23区内の新築マンション価格動向(その58）

この条件は必須だな

・東京駅3.5km圏内
・快適なアーバンリゾートライフが送れる場所
・東京湾が 一望
・きれいな新しい街づくりがされている。
・ららぽーと、ビバホームなどの商業施設が充実
・銀座まで５分の超都心立地

地元が中央線沿線の人たちは大変な高値づかみを強いられているけど、業者同士の供給調整って本当にあるのでしょうか？たまたま何年も続いているだけでしょうか？

東日本レインズの「首都圏不動産流通市場の動向（2012年1～3月）」によると、首都圏の12年1～3月の中古マンション成約件数は8612件で、前年同期比9.5%増となった。2期連続で前年同期を上回り、10年1～3月（8249件）をも超える高い水準となっている。
販売が好調な理由は、2008年以降、新築マンションの供給が減り、なかでも立地のよい物件が減ったことがある。そのため、都心部や交通の利便性の高いエリアの中古マンションにユーザーの人気が集まっている。東京23区内の成約物件の平均築年数は17.34年。

2014年いっぱいまでは都心部マンションも坪250万円前後でGETできますよ。
焦らずじっくり選びましょう。

都心、ではないことは自覚してるから、
都心部、と部を付けて曖昧に…

>722
たぶん人気でしょうから、
23区でも一番供給量が多い区だと想像します。

>721さん
「都心部マンション」って曖昧な表現ですよね。
具体的にはどこの区のことですか？

>726
千代田区・江東区・港区です。

>727
なるほど、抜けてる中央区は
超都心になるのね。

たぶん人気区だから、
成約率も人気の目安70%を軽く越えた状態が何年も続いていると想像します。

正解は何区でしょうか？

中央区でファイナルアンサー。

最悪は近郊のアパート地帯にマンションを買う事じゃない？

大田、品川、世田谷、目黒、杉並、中野、豊島といった辺り。

既存の住宅地で坪単価が高い所は将来の値下がり候補ｗ

５日の「こどもの日」にあわせ、総務省が４日発表した１５歳未満の子供の推計人口（４月１日現在）は、前年比１２万人減の１６６５万人となった。
比較可能な１９５０年以降、子供の数の減少は３１年連続で、最少記録も更新した。
前年より子供の数が増えたのは、東京都と福岡県だけだった。

近郊アパート地帯は将来のスラム化リスクが高い。

残るはアパートが少ない都心となる。

http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=1/sort=2d/

736
震災で子供たちが東京に避難したり
西の福岡に避難した。ってのもあるな。

震災で避難して、
東京近郊のアパートに仮住まいしている人が多いみたいです。

東京だっていつ大地震くるかわからないのにね…

世田谷区で待機児童がかなり増えてるみたいよ。

住む場所が都心かどうかなんてどうでもいいと思うがな。
要はリラックスできる住環境で勤務先への通勤が楽かどうかだろ。
高層ビルしかない埋立地で人間が住むようなところではないことがわかってるから都心、都心と連呼して客を呼び込まないといけないんだな、豊洲は。

豊洲は都心じゃないでしょ。本州と陸続きですらない。

>744は東京各区の人口増加数を理解していないようだな。まずは実績から調べたら？

待機児童数が少ない杉並区に結構人が流れたみたいよ。
今年は一転して待機児童がかなり増えそう。

豊洲はゴミでできてる島ですからね。陸地とは呼べないですよ。

突風と雷の被害を見ると、戸建地域は危険だね。

これから異常気象が増えるとますます都心部の人気が出て来るね。

都心部も豪雨で道路が川のように…
って以前あったな。

戸建とアパートが混在して人口密度が高い
東京近郊で同じことが起こったら、
たぶん大勢の死傷者が出ることでしょう。
戸建の屋根が吹っ飛ぶんだから。

６日午後１時前、茨城県つくば市や栃木県真岡市などで竜巻とみられる突風が発生した。
両県で計１００棟以上が損壊し、４０人以上がけがをした。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20120506-00000014-mai-soci.view-000

こんな感じになります。

毎日新聞 5月6日(日)17時42分配信
突風で屋根が吹き飛ばされた住宅＝茨城県つくば市北条で２０１２年５月６日午後２時５８分、本社ヘリから
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20120506-00000020-mai-soci.view-000

>752
>753
嬉々として貼ってるね。そんなに楽しい？

人間ってこわいな

さまざまな災害に強固な都心部のマンションが注目されそうです。

電線にぶら下がるトタン板、散乱したガラス、落下した瓦でフロントガラスが割れた車、ボンネットに車庫の柱が刺さったままの車も…。竜巻とみられる突風が襲った茨城県つくば市北条（ほうじょう）の北条商店街では、約２００メートル以上にわたり、電柱が傾き屋根が吹き飛ばされるなどの甚大な被害が出た。
商店街の人たちは「東日本大震災での被害は比較的軽かったが、この竜巻被害は壊滅的だ」と肩を落としていた。

竜巻を見て、
電線の地中化と無電柱化は必要だなと思いました。

木密地帯が竜巻にやられると電気の復旧まで何日くらいかかるのかなあ？

都会だけに夜の治安もどうなるのか・・・
地上部走る電車も停まる？

やっぱり湾岸タワマンが最高！

と、一人頑張ってみてもね。。

>761
ポジは数百万人、ネガは何年も２人。ポジ圧勝！

都心部居住が本格化するのは2015年から、
それまではネガ、ポジは均衡状態。

アーバンリゾート(笑 以外の都心周辺のマンションは今秋には上がり始めそうですね。

2015年には消費税率アップで
都心部居住をやってる場合ではない。

首都圏出身者の住宅購入需要が減少トレンドに入って来たようです。

細田工務店が5月7日に発表した「首都圏の戸建分譲団地供給動向(2011年度)」によると、物件数578、戸数5417で、リーマンショック以降の供給減少から増加に転じていた2010年度と比べて約10%減少した。秋口までは前年度レベルの活発な供給が行われた反面、在庫戸数も増加。下期は新規供給が抑えられた。
　平均土地面積は39.30坪で前年度比3%減、平均建物面積は30.38坪で同0.9%減。平均価格は4566万円(前年度4577万円)だった。
[住宅新報　2012年05月07日]

震災で、地震と放射能問題があった2011年。
土地を買ってる場合ではなかったのでは。

所得の二極化が進んで中間層が少なくなっていくと郊外戸建ライフは崩壊して行きます。

やっぱ郊外居住はリスクが高過ぎると言うことですか？

関東北部に深い爪痕を残した竜巻は、発生の予測や防災対策の困難さをあらためて浮き彫りにした。年間約８００例の竜巻（トルネード）が発生するとされる「本場」米国に比べ、発生数の少ない日本は予測に必要なデータ蓄積に乏しい。防災の専門家は「前兆に注意し、建物の奥に逃げるしかない」と呼び掛ける。
竜巻の予測は、積乱雲の中にできる直径数キロの渦「メソサイクロン」を検知することが一般的な手法。気象庁は、雨粒の動きから風向きも検知できるドップラーレーダーを全国１７地点に配備、その観測データを基に竜巻注意情報を出している。
しかし研究が進んでいる米国でも予測の的中率は２０％程度。新野所長は「予測が難しいことを知った上で、情報を有効に使うことを考えるべきだ」と指摘する。

日本では沿岸部で竜巻の発生が多い。理由は明らかでないが、陸上より海上で多く発生する傾向があるようである。

日本で最も竜巻発生率(単位面積当たりの発生数)が高いのは沖縄県、次いで東京都である。冬季の日本海では海上竜巻の発生が多く、沿岸の石川県や秋田県も冬季の竜巻発生頻度が高い。

http://kobam-hp.web.infoseek.co.jp/meteor/tornado.html

人気エリア＝城南、城西は、余裕しゃくしゃく
不人気エリア＝都心、湾岸は、売れないから毎日掲示板で必死に宣伝、必死に人気エリアのネガ投稿
という図式が一目瞭然ですね。
人気があるなら必死になる必要がない。

都心、不人気なの？
湾岸は分かるけど。

吉祥寺三鷹強気
東村山あたりも家賃強気

また大勢の帰宅困難者が出て来そうです。

広範囲で竜巻の恐れ…９日から１０日にかけ
読売新聞 5月8日(火)21時54分配信
気象庁は８日、西日本から東日本の広い範囲で９日から１０日にかけて大気の状態が非常に不安定になり、雷を伴った激しい雨や落雷、竜巻などの突風の恐れがあると発表した。
黒い雲の接近や雷鳴など、発達した積乱雲が近付く兆しがあった場合は頑丈な建物に移動するよう呼び掛けている。

地下鉄で帰れる圏内に住まないと
これから先どうなるか分からないよｗ

ちょっとした丘が風の渦を作って竜巻を巨大化させる。

起伏が多い所は危険。

竜巻は平野部で起きます。
城東や湾岸はまさに平らな土地ですね。
また竜巻は上の方が被害が大きくなります。
つまり一番危険なのは平野部に建つタワマンです。

アーバンリゾートなんていう意味不明な和製英語を使うのは頭の悪い不動産営業だけ。

平野と平地が同じ言葉だと思ってるのか。

>777はもっとニュースを見た方が良いな。勉強しなさい。

多摩ニュータウンの開発当初から地元情報を発信してきた地域紙「多摩ニュータウンタイムズ」（多摩市鶴牧一）が、一日発行の第八百五十四号で休刊した。一九六九（昭和四十四）年十二月から月一、二回発行してきたものの、四十二年余りの歴史に区切りをつけた。
http://www.tokyo-np.co.jp/article/tokyo/20120509/CK2012050902000111.ht...

豊洲だけは、6ヶ月連続で値上がりしてますけどね

東京に限ったことではありませんが、
高い建築物の多い都市部では、それが回転運動の抵抗になり、
竜巻は発生しないそうです。
また逆に、山にも同様な効果があるとのことでした。

☆.。.:*・゜゜*。・*゜★上等★ ヽ(*ﾟ∀ﾟ)ノ.・。*゜♪。☆彡

>783
筑波で竜巻が巨大化した理由は
平地の中に点在する小高い丘に突風が当り、
右回りの渦が発生、そこにスーパーセルによる竜巻が加わり、
どんどん巨大化したようです。
この為、複数の強力な竜巻があちこちに発生した。
東京近郊の武蔵野あたりが危なそうです。

竜巻の発生数は、陸上よりも圧倒的に海上が多いです。
発生数の１位は沖縄、２位が東京だそうです（どちらも海域が広いため）。

海で竜巻が発生しても一般市民の生活に関係がないので表沙汰にならないだけです。

杉並区、中野区みたいな戸建、アパート混在エリアで発生したら遮るものも無く、甚大な被害をもたらす事になる。

結局、総合すると豊洲の一人勝ちか・・・

豊洲で竜巻が発生したら、タワマンのガラスが割れて破片が降り注ぐわけですね。

>789
高層ビルが多いところでは、ビル壁が邪魔となり竜巻の威力が数十分の一になるどころか、
実際は竜巻が発生しません（笑）

ネガって情弱ばっかりだな。

783
上等さんだ！

>791
あなたに「住まいに詳しい人」を名乗る資格は無い！断じて無い！

>788
異議なし

真っ平らなとこなら竜巻は発生する。
高層ビルの間では竜巻は発生しないが、竜巻は何キロも移動するんだが。

杉並区、中野区みたいな戸建、アパート混在エリアが竜巻に対して最も脆弱なのは明らか。

安全な都心部志向が強まるでしょう。

以前清瀬市で竜巻が起こった事があるとテレビで言ってた。
そう言えば、昔、所沢市で空から下った竜のような竜巻の出来損ないを見た事があるよ。
あの辺りの地形も竜巻が起きやすいのかな。

武蔵小杉で久しぶりに500戸クラスの大型物件が出るけど、
売れるかどうか注目。

大幅な減速が見られるようなら、
いよいよ首都圏出身者需要が尽きつつある証左になるね。

武蔵小杉で大型物件が出ると、
必ず隣接する世田谷区、大田区が売れなくなってしまう。

川崎でいくら物件を出しても東京には影響ないだろ

都心部には影響ないけど、
隣接する外周区は大きな影響を受けます。

下手すると値崩れにつながる。

武蔵小杉、１億以下物件しか売れない街。

価格交渉が当然の中古住宅で二重価格解禁の「今さら」

ダイヤモンド・オンライン 5月9日(水)8時30分配信

　中古住宅の広告ルールが変更され、いわゆる「二重価格」の表示が解禁される見通しとなった。

　二重価格とは旧価格と新価格を併記して、値引き販売中であることと値引き幅を明確にした表示方法。現在、不動産業界では、新築後2年以内の未入居物件にのみ認められているが、今夏をめどに中古住宅にも拡大される見込みだ。

　もともとはバブル全盛の1988年、値付けに失敗して大量に売れ残った新築マンションを処理するために解禁された制度だ。リーマンショック後にも、「500万円値下げ」などと表示した売れ残り新築マンションが、「アウトレットマンション」として各地で販売されたのは記憶に新しい。いずれも「お得感」が伝わり販売が好調だった。

　足元の中古住宅市場は低迷中。新築での成功事例から仲介業者は二重価格解禁を待ち望んでいるかと思えば、それほどでもない。

　なぜなら、「中古住宅の表示価格はすでに“商談の参考価格”という認識が定着している」(大手仲介会社)からだ。表示価格は売主の「売りたい価格」であって、その価格で取引がまとまることはレアケースとなっている。

　売却専門仲介の「売主の味方」の風戸裕樹社長は、「最近では、買い手も“買いたい価格”である“指値”を提示する入札のような方式が一般的になった」と言う。指値は「市況次第だが、最近は表示価格の10％引き以上が多い」(風戸社長)と打ち明ける。商談で価格が擦り合わさっていくのだ。

　その結果、首都圏の中古マンションの直近3年間の成約価格は、表示価格の6.6～10.2％引きで推移している(東京カンテイ調べ)。

　つまり、「今さら」という思いが強いのだ。逆に、東京カンテイの中山登志朗上席主任研究員は「もっと価格は下がる、と捉えられる可能性が高い」と買い控えや、さらなる値引き要請を誘発するリスクを指摘する。「値引きしないと売れないような物件は購入対象外とする消費者は一定数いる」(中山研究員)という。

　一方で「値下げ表示は消費喚起になる。『これだけ値引きしたのだから』と低い指値を断る理由にもなり、交渉がまとまりやすい」(風戸社長)と前向きに捉える声も少なくない。

　二重価格の効果も悪影響も不透明なため、大半の仲介会社は二重価格が定着するのか否か様子見というのが今のスタンスだ。

　本来、竣工前に販売するマンションと異なり、中古住宅は現存する物件なので、査定や価格の根拠はシンプルなはずだ。中古住宅市場の活性化のためには、表示方法の変更より、透明化した査定システム、流通システムの整備が必要である。

　(「週刊ダイヤモンド」編集部　鈴木 豪)

親の援助で近郊、郊外マンションを高値づかみする風潮もそろそろ終わりが近づいているのでは？
武蔵小杉の売れ行きが見物ですね。

目黒区大橋のタワマンの販売も急速に勢いを失って来てます。

近郊駅近タワマンブームは一過性のもの

新築価格は年収の「6倍」　マンション、前年より買いにくく　東京カンテイが11年「年収倍率」発表
住宅新報 5月8日(火)18時2分配信

　東京カンテイ(東京都品川区)はこのほど、マンションの買いやすさを表す指標「年収倍率」の2011年版を算出した。マンション価格(70平方メートル換算)を平均年収で割り、マンション価格が年収の何倍に相当するかを算出したもので、低いほど買いやすいことを示す。年収は、各都道府県の「県民経済計」を基に予測値を使用した。
　全国平均は、新築マンション価格の年収倍率が6.27(前年比0.26ポイント拡大)、中古マンション(築10年)価格の年収倍率が4.32(同0.26ポイント拡大)で共に拡大。平均年収(437万円、前年比2万円減少)が減少した一方で、新築・中古マンション共に平均価格は上昇していることが要因だ。
　新築マンション価格が上昇した背景には、東日本大震災の被災地を含む8県(青森県、岩手県、秋田県、群馬県、福井県、山梨県、和歌山県、島根県)で新規分譲が行われなかったことがある。供給が集中する形となった都市圏は価格水準が高いため、結果的に平均価格が押し上がった。
　一方、中古マンション価格の年収倍率は2年連続で4倍超え。流通価格(1854万円)が前年比で72万円上昇したことが影響している。新築供給が各都市圏の中心部に集中しているため、周辺地域で中古需要が顕在化。流通価格の押し上げにつながった。なお、新築価格の年収倍率との差は1.95ポイントで前年と変わらず、単純比較では新築より年収約2年分購入しやすいことになる。
http://www.kantei.ne.jp/index.php
最終更新:5月8日(火)18時2分

タワーは異様に高くなりすぎてたから調整でしょう。
リスクがいろいろある分むしろ普通のマンションより安くなきゃいけないのに。

>リスクがいろいろある分むしろ普通のマンションより安くなきゃいけないのに。

本当はそうだと思う。だけど、そういう発想が無い人が高い値段を出して買う。
それは眺望なのか、昔からある「高層物」への憧れか。