変動金利は怖くない？？　　その43

これから変動を検討しようとしている皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）

変動は繰上（もしくは貯蓄）が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）

以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/

リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。

例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）

3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116,000円（元本41,000円＋利息75,000円）
変動0.875月82,000円（元本61,000円＋利息22,000円）＋3%差額34,000円
年間408,000円の繰上
変動3年後の残高2,640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2,850万円の残）
月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか？
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。

変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。

ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。

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今朝の日経に載ってたけど、変動金利を扱わない金融機関も出てきたらしい。実際儲からないので体力勝負みたいになっているそうで（貸しだおれリスクばっかり増えている）・・・そこで根本的な質問ですが、変動の店頭金利って各金融機関それぞれだと思うけど、体力の無い金融機関ってローンを実行後、店頭金利を上げたりしないのかな？いくら優遇があっても基準金利をあげられたら元も子もないよね。

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>>2
皆借り換えするだけじゃないの?
借り換えられたらその銀行ますます稼げなくなっちゃうよね？

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>2
自分のところは体力がありませんなんて示したら、借りてる人だけじゃなくて
預けてる人も他に行ってしまい、かえって潰れかねないよ。

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というか、借りる側としては利率が安ければいいわけで
体力がなかろうが破綻しようがどうでもいい話なんだけど。

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ん？
日銀が当分利上げしない？？

4月実効金利は各金融機関、変動以外で利率あげてきていますよ。
長期金利に連動では？
違う？？

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>>6
変動金利は政策金利連動ですよ。長期金利はJGB連動だから、JGBに値動きが出てきてるだけ。

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変動金利は、政策金利連動で長期金利と関係は無いとは考えるものの、だいたい長期とずれて同じ動きをしていますよね。日銀の意向は長期金利の動きをみて決定してませんかというぐらい。もし、今後長期が上がっても、インフレ目標達成なく、景気悪ければ変動は低いままですかね？

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日経のあれは単なる隙間記事ですね。
そもそも金融機関の住宅ローンは固定の方が儲かる、長期市場レートと実際の調達レートは違うから。
（逆に変動は市場と調達が同じだから、結果として利鞘が薄いから嫌がってるだけ）


内需拡大としては住宅市場は絶大なので、そこを冷やすような事は出来ないでしょう。
また、企業業績が飛躍的に伸びるとはとても思えないので、そこを冷やすという事もないですね。
グローバル的にも日本のファンダメンタルは異常に強固なので資金の逃げ水的にも
今のポジション（低金利で安全）という地位で固定されるでしょう。

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>>8
日経平均がもっと上がらなければ利上げは無理だろうね。
今が1万ソコソコだけど、1万7000-8000円水準まで。

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日経の記事は変動に否定的な傾向があるからね

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今後長期金利が上がれば各銀行の新規の優遇幅を縮小する事はあるんじゃないかな。

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>>12
変動の？有り得ない。
変動金利のメカニズムを理解している発言だとは思えない。

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＞13
新規貸し出しの変動金利の優遇幅を縮小する事はなぜないと言えるの？
現在店頭金利から1.7%の優遇引き下げを1.6%にする事はあり得ますよね？
今だって優遇幅は銀行独自に決めてる訳だし。

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日経の記事で住宅金融支援機構の破たん率が8.34%、民間が1%未満って載ってたね。

改めいて機構が無謀な貸出してるんだなって思った。

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>>14
長期金利と政策金利は何ら関係無いから、長期金利がちょっと上がったことで
変動金利に影響を及ぼすことはない。そもそも長期金利自体も
上がったと言っても誤差の範囲程度だし。

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仮に政策金利をあげられない景気状況で長期金利が上がり続けたら、変動金利と固定金利差は開き続けたとする。
借り手は当然安い変動金利を選ぶから銀行は儲からない。その際、政策金利が上がらなくても新規の変動金利の優遇幅を引き下げる事はあるんじゃないのかな。現在の状況じゃなく長期金利が上がり続けたらの話だけど。

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>>17
それをして肝心の住宅購買意欲が減退してしまっては、元も子もないのでしない。
これほどの低利なのに、銀行が国債を買い進める理由も同じ。

ちょこっと上がりましたね。
ま、優遇でどうにでもなる幅だけど。
今後は四半期単位でジワジワ上がってくるのかな。
景気が踊り場から踏み外して奈落の底まで落ちたら
それどころじゃないですけどね。

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>>19
どこの変動金利が上がったの？

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優遇がどうなるかは需要と供給で決まる。

牛丼屋がなぜ値下げ競争してるか？

どこかの銀行が利益を上げたいから優遇幅を縮小すれば、その銀行より有利な条件を出す銀行に客が集まるので結果優遇幅を縮小した銀行の利益は減る。

結局実は金利を決めているのは供給側ではなく、需要側。我々が高い金利でもお金を借りたいと思わなければ金利では上がらない。

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このチキンレースをどこまで続けられるかだね。
事業融資がさっぱりになってから今まで無視してた住宅ローン事業に各社
乗り込んできてからずいぶんになる。

利幅が稼げた10年固定客が軒並みフラット35Sに取られて
ますます儲からない変動金利を主力商品に据えざるを得ない状況に。

最近こそ株価上がってきたけど、利幅が薄くても運用の大半を国債で回すしかなく、
その国債の金利は増税絡みで格下げからの上昇のリスクにさらされている。

扱っている投資信託も含み損抱えている商品も少なくないし、
ここからはまさに体力勝負といったところだな。

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優遇幅なんて属性次第で結構違うよ

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つまり、長期金利が上がれば短期へ人が流れ、短期金利も結局は上がるということだ。

>>24
上がりません。上がるのは政策金利を利上げした時のみです。

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過去のケースではほとんどのケースで
長期金利が上がる→後追いで短期が上がるパターン。

というのも長期金利が上がるのはリスクオンの動きで大概債券から株に
金が流れてるから景気も上向きだったからね。

格下げからの長期金利上昇はその例とはケースが違うから当てはまらないかも
だけど、
日本の信用力低下→長期金利上昇→インフレ→政策金利上昇
の可能性は日本の膨大な債務発行残高をみればゼロとは言えない。

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>>26
そういうパターンでの政策金利上昇は、変動でも固定でも助からないから
みんな死ぬことになるんだろうな。まあ住宅ローン組んでる人だけじゃないだろうけど。

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今まで国債評価が下がったケースで日本でも、外国でも長期と変動の差が開き続くケースは有りますか。ECはなしで。その差はその後ゆっくりなくなっていくものですか？

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国家危機においてのイールドカーブのスティーブ化が延々と続くかってことかな？
それがフラット化することあるのかどうかという質問かな？

誰か世界経済に詳しい人お願いします。

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＞＞29

そんな状況はそもそも国が維持出来ないから増税と緊縮財政となる。

実際財政不安で長期金利が上がり出したら消費税20%にしようが年金支給年齢を75歳にしようが誰も文句言えないだろ。で、財政再建の道筋が見えるまで増税と緊縮財政をとことんやるしかないだろうね。そうすれば長期金利も下がる。

いずれにしてもこの状況で政策金利を上げる理由はない。

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>>24

それ以上に、高い金利なら家買うのやめようとする人が出る。

そもそも今住宅が細々とでも売れてるのは金利が低いから。今銀行が一斉に優遇やめたら銀行の利益は増えるか？

牛丼屋が儲からないから一斉に1000円値上げしても皆牛丼食べなくなるだけ。

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>>26

過去のケースというより長期金利は将来の景気を織り込んで先に上昇するのが通常。将来の破綻リスクを織り込んで上昇するのとは意味が全く違う。

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今回の微弱ながら長期の上昇は、将来的景気の改善を予想しての事なんですか？国債評価が下がる可能性の懸念では無いとの事でオッケー？銀行側で説明した記事ってあります？単純に市場相場を反映したもの？まあ大した変化ではないので気にし過ぎですかね。

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>>33
単純な株高によるJGB安に伴う長期金利の上昇。
つまり景気の回復に拠る物。

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誤差の範囲かと。元々は日銀による金融緩和、欧州債務危機の後退、米景気回復期待が重なって日本も景気回復期待から株上昇、長期金利上昇となったわけ。後は期待外れに終わるか本当に景気が良くなるのか次第。

少なくとも財政悪化による金利上昇では無かったと。

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とりあえず徐々に上がってきてるけど投資家は新年度だし
国会の行方を含めやや様子見ムード。

消費税法案が廃案されたらS＆Pもムーディーズも国債格下げに
言及してるし、場合によっては一気に2パーセントに上昇するという
専門家も。

国債を大量に保有してる銀行としては一気に苦しくなると見られてるが、
電力会社みたいに値上げのお願いみたいなのは無いんじゃないかな。

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徐々にってまだ1%じゃん。歴史的にまだまだ低水準。ちょと前まで1.5%でも低いって言われてたのに。

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長期金利の推移
http://www.iecon.jp/images/loan/kinri530.gif

最低でも3％超えてきたらくらいから、上がってきたな～って言ってほしいものだ

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これから実行のフラット組は戦々恐々だね。

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せっかく旧フラットSなのに肝心の金利高騰で意味なしみたいな。

新フラットSは魅力ゼロだし。民間も行き過ぎな競争を抑制傾向だし。

これからは住宅購入には厳しい時代かもね。

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長期金利は毎日変動するから本当はフラットこそ運次第なんだよね。
1年先の長期金利なんて読みようがない。

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3%になったら国債ホルダーの含み損はすげーだろうな

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でもフラットが上がってきたらそれはそれで
全期間固定への借り換えの選択肢が事実上無くなる
ことを意味し、それはそれで逃げ道が一つ消滅
ということで変動のメンタルヘルス面からも
好ましくない。

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1年先のフラット金利が3%になったら、実行待ちの人の中にはローン返済出来ない人出てくるんじゃなかろうか。
方針変更して変動でローン組むのだろうか。属性悪ければ審査おりずに家購入を断念になるかもね。
金利上昇は景気に悪影響なのは間違いないね。

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>3%になったら国債ホルダーの含み損はすげーだろうな

株価が半分になった時の損失はあまり語られないよね。
実際年金運用とか軒並みマイナスじゃん。多分3%になるような世の中ならば他がプラスで充分相殺出来て且つ、利益が出てると思うけど。2007年長期金利が２％になった時国債価格下落による損失なんて騒いだ金融機関なんてなかったし。

最も株も国債も下落するようだったらやばいけど、そんな事になったら会社もひいては日本もやばいから住宅ローンどころじゃないだろうけどね。

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1%以下の長期金利が低すぎたと思うのだけど。原発爆発しても円高になり長期金利下がった時、日本は大丈夫だと思った。
国債暴落と騒いでる人は、増税するために騒いでるんだろうな。

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>>42
>>46

ヒント：償還、イールドカーブ

仮に10年が3％になっても、年数の経過とともに残存期間は短くなっている。

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今年は復興需要や円安で持ち直してきた企業業績を
背景に日経は15.000円台ぐらいまでは回復して
くるかも。

来年はその上昇傾向に噂される米の利上げがあれば
ガツンと円安が進み20.000円前後まで期待できる
んじゃないかなと思うけどどうかな。

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政策金利を上げても景気上昇続ける状況になれば0金利解除する。
でもその状況になる前に増税や控除を打ちきりして、なかなか0金利解除できないと思う。

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>>49がこんなこと書いたからか、さっそく日経平均が急落しましたね。
ポジショントークとかならよそでやってくださいよ。

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↑この掲示板そんなに影響力あるんですか？
世界がみてるのかな！？

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日経10000円割れか。簡単に0金利解除できる状況にはならないね。

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>>52
知らなかったの？

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>>49くらいのシナリオが実現したとしてもゼロ金利解除は3年後くらい。

でもこのシナリオは奇跡に近い。2007年日米金利差が5.5、しかもアメリカは空前の住宅バブル、ドル円120円、トヨタは戦後最高益で世界一の100万台突破なんて状況で利上げに5年掛かってる。

それ以上の好況をしかも2年で達成出来るか？

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願望だから許してあげようよ。
そうなれば日本はハッピーなんだからさっ。

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願望はいいけど日経大幅安。変動ローンの保険で日経225でも仕込もうと思ってたけど、素直に繰上返済が正解なんだな。

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あ～あ、ドル円の￥100超えが待ち遠しいなぁ…

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固定の相場観って何だかすさまじいな
まるでバブルのまま時計が止まってるかのようだね

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まぁ、普通に考えると、ゼロ金利解除で１度失敗して、経済失速しているだけに、
今回は反省を生かして、慎重に行くでしょうな。

ゼロ金利解除は2度失敗してる。

2001年速水総裁のITバブル時はわずか半年後に再びゼロ金利。この時は日経20000円ドル円125円。

二回目が2006年福井総裁。一年掛けて二度の利上げを行ったがサブプライム問題でその後利上げ出来ず、リーマンショックで利下げ。さらに、超円高で量的緩和。

失敗というより、金融引き締めは早いのに緩和は遅いと言われてる。

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結局、ハイパーインフレでも起きない限り変動しか選択肢がない、といういつもの流れ。

金融緩和による金融相場は長続きしないよね。
早く業績相場になって欲しいけど、企業側が2012年度の予想収益を強気に見積もる材料ないし。

とすると、9月決算が確認できるまでは低空飛行が続くかな。

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ちょっと上がったらもうずっと上がってくとか、ちょっと下がればもうずっと下がってくみたいな極端に考える人がいることに驚く
上がるにしろ、下がるにしろ、相場は上下しながらゆっくりと動くもの
短期間に大きく動けば、同じだけの反動がある
儲かった人がいれば同じくらい損した人がいるってことを忘れてはならない
ということで、日経はどこまで押すのか...

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ダウ下げてるから今日も日経下げるんじゃないかな。さすがに昨日あれだけさげたから反発するかな。
どちらにしても少子高齢化の日本では0金利解除すら難しい。景気は良くなるか悪くなるかだけじゃなく、今と変わらないという状況もあるからね。

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ここ最近の日経平均に一喜一憂してる人ってギリ変かギリ固？

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金融緩和でちょっと日経上がって騒いだのはギりかどうかは知らないが固定だね。
そんなに甘くないんじゃないのと言ってるのがギりかどうかはわからないが変動だね。

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日経平均より自分の所有している株がどうなったかがよっぽど気になる。
日経平均を気にされている方は、国の行く末を真剣に考えている愛国者か固定だね。
前者に敬礼！

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67さんに答礼！

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俺は62さんに同意かな。

金融緩和で日経だけ上がっても意味無し。反動でかいから。
業績相場で日経上がって欲しいよ。

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>66

そして今後も２２５が下がり続けると、
一転して日本の財政破綻とか、ハイパーインフレとか騒ぎ出すのが固定派。
とにかく極端な話を持ち出さないと、政策金利の上昇に話を持っていけないんだよね。

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変動派は景気回復を望むが固定派はインフレを望む。しかも極端なインフレ。

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融資選択って言うけど客にとっては中々難しいよね。
自分も家の営業してた時、安いし楽だからほぼ全て全部変動で客に提案してた
けど(回答が早い・書類が少ない)、フラット35Sの存在自体を知らない人も
結構いるもんね。広告やチラシも大体変動で返済例書いてあるし(安く見えるから)。

こういうサイトや情報紙見てないと意外に何にも知らないよ。
融資だけじゃなく仕様や設備や構造もほとんど詳しくないよ。

特に融資は情報を営業マンに依存してる人が多いから、
営業マンが特別情報を提供しなければほとんど変動での実行になる場合も多い。

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＞72
楽だからあなたは変動勧めたのかもしれないが、結果的には変動勧めてあげて正解でしょ。
固定勧めてたら恨まれてるよ(笑)

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>>72
フラット35Ｓなんて申込み期間終わってるんだから今さら検討対象にならないでしょ。

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住宅ローンの選択で全期間固定が25パーセント、
変動が60パーセントぐらいの割合で断トツに変動が
多いように見えるわけだが、返済期間が10年とかの
50歳ぐらいの人や贈与やらで僅かしかローンがない
人はほとんど変動での選択なんじゃなかろうか。

そこでそれらの人を除いた借入時35歳ぐらいまでで
年収の4倍以上の借入額の人に限定すると双方いい
勝負だったりするんじゃないのかな。もしかして。

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>75に同意
変動は繰り上げ返済に見込みのある人か、あるいは博徒だね。

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>>76
７５に同意するってことは
固定が最初から不利だってことにも同意するのね。

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借金返済において残債の多い初期の金利が一番大事。そして初期の期間が人によって違うという事だね。

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その初期の金利がどうなるかがわからないわけだが。
わかった気になってる人はたくさんいるようだけど。

確かに将来はわからないからね。
でもそれは変動金利より不確かな事っていっぱいある訳だから。
そんな事心配するより金利安いうちにさっさっと借金返済しようというのが変動の考え。

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>79

変動金利を借りて4年目なんだけど。

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>その初期の金利がどうなるかがわからないわけだが。

そういい続けて変動より高い金利をずっと払い続けてるわけだろ？
そして、その変動より高い金利を払い続け、且つ元本が変動より減らない事への不満があなたを変動スレへ導くんじゃないの？

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>82

そうなんだよね。数年前から借りている人にとっては、
既に初期の金利差は確定しているってこと。
あとはどれくらい、利息負担の差が開いていくか、
という問題になっている。

。。。スポーツカーで軽自動車を引き離している気分。

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なぜ超低金利時代に新築を買ってはいけないか マネーの新流儀：PRESIDENT Online - プレジデント
http://bit.ly/HrsAxT

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０金利政策維持ですね。
年内は大きな動きは無いですね。
復興は進まない原発被害は終息しない景気は良くならない。
ないない尽くしで当然と言えば当然か。

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変動は初期の金利はほぼ確定されているだろ。
むしろ初期金利がどうなるかわからないのはフラットの方…。

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初期の金利が今年も0金利確定。さっさっと借金返さなければ。

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追加金融緩和なしで円高。通貨高の国の国債が暴落する事はなし。長期金利も当分安いでしょ。
もちろん0金利解除も当分なさそうだ。

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業績による裏付けのない状態では株価も上がりようがないね。
もっと金融緩和して欲しいところ。

市場参加者の予想通りなら来年も利上げはないので、しばらくは一進一退を
繰り返すのだろう。

書き込み禁止で参加者減少。
よって、レスも伸びない。

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>93
新ネタがないので書き込まないだけだけど？

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リストラの波に飲み込まれたかな？

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大方の予想通りの経済環境だからなあ。
日銀の金融緩和不足が判明した途端に、株安、円高デフレの流れ。

金利上げるなんて夢のまた夢。

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今月からやっと実行。
買ってから１年以上待ったけど、金利は変わらなかった。
むしろ優遇幅が拡大されて適用金利下がったよ。

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新居購入のため、
変動0.75% 金利変動後はー1.6% で35年３０００万のローンをくみました。
ボーナスや満期まちの貯蓄を繰り上げ返済にまわそうと思っていますが、
銀行のかたに、ローン控除が満額使えるので、金利が1.0%になるまでは繰り上げ返済しないほうが
いいですよといわれました。

でも、繰り上げ返済すれば、利子もへりますよね？繰り上げ返済すれば、ローン控除の恩恵を最大限
利用できないけど、総支払い額は減るとおもうのですが…。

どの方法がいいのでしょうか？

ちなみに、大きな出費がなければ年１００万は繰り上げ可能だとおもいます。

よろしくお願いします。

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>>99
現状の金利だとローン控除が効いているうちは実質マイナス金利
（つまり払わないでいるとお金が貰える）状態なので、繰上げはしないのが正解。

金利が上がりそうと思った時にまとめて繰り上げすればいい。

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