったり。
いろいろな書き込みがあって面白いですね。

市谷薬王寺町は隣町ですね。
夏祭りで地元の住民や商店の方々による出店などがあり、地域社会がきちんと機能しているのを感じます。
でも、サンバカーニバルは騒がしいのであんまりかな。わざわざプロ？の踊り手を呼ぶらしいですよ。

まぁ弁護士や医者で社会貢献している共働き主婦もいるだろうし、働きたくても体が弱くてできない人、ローンの為にパートに出る人、だんなさんが稼ぐから働かず趣味に興じている人もいるでしょうよ

ローンが払えるのなら誰が住んだっていいと思う
おのずとそのマンションの格に合った人が集まることでしょう

会社でも学校でも、社風・校風とか言うものが出来ますから不思議なものですね。ここは高級住宅地だと思うけど比較的マイナーな立地。一体どんな人達が買うのかな。

社会貢献の話ですが、社会や家庭内で何かの役に立ちたいという気持ちがあれば、誰にでも出来るものかなって思います。25は、そんなつもりで書きました。

働くのは社会の為というより、自分のプライドとよりよい生活の為。

社会貢献は動物保護のボランティアしてる。

http://www.stepon-contents.jp/hc/kokodake/archives/140023/1401/index.h...

やっと更新されたね。

↑　住友不動産販売のブログ。やっと新しくなったのですね。
話題は公園について。歩いて行くには微妙に遠い公園も含まれていますが...。

でもたしかに、加賀公園と戸山公園は子供とよく遊びに行きます。
加賀公園は小さいけど明るい雰囲気。昼間はいつも親子連れがいて安心です。
戸山公園はとにかく広い。自然がいっぱいでなごみます。
将来、大日本印刷の公園ができたらどんな雰囲気になるのかも楽しみです。

昔から住んでますが、この辺暗いので、ひったくりとチカンがたまにいます。気をつけてくださいね。

警察の寮が近いので、お巡りさんはよくいますが、暗さは抜群です。

お巡りさんが多いなら安心だね。

ちょっと前まで最高裁の家に常駐のお巡りさんがいたけど今はいない。
ハクビシンとタヌキもたまにいます。

江戸時代からの、皇居からの秘密地下道があって、
実はあの辺り掘ると地下道にあたることもあります。公にすると工事が何年も遅れちゃいますから。
神秘な町ですよ！

最高裁長官公邸のことなら若宮町です。加賀町じゃないよ。
参考までに東京土地のグランプリ（講談社）2012-2013では、
若宮町は新宿区3位。市谷加賀町2丁目は5位。若宮町の方が上みたい。
ちなみに南町は11位、払方町は12位らしい。
あんまりこういうランキングは無いから面白いけど、信頼性は？。

俺は古地図しか見ないけど。

古地図的にはどうなのでしょう？
ホームページでは、加賀藩ゆかりの土地と紹介されていますが、江戸初期からその後は何があったのでしょうか？

大阪府の互助会館の前でしょうか？。goo古地図（昭和22年、昭和38年）でみると、
今のパークコート市谷加賀町２丁目～ヴィークコートのあたり一帯は大きな屋敷みたいなのが見えますね。

なぜここはこんなに高いのだろう。
思い切って乾式壁を使えばそれなりに買いやすい値段になっただろうに、ここはまさかの湿式壁。
いくら構造にお金をかけても、買える人がいなければ意味がないと思ってしまいます。

昭和の時代は、この辺は今の田園調布なんて比じゃない位の金持ちばかり住んでましたよ。

大洋漁業、ミキモト、熊谷組、徳間、東京製鉄、伊勢丹、古河財閥、安田財閥その他挙げれないほど。
戦後ね。
町名は色々だけど。

本当に高すぎる。
８０平米は欲しいと思いますが、１億なんて手がでません。

管理費や固定資産税など考えると、やはり余裕のある人しか、買えないでしょうね。

町に子育て世代の若い人や子供たちがたくさんいるのも気に入りこした。

45さん、お詳しい。
裏千家の東京本部があったり、日銀、NTTの社宅なんかがあるのも、そういったなごりか。毎朝、８時ころ、奥方たちがお茶のお稽古にゆきかっている。古きよき山手。

銀杏坂界隈はよいマンションがあつまっている。

高いとか言ってる人は安い他の物件をお求め下さい。価値が分かるデベが企画し価値が分かる顧客が購入して入居するのです。

でもデベもMR休み2日にしたり、また宣伝もどこぞのPROUDと違いまったくせず(近所にはしてるのかしら？)、なんでこんなに余裕しゃくしゃくなのでしょう？まだ期間ありますが、確かに高めだし売れるのかしら？

近所ですが、ほとんど宣伝見かけません。パンフレットも1、2回入っていた程度。営業さん、あまり広告予算を温存していると、竣工後に「好評分譲中」の大きな垂れ幕買うはめになりますよ。

ここが賃貸に出たら、3LDKだと家賃30万は下らないでしょう。普通の人は借りられないよ。もちろん、お金持ちが変な人ではないという保証はないけどね。

売れ残っても、管理費は集まるのでしょうか。
駐車場が埋まらなかったりすると、結局は入居している人の管理費に跳ね返ってくるのですか？
早く買うと、そういうリスクを負うことになるのですか。
よく、見極めてからのほうがよいということになるのですかね。

真剣に契約検討しているのですから、詳しいのは当たり前です。営業さんではありませんよ（笑）。

ここはいい物件だなと思いつつ、青田売りで情報が少ないのでよくこのサイトを見ています。でも、役に立つ書き込みがあまりに少ない。つぶやきみたいな書き込みではなく、どなたか最近の情報教えてください。構造の事とか深く聞きそびれてしまったので、詳しい方いませんか？

56さん、ありがとうございます。
管理費については心配ないとわかりました。

駐車場は将来も借りないと思いますので、もっと少ない物件も当たってみます。
免許持っていないので。

>営業にでも聞いたほうが早いのでは

確かにその通りですね（笑）。
マンション買うなんてあまり考えていなかったので、前回聞いた時は構造のことまで質問できなかったのです。今思えば知らないことばかりでした。
少し先になるので、ここで質問させていただいたのですが、まずは自分で勉強してからまた営業さんに聞いてみます。

駐車場って悩ましいですよね。
台数もですが、ここの南側を検討するような人だど、地下の平置きが数台あった方がよかったんじゃないかな、って思いますし。

まだ当分ブルーシートで覆われてるんですかね？

ブルーシートに大きな数字がついて、階数表示がされてましたね。

パークコート側のブルーシートがはずれてましたよ。

外壁のタイル、高級感のあるチャコールグレーでとてもよいかんじでした。

情報ありがとうございます。もう外壁が一部出来ているのですね。

一部というより、南側に作業のためのシートがかかっているだけで、
東と西、北側はできあがっているように見えました。

銀杏坂のマンションが、良い雰囲気に仕上がるのはご近所としても嬉しいです。

完成は今年8月上旬を予定していますね、ペースとしては順調といった感じですか?

何だかもっと早くできてしまいそうなスピードにも感じますが、
その場合というのは完成したという告知は早期にしてくれるものでしょうか。

早期完成の例は知らないものでこれが的外れな質問であるかもしれませんが、
現物見学(その時点で空きがあれば)も早く可能になるということですよね?

ちょっとそこに興味を抱いています。

他の物件でも、完成したからといってモデルルームでもない部屋を公開することは通常ないと思います。
でもここまで来たら完成物件見てから買いたいですよね。
せめて外観だけでも…。

>東と西、北側はできあがっているように見えました。

側面と裏面にあたるので、なかなか見づらいですね。

早く完売しない理由は高い以外になにかあるのでしょうか？こちらを検討しているので、なにか住みにくい理由があるのか不安に思っています。仕様はかなり気に入っているのですが。

中心価格帯が6500万円くらいだった東はすでに完売、
7500万円だった西もほぼ売れたようで時間の問題。

で、問題の南は8500万円から・・・。
上は1億5000万円。
平均価格帯が１億！

仕様もいい、立地も地味だがいい
問題は価格ですね。

あと、販売代行のスミフさんが値下げしないから？(笑)。
どっかり座ってうごかないかんじのまったり営業
無理をしないさせない、というかんじで
個人的にはすきですが
億超えのお部屋売るには、
またちがう販促が必要なような気がします。
どうでしょうか？

ここは地味だけど、大きなマイナスポイントがないです。地歴や高台立地、小学校区など申し分ない。近辺に住んでいますが、こういう物件はここ10年で初めてでした。
85戸中、残りは15戸位らしい。すぐ完売しないのはやはり価格のためでしょうね。

南向きであれば、階数に関係なく、日当たりは良好なのでしょうか。
建物の影になって、せっかくの南でも日差しの時間が短いなんてことはないのでしょうか。

>74さん

住友不動産のマンション販売現場からのブログ
http://www.stepon-contents.jp/hc/kokodake/archives/140023/1401/index.h...

南側の日当たりについての記載がありましたか、実際のところは現地を訪れて確認するしかないですね。

ありがとうございましたm(_ _)m
よくわかりました。
しかし予算オーバーは・・・否めません。

西に部屋がのこっていれば7000万円くらいで購入できるかもしれませんね。

外苑東が拡張整備され、大日本の公園ができますから
立地にくわえ、地域がさらによくなりそうなのはここねプラス要因ですね。


あとはほんと、価格！

工事進捗レポートをそろそろ更新してほしい・・・。
そんなに面倒はないでしょうに。外壁の様子や内装の実際の様子を見たい。

そこらへんものんびり？してますね。

７２様
お感じの印象に付き同感です。
近くにあるジオ払方の爪の垢をＯＯＯＯＯと感じた次第です。

私も72さんと78さんに同感です。

ところで、ジオ市谷払方町も見学したけど、私の担当の方はこちらの質問にもきちんと答えられない方でした。おそらく担当者によっていろいろなのでしょう。

ヴィークコートの営業にも、以前はとても優秀な感じの人がいましたが、あの人はどこへ行ったのだろう。

ジオ払方は、物件はいまいち、でも営業の三井の某氏は素晴らしい、と感じましたが、
こちらはその逆の印象でした。

そんなものなのでしょうか？

ジオのホームページは月次で工事の進捗アップしてくれてるのにね

80さま
おなじくはじめ対応してくれたかたはまともに物件の要点も話せないかんじでしたので、わかる方に、とお願いしていらした方がよかったなあ。

それでいくつかのことがはっきりして、やめました。

う〜ん、煎じてね、たしかに(笑)。

現場の責任者の方がアナログなのかしら・・・。


更新をねがう！

九月末まで、四ヶ月。完売すれば、Webがどうでも気にならないかもしれませんね。

例え手抜き工事をしてなくて素晴らしい出来だとしても、
価格が折り合わず売れ残ったら「ダメマンション」。市場とはそういうもんでしょ。

まぁ、この辺はパークコートやフォルムなど完売マンションも多いし、ここも大丈夫だと思うけどね。

90さん
当方永住予定ですが、居住マンションに空きはないほうがいいです。
このあたりは完売してますし大丈夫かと考えてますが
85戸は界隈ではかなり大型ですよね。
70戸ちかくこのご時世のなかよく売れたとおもうけど
このまままったり営業で大丈夫かとも。

89さん、90さん。
こんばんは。

広告の派手さと物件の質や評価が必ずしも一致しないことはみなさんもご存じと思います。
デパートでもそれなりのブランドは、広告なしで鷹揚な販売スタイルで売れています。

ここは週刊SUUMOにも一切広告を出さず、よく70戸も売った私も思います
物件も立地も良いし、付近をよく知る方々からの強い需要があるのでしょう。

残りは南向きの高価格帯住戸がほとんど。
購入希望の方は物件完成を待って実物を見てから決断するのでしょう。
ここは完売しますよ。

それにしても、ここの公式HPの更新具合を見ると、売り手の熱意があまり感じられないのは確かですね。
私も自分の職場のHP更新を片手間に行っていますが、放置された（ように見える）HPほど残念なものはありません。
SUUMOの広告なんてどうでもよいですが、きちんとするべきところはきちんとしてほしいものです。
がんばれ住友不動産。

販売代理の住友不動産販売は、
購入にあたり不愉快なことはなかったけど
スタイルとしては
聞けば教えてくれる、というかんじでした。
しかもそれが言えばアピールポイントになるというかんじで
もったいないなあと。

工事進捗状況、更新されましたね。

あとは外装と内装のようです。

ボイドスラブ２５０～２６０mmって薄いですよね？基本２８０mm以上ないと遮音性が期待できないと思いますが。
どうなのでしょ？

ボイドスラブ厚としては、確かに厚い方ではないですよね。
私も気になって、営業さんにいろいろ聞いてしまいました。

ここの軽量衝撃音ＬＬ値は４５。
重量衝撃音ＬＨ値は、設計目標５０らしいです。

性能的には標準以上は充分にあると言えますので私はあまり心配していません。
それよりも上下にどんな人がお住まいか、ということがはるかに重要でしょう。
こればかりは物件に限らず、運なのでしょうね。

ちなみにＬＬ値は床表面の柔らかさの影響も受けるようです。
床が柔らかい方が、スプーンなどを落とした時の音は減ります。
ＬＬ４０程度の高性能になると、むしろ床がふわふわしてしまうという話も聞いたことがあります。

それから、ＬＨの値は床のたわみなども影響するため、梁の位置や、天井面積などによっても左右されます。
スラブの厚さだけで決まるものではないようですね。
そのため新築マンションのパンフレットを見ても、
はっきりＬ値として明示しているのが実はＬＬ値のみ、なんていう物件が多いようです。


以下、ご参考までに。
http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/g/13/index1.html

＜96さん

有難うございます。安心しました。

L値は小さい程遮音性能が高いのですよね。
軽量衝撃音LL40という物件はたまに見かけますが、
重量衝撃音LH45を満たす物件を個人的には見たことがありません。そういう物件ご存知の方いらっしゃいますか？

最近の新築マンションは、この物件のようにLH50までがほとんどではないかと思いますがどうでしょうか？。あまりスラブが厚いとむしろ階高が低くなる恐れもありますからね。

ずっと膠着状態でしたが、HPによると120m2が売れたようですね。やはり手堅く売れていきそうですね。

110m2や120m2クラスは、余裕があって良い間取りだと思います。
資金があれば（ここが重要）、迷わずそこを選ぶと私の奥さんも言っています…。

なぜ今まで売れなかったのか、むしろ不思議ではありますが、
このご時世、それだけの予算を組める人が少ないのかもしれませんね。

ところで、ここは内覧会はいつになるのでしょう。

契約者には内覧会の実施時期は連絡済みかと思われます。

＞99さん、100さん
120平米、一億五千万円でしたね。

大きめのお部屋は間取りもよいですが・・
うちもまったく予算が追いつかなかったです。

>101さん
内覧会の詳しい案内はまだですよね？。
101さんがおっしゃるのは、契約時に渡された簡単な予定表のことでしょうか？。もう少し日程が分かるとありがたいのですが、契約後は担当営業さんもいなくなってしまったし、話す機会もあまりないのですよね。

ここは和室のある間取りが多いですね。
洋室の方が個室として使えそうなので、いまどき和室は要らないような気もするけれど。日曜日に和室でゴロゴロするのもまた捨て難い。長い目で見るとやっぱり和室も良いのかな？。

104さん
第一子のときに、和室があるマンションにすんでいて便利だったので
今回も和室ありの部屋を選びました。

和室でゴロゴロもいいですね。

分譲ですから。和室を使わなくなったら洋室にリフォームすればいいんですよね。

和室が要る、要らないについては一つのスレが出来るほどの議論を呼ぶでしょう。
最近のマンションは、間取りや配管の可変性も重視されるようになってきましたし、リフォームはそれほど珍しいことではないのでは？。とは言え面倒なのは確かです。

設備も仕様も、充実してますしシックな感じでいいですね。
価格が、価格ですから、当たり前なのかもしれませんが。
入居するかた、うらやましいです。

内覧会の知らせくらいサッサと送ってくりゃいいのに。不安になってきたよ

？
届きましたよ。

内覧会じゃなく引き渡し日や入居説明会の予定などが家に一昨日には届きました。

内覧会は9月1日か2日という噂を聞きました。
仕事の都合もあるので早く確定して欲しいですね。

内覧会の日程は、誰から聞いたのですか？

契約者さんがMRに電話した内容を教えてもらったのです。
ちなみに私も契約済みですが。

プラウド小石川か、パークハウス池田山にすればよかったかな。

プラウド◯◯◯？。周辺住民から訴訟を起こされた？。
外観デザインもデコボコで不思議な感じだし、どこが良いのか私にはわからないな〜。立地はいいのかもしれないですけどね。