パークコート千代田富士見ザ　タワー　その3（旧称　千代田富士見タワープロジェクト（仮称）（飯田橋）　その１）

>今の市況だと、、、

→どの業界も同じだと思いますが、勝ち組・＊＊＊がはっきりしているのではないでしょうか？
物件が、規模が小さくゼネコンも無名？なところのものは、やはり苦戦気味のようですが、反面、
規模が大きく、ゼネコンも一流？どころのものは、やはり人気が高いですね。※ここのゼネコン
と同じ前田が施工する吉祥寺御殿山HOUSEも、超異常人気と言っても過言ではないですね。昔（
平成元年前後の頃のバブル期）の“抽選に当たれば（買えば）儲かる”頃を彷彿させる、、、、
今の人気物件には、そんな勢いすら感じますね。
いろいろな要因はあるでしょうが、今の低金利と、あの3.11に伴い、より耐震性等、災害に強い
新築MSへの（買い換え）需要が高まったことだけは事実のようです。

また、ワテラスとの対比も書かれておりますが、ワテラスの場合、建物北側にソラシティが建ち、
一部、眺望を遮る部屋が安く？価格設定されただけで、ここのMSの場合、そのような眺望を遮る
要素はありませんし、北側に至っては桜やお濠を望めるので、上記のことからしても、かなり強
気の価格設定をしてくるのではないでしょうか？

んな訳ない。
その話が成り立つ前提は、同じような立地でさして差が無い価格設定をした場合の話。
一部の庶民派低仕様マンションが好調なように所詮は価格次第。
規模が小さかろうか売主や施工の信頼性に問題があろうが、デメリットを打ち消すくらい安けりゃ売れる。

ただ、それらの無名デベが安全を主張するため住宅性能評価を免罪符のように使っていて、きな臭い感じがするのは確かですが・・・

301さんに１票。
私も強気で来ると予想。
最近の他の三井タワーも強気なようなので。

前田は一流のゼネコンじゃないでしょ！
それでパークコートになるの？
強気過ぎるんじゃない？

まあ売れ残りはするでしょうね。
４００万切っての即完目指してほしいですね。

施工が準大手だから、パークコートでも
大手の施工に比べ価格は低く設定できると思います。

でも、きっと強気の価格設定ですよね・・・。

価格だけではなく、
最近の三井物件スレを読むと管理費も高いみたい。

最近、流行りのマーティングでは？
掲示板やTwitterなどに坪500という説をしきりに流しておいて、実際はそれ以下の450程度。
何かお買い得になったような気分にして購買欲を煽るという戦略だったりして。

坪500はあり得ない。総プレミアム住居になっちゃうよ。

価格発表されるのが待ち遠しい。

>308
と思いきや、予想価格の中心が当たったのが晴海三菱。290万説が当たってた。

東京都が出している液状化マップだと、このあたりと水道橋だけ
色が変わってますね。
問題ないと思いますが、ちょっと気になります。

お堀に水がありますからね。

水道橋から神保町にかけてはもともと湿地帯で、関東大震災では震度７で全滅しました。飯田橋駅東口から九段下大手町、丸の内などが日比谷入江で、昔の海岸線です。この開発地域は関東大震災では震度５強だったと見られます。液状化の記録はありません。

近くのクラッシーハウス千代田富士見は坪３７０万と言ってましたが、３５０位でした。
こちらはタワーだから価格帯の幅は広いだろうから低層階ならクラッシーハウスよりちょい高い位かな。

>314さん
日比谷は入江だったのはその通りですが、飯田橋～九段や大手町にかけてまで入江で海岸沿いなんてことはない。
適当なことは書かないように。

江戸初期は平川という川沿いで、その後治水のため飯田橋東口側から水道橋方面の神田川へ流れるように河川改修が行われたようです。

http://www.ne.jp/asahi/woodsorrel/kodai/edo/edo1590.html

どちらにしても飯田橋東口側の目白通り沿いの話で、本物件にとっては400年前くらいは川の近くだったよという程度の話。

販売坪単価＝購入（希望）坪単価になるでしょうか？（書いている本人が良くわからない？）
要するに、それなりの物件を購入される方というのは、坪単価ではなく、自己の主観？と合致
するかどうかであって、あとは、物件価格（当然、間取り等の条件を含みますが、）で決めら
れる方が多い？のではないかということです。

同じMSでも、陽当たりや、眺望、等々が悪い住戸については、坪単価が他の住戸と比較し（極
端に）安く？しますが、坪単価が150万、200万単価が高くついても、それ以上高くついても、
陽当たりや、眺望、等々の方を優先させる方の方が多いのではないでしょうか？
例えば、近隣の物件と比較して極端に坪単価が高くても、欲しく（買いたく）なるような、そ
んな物件の方が興味ありませんか？　最終的に、その物件の価値を決めるのはご自身ではない
でしょうか？

何時の世からかわかりませんが、“安物買いの××失い”・・・とか、“損して得取れ”・・・
という言葉（諺）もありますように、何処に価値観を見いだし、どちらを選択されるかは自身
ですよね？
ここのMSには、マンション名や坪単価、負の要素などを超越した、高くても欲しく（買いたく）
なるような、中身の充実した新時代向マンション創りをして欲しいですね。期待しております！

飯田橋東口地区は大昔には海だったこともあるので、お忘れなく。江戸時代には川沿いでしたが、海岸線は当時の水位によって変わっています。海水面が１３ｍ高かった時代もあったのです。だからこそ、日比谷入江はあいまいな輪郭でしかないのです。

そりゃまぁ大昔の話までしだしたら、世界最高峰のヒマラヤだって海の底。富士山だって海底火山だし。
昔は海って言われると何となく避けたい気持は分かるけどさ。

317さん、同感ですが
悪条件を無視しても安い住戸が良い、って人が結構いますね。

悪条件物件にお買い得物件が含まれてるから坪単価を気にします。
誰が見てもいい物件はまず安くは出ない。でも安い物件の中には建ってしまえばそんなにデメリットでもなかったね…という部屋が存在します。需要が読めずに安くなってしまった間取りはリセールや賃貸がしやすくて住み替えありきな人には大事な要素。
特にタワーは戸数が多いのでひとつやふたつはあって、坪単価はそれを測る目安みたいなもんですね。

他人が自分と似た基準で物件を選んでいると思うこと自体が間違いでしょう。
・小さい子供がいる人は、騒音を気にしてあえて下に誰もいない低層階を選ぶ。
・地震で怖い思いをしたり断水やらエレベータ不通の経験をして高層階はもう住みたくない。

一部のニッチ層にとっては一般的な悪条件が好条件だったりするのです。
その上、安く買えるのだから言うことないです。

・今の親は「迷惑はお互い様」と考えて下の階の事など考えない。
・怖い思いをしたなら、最初からタワーを選ばずに低層マンション。

他人が自分と似た基準で物件を選んでいると思うこと自体が間違いでしょう。

三井のぼったくり商法にむかついてるから、パークコートだったら買わない。
ばかばかしい、名前が違うだけで高いなんて。

そういえば、あのワテラスのマンコミでも、契約者の足下につけ込んだ三井のオプション（流し台や
カップボ－ドなど）のバカ高さと対応の悪さが、問題視されてましたね。

ここのマンションの施工会社は前田建設さんについてもそうですが、タワ－の建築にあたり、何か特
筆されるような建築工法など、導入されているのでしょうか？

「桜を想う。誇りを創る。」・・・とのことですが、この言葉からどの様なコンセプトの建物が描け
るでしょうか？
正式なパンフを、また、MRを見るまでは何とも言えませんね。

>>319
豊洲が埋立地。こっちは盛土地盤で大昔は川や海だった。
五十歩百歩なのに、気にしたらどこも住めない？

ほっとけば？
以下のような区別もなく、単に昔が海だ川だと議論されてもね・・・

・隆起や噴火など自然に形成された土地＝安全
・昔の人為的な埋立地＝（高低差が無く海面ぎりぎりだから）津波や洪水に対し危険
・人為的な埋立地でかつ近年造成＝土地が締まってないから上記に加え液状化の危険度も大

同様に
「私はタワマンでなければ気にしないな」
とタワマン以外にする人たちも最近いますね。

北東の側はオフィス棟とどのくらい離れているのでしょうか？

マンションと同じ高さまで建ちあがるみたいなので、
東と北の角住戸は結構圧迫されそうですが・・・

>327
ここ、盛土なんですか。
盛土ってのも気をつけろと言われたことがありまして。そう言われてしまうと気になります。

>333
豊洲だけは間違いかと・・

リンクを見る限り、スミフの高級賃貸じゃなくて、ただの介護付き老人ホームではないでしょうか。経営してる会社の名前、聞いたことないからよく分からないけれど。

盛土といわれますけれど、表面だけでしょう。地下２０ｍくらい掘った所の下に基礎杭を施工しているのですから、心配する必要はありません。心配をあおる発言を繰り返す人もいるのです。

333のラトゥール豊洲(老人ホーム)は単なるジョーク。
327の盛り土は外堀ができた江戸開幕で400年も前。大沼があったのは神田川のほう。
千代田が海岸線だったのは縄文時代(紀元前2500年)で、しかも富士見はその時代も陸。

いろいろ難癖つけて安くなることを期待してるのでしょうか？
いくら騒いでもデベが弱気になる要素より強気材料の方が多いので難しそう。

そういえば豊洲のパークタワースレで以前、
飯田橋に住んでますなんてレスがあった。

デベが弱気になる要素は施工が準大手ということだけですね。
実際購入検討者としても気になるところです。
隣に本社が入るのだから、手抜き工事はしないと思いますが、
やはり大手じゃないと心配です。(タワーだから)
それでパークコートです。高額です。と言われたら、、、。

別にデべは弱気にならないんじゃないかなあ。
タワマンの施工会社として見掛けることのある前田なら。
パークコートの施工は大手ゼネコン、って限ってないし。

地盤や施行は心配していない。
市谷の防衛省がすぐ近くにある。
性能の悪いミサイルが飛んで来ないかな？

それ言ったら、ザ・センター東京は…

前田は、いろいろと良い物件を手掛けてるよ。パークコートレベルなんて大したことない。
18億、坪単価1,400万円(日本の中古市場で今一番高い物件)
ザ・ハウス南麻布、http://www.stepon.co.jp/mansion/detail/111U3120/
施工: 前田建設工業/三井住友建設

そこタワーじゃないですよね?
前田って有名なタワーマンション作ってます？

自分で調べるといいんじゃないかな。

ないですね？分かります。

ミサイルが心配ならば、大都市や基地がある都市には住めないでしょう。山里に疎開することをお勧めします。なお、防衛省には、１日に数回ヘリコプタ－の定期便があります。首相・大臣のヘリも時々飛びます。報道や警察・消防のヘリもよく飛んできます。たまには米軍へりも飛びます。警備対象が多い千代田区・新宿区南部のことですから、気になる方はやめた方がいいと思います。距離によっては電車よりうるさいですよ。

関東１高いＴＴＴの施工は前田建設・大成建設（前田の名前が先ね）
完売が早くて有名だった中野ツインタワーズの施工は前田

それ位は調べなくても知ってたが。

中野は正式名、ツインマークタワーだったね。

投資用としては最高だな。飯田橋、四谷、品川、池袋、九段下は有望だよ。素人投資家の雑魚は六本木とか麻布とか広尾を今頃スッ高値で買ってるだろうけど。ああいう所はすでにプレミアが上乗せされ過ぎて儲からない所か税金でむしろ大赤字になるのオチ。

中野ツインマークタワーは耐震だから特別な技術はいらないのでは？
ここは制振構造みたいだし・・・

価格も出てないのに３５４は何ほざいてんだ？

Ｍ．Ｍ．タワーズは横浜ＭＭ２１地区の立地特性を活かし、その品位に相応しいパークハウスブランドを代表する超高層住宅として計画されました。超高層のデメリットを払拭する防災・構造性能を確保するために、当時は他に類のない超高層基礎免震装置の設置やコアウォール構法等多くの新技術を採用しています。

新しい資料届きましたね。
エントランスのイメージとかすごくいいです。
このイメージからするとパークタワーではなさそうですね。

DM届いたね。
ワテラス超える人気でしょうか。

DMみましたがかなりの高級路線でいいですね。グランドメゾン白金やら色々見に行きましたが、やはりある程度の戸数があるほうが管理も安心だし泣く泣く見送りました。が、今回のDMみて理想の物件に出会えそうです。

DMよかったですね。タワーには高級感と立地が大事だと思ってるので
こちらの物件はすごくいいなと思ってます。
ただ手が届くかどうか不安になってきました･･･。
安すぎるのも困りますが買える範囲であってほしいです。

パンフを見る限り、エントランスホ－ルは豪華のようですが、ゴ－ルドパンフを含め、
どこかリタイア者向きに見えてしまうのは、私だけでしょうか？
隣のブラウドや周辺MSからの買い換えさんが、結構、多いんじゃないかなぁ～ 業界
関係の人の話では、450万/坪オ－バ－？と伺っておりますので、やはり買い換え組主
流？になるのでは、、、
＞ワテラス超える人気でしょうか。。。
ワテラス同様、再開発物件は魅力ありますね。

低層階でもよいので欲しい。間取りも結構効率的で好感持てますね。

確かに場所的に和のテイストを取り入れるのは分かるが、
エントランスホールとかはちょっと年寄り臭い感じがするな。
なんかホテルオークラ的な。
個人的にはマンダリンやペニンシュラみたいなテイストが良かった。

ワテラスのように建物を業務用と一体で利用する場合、その劣化の度合いなど気になります。やはり建物全てがその不動産の所有者で占める形態ではないと、品質維持など難しい面もあると思うので。その意味で業務棟と分離している当物件は好感持てますね。

あと、ベランダが広いですね。かなりポイント高いです。

400/坪を期待

そこまでは無理なんじゃない。
そうなると、逆に中途半端に仕様を落とされる心配があるから気をつけなきゃ。

価格は強気でくるでしょうね。

管理会社はまだ決まってないのでしょうか？

ヒカリエ、ヒルズ、ミッドタウン。
どれか一つでも生活圏内にあれば、よかったのですが。

住宅はホテルではありません。

三層吹き抜けの豪奢なエントランスホールを、黄色い帽子を被ってランドセルを背負った子供達が通過して行く風景は・・・

何だかなー、という感じ。

子持ち批判かよ。

いやなら他行けや。

371さんが批判しているのは、デザインのことでしょ？

私立の子が通るなら似合っていると思うし
公立の子なら位置的にサブエントランスの方を
使うだろうから丁度いいのでは。

確かに。
必ずしも質素である必要ないですけど、
豪華さの方向が違うような気がします。

まだ、ランドスケープは発表されていないのですかね？植栽豊かだといいな。

土地柄、小学校受験は盛んなのでしょうか？

東京都の液状化マップを見るとここは液状化エリアですね。

http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/ekijyouka1/eki...
ここは液状化エリアになってます。

40階とかなり高層だしきっちり奥深くまで杭打ち基礎工事やってほしいですよね。

>土地柄、小学校受験は盛んなのでしょうか？

この辺の私立小の多くはキリスト教系ですので、こちらのマンションは、お隣さんの教会のシスタ－を含め、
そっち系の方々で占められるのでは、、、　何となく「和」とはなつかないんだなぁ～
いっそのこと、エントランスは江戸城の城門風、ホ－ルはあの金パンフの贅沢洋風エントランスホ－ルで、、
、和洋折衷型にしたら結構イケマンになるのでは、、、

お隣の教会はプロテスタントですからシスターはいらっしゃらないですよね。

エントランスが城門風でホールが洋風…、ああ冗談で書かれたんですね、ごめんなさい。

せっかく再開発するのだから、植栽をふんだんに取り得れてほしいですね。

＞お隣の教会はプロテスタントですからシスターはいらっしゃらないですよね。
→直ぐお隣？の白百合や四谷・雙葉にはシスタ－？が居たような・・・（どうでもいいこ
とですが、小生、もろ江戸っ子で、キリスト教には無縁なもので、、、そういえば、上智
も、暁星も、み～んなそちら系？ それにしてもそちら系が多いですね？）

＞エントランスが城門風でホールが洋風…、ああ冗談で書かれたんですね、ごめんなさい。
→冗談ではないですよ。 江戸城門風のエントランス？に、うたい文句の「桜」の木があれ
ば、「桜」もより映えると思うのですが、、、地元、江戸っ子野郎としては、憧れちゃい
ますね。　鎌倉に、大財閥が建てた代官屋敷風？のお屋敷（別邸？別荘？）がありますが、
建築家の拘りがすごく感じられて、すっごく良かったです。

南側に広大な衆議院九段宿舎の跡地があります。
何か計画があるのでしょうか？
高層ビルが建つのでれば
北の丸公園、皇居方面の眺望に影響しますでしょうか？

宗教は関係ないけれど、
ここは茗荷谷系国立の幼稚園や小学校の通学範囲。
価値高いですよ！

キリスト教「系」・・・と書いてあるだろ。
キリスト教は勧誘もうるさいし、俺も興味ないな。

液状化が心配なのは飯田橋駅東口側の方で、こちらは台地側なので、ほとんど心配ないはずです。基礎は地下２階の下に２０ｍは打っているはずです。（現場ウォッチング）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　この地域でよその開発計画を気にしていては、何も買えませんよ。何せ古いビルが多い所ですから、いつ新しい計画が始まるか分かりません。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　キリスト教の学校に対しては偏見があるようですね。暁星も白百合も信者であることを入学の条件にしていません。単なる大学受験の名門であるだけです。お金持ちの家の方が多いようではありますが。法政大学の学生を別にして、ガラの悪い生徒も見かけません。

秋のモデルルームオープンが待ち遠しいです

これまでいろいろとマンション探してますけど、
なかなかご縁もなく少々疲れました

秋まで休息します

今は下落合に住んでおりますが、以前市ヶ谷加賀町に４年住んでいました
神楽坂も近いですし、飯田橋はアクセスも抜群です
手が届くなら購入したいです
２年後に向けて少しでも多く頭金貯めていきたいと思います！

秋販売でも完成は二年後ですよね？

その場合、住宅ローンはいつ組むことになるのでしょうか？

組む時期によって頭金の額も変わりますので…

どなたかアドバイスいただければありがたいです

>391さん
住宅ローンなら、秋の販売で申込む時点で不動産業者の提携ローンの事前審査を受けるのが普通です。
申込んで確定したらすぐ契約。この時点で頭金（手付）として10％相当額が必要。
実際の住宅ローンの借入は引き渡し日。つまり建物の完成後です。

392さん

ありがとうございました。

うちの場合はいま住んでるマンションを売ってからの住み替えなので、うまくいかないかも…

この物件ぜひ購入したいのですが

今日、現地４時頃歩いたけど、法政の学生ゾロゾロ歩いてた。
確かにあのもの凄い数の学生がマンションの前を毎日通るのはうっとおしいかも。
しかもパンフによると、エントランスは奥まってないようだし。

>393　いま住んでるマンションを売ってからの住み替え、、、

正直、このMSにおいての「買い換え」は、基本的にデベは避けるでしょうね。（売れ残る
ようでしたら別ですが、、、）
考えられることとしては、住まいが売却出来るまでの間「つなぎ融資」も考えられますが、
その際の評価は、評価額の70%と聞いておりますので、借り入れ（ロ－ン）残債が残って
たら、残債額にもよりますが難しいですね。（「つなぎ融資」を取り扱う金融機関は少な
いです。。。というよりも、やりたがりません。）
後は、別の不動産をお持ちであれば、それを担保or共担（共同担保）に入れるか、根抵当
を付けてのやり方が考えられますが、ここのデベの規模からして、まず、第一は「現金」
決済契約者優先、第二は「ロ－ン（借り入れ）」部分全額（社内融資は除く）が、契約（
購入）者の確定申告内容から間違いなく借り入れ出来る方（※当MS購入にあたって、とり
あえず現在の住まいの売却金を要しない方？）となるかと考えます。故に、契約締結前に
公的な収入証明の提出を要求されるはずです。

補記
収入のあるお子様が居られましたら、共有で親子リレ－ロ－ンもあります。また、この場
合、お子様に住宅購入の為の贈与1,500万円（来年は、1,200円になると聞いております）
が無税で出来ます。（※親子が一緒に住んでも出来るそうです。）

浅知恵で書かせて頂きました。詳しくは、税理士など専門家にご確認下さい！！　おわり

法政の学生も気になるけど、時々やってる総連周囲の警察バリケードは異様。

警察のバリケ－ドは、以前にやった北のミサイル発射以来、昼間はずっとです。大使館、政治中枢が多い千代田区や港区では、当たり前の風景です。千代田区でも神田方面には見られない風景かもしれません。総連は外交代表ではありませんが。

>393さん

持家の物件内容も考慮されると思いますよ。都心駅近の築浅物件とかならば値段次第でほぼ確実に売却が見込める。
市価より1～2割は安めで売却となりますが、停止条件付で買い替えにも対応してくれる可能性もあると思います。

395さんが書いているようにデベとしては優先度下げて見られるかもしれませんが、このご時世400戸を超える販売でそこまで客をえり好みできないと思います。

少なくとも秋時点で「申し込み予定の物件価格の10％を現金で用意」という点さえクリアできれば、何とかなるかもしれませんよ。

新しいパンフのエントランスを見ると、ホントちょっと重厚過ぎる感じがしますね～

外観と合わないような気が・・・