23区内の新築マンション価格動向(その58）

豊洲は坪350万円が標準になるだろう

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23区は隅田川を超えるとガラッと雰囲気が変わるんですよね。
私たち西側の人間は東はムリです。
西欧と東欧みたいなものですよ。

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もう確実に豊洲は坪200万地域ですよ。

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>>397

23区坪単価の現状

港区　　399万円
渋谷区　372万円
千代田区340万円
目黒区　324万円
品川区　323万円
杉並区　316万円
新宿区　297万円
文京区　290万円
世田谷区288万円
中央区　287万円
中野区　286万円
豊島区　279万円


ここから一気に下がり

大田区　242万円
台東区　242万円
江東区　239万円

人気のある地域とない地域ではっきり境界ができてますね。

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豊洲が分譲マンションの坪単価上昇率1位らしい。
およそ10年間で約1.7倍ってすごい。ホント、豊洲すごいな。

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最近の下落率でも豊洲が1位です。

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>399さんは業者だから、不動産業界の秩序が永遠に維持できると考えちゃうんだろうな。

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何で業者って地場の需要が永久にあると思うんだろうねｗ

今まで人口増加時代に生き続けていたから
発想の転換が出来ないんだろうね。

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割高外周区は永遠に不滅です？？？

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震災安全度ランキング
http://sanoji1416.jugem.jp/?eid=1325&guid=ON

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残念ながら距離に比例はしませんよ

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>>410
震源から遠い板橋、練馬は強いね。

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埋立地は、なにするにも不便過ぎるよ。

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板橋、練馬と言われても、ピンとこないなあ。どうしてだろ。イメージの問題かな。

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あまり、行く用事があるエリアではないし。

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豊洲は便利だよ。東側で暮らすなら。

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東京駅が東京の唯一の中心だというのはなにも東京を知らない田舎者の発想なんだが、だいたい中心から同心円上に発展してるような都市は過去も含め世界中を捜しても存在しない。
もしあれば世界遺産になってる。
それくらいあり得ないバカげた理論なんだよ、東京駅五キロ論は。

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たしかに。
しかも東京は西側に人口重心が偏ってる。
多くの人にとっては、東京駅はそんなに用がない。
東京駅～新宿渋谷くらいまでの範囲全体が中心といっていいかも。

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420さんの仰る観点からすれば、別に山手線内である必要もないだろ。

杉並・吉祥寺、目黒・世田谷、練馬方面だって悪くはない。

どっちも渋谷新宿近辺からなら、5～10キロ程度におおよそ収まってるし。

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410さんの「震災安全度ランキング」を表に出しておきます。

●　ゆれ・液状化・急傾斜地崩壊全壊戸数　　ワースト５
１　大田区　　２　足立区　　３　墨田区　　４　江戸川区　　５　江東区

●　同　上　　ベスト５
１　千代田区　　２　板橋区　　３　豊島区　　４　中央区　　５　練馬区

●　火災延焼による焼失住戸　　ワースト５
１　大田区　　２　杉並区　　３　世田谷区　　４　品川区　　５　足立区

●　同　上　　ベスト５
１　千代田区　　２　中央区　　３　港区　　４　北区　　５　板橋区

●　津波による全壊戸数　　ワースト５
１　大田区　　２　江東区　　３　中央区　　４　墨田区　　５　江戸川区

●　死者数　　ワースト５
１　大田区　　２　品川区　　３　墨田区　　４　世田谷区　　５　江戸川区

●　同　上　　ベスト５
１　板橋区　　２　豊島区　　３　北区　　４　練馬区　　５　中央区

●　停電率　　ワースト５
１　墨田区　　２　台東区　　３　荒川区　　４　品川区　　５　江東区

●　同　上　　ベスト５
１　板橋区、練馬区　　３　豊島区　　４　北区　　５　中野区

●　固定電話不通率　　ワースト５
１　品川区　　２　大田区　　３　杉並区　　４　墨田区　　５　目黒区

●　同　上　　ベスト５
１　板橋区　　２　千代田区　　３　北区　　４　港区　　５　中央区

●　低圧ガス供給支障率　　ワースト５
１　墨田区　　２　足立区　　３　台東区　　４　千代田区　　５　港区

●　同　上　　ベスト５
１　目黒区、北区、板橋区、練馬区　　５　豊島区

●　上水道断水率　　ワースト５
１　墨田区　　２　江東区　　３　江戸川区　　４　葛飾区　　５　中央区

●　同　上　　ベスト５
１　練馬区　　２　板橋区　　３　豊島区　　４　中野区　　５　杉並区

●　下水道管きょ被害率　　ワースト５
１　台東区　　２　渋谷区　　３　墨田区　　４　目黒区、大田区、荒川区

●　同　上　　ベスト５
１　練馬区　　２　板橋区　　３　世田谷区、豊島区　　５　杉並区、北区

●　避難人口　　ワースト５
１　大田区　　２　江戸川区　　３　足立区　　４　世田谷区　　５　江東区

●　同　上　　ベスト５
１　千代田区　　２　中央区　　３　港区　　４　豊島区　　５　文京区

●　閉じ込めにつながるエレベーター停止台数　　ワースト５
１　港区　　２　千代田区　　３　中央区　　４　新宿区　　５　台東区

●　同　上　　ベスト５
１　練馬区　　２　北区　　３　中野区　　４　葛飾区　　５　板橋区

●　災害時要援護者数　　ワースト５
１　大田区　　２　足立区　　３　世田谷区　　４　江戸川区　　５　杉並区

●　同　上　　ベスト５
１　千代田区　　２　中央区　　３　港区　　４　渋谷区　　５　豊島区　

●　自力脱出困難者数　　ワースト５
１　江東区　　２　江戸川区　　３　足立区　　４　墨田区　　５　荒川区

●　同　上　　ベスト５
１　千代田区　　２　豊島区　　３　板橋区　　４　練馬区　　５　中野区

●　震災廃棄物　　ワースト５
１　大田区　　２　江戸川区　　３　足立区　　４　葛飾区　　５　江東区

●　同　上　　ベスト５
１　千代田区　　２　豊島区　　３　板橋区　　４　練馬区　　５　中央区

　さて、上記14の指標のワースト５を▲５点～▲１点、ベスト５を＋５点～＋１点として、単純に集計すると、震災安全度ランキング総合点は、次のとおりとなりました。

◎　震災安全度ランキング　◎

１　板橋区　　＋４０点　　２　練馬区　　＋３２点　　３　千代田区　＋２８点
３　豊島区　　＋２８点　　５　北区　　　＋２０点　　６　中央区　　＋１０点
７　中野区　　＋　７点　　８　港区　　　＋　５点　　９　目黒区　　＋　２点
10　文京区　　＋　１点　　11　新宿区　　▲　２点　　11　渋谷区　　▲　２点
11　葛飾区　　▲　２点　　14　杉並区　　▲　６点　　14　荒川区　　▲　６点
16　世田谷区　▲　７点　　17　台東区　　▲１３点　　17　品川区　　▲１３点
19　江東区　　▲１７点　　20　江戸川区　▲２１点　　21　足立区　　▲２２点
22　墨田区　　▲３０点　　23　大田区　　▲４１点

　上記の結果を見ると、城北・城西エリアの板橋区・練馬区・豊島区・北区・中野区などが、地盤が強く、比較的新しく街がつくられたエリアのために計画的な街区が多く、かつ、土地利用がゆったりしており、また、インフラも整っていることから、震災に強いエリアということができます。

　これに加えて、千代田区・中央区・港区など都心エリアは、そもそも住戸が少ない上に、首都東京を支える大動脈として都市機能が充実しており、都心の勤務地の場合歩いて帰れるため帰宅困難の心配が少ないことから、震災時にも利便性が減じることが少ないエリアです。

　一方、大田区・品川区は、城南の町工場やその従業者を中心とした住まいや街並みなど、耐震性が必ずしも強いとはいえない木造の建物や住宅が低地に密集して建てられており、かつ、多摩川沿いの大田区には水害などの危険性が存在します。

　また、墨田区・足立区・江戸川区・江東区・台東区などは、荒川や隅田川などの大きな川が存在し、これに沿って広がる沖積平野の地盤の柔らかい低地に住宅等が密集しており、地震による倒壊とともに、火災の際の延焼が被害を大きくする可能性があります。

　それにしても、思っていた以上に、板橋区・練馬区・豊島区・北区の優位性が際立っていました。マンション分譲エリアとしては、もともと人気の高い都心・城南や、湾岸再開発によりタワー群が注目を集める城東に比べて、今一つ地味な印象ですが、実は震災にはもっとも強いエリアであり、これは、東京湾北部地震に限らず、想定される他の大地震においても、被害が少ない地域になっています。

　これらの城北・城西エリアは、23区の中では坪単価が比較的安く、街並みも公共施設も整っていることから、ファミリーで住むには最適です。家族の安全を第一に考えるなら、板橋区・練馬区・豊島区・北区で物件を探すという選択肢も十分ありうると思います。

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江戸城（皇居）を中心としたら、
結構同心円を描いて開発・発展しているように思うけど。

とはいえ、
環状線は環六、環七、環八とまだ完成もしてないし、
人口の空洞かも進んでいるけど、
ゲートブリッジが完成してさらに円は大きくなった。

空洞化した部分を埋めるために、高層マンションは
町の再開発の一躍は担っているかもね。

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東側を売りたい人、あるいは東側で暮らす人は、こういう価値観になってしまうのですね。

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>425
明治以来工業が中心で便利な平地が工業に使われて来たけど、
それが変わって、
人の世代交代も進んだこともあって徐々に
都心東の平坦な土地の住宅地化が進んでいる。
徐々に同心円状の地価構成に変わって行くだろう。
逆にその影響で値下がりするのが西側の外周区だろうね。
不動産の相続でこれから土地が余り始める影響もあるからね。

２０年スパンの長期のお話ですが。

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価値観というより、思い込みかも。

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地価の西高東低現象もその内に無くなるのでしょうか？

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無くなりそうにありませんね。

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既存の住宅地に不動産を持っている人。
西側の不動産業者は西高東低が永遠に続くことを祈ってます。

でも、これから進む都市開発と都心部居住が進むことを考えると・・
ちょっと無理でしょうね。

私鉄各社は渋谷、新宿あたりを盛り上げようと必死ですが、
リニアが品川に決まって既にデベは逃げ腰です。

西側は高値づかみしないように気を付けるべきでしょう。

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頑張ってるね。

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反論しても、思い込んでる人には通じないからねえ。そっとしておいてあげるよ。

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>435
昔と同じスピードで世の中が変化してますか？
都心部湾岸はこの10年でどう変わりましたか？
昔の基準で今が想像できましたか？

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郊外都心関係なく「100年かけたものは100年かけて変わる」という感覚は世の中のスピード感からはズレてるとは思う。

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日経に業火ベルト地帯の地図がカラーででかでかと掲載されてしまいましたね。

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業火ベルト地帯の外側も大混乱で危険地域化。

どうせ帰宅困難者になるのなら多摩川を越えたところに家を買った方が良い。

自宅に残る家族だけでも守れる。

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424さん力作ですね。大変参考になりました。　まぁベストな区の中でもピンきりな場所がありますけど、しいて言えば騒音と空気が悪いという部分を考慮に入れ、駅、学校、スーパーの要素を加味すれば良い場所である可能性が高いでしょうかね。

勤務地が東京寄りですと駅としては巣鴨、駒込、赤羽根　新宿寄りですと中央線沿いになるかな・・・

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割高外周区のマンション価格が下落する事と大きく関連したお話では？
441さんはどう思われますか？

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相続による不動産の売却がこれからどう進むかも不動産価格に与える影響は大きいよ。

野村証券、個人向けの相続ビジネス強化
読売新聞 4月22日(日)8時46分配信
野村証券は、個人顧客向けの相続支援事業を強化する。
政府が国会に提出した消費税率引き上げ関連法案で、相続税増税とともに、若年世代への資産移転を促すため贈与税を軽減することを打ち出したためだ。

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>>440
多摩川を越えた郊外は殺人的ラッシュで100%寿命が縮まるのでおすすめしません。

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多摩川を越えたところに家、と言ったって戸建てではなく
マンションしか買えないんでしょ。
多摩川から越えてかなり行かなけりゃ土地は安くならない。

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山手通りから多摩川までが、震災を考えると超割高に放置されているんだね。
既存の住宅地で人口密度も高いから、簡単には適正価格にならない。
20年くらいかけてじわじわと下がるんだろうな。

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>448
おっしゃる通りで、割高外周区の超高値に引きずられて郊外とは思えないような値段が散見されるのは事実ですね。
でも、これは人口増加、郊外に住宅地が拡大してた時代の残滓にすぎません。
同様に20年くらいかけてじわじわと下がり、坪150万円くらいになると思われます。
そのあたりに住んでいる人には嫌な話ですが、首都圏がコンパクト化する流れではどうしようもないです。

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>448さんは帰宅困難者問題と定年70歳時代をどう考えてますか？
地縁が無い人があえて郊外の、それもマンションを買うことが考えられますか？
37歳で買って、33年間も通勤して、その間にいろいろな事があって帰宅困難状態に見舞われるのですよ。

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多摩川を越えた割高隣接県郊外は少子化や賃貸利回りから考えても10年で半値ぐらいになるだろうね。

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>451
3LDKで現在家賃13万円といったところだから、
今でさえ坪180万円くらいが適正。
将来は少子化による需要減を考えると家賃9万円？
そうなると坪130万円か？

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結局隅田川と多摩川の間にしとけばいいんですね。

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>453
明治通りから東西の内側でしょう。
木密地域が避けられて、
渋谷、新宿、池袋といった繁華街から適度な距離が取れて治安も良い。

さらには都心のど真ん中を避けて、
東京駅から2km～5kmの限られたエリアになるね。
理想を言えば大きな公園に恵まれたところが良いね。

こんなところの不動産は将来値下がり耐性が強いね。

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業者が利益追及で割高に分譲した物件も多いエリア。
割高メッキ分の値下がりは有り得る。

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>>453
隅田川と荒川の間はやめとけとも言えますね。

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業者の従来理論に騙されないことですよ。

金持ちがいっぱい住んでいるエリアだから不動産価格が高いけど将来の値下がりも無いとか、
そんな業者の理屈だね。

世の中が大きく変わろうとしていることに気が付かない人は大損する。

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隅田川の東側は避けるべきですね。

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豊洲スミフについては今後も値段は下がらないかもな

>「当初、1年～1年半以内の完売を目指していたものの、販売好調であるためゆっくり販売することもよいことだと思う」と販売方針を変更する旨を発表した。

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豊洲はプチ富裕層にじりじりと売れてるからね。

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>>459
そんな大本営発表を信じるやつはあふぉ

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近郊郊外の下落の話になるとすぐに都心部湾岸の話に振られるね。

業者にとって触れられたくない話題なのは見え見えだなあ。

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これからは
山手線内側中央線下側が基準

東京駅はその辺境だから、

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老後に「もうちょっと高い家を買えたかもね」と多少後悔しつつも手元に現金が沢山ある状態は、決して悪い選択では無いと思うがどうだろうか。
ローンで破綻する事ともっと高い家を買えたのにと後悔する状態は、そもそも比較するようなものではない。
どちらが良いかは本人が決める事だが、買える範囲で高い家を買う事だけが予算の決め方ではない事は覚えておいて損は無いだろう。

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割高外周区の高値を正当化するために良く使われる業者の常套句でしょ。

都心はそんな言い方しないでしょ。

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>459
ソースは？

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住民の妄想作文ですよ。

本物の住不の販売方針。

　江東区豊洲2・3丁目再開発地区の最後の分譲マンション計画「シティータワーズ豊洲ザ・シンボル」が今月竣工する。総戸数850戸。住友不動産は4月3日にモデルルームをグランドオープンし、5月中旬から第1期販売として200～250戸の販売を始める。開発中にリーマン・ショックなど景気が大きく後退するといった事業環境の変化を受け、通常の竣工前の発売を見送る格好となったが、1年～1年半以内の完売を目指す。

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GW前の日経に業火ベルト地帯の話が大きく出たのは不味いね。
一面じゃ無かったのはまだ幸いだけど。

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業火ベルトとか控え目な被害想定であれだからなぁ

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津波は満潮時＋高潮時＋水門が閉鎖されないの三重の超最悪ケースの発生を考えているのに、
火災は超控えめに見てますね。

津波は超最悪ケースでも死者ゼロｗ

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耐震強度は計算できても、火災リスクは計算不可能だから過小に見るしかないのでしょう。
火災に関しては想定外だらけじゃないですか？

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◇将来性で選びたい

　高度成長期の頃、マンションは値上がりするのが当然だった。これに対し、デフレの今は値下がりするものと考えられている。ところが、今でも値上がりしているマンションがある。例えば、東京都江東区の豊洲で０３年ごろに分譲されたマンションは今、中古で新築時価格より２割程度値上がりしているものが多い。新築当時に７０平方メートル・３ＬＤＫが３５００万円くらいで売られ、現在からみれば割安な物件が多かったからだ。

　０３年ごろの豊洲エリアは人気が今ひとつだった。「隣の中央区と比べて、人気と値段ががくんと落ちる場所」とされた時代だ。その江東区豊洲は、今人気が上がり、新築マンションの分譲価格が上昇。それに伴い、中古で値上がりする現象が起きているわけだ。


　結局、不動産は“大化け”する場所が面白い。現在は人気と注目度が低い場所。そして、将来性が高い場所を買っておくと、５年後、１０年後に値上がりする可能性が高い。そういう“穴場”にマンションを買うと、将来の楽しみが増えるわけだ。

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長谷工総合研究所によると、2011年の都内23区の新築分譲価格は2.9％の下落にとどまったが、
江東区の新築平均価格は同年2月に5459万円だったのが、現在は1000万円近く下落しているところもある。
中古マンションとなると、その傾向はいっそう顕著になる。
「不動産流通機構のレインズによると、湾岸の中古の平均価格は’11年4月が平米当たり81万円だったのが、
73万円になっている。なかには30％下落した物件もあります。
つまり、新築で4000万円だった物件が2000万円台になったということです」

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また昔の記事ですか？
なんかわざと荒らしてる？

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>476
震災前、2011年1月に書かれたもの。
これの元ネタを読んで震災前に豊洲物件を買った人がいたら、
この文章を今頃どう思っていることだろう…

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古い476の記事と

新しい477の記事のコントラストが

今の埋立地の評価を象徴してますね。

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豊洲ネガを突如入れて、
話の流れを変えようとしてますな。

毎回業者が使う手ですな。

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震災時の火災焼失率
品川区31.9%
大田区24.0%
目黒区20.8%
杉並区19.8%
墨田区19.7%

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震災後でも、湾岸エリアのマンションが大人気
http://www.asahi.com/housing/column/TKY201106020359.html
東日本大震災後、マンションニーズは液状化現象が発生した湾岸エリアや帰宅難民となることを懸念して、遠隔地物件を避ける傾向が強くなったと言われている。
こうした分析結果をあざ笑うように今、湾岸エリアの大規模マンションが人気を集めてい・・・

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やっぱり上がってるんだよね、湾岸のマンションの市場価値。
ここでなんだかんだいってるのは引きこもりさんかな？

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>483
平均坪単価は１２１．３万円
安けりゃどこでもいいって層は確かにいるよね。

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>485
大事なのはそこじゃない。

「湾岸エリアの大規模マンションが人気を集めている」という事実だろ

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プラウド東雲も毎回毎回「即日完売」だもんな。
やっぱり湾岸のマンションは人気だよ。

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>486
人気の最大要因は最多販売価格帯が２８００万円（平均坪単価は１２１．３万円）という価格の圧倒的な割安感

これに尽きると思うが、、、

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2800万ですか。やっすいな～。

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連続自演で話題を変える。
いつもの手だね。

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>488

文脈見ろって。

重要なのは「湾岸エリアの大規模マンションが人気を集めている」という事実だと何回言えば。。。はぁ、疲れる。

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>492

承知した。

たしかに「湾岸エリアの大規模マンションが人気を集めている」というのが事実だった。

ゴメン

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現在53歳の妻が60歳まで7年間だけでいいから月給22万円で働いて厚生年金に加入できれば、65歳以降に受け取る年金額は月々約2万円（年約24万円）アップする（公的年金加入歴30年の場合）。
平均余命の89歳まで生きるとすれば受給総額は約576万円増えることになる。
もっと若い世代が長く働けば1000万円以上増やすことはそう難しくない。

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>494
いいよ、許してあげるよ、内陸さんｗ

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300～350の間が適正価格かな？

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>498
販売を開始しただけ。全く売れてない。

なのに、湾岸エリアは「即日完売」を連発ｗ

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