パークリュクス神楽坂

大人気ですね♪

>>34
＞55平米で5500万

これ本当なの？ちょっと有り得ないくらい高いですね。
ここまで強気な理由を聞いてみたいです。

繁盛してる商業地なんだから、そんなもんでしょう。

神楽坂は都心にしては移動がかなり不便だと思う。
一度飯田橋に出なきゃいけないから、新宿エリアとしては初台に近い感覚だよね。

ブランドっぽく売り出してる地域というのが大きいのだろうけど、
個人的には５０ヘーベー１ＬＤＫ４０００～４５００万と査定するので、
５５００万なら検討対象外かな。

神楽坂付近は災害危険度が結構高い。
５５平米５５００万だと検討をためらいます。

http://j-jis.com/data/tokyo/2003/shinjuku.shtml

＞43

そうですよね。私もそう思いました。
屋敷跡地とは一線を画すし、超小ぶりマンションなので
ここまでの金額と言うのは？と思っていました。

>>45
近所民ですが、ここ飯田橋駅も十分使えると思いますよ
一本道で信号も１つの有楽町線、南北線なら実質でも8〜10分？
帰りは上り坂ですけど

＞46

とても為になるサイトを有難うございました。
良い悪いはそれぞれだけど、客観的に災害情報を見ることができました。
この物件だけでなく、他を検討する際にも参考にしたいと思います。

SINGLE/DINKS向け物件にディスポーザーは不要だと思うよ。
そもそも、炊事なんてやらないはずだから。

この場所で50㎡が4000〜4500万で買えるわけないだろ（笑）

何かこのところどこの物件も割高だよね？単純に買い時じゃないという気がするな。
個人的にかなり様子見モードになってる。

もりあがりませんね

震災前に土地・資材の仕入をした物件が今販売されている感があるので、湾岸や23区東部の
激安価格に比べると確かにこの辺は高く感じます。
2005～2006年のﾐﾆﾊﾞﾌﾞﾙだといくらだったのか比較してみたいです。

2005年は安い。プチバブルは2007から2009。

神楽坂の駅は古くて、暗くて、陰気だよね。

飯田橋駅使ったほうがいいね。

神楽坂駅は階段しかないのでベビーカーだとつらいです。ここはDinks・単身向けっぽいのであまり関係ないかな？　ファミリーで考えている方で小さい子がいる方はベビーカー持ちながら地上まで階段をあがらないといけないのでつらいです。私はいつも飯田橋で降りて歩いてます。。坂もつらいけど、ベビーカーと荷物と子供持って階段のほうがきついので。

確かに、駅は古いですからね..
そのうち改修工事で階段幅が広がったり、エレベーターが設置されたらいいですね。
耐震関係の工事もしていかなければならないでしょうし。

いつかみんな年を取るし、赤ちゃんやベビーカーの需要より年配者からの要求が
出るかしれません。

サンクス側の出口が工事していたので、もしやエスカレーターが？？と思っていたらただ階段がきれいになっただけ。意味なし。。

ディヴレが苦戦してたから、安く出て来るかな？

ディヴレって何？

サンクスの方の出口の前にあるマンションじゃない？まだ売れてない部屋あるっぽくて入り口に間取りとかローン計画とか書いてある張り紙がありますよね。

外観イメージ見ると、住友のダイレクトウィンドウみたく、カーテンしないと丸見えなのかな。

墓丸見えやん。墓地墓地やわ。

google地図チェックしてて墓地は前から気になってたんだけど、見えるねぇ・・・

ランドマークも無く眺望は望めないのかな

墓のことよく聞くけど、お化けが怖いのかな？

眺望が抜けていていいと思うけど。

近所にスーパーとかも多いし、ちょっと歩けば高級住宅街の砂土原とか払方町だし、とてもいい立地だと思うのは私だけでしょうか。地下鉄も神楽坂駅だけじゃなくって飯田橋とかも使えるしね。

ちょっと歩けば高級住宅街なんだけど、ここは住宅街ですらなくて商業地域ですね。

>ここは住宅街ですらなくて商業地域
商店街の只中ですから当然ですね。

そもそもリュクスってそういうもんでしょ。
高級住宅街にあったらパークコート。

でもいいな。

ディスポーザーついてるかな？

５０平米代、居室がどっちつかずな広さでちょっとがっかりでした。
最低限持っていきたい置きたいものがあったのですが、どこにも置き場がない（涙）
変更プランなんてあるのでしょうか？
それと、墓ってこの部屋からも丸見え？墓ビューって事ですか？
値段も高いし、慎重に検討します。

神楽坂はお寺さん多いから避けて通れない点でもあるような。
どうしても気になる人は気を付けたほうがいいですね。

79さん
飯田橋から急坂過ぎて普段使いには難しいのかも。
北は商店街で南は墓か。。。残念！
期待してたけどここは辞めとこっと♪

それでも気になる

ここは神楽坂。

>80
それで「期待してた」って、神楽坂にいったい何を求めてたの？

駅近というのは、かなり良い立地なのですが。賃貸で、一定期間住むなら、周辺の街の雰囲気も楽しめていいかもしれません。

今日チラシ配ってましたね。

狭い分、間取り変更ができないのは痛かった。
値段も解らない段階だけど、あきらめモードですかね。

ディポーザーはあるのかな？

＞87

畳数がどちらも、どっちつかずの広さだと思いませんか？
ダブルベッド置くと窮屈ですし、他の家具なんかも狭くなるので配置しづらい。
もう一部屋は家具と主人の書斎にしたかったけど、どうにも無理そう。
何とも惜しいです。

神楽坂の平均坪単価270万×17坪（55平米）=4590万　この辺が２階価格だと嬉しい。１期が上層からだと＋1000〜1500ぐらいと仮定すると、三茶タワーの方が無難かな。道路もタクシーや業務車がけっこう通るし、数件先にも同じようなビルを建設してて、矛盾するようだけど、本来の神楽坂の魅力が薄れてきてしまうのは惜しい気もします。

五月下旬頃モデルルームオープンって言ってたけど、未だ？

物件情報のトップページのイメージ写真の数々が、雰囲気があってきれいなので、引き込まれてしまいます。思わず、住みたくなってしまう...。

そうですか。
外見+中身の間取りも伴っていると良かったんですがね。
せめてベッドルームだけでもせめて６畳以上あればよかったのですが。
使うに使い辛そうで。
（何にも荷物のない人は良いですけどね..）

お墓やだ。。

でもいいな。

建設地を事前に見学してきました。
確かに南に墓地があってわたしは怖くて無理でした。

墓地ねぇ･･･。
私は気にならないし、ほぼ永久的に日照が保証される面を考えたら
メリットかと思うのですが、いかんせん狭小物件なので長く住むつもりはなく
将来買い替えとか賃貸に出そうとしたときに、ターゲット層が
ぐっと狭まるような気がするんですよね。悩むなぁ。
まぁ6/9と値段次第かな。

戸建で目の前が墓ってのは嫌だけどマンションならさほど気にならないと思うよ。

普通に考えたら目の前が墓地は気になるよ。
薄気味悪いし、将来資産価値下落しそ。

お墓は全然気になりません。高い建物があるよりずっといい。
引っかかるのは部屋の狭さ。55平米にあの間取りだと、かなり窮屈な気がします。
モデルルームを見て、よっぽど気に入らないと厳しいですね。

事前案内会に行く予定です。
ただ、最近の神楽坂は物件供給過多の様子･･･。
そうなると売却時に苦労する、資産価値はどうなるかな、とか考えてしまう。
素敵な街なんですがねぇ。

資産価値を本気で考えるなら神楽坂は除外でしょうね。
あそこら辺は地域危険度が高いですから。
日常生活は便利でも、何かあった時には住めなくなること前提で考えないといけない。
自分はシングルだからそれでもいいかと思ってますけどｗ
ただそういう割り切りと価格が合致していれば、という大前提がありますね。

特に神楽坂6丁目は危険度高い地域ですよね。

１０３
マジですか。。

こんな感じ。
http://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000043810.pdf

これを信じるか信じないかとか、どう捉えるかはその人次第だと思う。
どの物件にもメリットデメリットはあるわけだし
とりあえず事前説明会とモデルルーム見てから考えるつもりです。

＞１０２さん
確かに神楽坂は、払方のような高級地を除いて地域危険度が高いエリアが多いですね。

火災危険度については上位１００以内で神楽坂は結構名前が入る。

供給過多事情と価格、危険度の割り切り、悩みます。

ファミリーだったら市ヶ谷の高台がいいでしょうけど、
ＤＩＮＫＳならありかと。

神楽坂大好きです。子供１人までなら大丈夫。でも子供って１人産まれるともうひとり欲しくなっちゃうんだよね。

こんにちは。
こちら、さすがは角住戸だけあって部屋が景色との接点が多くて良さそうですね。全部屋そうなってるわけではないですが、リビングが主にそうなっていればいいという条件で探していますので良いと思いました。

角住戸にして物件そのものも角地ということで間違いないでしょうか、窓からの二方向に見える眺望が部屋をより広く感じさせてくれそうですよ。加えて駅前という点が決定的に嬉しいですね。

2面に開口部があるのはいいですね。採光も通風も、快適さが期待できます。
部屋が、もう少し広いといいのですが。

気になるのは、物件概要を見ると引渡し期間に間が無いようです。
竣工が１１月下旬で入居も１１月下旬ですか･･･。
事前案内会で確認してみます。

神楽坂は結構穴場的なお店があってなかなか歩いているだけで楽しい街です。歩いていると
すごい数の猫がいて驚いた事がありました。私のお気に入りはラ・マティエールというフランス料理
のお店です。夜はなかなか行かれない値段ですが、ランチならまだお手頃な値段なので。
ただなかなか予約がとれないんですよね。とにかく量がすごく多いお店です。

モデルルームどうでした？

今日事前案内会行ってきました。
１３階建てでお隣さんとの壁は乾式工法を採用、
日勤の管理人無し、
ディスポ無し（リュクスは付けない物件多いですがね）等で、
管理費、
坪平均は３６０と全体的に割高に感じました。
乾式施工でコストダウンするなら、販売価格に反映してもいいんじゃないかと思う。
リュクスの中では仕様レベルが高いですよ、と言われましたが、個人的にはぴんときませんでした。

ちょっと高いね。
このへんのファミリー物件は結構順調に売れてるけど、１Ｌ中心のここはちょっと苦戦するんじゃないの？

見学して参りました。
高い高い、あり得ません。
もちろん買いません。
仕様が高い？？はあ？
なんか営業も押し付けがましいというか売らんかなって感じで、、、、
これは見送り確定。

立地だけでこの強気な価格設定はありえないですね。
わが家も見送ります。
神楽坂は別に住むところじゃなくて食べに行く街として
捉えたらいいってことで。

２ＬＤＫの２階で５３００万台（予定）ですからねぇ。
あっという間に６０００万超えですし。

「地域危険度ＡＡＡの高級地払方町物件と坪単価がさして変わらないんですねぇ･･･。」
と営業の方にぼやきましたら、
「うちは三井ですから。駅近ですし。」
「尚且つ今回の仕様はパークコートレベルに近いです。」
とのご回答･･･。

うーん、
この仕様がパークコート？？
駅５分以内の資産性は評価するとしても･･･３６０平均は高いなぁ。

360万‼‼そんな高いんだったらグランドメゾン神楽坂を待つ事にしました。事前案内会は今週末で予約したけど行くのやめた、見る意味ないよ。グランスイートとかブランズもこの近隣にはあるし。

ついにオープンしたんですね。
やはり、こちらのマンションは皆さん期待して待たれていたんですね。
個人的にこの辺りだと価格は安くないと思っていましたが、皆さんはそう言う感覚ではなかったんですね。

ところで、皆さんは他の物件は見学していますか？私は文京区や港区辺りも比較しているんですが

このあたりだと物件としては
加賀町のヴィークコートがよいとおもった。
しかし、うちはまだ子供がいないので
生活環境より利便性。
ここで十分。
大手町から一本ですし。
リセルもききそう。

１２１さん
利便性を考えるならここはいい立地ですよね。駅から徒歩２分だし、駅を降りても商店街
へとつながっているので帰ってくる間は暗い道を通らなくてもすむ。
夜遅くまでやっているスーパーもありますし、共働きの家庭にとってはありがたい周辺環境です。
近くの菊池医院も内科、肛門科、外科などそろっていて評判もいいとか。ただ１８時半までしか
やっていない様なので、もう少し診察時間が長ければうれしいかな。

強気がむなしく空回りっぽいですね。
ひとたび何かあったら危険だとされる神楽坂6丁目。
私はここにこの値段を出すくらいなら
築浅も含めて市谷～春日～茗荷谷あたりに絞ることにしました。
駅に近いといっても所詮東西線だし･･･ね。
どこの物件でもそうですが、欲しい人が買えばいいのだということですね。

　神楽坂アドレスのマンションは今後、販売予定はあまりないです。

金額が高いため、利回りは悪いですが希少性はあるため、今後大幅な価格の下落は少ないと思います。

賃貸需要としては、３０から４０台のキャリアウーマンあるいは、法人の事務所。

賃料の設定さえ間違わなければ、（坪１．２－１．４ぐらい）空室のリスクは減るでしょう。

景色悪くても、価格の安い低層階、３５平米を検討します。

http://www.yahoo.co.jp/んん

>124さん

希少性があっても、価格が高く、将来近隣で同じような建物が建つかもしれないのに価格下落のリスクって低いですかね？
こういうマンションって、法人の事務所にしてはいけないと思いますし….しかも坪当たりの賃料1.2～1.4って言うのは、新築時くらいで5年くらいしたら、下げないと厳しくないでしょうか？

　>126さん

　貴重なご意見ありがとうございます。

おっしゃる通りです。

投資にはむかないのは十分承知なんです。何とかプラスの部分を見つけようと投稿しました。

再確認できました。

残りは神楽坂アドレスに物件を持つ自己満足だけでしょうね。

その満足のためには高額な買い物すぎます。

反省しております（涙）

重ねてありがとうございました。

割高じゃぁなければねぇ。
危険度が高い地域は資産性が不透明でも、神楽坂は素敵な街ですからねぇ･･･。

>128さん

私も神楽坂商店街の雰囲気に魅力を感じて検討の候補に入れたのですが、最近はその場に住まなくても、商店街を利用できるくらいの範囲で探せば良いのかなと思い始めました。

商店街や駅の近くは便利ですが、夜も賑やかな街ですから、落ち着かなそうと言うことと治安面が不安に思いまして…ん～、悩みます。。

飯田橋の方が治安や環境も良いかもしれませんが、神楽坂の雰囲気はやはり魅力的です。。

リセールは下がるよ。
湾岸投売り新築にかなわないでしょ。

monoシリーズってなんですか。パークリュクス神楽坂とmonoは何が違うのでしょうか？

>133さん

それは直接、営業の方に質問した方が間違いないと思いますよ！

販売時期が7月下旬になったのはどういうことなのでしょうかね。
事前説明会だけである程度目処をつけて
売り出しと同時に完売を狙ってる??

１２９さん
神楽坂商店街にあるアルパージュというチーズ専門店はおすすめです。世界中の
チーズが集められていてみているだけで楽しいです。新しい種類のチーズはなかなか
買うのに勇気がいりますが店員さんがそのチーズの特徴やどんな料理にむいているかなど
丁寧に説明してくれるので、何度も買っていますが失敗した事は一度もありません。
その他商店街にはケーキ屋さんや和菓子屋さん、レストランなどなんでもそろっているので
楽しいですよね。

>>135さん
強気ですよね。何でかしらないですけど。

　第１期での購入は見合わせます。

売れ残りを価格交渉していくしかないです。

完売してしまえば縁が無かったということ

若宮町の中古物件でも探します。

>>139さん
一緒です。私も今回、こちらを候補から外しました。
売れ残りが階も面積も希望にあうものだったら縁があったということで
再考してもいいけど、別に縁がなくてもいいかな…と思っています。

私は市谷あたりの築浅が第一候補。資産価値がありそうですし。
神楽坂まではちょっと散歩がてらに遊びに行けそうですし。

ここはほんと場所がいいから資産価値も下がらないし即日完売だろうな
三井＆熊谷組ってブランドも最高だしな