プラネスーペリア文京千石

　９８です。９９、１００、１０１さんのご意見、拝見しました。私の投稿に「舌足らず」のところがあったと気付かされました。

　文京区がブランドとは考えていません。どの区にもマンション立地という視点ではピンからキリまであるのが普通ですから。ご指摘の通り、お屋敷街でもなく、ことさら「静謐」でもないでしょう。パンフレットの誇大広告です。通りを隔てたところとは大違いです。私が重視している立地は、交通（巣鴨駅）と買い物（巣鴨駅周辺）の便利さです。また、将来、三方に高層の建築物が出現する可能性は間違いなくマイナスの材料です。この欄から教えていただいた「５階から上」は、私にとって最高の情報でした。あとは懐具合と相談でした。

　後で内装を変えるというのは、時間、カネと気力が必要で、緊急を要さなければ億劫で止めてしまうかもしれません。最初からの仕様のほうがはるかに気が楽ですし、満足感があるのではないでしょうか。

私もマンション購入検討中。
文京、豊島近辺で捜しています。
湾岸も検討したのですが、東日本大震災で、液状化のすさまじさと、
品川付近のとある超高層マンションの重大な被災状況とタワーマンションの
高層階に居住する危険性を考慮して、取りやめとしました。
超高層マンションは全て対象外としました。

巣鴨 クレヴィア巣鴨 都市計画道路による既存不適格物件。資産価値なし。
デベの良心が疑われる。
近隣住民の反対。豊島区議会反対決議あり。

巣鴨 グリーンパーク ラブホ、パチンコ屋近し。環境問題有り。
商業地区。駅近。買い物便利。
デベ信用度なし。
誇大広告。
価格、内容問題あり。
資産価値薄し。

白山 ブランズ メジャーセブン物件。
仕様高級？。高行き路線。強気物件価格。割高価格？。
駅近、交通至便。東大徒歩通学可能。孟母三遷可能？。
高台。閑静。環境良好。買い物至便。第一期２０戸余完売。
施工準大手熊谷組。
タダしゾンビゼネコン。トンネルほどには信用出来ないかも？
この程度の中層物件に手を出すようでは、仕事日照りか？。
資産性良好。

千石 ブラネ 当物件。
デベは本来大阪の大規模宅地開発業者。
宅地開発はともかく、マンション業者としてはハテナマーク。
平凡、取り立てた特徴なし。
デベ丸投げ物件。タダし長谷工の持ち込み物件の可能性あり。
価格微妙。
資産性不明。

いくつか付近の中層物件を取り上げましたが、はて、どうでしょう。

この中ではここが一番最後まで売れ残りそうかな。もしくは森本。
頑張って下さいね営業さん。

＞１０３
物件コメントありがとうございます。
非常に参考になりました。
また、気になる物件がありましたら、コメントお願いいたします。

三菱地所や新星和が強調している良さは、近隣上位物件に比べて客観的に認められないだろう。人それぞれがリスク要因を勘案して、即ち、立地、仕様や特に希望する条件と自分が出せる金額で購入を決める。三菱地所、新星和（信用が置けると思うが）と長谷工の組み合わせがどう絡んでくるかだが、良い方向に捉えれば、ここで購入が確定する。

どうして三菱地所が入ってきたのでしょうね。三菱地所の役割は単なる「総代理店」で、販売が終了すれば「バイバイ、また逢う日までさようなら」ですかね。購入者にどのようなプラスがあるのでしょうか。新星和に何か不足があるのでしょうか。

自前で大規模な販売部隊を持ってない、関東での販売ノウハウがあまりない、関東での知名度が低い、といったことを踏まえて、それらマイナス面を補完してくれる地所と手を組むことにしたのだろう。

あと、親会社の大林組と地所との間で何らかの提携関係があるのかもしれない。

・１０８さん　そういうことなのでしょうね。三菱扱いということから、品質やサービスに良い縛りが出てくればいいのですが。

・１０３さん　的確あるいは客観的な評価ですね。白山が２馬身差でゴールの結論のようです。私は予算オーバーで諦めました。プラネは確かに総合的に少々劣後する（対白山）かもしれませんが、いわゆるコスト‐パーフォーマンスではいい線行くのではないですか。真剣に購入を検討しています。

ここで結論を明言する必要なし。


ご自身で推察して楽しんでみて下さい。

ここもモリモトも五十歩百歩ですか？

107さん、108さん
本物件は、長谷工持ち込みの入札だったと思います。最高価格で入札したのが、新星和だったはずです。
三菱地所レジデンスは、あくまで販売代理なので、手数料商売ですね。売り主とは関係ありません。新星和は人員が限られているので、販売は外部に頼まざるを得ません。


個人的には、103さんが挙げている物件の中では、やはりブランズか、ここかという感じですかね。ただし、どうしても両物件ともに、坪単価が高いと思うんですよねー。それぞれ坪@20万円安ければ、申し込んだのですが、イマイチ購入に踏み切れません。でも、それぞれすぐに完売するとは思います。

　どこかのスレッドと同じように誹謗中傷が多くなってきたような感じがします。情報入手の手段として重要視しているだけに残念です。

　出入り自由、発言自由ですから難しいとも考えますが、ここは真剣に関心を持つ人たちの情報共有の場です。販売業者さんも含めて冷静に情報交換をしていこうではありませんか。

１０８さんと１１８さんへ

　情報提供有難うございました。僭越ながら、このような表現の仕方は大歓迎です。

　＠２０万円も高いと聞いて決心が揺らぎますが、本日、「５階から上」で登録する予定をしています。

本日登録日と言うことで、朝からティシュペーパーの入ったチラシを駅前で熱心に配っていました。
少し離れた所にあるクレヴィア巣鴨は、団扇配布です。
申し訳ないと思ったけど、あんまり暑いし熱心に配っているのでつい両方いただきました。
ＨＰにも出ているのでしょうが、チラシでは７７．８８ｍ２，２２．６５坪の３ＬＤＫ+ＷＩＣ+ＳＩＣが、
６，６４０万円。坪単価、２９３万円です。
残念ながら我が家の場合、交通機関の関係で、申し込みには至りませんでしたが、素直できれいな間取り
だし、価格的にも妥当なんではなかろうかと言う気もします。(抽選で当たるかどうかは別問題です）
個人的には、やや収納スペースがすくないような気もしましたが、どこで妥協するかですね。
チラシ価格だから、上方階ではないかも知れませんが、５階以上がこの価格で購入出来るのなら、申し込む
方は結構おられるのではと、勝手に思っています。
帰り午後４時頃、まだティシュペーパー入りチラシをアトレのそばで配っていました。

お察しの通り、103と114は別人です。

私は114です。
ただの通りすがりの者ですよ。

上層階抽選外れました。登録最終日に結構な数の人が来たようです。コストパフォーマンスと言うか、値段が受け入れられたのでしょう。引き続き狙うか、一旦退くか、思案中です。

ＪＲ駒込と巣鴨や地下鉄千石と本駒込に囲まれた区域あるいはその周辺で、幹線道路から外れた2，3年後に出てくる物件情報、ご存知ですか。

抽選に外れたのか、すでに内々約束があり、抽選は形式だけか？。
ある超大手デベの営業マンは、抽選なんていくらでもやり様はあると豪語してた。

デマがあるといけませんので、投稿しますが、この物件については、公正な抽選会を行いました。
抽選に出席いたし、目の前で確かめました。
昔は、色々コネや資産家への優先も出来たようですが、今は、無理なようです。
我が家もハズレました。

抽選の部屋もあったんですね。
「ご要望の入ったお部屋を1期で販売すると思います」的な事を言われたので、
実際の抽選はないのかと思っていました。
当初の予定価格から300万前後下がったみたいなので、またちょっと悩んでます。

至って普通のマンションですが、何故こんなに高いのでしょうか？
ギリギリ文京区だけど土地代が高いから？
それとも文京区のネームバリュー？
売主の利益？
立地・仕様からして建物評価額は大した事はないと思うんですが。
この価格でしたらもっと内側のエリアでも買えますよね。
別にこちらのマンションを卑下にしている訳ではありません。
ただ単に仕様・建物は普通なのに何故こんなに高いのかと思いまして。

この値段で買えるもっと内側のエリアってどこですかね？

低層ですが、無抽選で当選しました。最後は倍率がつくのではとヒヤヒヤしていました。
確かに隣の建物が近いですが、日照が悪いわけでもなく、また利便性（JR山手線利用など）を考えても、我が家にはコストパフォーマンスが高いと感じました。また、ランニングコストの点でもある程度の無駄を省き、低く抑えているのも好印象でした。それにしましても、どうしてエントランス付近の画像をHPに掲載しないのですかね。とても素敵な和モダンで、とても気に入っています。

高いとおっしゃる方がいますが、巣鴨あたりなら、まあ標準的な価格の範囲と
言ってよいのではないでしょうか。
ただ、７階の４ＬＤＫが高いと言うのなら、確かにいくらでも他にマンションはあると
言えますが・・・・・・。

>>123
残念でしたね。
ご指定の地域で現在着手されていて、幹線道路から外れている物件は寡聞にして知りません。
そういった意味ではプラネはご指定の地域で、JRの駅からフラットで10分以内に歩ける物件としては、ここ数年無かった物件ですよね。
まあ、3年もあれば、今は計画すら無くても既存建物を取り壊して完成するくらいの時間はありますので、今は計画が無くても悲観することは無いかもしれません。
この近辺、古い大きめの民家、駐車場、古いオフィスビルは結構残っていますから。

あとは中古を探すというのも手です。
仕様の良かった2003～2005年前後分譲の物件の流通が増え始める頃ですので。
本駒込6丁目のパークハウスとかブリリア六義園とか。

そうそう、内側って意外とないですよね。
白山のブランズは割高だし、後楽園のパークハウスはカッコよくないし。。

>127
仕様は確かに標準よりやや下であると思いますが、立地は優れていますよね。
確かに文京区の外れでブランド立地ではないものの、それでも文京区ではありますし、
幹線道路から離れていて人通り・車通りも少ない地域、
宮下公園がすぐ近くにあり緑が多く、
何より山手線からフラットで徒歩10分以内の利便性。希少性のある物件と考えられます。
本駒込6丁目であればプラス1000万円は覚悟しなければならないと思いますので、
この価格でこの住環境・利便性の物件が出てくることは滅多にないとは思います。
営業マンではないですよ。

>125
目の前で抽選をやる場合でも、ダミー登録者を作り当選させたい人の票数を増やすとかいくらでもやり方はある。

即金で全額出せる人、自己資金を沢山出せて年収も余裕がある人、誰もが知っている大企業に勤めている人あたりは優遇されることがある。
それでモデルルーム開設直後から足繁く通っている人も心情的に優遇されることもある。
自己資金が少なく年収対比ローン負担もキツい人は敬遠されることも。

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

　私は、本年5月25日に「本物件の投稿数はどうして少ないのでしょうか」と問いを発した者です（＃23）。マンション探し事始めのときでした。手軽にＰＣを通して情報が入手できないものかと考えていた矢先、友人がこの欄を教えてくれました。スレッドとかレスとか聞きなれない「専門用語」もここで習いました。

　入居時期や区域が同じようなＴ白山、Ｄ千石、近隣のＧ巣鴨のこれまでのレス数はそれぞれ297、216、447。一方、プラネは136でした。刺身のつま、あるいは、ハンドルの遊びといえばそれまでですが（勿論、この中にこそ真実が見い出されるという言い分は否定しませんが）、他の物件では本質にかかわらないようなレスが多く、換言すれば、私が必要とする情報が少なく、期待が裏切られました。然るにプラネは、レス数は少ないものの、情報の質および量において私の期待を大きく上回るものでした。レスは尻上がりに増えてきました。これらのレスを、私の判断の「歪み自動調整装置」として利用させていただきました。どれくらい役にたったことでしょう!!!　掛け値なしに参考になりました。

　本スレッドにレスした皆様にこころからお礼申します。1日目の旅が終わったようです。有難うございました。

相手にされてないからでは。
たぶん上記に記載されているマンションの中では一番最後まで残る可能性が高いかと思われます。
上層階以外は平均以下の部屋だからです。
最終的にクリアランスされておしまいでしょう。
下層階を検討中の方はよく見極めてからですね。

>134
>135
同感です。抽選は公平ではないケースが多いです。
ご指摘のような十分な資金力や勤め先のネームバリューがあることに加え、
あまり文句を言わなそうなお客さんが好まれる傾向がありますよね。
提携先ではなくてデベ側の推薦があると強いですね。

営業サイドも各部屋ごとにお客さんの優先順位を付けていて、
有望なお客さんが重なる場合には、抽選を可能な限り避けるべく、
他の部屋に誘導したりもします。
誘導を受けたお客さんは優先順位を上げたり、配慮されることもしばしば。

ただ、要件を充たしていても似たようなスペックな申込者が重ねれば、
純粋な抽選にせざるを得ず、あとは運に賭けるしか無い訳で。
どうしても欲しい部屋は人気が重なることが多く、
その人気の部屋の一択で突き進むとリスキーですよね。

残っている3LDKは風呂が1317で洗面室も狭く、水周りが窮屈な感じです。

134さん
会社によって色々なやり方がある様ですね。実家がマンションを購入した時、はじめは
かなり人気があるお部屋なので抽選になりますなんて言われていたのが、現金で一括で購入しますと
いった途端上司の方が出てきて、それでは抽選なしで優先的になんて言われました。
ま、私達家族はうれしい事だったのでその時はなんとも思いませんでしたが、冷静に考えると
こういった裏工作はどこの物件でもあるのでしょうね。

１戸を除いて５階から上は全部売れたのですか。１期販売戸数から判断するに残っているのは３階から下になりますが、本当に4階以上は売れちゃったのですか。

販売側からすると現金で買うのも、ローン組んで買うのも同じ。

>>142
ローンは審査で落ちることもあるし、現金のほうがリスクが小さくていいに決まってますね。

でも売買契約はローンの事前審査承認が前提でしょ。現金は何を担保に進めるの？
通帳の写しでももらうの？
それやってるとこ聞いた事ない。

cashは気持ちひとつで、やっぱやぁ〜めた！もあり得るでしょ。そいゆう人は手付け放棄も平気ですからね。

いずれにしても、抽選を謳ってて、cashだからと優先して取り引きを進めるとこは、それなりの会社、物件なのでしょうね。

私は東京のとある都心で、最近マンションを全額現金で購入しました。
現在マンションは支払い完了し、私の所有物になっています。

事前に目の前に現金を山積みしたわけでもありません。
預金通帳を見せたり、銀行の人を連れてきて、証人になってもらうような事もないし、
残高証明を出したりもしません。
内覧会後、一部補修をおこない、完成を確認したので、銀行振込しただけの事です。

収入についても源泉徴収票や，納税照明なども一切提出していません。

内金もマンション業界の標準の半額以下しか入れませんでした。

デベはメジャー７の中でも超大手の１社です。

今考えるとよく売ってくれたという思いです。

デベに明らかのしたのは、住所と氏名だけです。
タダの誰も知らない一般市民です。

職業等もあんまりはっきりさせていません。
先ほど書いたように、収入についても、あきらかにしていません。

デベは私の言葉を信用したのかも知れません。
しかし、都心のとある有名住宅地での立地です。
別に私の様などこかの馬の骨に売らなくても、いくらでも客はいたはずです。

抽選などしませんでした。
営業の方は、重ならないようします。
どうにでもなるから、心配しないようにとおっしゃられました。
元々申し込みは他にいなかった事も充分あり得ますが、わかりません。

デベにしたら、現金もローンも同じです。
逆に言えば、住宅ローンを借りる客の方が、購入者の収入、職業などを
ほぼ把握できるので、安心して販売出来るのではと思えます。

私の様に現金を支払う言う購入者の方が、信用ならないと今は思っています。

全額即金で払うとするお客さんでも登録前に提携ローンの審査は受けさせると思う。
収入は少ないけど相続等で資産はあるという人は扱い辛い。使ってしまったら終わりだから。
即金希望の人にはとにかく手付金を多目に積ませるよ。
余程の金持ちでも無い限り手付金放棄で1000万円失って平気な人は中々いないから。

他の方の場合は知りませんが、私の場合は、提携ローンの

事前審査を受けるようにと、デベは一切言いませんでした。

もしそんな事言われたら、私は即断っています。

内金についても極少額です。

営業の方には、万一の事を考えると、リスクは最小限に

とどめたい。

標準の半額以下でないと、契約する意志はないと申し上げた

上で内金支払いについて、納得いくまで話し合いしました。

例外かも知れませんがね。

時期と販売状況にもよるのでは？
販売苦戦物件なら買手の要望も受け入れられ易いですし。

デベの本当の状況は解りませんが、この物件は、当時は販売予告状態。

私が最初に接触したのは、モデルルーム開設直後。

数回の面談と、これまた数回の現地調査を重ね、確認の上私はいわゆる第１次販売に応募。

都心部で得難いロケーションと判断。日当たり眺望、資産性を考慮し、上層階を応募です。

全数十戸。第１次で約半分を販売。実際にはそれを何戸が上回る販売状況と承知しています。

もっともデベがそういってるだけで、本当かどうか解りません。

現在後数戸残余があると聞いています。お買い得かも知れません。

それを苦戦と言うかどうかは、皆さんのご判断です。

146さん


全額cashで支払いたいという客に事前審査させないでしょう。
それ言ったら、147さんのように断られますよ、普通は。
しかも無職だったらどうすんの？
手付け多目に積ませるって、物件価格の10%て決まってるはずですよ。
未完成物件だったら10%以上取れないし。

1000万円位の手付け放棄する人もゴロゴロ居ますわ。
しかもそれをマイナス申告すりゃ税金安く出来るし、都合が良い訳ですよ。