プラネスーペリア文京千石

南東側の民家・空き地(駐車場)のあたりの建築規制は、文京区HPによれば、
第一種住居地域・容積率300%・建蔽率60%・高さ制限無しの模様です。

建蔽率60%上限まで使って、各階同じ床面積とすれば300%/60%＝5階建が標準でしょうか。
ただ、高さ制限は無いので、建蔽率を落とすことで、建築しようとすればもっと高い建物を建てることもできると思います。

もっとも、この民家の敷地だけで容積率全て使用とするとかなり細長くなってしまうので、
民家の敷地だけで開発するなら3階建て、というのは現時的な線かもしれません。
それでも、南面からの採光を確保する為に敷地北側一杯に建物を建てると思うので、
このマンションの南東面への影響はそこそこあるのでは。

また、リスクとしては民家単独ではなくその隣にある空き地(駐車場)との一体開発では。
地型も良いし面積もあるので、容積フル活用して5階建建築というのもあるかもしれません。
権利関係はわかりませんが、民家は(おそらく)接道せずに建築されていると見られる点からしても、
もしかしたら、そもそも民家と空き地(駐車場)の所有者は同じなのかもしれません。
そうであるとすると一体開発リスクは高まるかもしれません。

不安を煽るつもりはなく、HPと地図からの推測です。真実・正確性は保証できませんので・・

あと7戸かぁ。。営業さんがんばってください。。

>351

容積率というのは、規制緩和されちゃってますから、割り増しの特例を使いまくれば５割り増しとかもあります。容積率÷建蔽率で階数を出すなら１．５を掛け算する必要があります。つまり８階建ですね。

南側の民家と駐車場の所有者は別人と聞きました。

先日見に行きましたが、あと4戸ほどでした。販売事務所として使用してる部屋も含めて。

こんにちは。
住み始めての感想を書いてみます。

・（意外と話題になりませんが）南北線駒込を利用していますが、大和郷と六義園脇を歩く通勤路は鳥のさえずりを聞きながらとても心地よいです（公称11分ですが、ゆっくり歩くと15分くらいみておくと良いと思います）。今はツツジ、もう少しするとハナミズキが楽しめます。ただし、帰宅時の夜は少し人通りが少ないので、巣鴨駅から歩いています。
・西友の2階はホームセンター的役割で引っ越し後は大活躍でした。
・低層ですが、最近はプライバシー性に配慮したレースのカーテンもあり、当初心配していたほど気になりません。以前は、前面開放的リビングでしたのでギャップが大きいかなと思っていましたが、生活をしていると意外と窓の外の風景は形骸化してしまうのかもしれませんね。ただ、この点は個人差もあるかもしれませんので、現地で良く確認・感じた方が良いです。陽当たりも、前建の割にはまあまあではないでしょうか。
・内廊下風の外廊下もなかなか良く、風通しも良いです。
・エントランスまでのアプローチも少し趣があって良いですよ（当初は何故エントランスを道路側に設置しないのか疑問でしたが、このアプローチは良いです）。

良いところばかり書いてしまいましたが、ご参考になれば幸いです。

入居済み住民様、大変参考になります。
当方、ゴールデンウイークは、マンション巡りで終わりそうです。
プラネスーペリア、まだすてきれません。
今日、s不動産の物件を見に行ってきましたが、
キッチン、トイレ、パウダールームの天板がすべて人工大理石で、
はっきり申し上げて、プラネスーペリアの内装の方が高級感を感じました。
s不動産はいわゆる財閥系で、さぞかし内装もしっかりしているのだろうと
思っていただけに、ここへきて2路線フラットアプローチ7分の利便性も含めて、
プラネスーペリア千石が一馬身前に出てきた感じです。以前どなたかの書き込みで、
プラネスーペリアの内装は普通だとのことでしたが、
sのsハウスよりは断然いいですよ、！

プラネスーペリアが負けているてんは、いまのところ、天井高です。
そこで、またまた、既住民様に厚かましくも質問です。
プラネスーペリアの天井高、2.4メーター、実際に住んでみられていかがですか？

天井高さは、まったく気になりません。もっとも背の低い方ですが。

連休で泊りにきた近隣マンション住まいの娘二人が異口同音に、豪華さはないがよくできたマンションと、肯定的に評価していました。

最初の段階からから購入決定までこの欄には、本当にお世話になりました。インプットばかりでアウトプットはあまりありませんでした。この機会を利用して、これまでの投稿者に心からお礼申します。

356さん

こんにちは。
天井につきましては、梁が結構ある部屋もありますので、家具の配置には高さをしっかりと抑えておく必要があるかと思います。この天井のデコボコが気になるかどうかは個人差もあると思いますが、部屋のレイアウトを上手に工夫すれば対処できるかもしれません。一番長く時間を過ごすリビングの天井をどう感じるかが重要かもしれません。

最後に蛇足かもしれませんが、こちらに引っ越して感じますことは、周りの環境も含めての総合的な心地よさが大切かと思うところもあります。
貴方にとって良いお住まいが見つかると良いですね。

環境面では、隣接する建物が今後建て替わり日当たりが悪くなる可能性があること、
文京区にしてはこの千石4丁目一帯は実に庶民的な（悪く言えば垢ぬけない）エリアであること、
が個人的にはとっかかりの時点ではネックになった者です。

梁については置く家具類との調和、駅と通勤通学の相性、間取りが自分の家族に合っている、
これらの点が合致すればよいマンションであると思います。
エントランスも好みです。

完成後もこれだけ売れ残り続けているのは相当の理由があるということですね。

立地面（日当たりの悪さや南側の開発可能性など）は所与のものなので仕方ないとして、
スラブ厚や天井高、バルコニーの狭さなど、所々でコストを削っている点が残念ですね。
外観やエントランスアプローチは高級感があって良いと思いますが。

既に値引きが始まっていますね。
数百万円くらい下がるのであれば、諸々の問題点に目を瞑ることもできそうです。

本日、近くに立ち寄る用事があった為、現地を見て参りました。

外観はそこそこ高級感がありますね。
財閥系でも全面吹付けタイル物件が見られる中、1階部分はきちんとタイル張りでした。上層階は吹付けでしたが。
植栽が多く美観に優れていることに加え、エントランスまでのアプローチが長めに確保され、
プライバシーが確保されると感じました。

ただし、これは個人差があると思いますが、やはり隣戸との距離が近すぎるように感じました。
低層の南西向きは、賃貸マンションの窓と完全にお見合いになっています。
また、やはりバルコニーはどれも狭い・小さいですね。

南東向きは、今は開けていますがやはり開発される可能性が気になりますね。
古民家は、見る限り、駐車場と隣のアパートとの間の道が私道になっているようで、
駐車場の敷地は私道にはなっていない模様です。
そうすると、古民家と駐車場が単独で開発される可能性が有り得るのでしょうか。
駐車場は看板が取り外され、車も止まっていなかったので、既に駐車場としては利用されていないかもしれず、
開発が近いのかもしれないと感じました。

ついでに千石二丁目の小石川植物園脇の住友不動産の開発用地も見て参りました。
あの3,000坪超の広大かつ不便な土地に、住友不動産が一体どんな高級なマンションを作り、
それが売れるのか個人的に気になるところです。

駐車場はまとめてお弁当屋さんが借りてますよ。
○○コシていうとこ。

事実は抽選より奇なり???‼! 信じられない、本当ですか。

管理費値上げ阻止には役立つから、良しとするか。

敷地内の機械式駐車場の事じゃないよ。
南側の4台分の駐車場の事です。

ま、敷地内も満車だけど。

外観いいなと思って覗いて見たんですが、値段がやはりしますね。
設備やモデルルームの写真を見てもそれは実感できます。
隣家との距離、気になりますね。
密集地帯だと仕方ないのかなとも思いますが。
駅２つが同じだけの距離と言うのは魅力的だと思います。

文京区だから憧れます。

でも千石だよ？

だから？

やっと完売が見えてきましたね。

南側の１階より３階が苦戦なのかぁ。
やっぱ値ごろ感が原因ですかね。

３階の方が良い気がしますが、やはり値段ですね。

３階にお住まいの方、日当たりはどんなものでしょうか。子育て中の方が多いのでしょうか。

南東の3階の陽当たりは良いように思いますが、念のためご自身で確認された方が良いですね。
ここは台地のせいか（？）、心地よい風が通ります。この時期は窓を開けて自然の風を部屋に入れるのが気持ち良いですね。
検討の際の要素は種々あるかと思いますが、立地の基本性能は重要かと個人的には感じています。
子育て中の方々も含めまして若い世代の方のシェアが大きいように感じます。

この辺りは比較的子育てのしやすい地域ですので、
ファミリーも多く見かけますよね。

3階だったらおそらく日照はよさそうですけれど、
実際に確かめられるなら確かめた方がいいと思います。

ご自身がどれくらいを希望されているかによって
良いか悪いかは出てきますからね。

お、事務所利用してた部屋が売りに出てるか？

ということは、全てに買い手が付いたのでしょうか。それとも、費用の関係で事務所閉鎖でしょうか。前者ならば、3階は売れたということですね。

あと3戸。

１階と２階と３階でそれぞれ１部屋ずつの販売になっていますね。
３階の今売り出している部屋は、事務所利用していた部屋ではないんでしょうか？？
１階は外からの出入りもできるんですね、一応。
でも戸締りなんかはさすがにできないですかね。
子供の自転車を庭先においておくぐらいならできるので、
それはそれでいいかもしれないと思いました。

あと1戸なんですね。

1階の部屋は外から出入り出来ませんけど。

ランドスケープ(敷地配置図)を拝見すると、1階住戸は専用の通路を通り外に出ることが
できそうですが、違いますか？
http://www.ps-sengoku.jp/design/index.html

現在販売中のモデルルームと事務所の部屋は引渡し時期等応相談とありますが、
305号室の売れ行き次第という事なんですかね？

↑それは緊急時の避難通路です。

日常的に人様の庭先を出入りには使いません。


ちなみにモデルルームと事務所は、もう売れてました。

あと305だけです。

あとひとつ。

なんやかんやで売れるんだな。

物件概要だとあとあ3戸になっていましたが、更新が5月末のものでした。
ということはその間に販売が進んでいるのですね。
305号室のみですか。
現地は静かそうな環境ですが、実際に住まわれるとどうなのでしょうか？？
周辺はおしゃれなお店もありますし、
住むと楽しそうですね。

yahoo不動産だともっとあるかんじですけれど・・・。
実際はどうなのかモデルルームにいってみないとなんとも言えないですね・・・。
更新作業がないだけで、
yahoo不動産よりももっと販売戸数は少ない可能性がありますものね。

公式ホームページでは2戸になっています。
キャンセルが出たのかもしれないですね。
Ｂタイプの202号室とＥタイプの305号室だそうです。
どちらも現物が見られるようです。
Ｅタイプはいいな…と思いつつも、バルコニーが狭いのですね。
そこだけ唯一惜しい感じです。

自分もバルコニーのサイズが気になりました。幅が少々狭いですよね。。。どうして端っこまで延ばさなかったんでしょうね？
その方がリビング全体ももっと良かっただろうにと。。。
何か構造上、しょうがなかったかもしれないですけれどね。
洗濯物はなんとかきつきつに干せるかな？と思います。
現地で要確認ですね。

今販売しているタイプだとＢタイプならバルコニーはそこまで狭くないのでは？
部屋の広さ的にはＥタイプの方がずっと広いですけれど。
販売しているのは２階と３階なんですね。
こちらの場所だと高層の方が人気が出たのもわかります。
２階・３階だと普通に階段での上り下りはさほど苦じゃないのかなと思います。
朝のエレベーターが混んでいるときなんて
階段で行けるので早くていいですよね。

残っている部屋がモデルルームと現地販売センターとして使われているようですが、
どちらも見学可能なのでしょうか？
販売センターとは、事務所のようなものですか？
モデルルームの家具はシンプルでいいですね。誰が見ても好き嫌いのない良質なデザインだと思います。

どちらも言えば見せれもらえるんじゃないですかね？？
あくまで予測ですけれど。
実際に住みたいと思っている部屋がチェックできるのはいいですよね。
採光・風通し・防音等々。
特にこれからの一番暑い季節にはチェックに一番向いているかと思います
日本の場合、夏を基準にして家を買った方が良いと言われていますからね。

完売おめでとうございます！