プラウドシティ元住吉／「(仮称)プラウド元住吉Ⅲ計画」の購入を検討中の方や近所の方などと情報交換したいと思っております。
よろしくお願いします。
所在地：神奈川県川崎市中原区井田三舞町130番（地番）
交通：東急東横線 「元住吉」駅 徒歩9分
間取：2LDK＋S ～4LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：67.12平米～87.33平米
売主・販売代理：野村不動産
売主：菱重エステート
施工会社：安藤建設株式会社
管理会社：未定
[スレ作成日時]2012-03-20 22:16:16
第一期ではどれくらい売るのでしょうか？
やはりいい間取りの部屋は第一期で完売状態になるのでしょうかね？
戸数が多いのでどうしたものか迷っています。
プラウドシティ元住吉らへんてN値60て話でしたっけ？？
地盤改良はしなくても大丈夫だという話は覚えてるのですが。。。
私も地盤が引っかかってるので悩みます…
Ｎ値と液状化はまた違いますよ。
Ｎ値は堅い支持層の事ですが地層に水分を多く含んでいればＮ値が高くても液状化はします。
ここはどうでしょうか。調べてみないとです。
小杉のタワー(三井GWT)は第一期300戸即日完売だそうですね。日吉のパークハウスといい、隣駅の好調さが気になります。こちらもいよいよ今月販売ですが、どうなるんでしょうか？
私は庶民的な雰囲気の元住吉が気に入っているので申し込み予定ですが、確かにこちらの検討者の中でも先に販売した武蔵小杉と日吉に流れた人も多そうですね。第一期からこけないでもらいたいです。野村さん、頑張って下さいね！
色々と考えましたが、東横沿線で、1.駅から徒歩10分以内、2.大型物件、3.低層階、これらを満たしている物件は極めて少ないと感じています。同様の条件を備えた物件は今後でてくるのかな....液状化は心配ですが、個人的には買うに値する物件だと思います。ただ、昨今の経済状況を鑑みた場合、あまりいい話は聞こえてこないので、第一期の完売は微妙かも。
皆さんは第一期は完売すると思いますか?
第一期は完売すると思います。
といいますのも、販売予定戸数を公表していないので、
「第一期で売れた戸数＝完売戸数」だと思うからです。
倍率がある部屋を考慮すると、今希望が出されている部屋の数は160以下ということでしょうか。
これからさらに要望書が提出され、そして倍率を嫌って無抽選の部屋を選んだりする方も出てくるかもしれませんので、第一期では半数以上の部屋は「完売」しそうですね。
初期にモデルルームに行ったっきりなんですが、第1期販売住戸は全く未定なんでしょうか？事前に「第１期はA棟とB棟」とか決めずに、要望書が出ている住戸を優先的に販売するんですか？であれば、第１期はそりゃ完売するんでしょうが、第２期は売れ残りってこと？
高値がつきそうな物件を第一期。普通の物件を第二期で売ると思います。今回のプラウドシティー元住吉では、中庭に面している物件には高値がつくでしょうし、野村としては中庭に面している物件に資金力がある顧客をつけ、そして第一期で売り切りたいはず。東西の道に面している物件は主に第二期での販売になるような気がします。
第一期では150-160邸(主に中庭に面している物件)を販売。第二期で残り(主に東西の道に面している物件)を少し安くして売るような戦略を取るかも？
ただ、no.260さんが言われる通り、希少性の高い物件だと思います(高値でも買う価値あり)。建て込み感と液状化が気になりますけどね。
第一期販売住戸をギリギリまで言わない所が野村の戦略だと思います。まー、大凡ですが第一期では170邸くらいが売りにでるでしょう。この物件の広告を電車内や新聞の折り込みでみないですよね。野村は296邸を売り切る自信があるのでしょう。個人的には、たぶん坪単価が少し控えめになるだろう西向き物件に興味ありです。
野村は購入者の都合よりも自身の「即日完売」の方が大事、そういう会社です。
きっと要望書・購入意思を吟味して登録確実な住戸のみを1期で売り出し見せかけの「即日完売」を実現させ人気イメージを作り上げ、2期に弾みを付ける戦略。
来年小学校に入学の子供がいます。
建物には不満はないのですが、小学校が遠すぎるような気がしてなりません（約１キロ）。
近くに２校も小学校があるようなのですが、購入希望者の方はどのようにお考えでしょうか？
この地区は越境入学可能なのでしょうか？またこの辺の小学校は集団登下校なのでしょうか？
第１期の販売予定枠は当初より増えているみたいです。
最初に一覧の紙をもらった時に伏せてった所(第２期用に価格等が伏せてある所)が、今は予定価格もオープンにされて要望書を出せる形になっていました。
私たちが希望するような間取りのところが出てきたので、申込みを検討しています。
あと液状化の件ですが、私は土砂崩れや津波の方が後々の修復が難しそう(街としても建物としても)と思ったので、マイナス要因から外して考えるようにしました。
液状化した浦安市のその後を見ていて、町全体がダメになったわけではなかったからです。
もちろん地震と液状化の影響による建物外壁等や周辺の修復工事費用が「その時」には必要になると考えますが、この立地は私たちの生活スタイルに丁度良いので、できれば無抽選で購入できると嬉しいです。
第一期の価格表（最終価格前）をみましたが、元住吉にしては価格が高いと感じました。悪くない物件ですが、足元の景気もあまり良くないし、要望書の提出は見送ることにします。
中庭に面した部屋で悩んでいましたが、間取りをよく見ると、
かなり不思議な無理のある間取りのように感じられます。
間仕切りの引き戸を開けてリビングを広く使いたいな、と思っても
「下り天井」が部屋の中央に2030という低さであるんですよね。
これはかなり圧迫感があるでしょうか？
274さん
私も中庭に面した住戸の間取りは
無理があるようで残念に感じました。
共用廊下側にエアコン室外機を
出さないようにするためか、すべての室外機は
バルコニー側に出ますよね。で、洋室のエアコン冷媒管用
さや管の先行設置ってどういうことでしょうか。
まさか天井にむき出しの配管が長く伸びてるわけでは
ないですよね。
あと気になるのは、吹き抜けに面した洋室の
明るさや風通しです。
275さん
＞ 天井にむき出しの配管が長く伸びてるわけではないですよね。
中部屋の洋室のところでしょうか。
この前、標準タイプの方のモデルルームで営業さんに、
南側洋室壁上部に「ハリ」があったので「これは？」と確認したら、「エアコン用設置の配管スペースが中に隠されてます」って言ってました。
恐らく配管むき出しにはならないようです。
（ハリは出てましたが）
273さん
モデルルームに行ってきた感想(標準タイプの方の感想)ですが、
今現在の一般標準仕様だなという感じがしました。
多すぎず少なすぎずといった所でしょうか。
他にそんなに多くのモデルルームに行っていないのですが、私が他で行ったところと同じような感じでした。
・食器洗い乾燥機
・ディスポーザー
・蛇口一体型浄水器
・ワイドシンク
・スパイスラック
・ガラストップ(?)ガスコンロ
・キッチンパネル(磁石が付く、掃除が楽)
・整流板付レンジフード
・シンク下ポケットの包丁収納
・鏡裏収納付き洗面化粧台
・シャワー便座（タンクレス）
・浴室換気乾燥機
・大震災対応の玄関扉(歪んでも開く)
・ペアガラス
・マルチメディアとセットのコンセント
・床暖房
ちょっと面白かったのは家の中の扉を固定する「ドアロック」が、足元に埋まっていて、固定するのも解除するのも簡単で邪魔にならないし、便利そうでした。（私が無知なだけかもしれませんが）
あと今、プラウド、仕様で調べましたらHPがありました。
私が今回見た感じではこのシリーズだと思います。
プラウドではこういうシリーズに統一しているのかもしれません。
http://www.proud-web.jp/proudclub/will/luxmore/index.html
確かリビングの高さは2400でしたよね。下がり天井2030程度であれば、あまり気にならないと思いますよ。吹き抜けに面した洋室の明るさですが、4F以上であれば十分に明るいと思います。3F以下は若干暗いかも。
276です
さっきの記載の中で、
http://www.proud-web.jp/proudclub/will/luxmore/index.html
↑
この仕様が使われているようです、と書きましたが
この元住吉の物件については、
・IHではない
・レシピクリップはない（見かけなかった）
・クイックポケットだっかたどうかは忘れました…
・洗面ボウルも上記HPのものは違う
など
いくつか違いがあります。
このHPの内容と大まかな感じやコンセプトが一緒という意味で、
完全に一緒というわけではありませんでした。念のため。。。
公式HPでは６月中旬のままだね。
物件概要では６月１８日が更新予定になってるから６月２３日から登録だと予想。
モデルルームに行って検討してる人は知ってるような気がする。
> 286
276です。今、家でモデルルームのパンフレットを見てみました。
「ラクモア」と書いてありました。
モデルルームを見た感じではラクモアのHPのモデル写真とほぼ一緒です。
木目の感じも。
共用施設はあんまり豪華すぎない方がいいですよね。
プールとかトレーニングジムとかは管理費増加になるので勘弁です。
ここは規模的には一般的な共用施設な感じですかね。
はい。無駄な共有部分がないのがこの物件のいい所だと思います。たぶん、規模メリットもあって管理費もそんなに高くないはず。物件そのものの見た目も嫌いではありません。ただ、平均坪単価240-245は少し高い.... 第二期でのハイエナ買いを考えています。
カフェスペース、ライブラリーは無駄です。
ブレーメンです。
もっと素敵なお店あります。
読書、、、満たされません。
そんなありきたりな蔵書では。
実にくだらん。
カフェスペースは「飲食が可能の場所」というだけの所でしょうか。
特にカフェのサービスがあるという訳ではないですよね、たぶん。
ライブラリースペースを備えているところ、結構ありますよね。
図書館とかが好きなので、もし住むことになれたらぜひ利用してみたいと思っています。
家だとなかなか集中して本が読めなくていつも困っていました。通勤時では荷物になるし。
受験勉強にも良いのではないでしょうか？敷地内であれば親としても安心だと思います。
わたしが受験勉強の時は、学校帰りに遠くの公民館まで行かねばならず大変でした。
申し込みする方ってあの近隣住民の反対運動気にならないんですか？
建つ前に野村が解決してくれるんですかね？
あの旗だけでも野村が解決してくれればいいんですけど。
2月頃に資料請求をして以来、モデルルームにも行かず、問い合わせもしていませんが、
定期的にずっと説明会の案内が届きます。
苦戦しているのでしょうか？
予約説明会に行ってきました。
目的は、全体像を知りたかったのと、最新マンションの室内設備を知りたかったからで、購入目的ではありません。
カフェスペースは私も質問しました、自販機があるんですか、とか。違いました。自分で飲み物を持ってそこへ行くそうですよ。
あと、宅配ボックスは南側のメインエントランスにあるので、北側の部屋の方は、かなりの距離を持ち歩くことになりますね。
一番疑問に思ったのは、中に入るのにオートロックセキュリティで、守られているのか、外部の人は絶対に中を見せないぞ、というか、その閉塞感ですかね。あれだけ「Ｇｒｅｅｎ」を売りにしているのに、なんか…ケチ？(笑)
まさに、問題ワードになってる「要塞」ムード感じました。
結局全体像は殆ど分からず、モデルルームに行っても「イメージ画像」乱発というのが最終的な感想です。
成約していないのに赤いバラとか貼りまくっているところが、なんか売れていない感満載でした。
最新マンションの設備を見られたことと、インテリアデザイナーが駆使したオーダールーム（プラス1000万円）は見応えありました。でも、港区とか中央区の高層マンションじゃないんだから、とも言えますが。
298ではありませんが、薔薇は中庭向き3棟はほとんど張られていて、
残り３，４部屋くらいしかありませんでした。
営業曰く、「要望書で第一希望が提出済みの部屋に張った」、とのことですが、
どこまで信用するかは人それぞれですね。
外側の南と東西はまだ6～7割程度？だったかな。
1期の販売部屋数を（主に南向きで）増やしたこと、東西の値段を先週くらいに100～200万下げたことも含めて、
このあたりは今月末の登録までにどこまで埋まるか、営業も追い込んでるとこではないかと。
ここでは不人気な中庭ですが、薔薇を信じる限りは圧倒的に外向きより人気がある感じでした。
薔薇で煽るのはプラウドのいつもの戦略。あまり焦らないで、じっくり考えた方がいいですよ。どうみても飛び付くような物件じゃないと思います。
示談なんてしませんよ(笑)
すでに一定の話し合いは終わっていて、必要に応じて金銭のやりとりもあったでしょうが、まだ反対している人たちは、より多額のお金を要求するなどして、野村からつっぱねられた人たち。
不法行為責任を負っているわけでもないので、示談する義務もありません。
どこの反対運動もそうですが、建ってしまえばおとなしくなりますので、全く心配ありません。
本日MRに始めて足を運びました。例の薔薇ですが第一期で売る200邸弱のうち、約87パーセントの部屋に要望書が出されており、第一期の完売は間違いないと営業の方は鼻高々でした。ちなみに本日のMRは人だかりで大盛況でした。
現地に昼・夜と何度か足を運んでいますが、そんなにのぼり旗って気になるんですか？取り囲むように反対されているなら別ですが、そんなに活発に反対されている動きは見られませんでした。
一部の人が反対してるのかな、ぐらいの感じで。
何に反対なのか？
その主張もわかりませんでしたが。
大規模マンションで反対がない方が稀かと。
どこも一緒ですが建ってしまえばおしまいです。
しかも、ここで反対してるのは外周に住んでるひとだけで、
町全体は商店街等の活性化に繋がるからか、
どちらかというと歓迎ムードですね。
しばらくおとなしいと思ったら、久しぶりに活動家がやってきてるね（笑
法律違反や土壌汚染でもない限り、マンションの反対運動なんて建ったら終わりだよ。
自分の近所でも何でもいいから見てたらすぐわかる。
ちなみに歓迎ムードは知らん。知りたいなら自分で商店街のおっちゃんにでも聞いてみたら。
マンションの建設反対運動は建ったら終わりというのが常。それよりも近々第一期の申し込み締切ですね。営業の方からの話では、本日時点で最大4倍の競争（中庭に面した南向き物件）になってるようです。
日吉の赤門坂前のマンションはたったあとも揉めてたけど。
いつどうやって和解したかは私は知りません。
※悪意はありません。単純に知らないだけです。
倍率考えて少しでも他の部屋に誘導して外れる人減らそうとしてくれるんだね。
売る方もその方がいいだろうし。
近くのどこぞやの物件は５倍の部屋があったとか言う割に、未だにまだまだ売れ残りあるよ
１か月位前に、ある南向きの部屋を希望していましたが、その部屋は倍率が高く担当の方に勧められて別の部屋に変更しました。（もちろん条件や間取りなどに納得してです）
今のところ私が要望書を出している部屋は、どうにかまだ倍率が１倍のようです。担当の方が死守してくれているのかな？(笑)
このままいけば無抽選で購入への段取りなのですが、蓋をあけてみないと分からないですよね…。
本申込みが近いのでドキドキします。
東横沿線の低層という条件なら、(大規模ではないけど)インプレスト大倉山もいいんじゃないですかね。モデルルームはもうすぐオープンらしいです。でもやっぱり今になって思えば先月完売してしまった日吉がまさに「適地」 でしたね。今更どうしようもないですが。
ホント、人それぞれなんですね。私は逆に南向きの間取りが良くて、気に入りました。
今までチラシなどで見る田の字型の一般的な間取りじゃなかったのが決め手でした。
325さん
日吉も大倉山もきっといいところなのでしょう。
でも、坂と細い道と車優先の道路設計がツライです。。。
数年前に県外から転勤でこの沿線に引っ越してきたのですが、神奈川がこんなに坂が多くて道が細くて歩きにくいとは知りませんでした。
日吉が高くて断念した人の一部がプラウドシティー元住吉に流れてきてます。私もその一派です。この事を知ってか野村はプラウドシティー元住吉をマーケットより高く売ってます。野村のマーケティングは日吉で迷った人→プラウドシティー元住吉を買える人だと分かってるからです。日吉の物件が同時期の販売ではなければ、プラウドシティー元住吉の坪単価はもう少し安かったとでしょう。野村からすれば日吉様々です。ただ322様が言われた通り、15年住むにはいい物件だと思います。野村の社員も購入するみたいですしね。
私も気になって野村の方に「あなたならどこを買いますか？」って聞いたら、南向きとかじゃなく外側の棟を指でグルグルって指して、この辺りかなぁ、、、って言ってました。
お値打ちなんだとか。
やっぱり南向きは付加価値がついて割高なんですかね。
お値打ちは名古屋弁の一つだと思いますが、詳しくはwikiで調べていただきましょう。野村の社員は第一期では買わない。理由は単純に高いから。第二期の手頃物件をきっと買いますよ。ちなみに私は親父から譲り受けたビルと賃貸マンションの経営をしてますが、正直に言いまして南向きだろうが、西向きだろうが賃貸に出した時の賃料はそんなに変わりありません。だって賃貸に住む人は基本短期で住居を必要としている人達ですから、そこまで拘りません。野村の社員は転勤族だと思いますし、賃貸に出す事を考えて第二期で坪単価に値ごろ感がある西向き物件を買うと思います。もし私が投資目的でマンションを買う時はそのようにします。
野村で営業やっている知人がいますけど、今は業界全体が厳しいので社員にも割引がないと言っていたように思います。
その人は、物件を担当していたときに売れ残りがあったのでそれを買ったみたいです。あまり方角にはこだわりはないようでした。
業界の人からみたら、南向きは割高感があって購入しないのかもしれませんね。一般的には人気だと思いますが。
この物件は正直高いです。けど、野村ブランド、そしてファミリー向け物件(3LDKメイン)というのが強みだと思います。以前は1LDK-4LDKまで幅広い間取りを備えた都心のタワーマンションに住んでいましたが、1LDKは夜の仕事をメインにしている人達がメイン、2LDK-3LDKはファミリー、4LDKは小さい会社の事務所となっており、物件自体は眺望もよく好きでしたが、何となく周りに住んでいる人達と価値観があわず、引っ越しをした事がありました。プラウドシティー元住吉はファミリー物件(殆どが3LDK)という事で、殆どがサラリーマン層で埋まると思います。そういう意味では、サラリーマンで所帯持ちの家族からしたら比較的安心して買える物件だと思います。
15年住むには良いとはどういう事でしょうか？
それ以上だと修繕費・管理費が高くなるということ？
すみません。マンションに詳しくないので教えてください。
野村の営業マンからは、この物件は入居後は管理費の増額、及び、修繕費の追加支払いもないと聞いています。もちろんインフレ、災害等がない前提でしょうが。
増額が無いのは違うような？
他社は増額のスパンが短くて一見管理費や修繕積立費が安く感じるけど、５年毎にあがる計画だったりで、
ここは１５年後には上がるって事なんじゃないの？
神奈川県川崎市中原区今井西町139番1 |
|
9090万円～9640万円 |
|
2LDK+S（納戸）・3LDK |
|
70.28m2・70.78m2 |
|
総戸数 271戸 |
神奈川県川崎市幸区南加瀬１-2127番の一部 |
|
5798万円～7698万円（うちモデルルーム価格6498万円、7698万円含む／使用期間：2024年3月30日～引渡しまで ※現状でのお引渡しとなります。） |
|
3LDK～4LDK |
|
67.07m2～76.05m2 |
|
総戸数 92戸 |
神奈川県川崎市幸区新小倉545-52、他 |
|
6,598万円・7,098万円 |
|
3LDK |
|
63.59m²・70.34m² |
|
総戸数 2517戸 |
神奈川県横浜市港北区師岡町字仲ケ谷戸486-1 |
|
5298万円～6498万円 |
|
3LDK |
|
60.25m2～70.13m2 |
|
総戸数 26戸 |
神奈川県川崎市高津区下作延五丁目 |
|
3,800万円台予定～6,600万円台予定 |
|
1LDK＋S～4LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
|
64.60m²～75.60m² |
|
総戸数 231戸 |
神奈川県川崎市川崎区大師駅前１丁目 |
|
未定 |
|
1LDK～3LDK（1LDK、2LDK、2LDK＋サービススペース（納戸）、3LDK） |
|
36.63m2～64.84m2 |
|
総戸数 132戸 |
東京都江戸川区南葛西５-6-4 |
|
4600万円台～7700万円台（予定） |
|
1LDK+2S（納戸）～4LDK |
|
62.72m2～82.02m2 |
|
総戸数 155戸 |
神奈川県横浜市青葉区奈良町2762番120他3筆 |
|
5,178万円～5,338万円 |
|
3LDK |
|
73.80m²～75.64m² |
|
総戸数 74戸 |
神奈川県相模原市南区文京一丁目 |
|
3,900万円台予定～5,800万円台予定 |
|
2LDK＋S、3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
|
66.41m²～73.60m² |
|
総戸数 173戸 |
神奈川県相模原市緑区西橋本３-2171-1 |
|
3900万円台～6200万円台（予定） |
|
3LDK |
|
58.57m2～68.67m2 |
|
総戸数 140戸 |
神奈川県横浜市金沢区富岡東６-126-65 |
|
4400万円台～5700万円台（予定） |
|
3LDK |
|
58.05m2～62.35m2 |
|
総戸数 37戸 |
