ディアナコート駒場

スレ主です。
写真をもう1枚投稿します。

本物の駒場物件きましたね。プラウド契約した人は
腰抜かしそうだな。しかもアーキサイトときたか。
まだモリモトが救いってとこか。

延べ面積からすると35戸前後の物件になりそうですね。
値付けが気になります。プラウドは周辺に比較対照物件がないために値付けに相当てこずったようです。今回はプラウドの成功例（すでにほぼ完売なので成功例と言って良いでしょう）があるので、少なくとも参考になります。
あとは、プラウドの販売開始時点では、駒場東大前の駒場住宅の廃止は正式決定していませんでしたが、現在はすでに正式決定して退去期限も決まってますので、これがどう影響するのかです。再開発によって商業施設が出来る可能性が高いので、素直に考えれば将来の価値上層を見込んで強気の値付けもあり得るところですが、まかり間違って跡地全体が巨大マンションにでもなれば、逆に相対的にこちらの価値が下がる可能性もありますので、買う側はリスクを取りたくありません。
売る方も買う方もどう読むかが問われそうです。計画の正式発表、それから価格の発表が楽しみです。

>2
プラウドの第1期登録抽選日は12月3日で、モリモトによる東電社宅買収が報道されたのが12月9日だから、第1期で購入した人たちはこのことを事前に知らなかったことは間違いないね。公務員宿舎の廃止が決定公表されたのは12月1日だから、どれも微妙なタイミングということだなあ。

物件はタイミングとはいえ駒場、大橋アドレス
では坪100万前後の差があるからね。
分譲価格はプラウドより少し高い程度でしょうから
一期の方々はお気の毒としか言えません。

物件規模が35戸と223戸では相当の差がある。
総戸数と価値騰落率の対応に関する最新の統計資料で見ると、総戸数50戸未満では16%下落なのに対し、総戸数200戸超では2%弱の上昇を示しており、総戸数と価値の維持という観点で見る限りはモリモト物件よりもプラウドが優位と言わざるを得ない。
https://www.sumai-surfin.com/price/201109_touraku03.php
あとは、住所が「駒場」と「大橋」でどの程度の違いがあるのか、徒歩3分と徒歩5分でどの程度の違いがあるのか、要するに買う人がこれらの違いにどの程度着目するかによると思う。
個人的には、「駒場」でも大して魅力あるアドレスではないので、「駒場」でも「大橋」大差ない。徒歩3分と徒歩5分は、なんともいえないな。

アドレスの差は月とすっぽんでしょう。
目黒区では青葉台、東山が横綱なら駒場は
大関、三役クラスですよ。
一方大橋は目黒区では断トツで最安値のアドレスです。
徒歩3か5分については大差はない気がします。

アドレスの差が「月とスッポン」なら、売り出し価格も「月とスッポン」くらい違うのが当然では？
逆に、もし、売り出し価格が「少し高い程度」しか違わないのなら、多くの人が考えるアドレスの経済的価値は「少し高い程度」にしか違わないということにならないの？

素直に考えると、「アドレスの差は月とすっぽん」と「売り出し価格は少し高い程度」は両立しないように思います。どちらのコメントが正しいのでしょうか？？？

>3
駒場住宅跡地が商業施設になるのであれば、プラウド購入者にとってもHappyですね。
買い物不便すぎるのが大きな欠点のひとつでしたから。

>>6
大規模マンションが値落ちしにくいのは、底値の時期に供給の多かった湾岸タワマンが
底上げしてるだけ。郊外や準郊外の大規模はふつうに値落ち大きいでしょ。

営業の方から登録前にモリモトが落札した話教えていただきましたよ。
落札金額から推定の販売時坪単価まで。

>10
底値の時代、って湾岸だけではなく
城東などの内陸部でも安い大規模分譲の供給が多かったんですよ。
当時も物件探していた。どーでもいいけど。

坪330～かなぁ？
今のご時世中途半端に350～にしたら、買う人が限られ過ぎる気がします。
もしくは高級路線に振って坪400～にするとか？

んー、やっぱり330辺りが妥当な値付けな気がします

場所は大分違いますが千石のディアナコートが再生後初のディアナコートですから、内装なんかはその辺りも参考になるかもしれませんね。

>13
坪330じゃプラウド駒場買った人たち憤死しちゃうよ(笑)

それにしても35戸って少なめじゃない？東電社宅が３棟なかったっけ。低層住宅地域だとそんなもん？または広めの高級路線を狙うのかな？

アドレス重視＆高級嗜好の人が選ぶと思うので高くすると思います。
３５戸は妥当な数字でしょうか？占有面積は何㎡位から何㎡になりそうでしょうか？

渋谷から23分な時点でアウト！

これからのトレンドは渋谷徒歩15分以内、私鉄最寄駅7分以内。

駒場住宅の跡地が商業施設になるとは思えないが。。やっぱりマンションでしょ。

@330だと瞬間蒸発では？@350〜380くらいでしょう！

最低400からじゃないと採算取れないくらいの土地落札価格だと聞きました。

再生後、最初のディアナって代々木上原でしょ。
この訂正、どーでもいいか（笑）

400だとさすがに苦戦？

３５戸位で４００なら購入層はいると思う。
多少高くても、高級＆駒場アドレスが欲しいって人がプラウドの板でもいた。

プラウドは間取りや向きが良くなかったから、こちらに期待してます。モリモトだから、内廊下だろうし。

そう、400で売れる仕様にしてくるのがモリモトです。

こぶりの部屋じゃなくて、占有面積の広い部屋で戸数は少なめになると思いますか？

そうでしょうね。ディアナコートで、広めでくるのではないかな？
坪単価も気になるけど、グロスの金額も気になるところです。

40さん、わたしも思いました。
モリモトはデザインが好きです。ディアナコート代々木上原は350だったので、駒場も同じくらいですかね？

すみませんNo.40さんでなくNo.20さんでした。

30戸位にして450位できたらそれはそれで面白いかも。

ただ販売期間が長引く戦略はモリモトもとりづらいだろうから、やっぱり面積抑えて35戸位にしてグロス低くする戦略で来るんだろうなぁ。プラウドが派手に広告しているし、宣伝費用は大分抑えられそうですが(笑)

駅からの距離が違うとは言え、渋谷区内の高級住宅街立地のディアナ上原が@350で、
目黒区でふつうの住宅街（高級なのは線路反対側の駒場4丁目）立地のここが@400は、
ちょっと考えにくいと思う。せいぜい@350だと思うがどうか・・・

３５０位の予想が多いので、確実に超えてくると予想。
多少高くても欲しいと思う方が狙ってる物件。

私も平均は３５０を超えると思います。
下はそれくらいかもっと安いでしょうが。

平均３７０くらいかな。

３５０なんかで出ちゃたら、大橋プラウド団地を買われた方々が訴訟起こしますよ。
３８０程度と予想。

訴訟は起こせないでしょうが、３５０位からある可能性もありですね。待ち望んでる人が多そうなので
>33に１票かな。

モリモトにはディアナコートのブランド価値やモリモト自体の企業価値向上のためにも、フラッグシップ的な仕様を期待したいですね。

>35
大規模物件だと厳しいかもしれないけど、３５戸クラス？ならば是非って感じです。
いつ頃詳細分かるかな？

３０戸程度でアーキさん監修のプライベートレジでいくそうですよ。
吹き抜けエントランスも検討中とか。

>37
となると４００近いですよね？
モリモトファンだけでも、すぐに売れそうですね。

これは期待できそうな物件ですね。。

高くても良いもの欲しい層には最近いい物件の供給が少なかったですからねぇ(^_^;)

桜新町のピアースもアーキサイトの高級路線で、早期完売したし、ここもすぐ売れそうですね。
ディアナコートでピアースより少し広めでしょうから、グロスの金額がかなり高くなりそうだけど、ここを検討できる層には問題ないのかなぁ。

>40
全く問題ないでしょう。
楽しみです。

こういう物件を一馬力で買える方が羨ましい(￣ー￣)

まめにMORIMOTOサイトをチェックしているのですがなかなか詳細が発表されませんねえ。。

http://www.morimoto-real.co.jp/index02.html?adpsp_aid=1201&adpsp_s...

>43
文京千石みたいに狭い部屋中心じゃないといいですね。。

＞44
確かに、文京千石はひどいですね。
主寝室６畳という時点であり得ない狭さですし、洋室４畳半や５畳では、中学生以上の子供部屋にはなりませんから、物置にしか使えませんよね。シングルか、寝室が６畳でも気にならないディンクスしかターゲットがなさそうです。これだけせまいと、デザイン性とかいう以前の問題ですよね。

ここもきっと同じように、必ずや小さくまとめて出してくると予想。在庫を抱えることができないモリモトは、価格が大きくなる物件を出すことは当面できないと思います。まあ、モリモトのみならず、どこも同じ傾向ですが。大きめを求めている方には、希望する物件が出づらい状況が続いていますね。

モリモトに期待してた人多いと思うんですが・・そこらへんにあるマンションだったらショック。

最低でも90平米超、出来れば100平米超のラグジュアリーな物件なら、いまのモリモト住民からの買い換えだけで埋まるよ多分。
ピアース、ディアナの住民の皆さん、どうでしょう？

確かに、小粒の部屋は売れないと思う。
駒場は３０戸位でしょ？せめて８５㎡以上がいい。

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