パークシティ武蔵小杉ザ グランドウイングタワーってどうですか？Part2

１？！
敷地の東南角の工事バリケードが透明になっていて中の様子が見える。
この前見てみたら1階の躯体周りに足場が組まれていて角部屋部のラウンド形状が認識できた。工事は順調なようです。

ところで物件HPに誤記訂正のお知らせがあって、駅徒歩時間の表記修正とあります。
しかし正誤の記載をよく見ると、竣工時期も変更されていて　正2013年11月予定　誤2014年2月予定と3か月前倒しされてる。
普通間違えるかよ？と思ったが、三井の戦術なのかもね。
売出し期間の長期化に備えて引き渡しまでの期間を長めに設定していたとか・・・・
現パークも出来上がってから引き渡しまでの数か月間ほとんど動きがなかったし。
今回前倒ししたということは、2013年内に売切る勝算あり！と見込んだのかな？

今日モデルルーム行って来ました。
冷やかし半分だったんですが夫婦ともども防災能力の高さに驚き、ちょっと真剣に考えようかと言うことになりました。
坪単価では北向低層265～南向高層325ってのはまあこんなもんかなって感じですが、管理費はタワーの割にお安めで、悪くないと思いました。金ばかりかかる派手な共用設備が嫌いな我が家にはピッタリです。

>>1さん
竣工は2013年11月でも、引渡しは2014年4月だそうですよ。
丸2年先だと思うとちょっと気が重くなりますね...

えっ？いったいどこのマンションと比較してるかわからないけど、派手な共用施設もなく、あの管理費は安くはないですよ。500戸もあるんだから普通です。

ちょっと言葉足らずでしたね。
あれだけの防災管理だと管理費はもっと高くなると感じたものですから「お安め」と書いたつもりでした。
その理由として共用施設の少なさがあるのだろうと。

読み返すとタワーなのに安いって書いてありましたね。
失礼しました。

>4
そういうことですか。でもあの防災設備はけっこう良し悪しですよ･･･。

最近の大規模マンションだと自家発電は4時間程度ならついてるので、ここはそれらの防災設備を大規模にしたってところですが、その分初期費用が上がってる分が販売価格に転嫁されてますから。

本来ならここは戸数が多く、地権者もいなくて部屋の仕様をおさえてるのでもっと安く出せたはずです。でもあの設備のおかげで500万円は確実に高い。しかも、将来の長期修繕にも関わってくる設備なので、お金に余裕があるなら別ですが、普通の人が長く住むには向かないし、一度か二度の地震のためのコストアップとしてはけっこう微妙な額ですね。

これで免震ならまだいいかなと思うんですが、制震は大規模地震では建物の構造で揺れにくくするので、そこそこ損傷が出るはずです。大規模地震が来て制震で損傷を受けた建物の中で、ちゃんと稼動するかどうか？都庁とか六本木ヒルズの例を考えると普通のマンションレベルだとけっこう厳しいかもしれないという印象を持っています。

ないよりあったほうがいいでしょうけど、ランニングコストを加味すると1000万円は高いので、本気で地震気にするなら安い低層マンション買うべきじゃないかって思ってしまいます。

武蔵小杉自体が防災に弱いからね。
街の防災を重視したほうがいいよ。
タワマンの防災なんてたかがしれてる。
非常電源もオフィスビルに比べれば小さく、共用部位しか動かせない。
さらにエレベーターは点検員が来るまで動かせないので電力があっても数日動かない。

この前の震災で停電したタワマン地区なんてコスギ位じゃないの？

新耐震基準の1倍と躯体は普通なのに防災設備だけ充実してもしょうがない。
共用施設が簡素なので管理費・修繕積み立て費が安いかと思えばエクラスとほぼ同じ。
震災後に慌てて設計変更したんでしょうが、ちょっと噛み合ってないなと思いました。

”共用部くらいしか動かせない”ってどこまで期待してるの？
エレベータと水道ポンプが動けば御の字でしょう。各戸の電気を自家発でまかなえってか？
物理的に不可能ではないし、大企業の本社とか重要な機能を持つオフィスビルはコスト掛けてでもやるでしょう。
しかし普通のマンションの非常用電源としては費用がかかり過ぎ。
で、非常用としては高過ぎなら、発想を変えて常用にしてしまえばいいかも。
六本木ヒルズが自家発設備持っていて、余剰を東電に売っているのは有名な話。
小杉地区のタワマン全部が合同で自家発、今でも居住中５本＋工事中３本、さらに将来分も合わせれば全部で10本以上
野村ビルやNECのオフィス棟も入れれば結構な規模になるので採算も取れる？？許認可関連は分からんが

>7 新耐震基準の1倍と躯体は普通なのに防災設備だけ充実してもしょうがない。

耐震等級は1級なんですか？？2級かと思ってました。

コンクリ強度ご存じの方いますか？

防災設備は中古になった時に説明が難しいから付加価値にならないのがここのデメリット。
すごく金のかかる設備なのにシアターみたいなのがないからふーんってかんじになる。
眺望も悪い部屋ばかりだし、中古で売ることがあるなら住んだ瞬間、
今の小杉相場だと最低でも500万円値下りする。
少なくとも今まで小杉を買ってた層には向かない。

パークとお見合いの東向きとか特に値下りしそう･･･。

どうしても、ここ買うなら北向きか南向きだね。
このへんでもあまり売りに出ない向きだから。

>>8
あまりに夢物語すぎます。
非発と常発では、設備が違います。高圧の発電機が必要ですし、東京電力への逆潮流防止の装置も必要です。東電との系統連係協議も非常用として済ましてるはずです。

維持管理面では法令点検の費用も跳ね上がります。

後から管理組合でやるにはかなりの費用と労力面でほぼ不可能でしょう。多分費用負担で住民間の話がまとまらないでしょうね。

びっくりしたのが、旧パークの共用施設が利用できないこと。ビューラウンジなどの設備がないのは、旧パークの設備が利用できる予定だったからなのに。旧パーク販売時も、三棟の共用施設の相互利用がうたわれていたはず。

これは憶測だけど、旧パーク住民が相互利用に猛反対したんじゃないかな。
新パークには自分たちが使えるような施設はないのに、新しい部屋に住める人間が、自分たちの施設を利用するのが我慢ならなかったのでは。

東横線ロータリー、アリオの建設にいちゃもんを付ける住民ならありえるよ。

ほんと旧パーク住民は自分たちを特権階級か何かと勘違いしてるとしか思えない

どうせならもっと販売価格と管理費もあげて、プレミア感をだして欲しいです。
ここは、周りのタワーとは別格なんですから。

販売価格高いほうがいいって。。

高く売り抜けて
別エリアに買い換える予定の
既存パーク所有者？

グランドウイング検討している
予算潤沢なお金持ち？

値段上げてまではともかく、もっとプレミア感あれば…というのはちょっと思ったな。どうせ高くなるならもっといいとこにして欲しかった。
ロビーだけは豪華だけど共有部もしょぼいし、部屋も格段に上ってかんじもない。眺望もないからランク落ちしたかんじすらあって…。

でも価格だけは高くてなんだかなぁってかんじだよ。

モデルルーム見てきた。マンションのことそこそこ調べてる人ならここは選ばないと感じた。こんな金のかけどころを間違ってるような物件。
駅直結と見せかけの防災で価値あるふうに見せてそこそこは売り抜けるだろうけどやり方があざとくて引いちゃったよ。個人的にはこれで売れてほしくはない。味をしめて他でも同じことしてきそうだから。

>>10
買って今でも仲介価格下がっていないんですけど？？？
これから買う人は大変ね。

>18
坪240で買った人？

>12
>これは憶測だけど、旧パーク住民が相互利用に猛反対したんじゃないかな。
>新パークには自分たちが使えるような施設はないのに、新しい部屋に住める人間が、自分たちの施設を利用するのが我慢ならなかったのでは。

ここに他のマンション住民が使えるような施設がないのだったら、そもそも「相互利用」は成立しないと思うが・・・。

スタディールームやゲストルームはありますよ。

新パークは旧パークの施設利用を前提に計画されているので、共用施設は少なめなはず。
それなのに利用を拒否された新パーク住民はかわいそう。

でも普通なら新しい施設とマンションの中を見たいし、眺望ないとはいえ綺麗なところを使いたいって思ってもよいような気もするけど？

今回の物件は価格帯が違うし、販売予定時期もずれたし、アスベスト問題でもひと悶着あったから、調整を面倒に思った三井側の事情かもよ。今までの三井の適当っぷりからすると可能性は十分。

いっそのことパークのIDカード持ってればどこでも自由に入れるようにすればいいのに。

いろんな面でパーク３棟の融和と共通意識が出てくると思いますよ、これって防災対策には絶対必要です。

それにSFTのビューバスって素晴らしいです。41階で北側全面を占めるあれだけ広い展望風呂って日本一じゃないでしょうか。
サウナもあって先日初めて行きましたがびっくりしました。
あれだけの設備は皆さんで共有すべきです。お風呂終わって隣接するビューラウンジでカクテル飲みましたが新宿から都心羽田のウェイＴィングする飛行機群まで一望に出来る夜景って素晴らしいのひとことでした。
住んでるのに初めて行って感動でした。

三井がここ売るために既存住民に聞いておく手間はかけないでしょう。
ここだって共有施設もないわけではないのだし。

同じブランドのマンションとはいえ、見ず知らずの住人が
ウロウロするのは防犯上もどうかと思うけどなあ。

500室もある自分のマンションにの住民を覚えられるとでも。

そりゃ新パークの人は出入りしたいだろうけど旧パークの人は何のメリットもないよね

でもここは竣工2年後だしね。パークも築5年ほどにもなれば多少の老朽化はしてくる頃だし、綺麗な方を使えるのも悪くはないんじゃない？

そういう考えを旧パーク住民は持たないんだよ。他人の喜びイコール自分の損なんだから。

自分たちより綺麗な部屋に住めて、自分たちが長年我慢した工事現場に住まなくてすむ新住民にメリットになることは全て反対。それが原住民の考え。

アリオの地目変更の件で、いかに原住民が自己中心的かわかったでしょ。

ビューバスが相当、財政を圧迫してるんだろ。
使用料金を高くしてGWTの人に使ってもらえばいいと思うけど。

そんな建設的な考えができるなら、今頃アリオは竣工してるよ。

>>12
>>旧パーク販売時も、三棟の共用施設の相互利用がうたわれていたはず。

旧パーク分譲時は、ここを三井が売る事はきまっていたけど、パークシティシリーズにするかどうかも
決まっていなかったですよ。

パークシティにするかも決まっていなかったので、当然ながら三棟共用施設相互利用なんてうたわれていません

そもそもGWTの販売員が、
「図書館ですら雨に濡れずに行けるので、共用施設を思い切って少なくしたのは今回のコンセプトです」
と言っていました

ここの直結は雨に濡れるよ。
図書館により近いエクラスの方が上です。って遠回しに言ってるんだ。

GWTの営業は適当なこと言うのであんまし鵜呑みにしないほうがいい。
高級仕様の商業施設を置くのは今のパーク売るときも同じように言ってたし、
第二種住居地域の希少性が確保されてますと謡ってた。

自分で調べればわかるから話半分で聞くのが一番。

パークの原住民も三井も、どっちもどっちだね。

来月から解体工事が始まるはずのに、アリオについて全く音沙汰なし。
パーク原住民が、まだゴネている？

2011年8月26日・27日には周辺地域の住民を対象に再開発計画に係る
条例環境影響評価準備書についての説明会が開催されているわけですが、
「音沙汰がない」とは、いったいどういう音沙汰があればご満足なのでしょうかね（笑）

http://wankuma.up.seesaa.net/image/tmpimg1009022322n120100903001914355...
http://wankuma.up.seesaa.net/image/tmpimg1009022322n220100903001915531...
http://wankuma.up.seesaa.net/image/tmpimg1009022323n120100903001917583...

昨年八月以降、何の告知も無いけど。聞こえてくるのパーク原住民のクレームだけ。

綱島街道拡幅だって、周辺マンションには詳細なスケジュールが発表されている。

購入を検討しているのですが既パークよりこっちのが
全然高いのに既パークがやたら偉ぶってるのが
気になってしまい買おうか迷っています・・。

買うなら旧パークの
中古がいいよ

買いたいなら買えばいいんじゃない。駅直結なんてめったに出ないんだし。
こっちは眺望ないから古くなってきたら既存パークより価格的には安くなるかもしれないけどね。

旧パーク住民って、本当にエゴイストですね！
GWTは価格帯が違うのできっと民度も違いますよね？
原住民みてるとここを買っても大丈夫か迷いますよね・・・

>>37,39

パークの土地の地目変更に対し、川崎市が２／２４まで意見を受け付ける期間をもうけていたので
現在、２／２４までにでてきた意見に対する回答を川崎市が考えているところです。
２／２４までにミッドの管理組合が川崎市に意見していなければ、そのまま地目変更が決まり、
また意見していたとしても、”意見に対する市の見解”がでてきて、結局地目変更が決まるでしょう。

こんな感じです
http://www.city.kawasaki.jp/50/50tosike/home/osirase/tosikeikaku/sinma...

パーク原住民が、このまま黙っていないでしょう。

自分が少しでも損するぐらいならアリオ建設反対運動ぐらい行いそう。駅前のタワマンで、自分の敷地内に商業施設まであるのに、地目反対するぐらいだから。

価格帯が違っても川崎を許容する民度は変わんないけどね。大崎タワーだって坪330だけど住民版悲惨だよ･･･。

しょせん庶民が住むタワーなんてどこも一緒だよ
世界が変わってくるのは坪500からだろ

駅から近くに住みたがる時点で庶民だからね。
金持ちは車の利便性と環境が優先。

坪単価で言ってるのがおかしい。
グロスがどうかだろ。

まともな戸建ては億がスタートだから。

>>48
＞駅から近くに住みたがる時点で庶民だからね。
＞金持ちは車の利便性と環境が優先。

↑
こんな書込みをしている貴方がこの板を見てるのが痛い。