23区内の新築マンション価格動向(その58）

リーマンの時もそうだったけど、日本にも必ず影響あるからね。
やっぱり日本はアメリカの子分だよ。敗戦国だからね。

郊外にパラサイトシングルが急増中。

買う必要のない人の割合がどんどん増えてます。

郊外のニートがどうしようが、都心の需要には関係無いからいいや

郊外は老人比率が上がると思う。

ニートは老人ではないわけだが。あと数十年後まで。

ギリシャのユーロ離脱ショック、中国の経済失速ショック、これから下がる要因はまだまだ用意されています。

信じてはいけない アパート経営で大儲け！
プレジデント 5月18日(金)10時30分配信

　今書店に行けば、「アパート・マンション経営を勧める本」が数多く並んでおり、多くが、「高利回り」や「老後の安定」「相続税対策」などをうたい文句にしている。例えば、地方都市にある親の土地にマンションを建てたり、アパートを一棟買いするなどして成功した人の話などが紹介されている。しかし長年、不動産の売買に関わってきた私は声を大にして警告したい。「これからアパート・マンション経営はしてはいけない」と。
　多くの人は、アパート経営を勧める大手不動産業者の「一括借り上げシステム（サブリース）」という言葉に惹かれて投資を考える。アパートの建築契約を交わせば、業者側が部屋を借り上げるしくみで、「30年間保証」などといううたい文句によって「30年間、投資物件の家賃が保証されるのではないか」と考えるわけである。
　しかし、このシステムは部屋を借りることを保証するだけで、家賃額を保証するものではない。一定期間のみ家賃を保証し、その後は市況によって家賃を調整することになる。年数が経って建物や設備が古くなれば、家賃が下がっていくのは普通のことだから、ほとんどの場合損をすることになる。最初の3年は一定の額を保証されることが多いが、この手の投資用物件は建築費用が相場より割高なことがほとんどだ。その差額で業者が家賃保証をするしくみなのである。そもそもサブリースは、家賃相場の8～9割が大家に支払われるシステムなので、最初から家賃を下げて自力で探したほうが得だといえるだろう。
　新築当初1年から2年間くらいはそれなりに高い入居率となるかもしれない。しかし、それは、これまで古いアパートに住んでいた人が、新しくて設備のよい部屋に入りたいと移ってきたケースが多い。5年も経てばもはや新築ではなく、新しい物件に対抗するために、さらに家賃を下げなければ入居率が下がるはずである。
　もう一つ、固定資産税や土地・建物の評価額は、アパートの入居率が低下しても同額である。一等地でない限り、アパート・マンションは、建ててから5年経過すると利回りも半分程度になると思ってよい。最初に業者がうたうような高い利回りは決して長く続かないのだ。
　ここで、多くの不動産業者は「家賃を上げるためにアパートのリフォームをしないか」などと持ちかけてくるのだ。「銀行から資金を借りればいい。ローンがあれば土地の相続税も安くなりますよ」などと誘ってくる。しかし、結局、家賃収入の倍近くの返済をしなくてはならないこともしばしばで本末転倒である。ほどなく破綻し、物件は競売にかけられる可能性も高い。
　高度成長期からバブル期までの「土地神話」はとっくに崩れ去っている。大規模地震発生の可能性も強まっており、都市部で再び震災が起これば不動産市況はますます厳しくなるはずだ。今後、地価が上がる見込みがあるとすれば一部の都心の超一等地のみ。郊外や地方ではこれからさらに地価下落は続き、極端に下がらないのは、例えば東京都内に近い埼玉県の大宮地区や川口市、千葉県なら市川市あたりまでだろう。
　少子高齢化で、日本の人口は毎年10万人以上減少している。アパートを借りる人そのものが減っている一方で、わが国の総住宅数は、10年前に比べて734万戸増加している。需要が追いつかず、すでに全世帯の約1割が空き家という状態である。
　インフレヘッジには土地がよいなどとよくいわれるが、需給バランスを考えると、もはやほとんどの不動産はヘッジにならないだろう。すでにアパート経営を行っている人は、損を出しても今のうちに売ってしまったほうが賢明だと思う。5年後にはほとんどの物件価格はさらに安くなっているだろうから。
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20120518-00000001-president-b...

豊洲のマンションの資産価値がグングン上がってる

価格が上がる要素は全くないな
長期的には下がるとはおもってたけど、短期的にもガクッと下がりそうだ

豊洲以上に成長余力あるところなんてあるわけない。大手デベがまともに開発やろうと思ったら湾岸しかないの。そりゃそうだろ、土地がもうないんだから。そこには税金が大量投入されて整備されていくの。ネガがねがるほど液状化対策に護岸工事、津波対策、土壌汚染対策工事など必用以上に税金が投入されるの。豊洲市場の土壌汚染対策工事がやり過ぎだっていうのは、周知の事実。でもしょうがないよね、みんな「危ない、危ない」って言うんだもの。。。

879
川口市や市川市までが極端には下がらない
と書かれているから、豊洲は大丈夫だな。

湾岸スレでやれよ。

まともな神経の持ち主なら埋立地なんて興味ないわ。

マンションは耐久消費財。
そこを勘違いすると大ケガするよ。特に無知な田舎者は。

そうそう、埋立地のマンションに住めなくなったら、残るのはただの埋立地。

>883
ほほう、下がり方ずいぶん激しいね。これじゃ中古が厳しいな。

しかし、あといくつかの日本の原発に大地震が起こるか、北朝鮮が何発かミサイルを放り込んだら、日本終わるな。

黒木メイサさんがデートしてたのは、ららぽーと豊洲でしたね。
松潤主演のラッキーセブンも豊洲が舞台でした。

ラッキーセブンは豊洲じゃなくて北品川です。

>891
森公美子
鈴木杏樹
マイケル富岡

近郊、郊外に対する購買意欲が縮小して来てますね。
関連スレがまったく伸びなくなった。

地場の人の購入は既に一巡した感あり。
目黒の大型タワーも苦戦で、小口売りで先が見えない。

みんな東京脱出でマンションは戦々恐々だね

これからは豊洲の時代だ　って言ってた

888
親が都心の駅前に一戸建てを持っているだけなのに、世田谷杉並をわざわざ田舎呼ばわりして、君は何様？
逆に強いライバル意識やらコンプレックスを感じるね。
都心は不人気で暴落してるからね。

でも都心でも月ぎめ駐車場は空が増えているし、コインパーキングも値下げ合戦が激しい。
青山の骨董通りや白金のプラチナストリートもシャッター通りと化している。

でも都心の土地が安くなるかっていうとなかなかならないんだよね。
なぜなら土地のオーナーはお金に困っているケースは少ないし、日本は様々な減免措置があって土地の保有コストが低いから売らずに持ち続ける。コインパーキングにしてでもね。

世田谷なんかも申し訳程度にたまねぎとか作って生産緑地扱いで固定資産税をほとんど払っていない地主ばっかりだよね。

郊外、近郊は相続が本格化したら下がるよ。
でも下がり始めるのは8年先。
まだまだですな。

なんか都心・湾岸が必死だが、ここ四年で一番暴落してるのは間違いなく都心。
四年前は都心が一番値崩れしないと今より強く言われていたのにね（笑）。
信じて買っちゃて後悔してる人は多い。
これ以上被害者を増やさないようにはっきり指摘しておくよ。

そうなんだよ。プチバブル当時は
「都心は値下がりしないからお買い得」と、板によく書かれていた。
で、信じて買ったらプチバブルが終わって値下がりした…

しばらくは小康状態だけど、
近郊、郊外が数売れる時代は二度と来ないと断言できるね。

郊外は地元需要でバブル価格を維持しているだけ、家賃レベルを考えると異常に高い価格。
しかし、値下がりが始まるのは８年後でまだまだ先。
それまでは供給を絞って価格維持できると予想。

何で８年なんですか？

東京の近郊郊外の発展の歴史を考えれば答えはでるよ。

戦後は、持ち家政策が進められた高度成長期に三大都市圏などでの鉄道沿線のスプロールが進み、「ドーナツ化現象」と呼ばれる郊外化が生じた。
日本の場合、主な通勤手段が自動車ではなく鉄道である点が特徴的であったが、次第に高速道路やバイパスが整備され、自動車通勤・自動車での買い物も一般的になった。
日本経済が飛躍的に成長を遂げた時期は、1954年（昭和29年）12月から1973年（昭和48年）11月まで。

戦後～高度成長期の杉並の風景
東京オリンピック前後の乱開発により急激な宅地化が進み、美しい小川はいつしか「どぶ川」に変貌した
杉並では昭和40年代に水田はほぼ消滅しました。高井戸田んぼが最後でした。当時人口の急激な増加で宅地化が進みました。家を建てるために田んぼを埋めなければなりませんが、その土は多摩丘陵から運ばれたそうです。

東京オリンピックは、1964年（昭和39年）に日本の東京で開かれた第18回夏季オリンピック。

駒沢オリンピック公園の南側に位置する1丁目と2丁目は、東京オリンピックの開催を機に次々と庭と車庫を付設する郊外型住宅が建設された。

日本人女性の２０１０年の平均寿命は８６．３９歳で、５年ぶりに前年を下回ったものの、２６年連続で長寿世界一を維持した。

2012年－1964年＝48年経過
30歳＋48年＝78歳
86歳-78歳＝8年後

妙典ってなんて読むの？ミョーテンじゃないよね

ウェリス高輪6300万引きだとよ。それでも坪４８８は高杉。最初の坪６５０はマジキチ

今日の日銀の対応みると今年は不動産価格下げ続けるな

914 は、２００６年のＡＥＲＡだった。
古いのをよく見つけてくるねえ。

日銀が、どれだけREITを買い進めているか知らないのか

日銀がREITを買い進めたらどうなるの？経済オンチだから教えて。

もし不動産が暴落したら、国民が損を被ることになる。

東急沿線、住宅地・中古マンション価格　ともに弱含み　東急リバブル調査

東急リバブルが発表した「東急沿線定点観測データ(2011年10月～2012年3月)」によると、住宅地と中古マンション価格動向はともに前期比・前年比で弱含みであることが分かった。
住宅地価格は、平均で前期比0・9%減、前年比2・2%減だった。震災による買い控えと経済環境の悪化で土地取引が停滞し、地価は弱含みだったが、今年に入り取引量は回復しつつあるという。また、中古マンション価格は平均で前期比0・7%減、前年比2・4%減。住宅地と同様に弱含みで推移し、前年比では住宅地よりも下落幅がわずかに大きくなった。今年に入ってからは取引量回復の動きにより、前期比では住宅地よりも下落幅が縮小している。
沿線の標準的な住宅地33地点、中古マンション34地点を観測ポイントとして定め、その周辺の同種同等の不動産取引成約事例を収集し、同社の不動産鑑定士が補正を行い算出した。半期ごとに実施している。
[住宅新報　2012年05月23日]

周辺の同類同等　同社の不動産鑑定士が補正
か…

同種同等　ね。

まだしばらくはゼロ金利で行くようだね。

９２２

大丈夫だよ、金融緩和するから！為替レート見てもわかるように今は日本の圧勝だね…
つまりこのご時世super円高を利用しない手は無いね、海外進出しないとね…

都内買ったら次は海外不動産投資だね…パフォーマンスもめちゃくちゃ良いよ！

大丈夫だよ、心配ないよ
と皆言ってたバブル時代＆プチバブル時代。

やばいよ、絶対やばいよ
と皆言ってる、今日この頃。

そういうとき、いつも名前を書いてもらえない東雲…

ひ、、、ひが、、、東雲

近郊は、家賃下落に続き、中古の下落が始まった模様。
地価下落は８年後だが、賃貸、中古は早い時点で影響が出てきているようだ。

首都圏の中古マンション価格　下落鮮明に　東京カンテイ
　東京カンテイ(東京都品川区)がこのほどまとめた、3大都市圏における4月の中古マンション価格(70平方メートル換算)によると、首都圏(2893万円、前月比1.4%下落)では年明けから続く下落基調がより鮮明になっていることが分かった。
　都県別にみると、東京都(3710万円、同0.8%下落)のほか周辺3県もすべて1%以上下落。主要都市別では、東京23区が約3年ぶりに4000万円台を割り込んだ。ほかの主要都市もすべてマイナス。供給が復調し値ごろ感も強まっているため、住宅取得需要が再び新築にシフトし、結果的に中古価格が弱含んでいるとみられる。
(http://www.kantei.ne.jp/news/cate01.php)
[住宅新報　2012年05月24日]

近郊だけじゃないじゃん。
23区も下落してる。

>936
４年続けて都心中古マンションの暴落が続いてるね。しかも酷くなっている。
郊外はあまり下がってない。

都心部の中古マンションの成約価格は１年前より高くなっているね。
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_201204.pdf

専任媒介契約の中古物件、だけが強制のレインズね。

住宅地化が先に進んだとこから順に相続で家が余り始める。

つまり、近郊そして郊外の順に地価下落が始まるよ。

もともと都内はひとりが何戸も持ったり買い替えるような買い方が多かったが高齢化で追加で買うような人は減って処分する方向で中古は売りにくくなってる。

それでも都内の所有者はお金に余裕があるから安くしてまで売ろうとしないが希望額で買えるような人がいない。欲しい人は大量にいるんだが買えない。

郊外が下がってないのは開発された時期の違いも大きい。都心部が先に下がってその後が郊外の順番。

問題は都心がどこまで下がるか。

>942
いわゆる３Ａとかは、超高額だから実需と言うより投資に近い。
そんなところは景気次第。

都心部でも坪250万円前後のところは、
実需が中心で底堅いでしょう。

4月の新築マンション販売実績の速報です。
http://sumai.nikkei.co.jp/edit/mercury/detail/MMSUc3000022052012/

アットホームの調査によると、4月の首都圏の平均賃料は、新築マンションが10.17万円(前年同月比5.8%下落)、中古マンションが8.66万円(同3.2%下落)、新築アパートが7.48万円(同0.1%下落)、中古アパートが5.93万円(同1.8%下落)だった。

都心は容積率が緩くていくらでもマンションが増える。
郊外は一戸建ての環境を守るため、それなりに規制は厳しい。
需給と住環境の両面で都心が負けるのは当然。

本日現在の東京駅物件の新築マンション情報の速報です。
http://suumo.jp/jj/bukken/ichiran/JJ010FJ001/?ar=030&bs=010&rn...

東京で育った人なら東京駅周辺の環境は知ってるから住みたいとは思わないよな。皇居に住めるなら別だが。

２３区の高齢化率は低くない。相続で余り始めるし、マンション建設による供給増加で需給・環境面で崩壊する。
首都圏で高齢化率が低いのは寧ろ周辺の市。だいたいが戸建住宅地で新規供給は無い。

浦安市 9.1
都筑区 10.6
和光市 11.9
戸田市 12.0
青葉区 12.3
鶴ヶ島市 12.6
高津区 12.7
印西市 12.8
宮前区 12.8
中原区 13.1
美浜区 13.2
多摩区 13.2
南区 13.3
吉川市 13.5
朝霞市 13.6
伊奈町 13.6
緑区 13.6
桜区 13.7
富里市 13.8
厚木市 13.8
白井市 13.9
三郷市 14.0
成田市 14.0
鷲宮町 14.1
市川市 14.1
稲城市 14.2
海老名市 14.3
港北区 14.4
川崎市 14.6
相模原市 14.6
北区 14.7
緑区 14.7
草加市 14.8
松伏町 15.0
越谷市 15.1
座間市 15.1
八街市 15.2
志木市 15.3
富士見市 15.3
大和市 15.3
伊勢原市 15.3
綾瀬市 15.3
寒川町 15.3
愛川町 15.3
八潮市 15.4
坂戸市 15.4
江戸川区 15.4（23区で一番低いのがこれ）

>947
プラウド東雲は怒涛の４回連続完売ですね！お見事！！
湾岸人気は本物ですね

東雲のレスはあっちこっちに書き込まれているけど、褒め××なの？
なかなか売り切れません、と言っているのと同じ意味だが。

梅雨やゲリラ豪雨などのシーズンを前に、気象庁と都は６月から、目黒川と渋谷川（古川）で、新たに洪水予報の発表を始めることを決めた。都心部を流れる両河川は、短期間で急激な水位上昇が起きる危険性が特に高いとされており、住民に迅速な避難を促す狙いがある。

　対象区間は、目黒川が目黒区大橋から河口、渋谷川は渋谷区渋谷から河口まで。気象庁の１時間先までの雨量予測を基に、都が水位の変化を予想。その結果に基づき、氾濫の恐れがあると判断された場合には、関係各区の防災無線や登録制の防災メールなどを通じて住民らに周知する。

海から距離がある中小河川はこれから大変だよ。
住む場所はよく考えよう。

いよいよ都心バブルですね。


ゴールドマンが日本の不動産投資再開、4年で4000億円目指す
2012年 05月 28日 21:28 JST

［東京　２８日　ロイター］　米ゴールドマン・サックス(GS.N: 株価, 企業情報, レポート)はアセット・マネジメント部門を通じて日本で不動産投資を再開する。投資家から資金を募集し、その規模は今後３─４年で約４０００億円を見込む。東京のオフィスビルを中心に投資を行う。
国際的に金融機関の自己資本規制が強化されるなか、投資銀行は自己資金で投資をしにくい環境だが、ゴールドマンは投資家の資金を集め、底打ちしたとみる日本の不動産市場投資を再開する。
関係筋によるとゴールドマン・サックス・アセット・マネジメント（ＧＳＡＭ）は国内の年金基金など機関投資家から募集した資金で、７月をめどに私募の不動産投資信託（リート）を設定する。当初は約１０００億円の規模を目指す。
これとは別に、海外の投資家からも資金を集め、日本の優良不動産に投資する。海外投資家は日本の私募リートには投資ができないため、別枠での投資となる。国内外の投資家をあわせた投資の規模は、中長期には４０００億円を超える見通し。
関係筋によると、ゴールドマンが日本の不動産投資を行うのは、東京のオフィスビルの市況改善が予想されるとみているほか、世界の主要都市に比べ、利回りが高いことなどが背景にあるとみられる。
ゴールドマンはモルガン・スタンレー(MS.N: 株価, 企業情報, レポート)や米不動産ファンドのエートス・キャピタルなどと共に、１９９０年代後半から日本の不動産を積極的に買収していたが、リーマンショック後、投資活動は停滞していた。
ゴールドマンの当時の投資対象はゴルフ場や温泉旅館で、自己資金を活用して投資し、経営を立て直すことでリターンを得る戦略だった。今回の投資は、収益の安定した都心の優良物件を中心とするのが特徴。

ゴールドマン

内陸一等地ほか、立川や八王子など都下物色中。

マンションには目もくれず。笑

そそ、こういう類いの話は基本的に商業でしょ？
住宅も多少は釣られて高くなるかもしれないけど、手が出ない値付けされても買えないもんは買えないんだから仕方ない(-_-;)

確実なことは東側はないわってこと

一回の投資額がでかいから投資対象はオフィスか賃貸マンション一棟。ただでさえ厳しい賃貸がさらに競争にさらされそうな予感。

都心までの利便性に比例した賃料に調整されて行くでしょうね。

都心が上がろうが下がろうが
一番肝心な住み心地が悪いからどうしようもない。

>957
立川？
立川断層のリスクをどう評価しているんだろう。

>963
米軍基地があって馴染みがあるから手を出そうとしているだけ、
この手の発想が多いから欧米系は高値づかみして、不動産投資でいつも失敗してる。

>963
立川断層帯地震の発生確率は、今後３０年以内に、０．５～２％
東京湾北部地震の発生確率は、今後３０年以内に、７０％
http://www.bousai.metro.tokyo.jp/japanese/tmg/pdf/assumption.part2-3-1...

東京湾北部地震 http://j-jis.com/news/shuto/tokyo/hokubu_jishin.html

え？これから買うって人は普通買うぞーなんて宣言しないでしょ？安いと思ったら声高らかに宣言せずこっそり買うでしょ普通。

ゆえにこれはＧＳのポジショントークでしょ。単なる。

リーマンショック後、欧米系は新宿、表参道、恵比須あたりでかなりひどい目に遭った。

また同じことすれば笑える。

>>968
それはそのとおりなんですが、
なぜこのタイミングでこういう発表をするのかがよくわかりません。

まだ日本で寝かせている不動産があったんでしょうかね？