パークシティ武蔵小杉ザ グランドウイングタワーってどうですか？Part2

築年数が古くなった川崎駅や武蔵小杉駅の駅前のマンションは安いでしょ。
でも都内だと古くてもけっこう高くて新築と比べたときの価格差が神奈川ほど広くない地域がある。
詳しい人はそういうとこを好んで買う。

だから不動産に詳しい人は基本的に神奈川にマンションは買わないし、
買うとしたら古くてもあまり安くなってない日吉くらい。

神奈川県民800万人を一斉に敵にまわす刺激的な意見ですね

神奈川の不動産業者は圧倒的に戸建派が多い。

低層階の部屋は価格帯は良いのですが、懸念点がいくつかあります。電車側の部屋は、電車と反対側と比べてやはり騒音の心配があるでしょうか。2、3階は、電車から見えるのでプライバシーには不安が残ります。窓は開けられないと考えた方が良いですよね。鉄粉被害も予想されるので洗濯物も外には干せないのでしょうか。

線路ぎわですからね
窓を開けていればテレビの音は聞こえないと考えてください
そのための2重サッシなわけですから
プライバシーの問題は、カーテンで解決してください
もちろん、洗濯物を外に干せるとは考えないでください
そのための浴室乾燥なわけですから

２重サッシ？
ペアガラスじゃないの？

Low-Eペアガラスだね
騒音は避けられないでしょうね
MSTでさえあの騒音ですから

騒音気になる人は他を待つほうがいいでしょうね。
ここは線路以外にもアリオもまん前で高層じゃない限り騒音は避けられないです。

結局ここも平均坪290になったか。やはり小杉で坪300は無理だったようだね。

最多価格帯は300台だけど、低層線路側がかなり平均を下げてるね
駅直結で坪250なら、騒音のこと考えてもわりとリーズナブルじゃないかな

>>753
大丈夫？
最近の武蔵小杉を知らない人の書込みみたいだね。
偉そうに不動産業界を語る前にもっと勉強してから書いてね。

>>759
MSTはサッシ閉めたら静かですよ。

そりゃ音は、慣れ、ですから。慣れたら静かに感じます。

>762
最多価格帯が300なのは角部屋をほとんど残さずに売り出したからで本来の最多価格は290半ばだよ。
高い部屋ばかり申込みが入るとも思えないからとりあえず高い部屋は毎期出すって戦略かな。

野村のように即日完売は狙わなくても駅直結なら無理しなくても売れるし、
そもそも冷やかしが多くて確度の高い申込かを判断しにくいから無調整で出したってところかな。

長く住むことを考えたら管理費アップが怖くて考えてしまいます。みなさんどうですか？

サッシを閉めれば静かというのも心地悪くないですか？折角窓もバルコニーもあるのに・・・。高層マンションとはそういうものでしょうか？実際高層階でも低層階以上にゴーっという街の音を拾った騒音がきついと聞きましたが本当でしょうか？

確かに高層でも窓を開けたらうるさいです。
基本的に駅近で窓開けての快適さをのぞむならせ線路沿いは避けないとです。

東急の高架は、すごくうるさい気がします。
横須賀線や新幹線の近くに行って比較するとわかります。

>767
維持費が上がることで20年後に資産価値が半額くらいになってると仮定して考えてみてそれでも買いたいと思えるなら頑張ってみてもいいのでは？

2階の角部屋価格は安いですが、日当たりとプライバシーがネックだからでしょうか。商業施設の騒音も心配ですかね。

安くても問題多い部屋は売りにくくなるので後を考えたら安くもない。賃貸出すとかじゃなきゃやめといたほうが無難｡

横浜・日吉方面から東急・武蔵小杉駅に電車が進入する直前にポイントがあって、そこを電車が通過する際に大きな音がします。高層階であってもバルコニーの天井で反射した音が住戸に響くのは避けられません。
なので、西側は窓を開けているときは、覚悟しないと・・・。

しかし、GWTが建つお陰でMSTの高層階に響く音は遮断されるので、今の住民には朗報かも。

>767
>維持費が上がることで20年後に資産価値が半額くらいになってると仮定して

勉強の為に、どういう計算で半額になるか教えていただけますせんしょうか？

>776
細かい計算は長くなるので書けませんが単なる数字遊びです。維持費値上がりで発生する現状の金額との差額と維持費上昇による賃貸にまわる確率上昇で家賃水準低下の確率とそれによる借入限度への影響と維持費が上がる20年後くらいの購買層の年収水準を現況の昇給水準などから何パターンか出していろいろいじって計算すると最大下落幅は約半値でした。
数値はどうとでもとれますがさすがに半値以下にするのはかなり極端な算定になります。

購入予定の方、キッチンパネルセレクトで、ホーローかメラミンを選べますが、
どちらがお勧めですか？ツルツルでお手入れしやすいのはメラミンですが、他マンションで、よくホーローがつかわれてるし迷ってます。

買ってすぐ１割減、毎年３％程度の割合で価値は減少し、20年で買値の半分、というのは一般的。
同種のマンションが多く建ち並んでるので競争が激しく、もっと安くなることは十分ありうる。
さらに管理費が高めだったり地震で損害を受けたりすれば当然評価はさらにマイナスになる。

一般的の定義にもよると思いますが

買った瞬間に3割下がり
10年で半値になる

という説もあります。

実際に千葉、多摩のマンションは
2000年頃分譲が2010年で半値になっているものも
あるようです

一方、川崎駅三分のマンションは2000年頃分譲でほとんど下がってません。
(すみませんがマンション名忘れました。ラゾーナ側)

いいたいのは購入時期とエリアが重要ということ

クレッセントもブリリアもマイナスですよ。
ラゾーナレジデンスは10%以上プラスですが。
川崎市でまともに上がってるのはラゾーナ位でしょうか。

横浜駅近タワマンは全て10%以上プラスです。
川崎市のタワマンを買うのはやはりリスクがありますね。

クレッセントではなく
ミューザ前のイクス川崎ザタワーっていう
マイナーなマンションでした。

竣工2000年6月。

イクス川崎ザタワー。
平均マイナス20%ですね。

売出し価格と成約価格は違います。
勿論、眺望など、部屋によってはプラスで売れる部屋もあります。

築12年でマイナス20％は立派ですね。

グランドウイングも立地良いので同等と
考えると
20年後にマイナス50％はいい線かも

神奈川の物件で新築＜中古　なんで存在しないよ。
まさか中古の売り出し価格＝その金額で売れる　と思ってないよね。
実際の成約価格は売り出し価格の２割３割引きは当たり前。

横浜の駅近タワマンはプラスだって。
ナビューレなんて平均で40%プラス。
勿論成約価格でね。

ナビューレ横浜があるでしょ

東京の不動産会社さんは無知

ナビューレとパークタワー(高島のほう）はプラスだね。
おまけに中古待ちがかなりいるからまだしばらくは安泰。
みなとみらいの一部も最近は微妙だけどかろうじてプラス。

なんだかんだいって地ブランドって大事なんだね。

川崎と横浜で明暗はっきり別れたね。

でもラゾーナレジはプラスだから
結局結論は購入タイミングと立地

そんなこと言われるとめっちゃ不安になりますね…
都心の駅近マンションしか買っちゃ行けない気がしてきました。

グランド買う人は、かなり高い金額を出すんだから、立地も
その他承知の上小杉が良くて買うんだらか外野があれこれ言わなくてもいいんじゃないのかな。
高い管理費だって払えるから買うんだろうし。
騒音が嫌な人ならもっと奥地を買うだろうしね。

駅を利用するので商業施設が楽しみです。

神奈川はオフィス需要がないので資産価値の維持がしにくいのはわりとよくしられてる。
古いマンションはSOHOなどオフィス需要があると価値が保たれるので資産価値だけなら都内が有利。

でも住みたい街が資産価値がよいとは限りませんから結局は住みたいかどうか。

ラゾーナレジは安かったからプラスだけどそれでも大きくプラスではないし中古も普通に出てくる。
一方で横浜の同じ時期のナビューレなら大きくプラスで中古が出てもすぐ売れる。

この差はなんだろうね。

ナビューレなんてここ10年で都内含めてナンバーワンの値上がりマンションです。
こんなところを買えたひとは本当にラッキー。

そんなマンションと比べていたらマンションなんて買えません。

横浜はパークタワーステーションプレミアも
ポートサイドも値上がりしてるし中古も賃貸も人気。
ナビューレほどじゃないけど。

もし分譲時期が同時期だったとしても
供給がどんどんある地域よりはないほうがいいよ。

いよいよ抽選会ですね。同倍率同時抽選なので不正もしにくいですかね。

ナビューレを分譲した時期は、マンション底値時代だったから、
都内でも安かったマンションが幾つもあるよ。
で、値上がり率が高いのにこの掲示板などに書き込まれない物件もある。
都内含めてナンバーワンの値上がりをナビューレだと断言するのは無理。

こんなのも参考になるんじゃない？

https://www.sumai-surfin.com/price/201109_touraku02.php

800
君は知らないなぁ。

801さんのデータ見たけど高級マンションばかりでね。ザハウス南麻布の中古のチラシを以前見たことがあるのですが確か5億円！という現実離れした物件でした。
庶民でもてが届く物件という意味だとナビューレがナンバーワンの値上がりマンションといえるかも。

まだ抽選かどうかの連絡がこない

電話来ないなら抽選じゃないのでは？

18時30分過ぎに連絡きました～
入居予定のみなさん宜しくお願いします♪
まだまだ先ですが楽しみです。

うちも連絡来ました。抽選無しでしたー
ほっとしたので聞き忘れたけれどどこが人気あったんでしょうね？

どのくらい売れたのかご存知の方いらっしゃいますか

17：50頃に担当さんからおめでとうございます電話頂きました。
最高倍率10倍、300戸即日完売だそうですよ。
三井さんも嬉しいでしょうけど、購入者としても嬉しいですね！

300即完ですか。意外。。。

意外？ここのネガをまともに信じちゃう純粋な人もいるんだね。
近隣地区の駅近タワーと比較したらここは安すぎるでしょ。
当初予測ではここも坪330ぐらいだったし。三井は値付け下げすぎて後で後悔するかも。

確かに、今後再開発が進むエリアにしては予想よりかなりお安くお買い得だったと思います。
モデルルームでお見かけする購入層も、いつも落ち着いた雰囲気の方が多かったですし、あまり情報に流されることなく申し込まれたのではないでしょうか。
オーナーズスタイリングの申込期限が思ったより早いので、少々焦っております。。

10倍!!どちらの部屋なんですかね。
本当に300既完は嬉しいですね。

再開発って大したものじゃないですよね。今武蔵小杉の賃貸に住んでますが、たしかに交通の便はよいですが、これからエクラス・三井GWT・野村・住友・日石・他、タワーが何本も建つこと考えたらとてもここに買う気にはなれません。

別にネガではないけど即日完売はさすがにびっくりします。
東も南も3LDKの部屋をほとんど第1期で出してしまっていたので
次期以降では数戸しかでてこないですから。

坪300超えてる1LDKは一部残るだろうと思ってましたが。
エクラスも第1期で完売はなかったのでここの全戸完売はびっくりです。

都内でも3LDKの供給が減っているのでそれがよかったのか？
2期以降は東と西の2LDK中心であとは数戸の4LDKくらいしか
残ってないのでこのペースならば次期くらいで完売になりそうですね。

この即日完売は業界内でもかなりの話題になりそうです。

再開発に何を求めるか、でしょうね。
ここは日常生活に程好い再開発であるところに価値があると思います。
駅は近いし、食材が揃って医療モールも区役所も図書館もジムも便利。
その程好さを求める方が購入を決めたんでしょうね。

駅近タワーが10本以上になる計画。10年後は似たような中古が溢れ返り、資産価値下落が半端ないような気がして踏み切れませんが、皆さんどう思われますか？

第一期は即日完売なのでしょうが、あと何戸売らなきゃいけないのかな？

いやいや、300戸完売はすごいね。売れるか微妙なラインだと思ってたがお見事。
ただ、ひとつ気がかりなのはここはモデルルームの雰囲気が良すぎた。ここの価格帯であの内容であそこまでのモデルルームのつくりはなかなか見かけない。 あのモデルルームの雰囲気どおりの物件なら間違いなく買いだったから、300戸完売でも納得。

でも細かいとこに目を向ければ物件そのものはモデルルームの雰囲気とは全然違う仕様だったし、既存タワーと大して変わらない内容だった…。
モデルルームの雰囲気とは似つかわしくないマンションが完成しても価値は保てるんだろうか？

三井の大崎物件がまさにそんなかんじで割高となってしまっただけにモデルルームが良すぎたのは不安要素。

８１７さん、私も同じ考えで申し込みできませんでした。それから修繕積立金などの維持費も踏み切れない要因でした。１０年後に不安を感じてしまいます。でもここまでの売れ行きであるなら、あまり悩まず購入すべきだったかなと思いました。もうあまり残っていませんし、次回はどうしようかなと考えています。ご意見お願いします。

あと206部屋。
直ぐに完売しちゃう。
武蔵小杉の底力ハンパない。
つまらんネガ輩は書き込むだけで買えない人ばかり。

819さん

三井の大崎物件って具体的にはなんという物件ですか？
グランスカイでしょうか？
それとも東京サウス？

＞320さん
私はここ(小杉のタワー全般)はリスキーだと思ったので、同じ予算で2駅離れた坪300の低層マンションにしました。
利便性・住環境・資産性・他、何を重視するかは人それぞれですね。

全戸完売、即日完売、と書いてる方がいるけど
全戸即日完売、とは１回の販売で全ての住戸が売れたときに使う言葉ですよ。紛らわしい。

300戸完売はすごいですねー
エクラスも地震がなければ即売だったと思いますが。
なんだかんだ駅直結は強いのでしょうか。

全戸完売なんてだれも言ってないと思うけど。。

まさかの第一期300戸即日完売ですか
ホームページではまだそのようなアナウンスありませんね

＞824さん
2駅離れた低層とは日吉ですか？多摩川ですか？邸宅地の高級感のある低層マンションもすごく素敵ですよね。

今は連絡優先だからホームページは明日じゃないかな。キャンセルもちょろっとは出るだろうからそれは先着順かな？

>>824
何がリスキーなのでしょうか？
教えてぷりーず。

＞831さん
824です。あくまで個人的な意見ですが私が見送った主な理由は以下3点です。
●タワー飽和による資産性維持に対する不透明感。
●タワー人口急増に伴うインフラ不足(駅の大混雑、保育所・学校、他)。
●地盤弱い地域、液状化リスク。

些細な点(個人的好みのレベル)としては、
●洗濯物が干しづらい。
●エレベーター待ち時間。
●老後はタワーには住みたくない。
●川崎市というアドレスに対する若干の抵抗感。

他にもありますが、あんまり書くと攻撃されそうなので止めておきます。
人それぞれ価値観は違いますので決して買われる方を否定するつもりはございません。

ここの最大の欠点は同じようなタワーが多すぎることですよねぇ。

完全な高級路線だったらお金持ちばかりで維持費の値上がりくらいで売ったり貸したりするような人たちは住んでなさそうだけど武蔵小杉は妙に庶民的なので。

同じようなタワーが多いエリアは他にもありますよ。

みなとみらい
品川の海側
リバーシティ21

資産維持できてるので
武蔵小杉も大丈夫では？！

>834
まだそんなに維持費が上がってないし、
そもそも数が小杉ほど多くないですよね？

みなとみらいは居住人口制限があるからね。

品川は8棟ぐらいタワマンがあり、そのなかのワールドシティタワーズはタワー3棟なので、規模は武蔵小杉と同程度です。

品川海側だと範囲が広すぎませんか？
武蔵小杉ほど集約はしてないようですが。

>822さん
グランスカイです。あそこは超豪華なモデルルームで大崎にこんな物件ができるなんてとワクワクするほどのものでしたが、プチバブル真っ只中の分譲だっだけに割高物件として名を残しちゃいました。
ここもモデルルームは豪華ではないけど雰囲気はとてもよかった。しかし実際使ってるタイルとか隣のタワーと同じだったり、共有施設も簡素。部屋の仕様もいたって普通なのでモデルルームの雰囲気は実際のマンションには漂いません｡
皆がわかって買ってるんなら問題ないことですが、営業さんはまるで高級路線であるかのように振る舞ってたので、ちょっと気がかりです。

300戸の平均坪単価はどのくらいでしたか？

平均290（最低244・最高319）でした。

坪300超えの角部屋は第1期でほぼ放出しきったので
2期で値上げが無い場合は2期の平均は少し下がるかも？
今回高倍率だった部屋によって上げてくるでしょうからわかりませんが。

とにかく結果がすべて。
けん制してしまった人は、
キャンセル待ちか、2期まで待ちましょう。
値は上がるかもですが、
待てば待つほど高くなる武蔵小杉ですから、
きっと、今後できるタワマンは、330までは、
あがり続けますよ。
住みたい人は、即決がお得かもね。
東京都内から越してくる人にとっては、
安くて、便利で、綺麗ですよ。
再開発の街、武蔵小杉は。

300即日完売で早速でてますね。
http://www.re-port.net/news.php?ReportNumber=29330

本当におめでとうございます。購入できた方がうらやましいです。

登録組数369組で完売ですか。
この春一番のプロジェクトって話でしたから、がんばって調整した賜物ですかね。

MR良すぎという意見気になります。
うちもMRの落ち着いた雰囲気が気に入ったので、幻なのではないかと。
（MRなんて良く見えちゃうもんなんでしょうけど/笑）

セレクトプラン締め切りの早いお部屋の方は、もう資料等送られてきているのでしょうか。

次にできる野村タワーは駅徒歩5分で坪330、その次の住友タワーは坪400と言われてるからね
武蔵小杉の駅近タワーに住みたければGWTの2期を狙うべきだよ

そんなに高くないでしょ
野村タワー坪270万円
住友タワー坪300万円
と予測します。

ここも坪330と言われてたけど実際は290だったわけで。
供給の多い武蔵小杉で坪300はなかなか値付けしにくいので
野村も三井が控えてる限り坪300くらいしかつけられませんよ。

まぁ、住友は例外でくるでしょうけどね。

タワーだから眺望は抜けるほうがいい。
ここは全方向眺望内から安い向きを買うのが一番いいけど南向きなら野村かな。

野村タワー、住友タワーより
ここが買いなのは同意です。

しかし武蔵小杉駅直結で坪単価240は安いですね。
抽選当たったかた、おめでとうございます。

野村のほうがここより力入ってるよ。駅からも表示じゃ三分だしね。
ライズを手掛けた会社を設計に入れて賃貸と商業施設の同時開発にも他より力は入ってる。
眺望も確保されて喧騒からも離れるから案外ランドマーク候補。

力入っているのと物件として買いなのかは別問題です。