売却活動の進め方

あなたの物件に魅力がないだけでは？

魅力のある物件はネットになんかのらないですよ。
築年数が20年越えの家なんて価値ないですよ。邪魔なだけ。

周辺に比べてあなたの物件価格はどうですか？ものの割に安いですか？

1はなに言ってんの？
お前のほうが邪魔だよ。

＞2

まあそう言わないで下さいよ。
築20年の家なんて家として魅力ないですよ。
値段で勝負するしかないでしょ。

スレ主さんは早く売りたいのか高く売りたいのかどっちですか？

> とりあえず、値段を150万円ほど下げ、ちらしやオープンハウスなどしてもらいたいと
> 考えているのですが、この営業マンとどのようにしたらうまく進められるでしょうか。

オープンハウスは、築年数にもよると思います。築２０年以上の物件を購入される方は、安さか建て直すこと前提の２通りになります。建て直すこと前提の人には、オープンハウスは意味がありません。
オープンハウスをするなら、あまりお金をかけずに簡易的にリフォームして、見栄えだけでもよくしたほうがいいと思いますよ。
オープンハウスや、ちらしなどの実施は、費用がかかるため最初の契約次第だと思いますが、契約はどのようになっていますか？

> スレ主さんは早く売りたいのか高く売りたいのかどっちですか？

これは重要です。これによってやり方が変わってくると思います。
すでに、引越し先があるので高く売りたいのであれば、少しぐらいリフォームするのも手だと思います。

なかなか　高く売れないよね

路線価以下でもね

業者買い取値段で　プラン立てたらどう？

エンドは時間がかかるね

安くなるのを垂涎の眼差しで窺っている人は、一人くらいきっと居る。

だけど安くならないと、決して手を出す事はない・・・


買う時は物件の粗ばかりが見えて安く安く買いたいが
売るときは良い思いでばかりで、高く高く売りたいものだ。

なぜだか築20年以上って事になってますが(^_^;)

ローンは完済してますが、築12年です。長く住もうと思っていたので、この1～2年でリフォーム済みです。
間取りは古いですが、これ以上手を入れるつもりはありません。

住むところもあるので、今年中に売れればいいなと思っており、買取は本当に売れない時に検討したいと思ってます。

広告をうって欲しい、ポスティングして欲しい、オープンハウスをして欲しい・・・
担当営業に思っている事を全て伝えてみては？
それを嫌がるようなら、担当とばして直接会社に連絡ですよ。

売る能力の無い仲介業者じゃないんですかね？
仕入れられればそれで終わりみたいな会社ありますよ
上司に連絡したところで上司に能力が無いからそんな風に育つのでしょうね

築２０年でも、少し手を入れて十分住めるのであれば、価値はあると思いますよ。
都内ならネット販売で、３０００万以下なら直ぐに売れるのにね。

素直に仲介営業に袖の下だよ。
フットワーク軽いって事は他の物件も頼まれてる可能性高いでしょ。
それはそれで優秀な証だと思うし、３％の仲介手数料とは別に１０万程包むからと囁いてみ。

不動産屋なんてお客の事考えてないよ。自分達の利益の事しか興味ないんだから。仕事やる気ゼロなんじゃない？

６％もらえるからね
楽して儲かる

できれば、売却経験の人のレスがつくとありがたいのですが(^_^;)

でも、あと1ヶ月ちょいで契約がきれるせいか、300万近く値段下げた価格で次はどうですか？とか、私たちの事は二の次で早く売りたい感たっぷりです。

あなたがした査定額はなんだったんですか～（他と比べてもけして高い額ではないのですが。）

営業の都合にあわせて落すのではなく、自分達のペースを守って落さないとどんどん下げられそう。
もう引越して売り急いでないのに、営業は自分の都合で売り急ぎたくて仕方ない。

こんな不況で新築だって売れるのに時間かかってるのに、ちゃんと掲載して1ヶ月ちょいで買取だの300万近く下げようなど、なんだか不審感も出てきたし、一般にしてから値段下げたほうがいいかな～と思う反面、ゴールデンウィークも逃したくないんですよねえ･･･。

> あなたがした査定額はなんだったんですか～（他と比べてもけして高い額ではないのですが。）

一軒屋の場合、査定額は基準にしかなりません。買いたい人が１人いるかどうかになりますので。
どんなに安くしても、その地域でほしい人がいなければ、いつまでたっても売れないものです。

売りいそいでないなら、気長に待つことではないでしょうか
私の実家のケースも２年ぐらい売れませんでしたから。

１）一般仲介で多数の業者に声を掛ける
２）各社に査定させる
３）各社の担当営業を見定める
４）各社の査定金額から大凡の物件相場が見える
５）コレだと思うような営業マンにリベートを約束し　集中して販促してもらう

まず、大手仲介とか関係なく営業担当の当たり外れがあります。
一般的に営業マン１人でかなりの数の物件を担当しており、
しかもこのご時勢では、売りたい物件数＞買いたいと思ってる顧客
となっているので、一々物件毎に戦略を練って販売する、なんて事をする筈がありません。

おそらくスレ主の営業も初動であたりが付かなかったので、
一般的な次の手段として
A)顧客がくればラッキー作戦（ようは広告掲載しておいて放置）
B)面倒だから値引きしてなんとか客をつけて終わらせたい
という選択肢で　たんにB）を選択しただけですね。

はっきり言っておきますが、数千万の価値がある品物を売るというのに、
面倒がって大手仲介に依頼しておけばOKなんて思ってたら大間違いですよ。
そんなの事をしていいのは、ごく一部の人気物件を売却する時ぐらいです。
あなたにとっては、唯一の営業マンでも、営業マンからしたら特定多数の客の一人でしかないのです。

あと、本当に客を引っ張ってくる能力（思惑）があるなら
専任でも一般でも関係なく両方から手数料が取れるという事をお忘れなく。

専任媒介契約しちゃったのが失敗かな。すぐに売らなきゃならないって事情はなさそうだから、専任媒介契約の期間が切れたら、複数の業者と一般媒介契約を結んで、競争させるってのが一つの手かも。

親身なアドバイスありがとう。うれしかったです。

そうなんですよね。買いたい人が1人いるかなので、いない時期にどんどん下げても仕方ないんですよね。
他の方の売却活動をみても数ヶ月かかっているようですし･･･。タイミングがあると思います。

大手営業マンは確かにいくつも物件をもっているようです。
新築と比べると手数料も少ないので、広告を出す気にもなれないのかも(^_^;)

今、売りに出ている中古物件と比べても高すぎるわけではないし、
HPを見に来る回数を確認できるのですが、どんどん少なくなっていくかと思いきや、
人数はキープし続けてるので、値段を落すときも慎重にやらなくては･･･と思います。

不動産関連のHPでは、専任じゃないと本気にならないとよく書かれてますよね。
そのため、最初は専任でお願いしました。

でも、結局、活動はHP掲載だけだったので、やはり一般にしたほうがいいのかな･･･。

皆さん勘違いされてますが、やる気があるなら一般で問題ないんです。
繰り返しになりますが、本気なら一般でも両手（売りも買いも自分の顧客）になるので、問題ないんです。

なので、本気にさせるのは、媒介契約の形態ではなく直接的な利益です。
で、それがリベートです。

所詮はサラリーマンなんで、10万も包めば十分なんで、
使えそうな営業マンを探してきてその辺りを仄めかしてごらんなさい。
更に売約期間でインセンティブ設ければ完璧です。（30日なら20万、60日なら15万とか）
早々にビラ配りとかしてくれますよ。

両手狙いでレインズに登録しなかったり、レインズに登録しても他者からの問い合わせに対して商談中といって断ったりする不埒な業者もあるみたい（不法行為）。専任だと少なくとも片手は確保していて、他社に奪われることが無いからね。

すみふなんかは専任媒介契約を取るために、相場より明らかに高い査定をしておいて、契約しちゃってからしばらく経ってからこれじゃ売れないから価格を下げましょうといったやり口をすることで有名。それだけ専任媒介って、業者にとっておいしい仕事。専任媒介で商品券プレゼントってのもよくあるでしょ。プレゼントする金額以上の利益が彼らにはある。

> HPを見に来る回数を確認できるのですが、どんどん少なくなっていくかと思いきや、
> 人数はキープし続けてるので、値段を落すときも慎重にやらなくては･･･と思います。

同じ人が、値段チェックだけするために定期的に確認しているケースもあるので、値段を下げる効果は確かにある可能性はあります。でもおそらく買いたい人があらわれても、一般的にはほぼ必ず値引きを要求してくるので、ある程度の値引きができる価格には設定したほうがいいと思いますけどね。

専任でプレゼントがあるって知らず、契約後知ったのですが、もらうとなんだか一般にしずらいですよね。そういう狙いもあったりして(^_^;)
ただ、査定金額はかたかったですね。低すぎもせず、高すぎもせず、いろんな事を加味してだしてくれたと思います。


あの後、庭の草狩りにいくのも手がかかるので、値段下げてみました。
いつも横ばいのHPチェック人数が、増えましたね。やっぱり値段を下げると反響ってあるんだなあって。

ただ、週末、天気の悪い日が多い(^_^;)がんばれ天気。

やっぱり、中古一戸建て売るのって大変なんですね。