プラウドシティ元住吉ってどうですか？Part2

当然ですが…と、言われても。。。

小杉・元住吉・綱島は液状化ＭＡＰで真っ赤のエリア。
マンション自体は崩壊しなくても浦安のように街全体がやられることは十分にあり得ると思う。

第一期では何戸くらい売り出すのでしょうか？

>182さん

187です。詳細に教えて頂きましてありがとうございました。
非常に参考になりました。

やはり色々な事がありますね。

池袋本町の方がエレベータの数は多いでしょうから一概には言えないと
思いますが、こちらは階層低い分そんなに問題にならないのかなと感じました。

大規模のメリットデメリットを色々と考えて検討することにします。

素人でもうしわけありません。
もし、震災でマンションが全壊（あるいは一部倒壊）した場合でも、ローンは支払い続けるんですよね？？

保険とか何か 打つべき手はないでしょうか。

火災保険に地震特約をつけられますよ。

上質の顧客は若干早く販売したお隣の日吉(地所)に取られてしまったようですしね。6000万超の部屋は苦戦するのではないでしょうか。

上質の顧客っていう
表現が気になりました。

不動産会社にとっては、お金があまりない客は
質が劣る顧客と見られるんですよね

細かいところのコメントですみません

地震保険は火災保険と違って、ほとんどかける意味はないです。
生活再建に必要な一番最初のお金、という感じで、決して、原状回復するためのものじゃないです。
保険会社にもそういわれましたし、金額的にもあきらかです。

元住吉は下町の雰囲気のある住みやすそうな街ですが、6000万超を払うなら、都心アクセス抜群の武蔵小杉か、ハイソな住環境且つ横浜アドレスの日吉、の両隣駅の方がよいような気がします。。そういう意味では中途半端。もう少し安くしないと売り切るのに時間かかるんじゃないでしょうか。

とはいえ、私の希望の部屋(6000弱)は現状倍率四倍といわれました。第一期で出ているところは即完売するのでは？

要望書はあてにならないですよ。このマンションで高い部屋を買うのはババを引くことになるかもね。

即日完売は甘いでしょう。きっと苦戦するよ。検討者は焦らずじっくりいった方がいいよ。

よっぽど元住吉が好きな人以外はちょっと微妙だよね。プラウドっていっても最近はショボいのも多くてブランド力も落ちてきてるし。

日吉も販売前はあんな地下を買うやつはいないとか、散々な言われようでしたけどね。
ここはどうなることやら・・・

日吉は地下はともかく立地が抜群によい。ここは悪くはないけどそれほどでもない。

HPの物件概要ですが入居時期が、5月予定から7月に遅れましたね。工事遅れが原因でしょうか。

中庭に面した部屋は風通しが悪そう。
そして、バルコニーを面して向かいの部屋とも目が合ってしまいそうなので、
終日カーテンは開けられないかな。

所詮は川崎で駅から徒歩9分で坪250万以上ってのは、
とても高い気がするな。

以前、上小田中に住んでたことがあるが、
現地の雰囲気は似たようなもん？
垢抜けない雰囲気ではあったが、
暮らしやすく好きだったな。

それでも坪250万ってのは、川向こうのくせにボリすぎ。

ずっと以前に資料請求しただけで高くて諦めていたんだけど、留守中に営業から電話が入っていたよ。
案外苦戦中なのかな。

南向きは確実に割高。他の向きもやや割高だと思う。

全体的にもう少し下げないと完売は時間がかかりそう。

やはり駅からの距離があるので高く感じます。
いくら環境がいいとはいっても９分であの値段だと考えますよ。

徒歩９分でＯＫと思うのは元住吉を以前から知っている層なので
そういう層にとっては価格的に受け入れにくいのでは。

戸数もそこそこ多いですし、
価格調整はあると思います。

坪250はこの辺(ブレーメン側徒歩10分圏内)の相場じゃないかな。両隣の小杉や日吉はもっと高いし。250で高いと感じるなら、ここの価格下げを期待するより他を探した方が賢明。

価格調整って何ですか？下がる？
その前に契約したひとは、運悪い？ということでしょうか。

まぁ売れ残ったら価格下げるのは普通でしょ。人気ある部屋は先に売れるし、ない部屋は余る。結局下がるのはそういう部屋だし、一概に運が悪いとはいえないんじゃない。

要望書の反応次第で予定販売価格を下げるのは良くある話。

225-226 San
そういうことでしたか。確かに自分で欲しい所を選らんだのであれば、運が悪いことはないですね。ありがとうございました。

>233
駅から徒歩５分以内とかだと地縁のない人もわりと見に来ます。
でも徒歩９分となると地縁のない人が
すぐにいいなと思うような物件でないのは確かです。

地縁のある人で300世帯集めるのってけっこう大変なので
部屋によって予定価格より正式価格は下がると思います。

それに野村はだいたい予定価格を高めに出して
正式では少し下げましたという売り方をよくしますしね。

２２８さん
なるほど、参考になる分析です。
ありがとうございます。

価格が下がる可能性があるなら、要望書ってまだ出さない方がいいですか？

要望書が入った住戸は、他が下がっても下がりませんか？

>230
要望書は値段を調整するのと集中しないように調整する目安に使われるので自分が出さなくても他の人が出してれば出さない意味はなくなります。また、出さないと購入者としての本気度も示せないので本当に買うかどうか向こうも判断つかなくて扱いがぞんざいになることもあります。

なので要望書は出すことをお勧めします。ただ、希望住居に対して出す場合でも、金額が高いと思ってるなら、安いと思う・高いと思うというような記入項目があるはずなので、正直に「高い」と書いて営業さんにも今の予定価格だと難しいので価格次第で他も検討したいというふうには話しておいたほうがいいです。

その場合は、もし希望の間取りドンピシャリは人気があって価格調整の対象にならなくても、その他のちょっと条件の落ちる間取りなどを要望書出した人が買いやすいように価格調整して勧めてくれます。

もし三井や住友だったら大した調整もしないので要望書出す意味ないですが（笑）野村はそのへんの調整はうまくて、それがいつも即日完売に繋がってるようなので要望書では正直に伝えておくほうがいいです。

２３１さん、アドバイスありがとうございます。要望書はだします。

ここに6千万出すのと、戸建に7千万出すのとどちらが良いでしょうか？

もちろん戸建はもう少し郊外です。

↑そんなの、あんたのライフスタイル次第だろ？

>233
何を重視するか。
もう少し郊外でいいなら6千万円あれば元住吉でも戸建は買える。
7千万円あれば日吉でもそこそこのとこには住める。

東西のガーデン棟とアベニュー棟が重なるところの
通路に吹き抜けがありますが、吹き抜けって
どの程度の光がとれるものなのでしょうか。
下の方の階はほとんど光が入らないのでは？

価格調整はバランスを考えてすると思っていたから要望書はすぐ出してました。
毎回落選ですが…。

日吉に外れ、ここと白楽と大倉山で迷ってます。どれもそれなりにいいとは思うのでが、何か決定打に欠け決めきれません。元住吉の最大の売りってなんだろう。。。

ブレーメン。

ブレーメンだね、やっぱり。あと、3つの中では一番都心に近い。建物は白楽には敵わないです。

目黒線！

どれも各停の駅ですが、元住吉は目黒線が通っているので
大倉山と白楽と比べても電車の本数が全然違います。

大倉山と白楽では利便性が論外でしょ～！
定年後に住むのはいいかもだけど、通勤するならありえないよ

ブレーメン、目黒線はもちろんのこと、あと平坦。

そう、平坦。ただ、地盤の緩さ(液状化危険度高)が気になり、思い切れない…… 。平坦地の宿命でしょうか。

横浜市と川崎市。アドレスの印象は劣りますが、その辺はどうなんだろうか。。

白楽は当分完売しなさそうだから、とりあえず大倉山のインプレストと比較検討してみては？大倉山の直床三井は論外だろうし。

インプレスト、良さそうだけど時期がちょっと遅いんですよね～。あとここも地盤が心配との噂です。
白楽は長期優良で設備仕様は申し分無いんですが、如何せん駅力が弱すぎる。
ホント決め手に欠けますね。

説明会で聞いた情報では、プラウドシティ元住吉付近はN値60でしたよ。
インプレスト大倉山は、横浜市の地盤Viewで確認出来ますが高くても20。

地盤View見てみましたが、14.5mまでしか載ってませんでした。
これじゃ比較出来ませんね。

南向き5000万円くらいであれば検討しようかとも思っていたのですが、6000万円台は予算オーバーでした。
立地は最高なんですけどね。

第一期ではどれくらい売るのでしょうか？
やはりいい間取りの部屋は第一期で完売状態になるのでしょうかね？
戸数が多いのでどうしたものか迷っています。

プラウドシティ元住吉らへんてN値60て話でしたっけ？？
地盤改良はしなくても大丈夫だという話は覚えてるのですが。。。
私も地盤が引っかかってるので悩みます…

壁厚180か。薄いよ。
中庭で騒ぐ子供の声も反響して聞こえてきそう。
なんであんな設計なんだろう。
残念。

Ｎ値と液状化はまた違いますよ。
Ｎ値は堅い支持層の事ですが地層に水分を多く含んでいればＮ値が高くても液状化はします。
ここはどうでしょうか。調べてみないとです。

ここは南向きより数的には多いだろう東や西向きの部屋がどのくらい売れるかだな

小杉のタワー(三井GWT)は第一期300戸即日完売だそうですね。日吉のパークハウスといい、隣駅の好調さが気になります。こちらもいよいよ今月販売ですが、どうなるんでしょうか？

私は庶民的な雰囲気の元住吉が気に入っているので申し込み予定ですが、確かにこちらの検討者の中でも先に販売した武蔵小杉と日吉に流れた人も多そうですね。第一期からこけないでもらいたいです。野村さん、頑張って下さいね！

小杉はタワーで日吉は希少な駅近なのでこことは層が違うかな？
でも勢いはありますね。

2日前に聞いた営業担当者からの話では、第一期での要望書が既に160-170枚でているとの事でしたよ。

色々と考えましたが、東横沿線で、1.駅から徒歩10分以内、2.大型物件、3.低層階、これらを満たしている物件は極めて少ないと感じています。同様の条件を備えた物件は今後でてくるのかな....液状化は心配ですが、個人的には買うに値する物件だと思います。ただ、昨今の経済状況を鑑みた場合、あまりいい話は聞こえてこないので、第一期の完売は微妙かも。
皆さんは第一期は完売すると思いますか?

第一期は完売すると思います。
といいますのも、販売予定戸数を公表していないので、
「第一期で売れた戸数＝完売戸数」だと思うからです。

倍率がある部屋を考慮すると、今希望が出されている部屋の数は160以下ということでしょうか。

これからさらに要望書が提出され、そして倍率を嫌って無抽選の部屋を選んだりする方も出てくるかもしれませんので、第一期では半数以上の部屋は「完売」しそうですね。

初期にモデルルームに行ったっきりなんですが、第1期販売住戸は全く未定なんでしょうか？事前に「第１期はA棟とB棟」とか決めずに、要望書が出ている住戸を優先的に販売するんですか？であれば、第１期はそりゃ完売するんでしょうが、第２期は売れ残りってこと？

２９６戸もあるから２期でも売れ残りって事もないと思う。
角部屋は１期で無くなるかもね。

高値がつきそうな物件を第一期。普通の物件を第二期で売ると思います。今回のプラウドシティー元住吉では、中庭に面している物件には高値がつくでしょうし、野村としては中庭に面している物件に資金力がある顧客をつけ、そして第一期で売り切りたいはず。東西の道に面している物件は主に第二期での販売になるような気がします。
第一期では150-160邸(主に中庭に面している物件)を販売。第二期で残り(主に東西の道に面している物件)を少し安くして売るような戦略を取るかも？
ただ、no.260さんが言われる通り、希少性の高い物件だと思います(高値でも買う価値あり)。建て込み感と液状化が気になりますけどね。

正式価格は直前週でもいいけど、第１期販売住戸はそろそろ明示してほしいですね。

第一期販売住戸をギリギリまで言わない所が野村の戦略だと思います。まー、大凡ですが第一期では170邸くらいが売りにでるでしょう。この物件の広告を電車内や新聞の折り込みでみないですよね。野村は296邸を売り切る自信があるのでしょう。個人的には、たぶん坪単価が少し控えめになるだろう西向き物件に興味ありです。

新聞折り込み、駅前ティッシュ配り、ありまくりですけど。

野村は購入者の都合よりも自身の「即日完売」の方が大事、そういう会社です。
きっと要望書・購入意思を吟味して登録確実な住戸のみを1期で売り出し見せかけの「即日完売」を実現させ人気イメージを作り上げ、2期に弾みを付ける戦略。

来年小学校に入学の子供がいます。
建物には不満はないのですが、小学校が遠すぎるような気がしてなりません（約１キロ）。
近くに２校も小学校があるようなのですが、購入希望者の方はどのようにお考えでしょうか？
この地区は越境入学可能なのでしょうか？またこの辺の小学校は集団登下校なのでしょうか？

第１期の販売予定枠は当初より増えているみたいです。
最初に一覧の紙をもらった時に伏せてった所(第２期用に価格等が伏せてある所)が、今は予定価格もオープンにされて要望書を出せる形になっていました。
私たちが希望するような間取りのところが出てきたので、申込みを検討しています。

あと液状化の件ですが、私は土砂崩れや津波の方が後々の修復が難しそう(街としても建物としても)と思ったので、マイナス要因から外して考えるようにしました。
液状化した浦安市のその後を見ていて、町全体がダメになったわけではなかったからです。

もちろん地震と液状化の影響による建物外壁等や周辺の修復工事費用が「その時」には必要になると考えますが、この立地は私たちの生活スタイルに丁度良いので、できれば無抽選で購入できると嬉しいです。

無抽選で買いたかったら、ネガらなきゃダメでしょう。

第一期の価格表（最終価格前）をみましたが、元住吉にしては価格が高いと感じました。悪くない物件ですが、足元の景気もあまり良くないし、要望書の提出は見送ることにします。

モデルルームを見学された方へ
仕様はどうでしたか？
他と比べての感想などもお聞かせください。

中庭に面した部屋で悩んでいましたが、間取りをよく見ると、
かなり不思議な無理のある間取りのように感じられます。
間仕切りの引き戸を開けてリビングを広く使いたいな、と思っても
「下り天井」が部屋の中央に2030という低さであるんですよね。
これはかなり圧迫感があるでしょうか？

274さん
私も中庭に面した住戸の間取りは
無理があるようで残念に感じました。

共用廊下側にエアコン室外機を
出さないようにするためか、すべての室外機は
バルコニー側に出ますよね。で、洋室のエアコン冷媒管用
さや管の先行設置ってどういうことでしょうか。
まさか天井にむき出しの配管が長く伸びてるわけでは
ないですよね。

あと気になるのは、吹き抜けに面した洋室の
明るさや風通しです。

275さん

＞ 天井にむき出しの配管が長く伸びてるわけではないですよね。

中部屋の洋室のところでしょうか。
この前、標準タイプの方のモデルルームで営業さんに、
南側洋室壁上部に「ハリ」があったので「これは？」と確認したら、「エアコン用設置の配管スペースが中に隠されてます」って言ってました。
恐らく配管むき出しにはならないようです。
（ハリは出てましたが）


273さん

モデルルームに行ってきた感想(標準タイプの方の感想)ですが、
今現在の一般標準仕様だなという感じがしました。
多すぎず少なすぎずといった所でしょうか。
他にそんなに多くのモデルルームに行っていないのですが、私が他で行ったところと同じような感じでした。

・食器洗い乾燥機
・ディスポーザー
・蛇口一体型浄水器
・ワイドシンク
・スパイスラック
・ガラストップ(?)ガスコンロ
・キッチンパネル(磁石が付く、掃除が楽)
・整流板付レンジフード
・シンク下ポケットの包丁収納
・鏡裏収納付き洗面化粧台
・シャワー便座（タンクレス）
・浴室換気乾燥機
・大震災対応の玄関扉(歪んでも開く)
・ペアガラス
・マルチメディアとセットのコンセント
・床暖房

ちょっと面白かったのは家の中の扉を固定する「ドアロック」が、足元に埋まっていて、固定するのも解除するのも簡単で邪魔にならないし、便利そうでした。（私が無知なだけかもしれませんが）


あと今、プラウド、仕様で調べましたらHPがありました。
私が今回見た感じではこのシリーズだと思います。
プラウドではこういうシリーズに統一しているのかもしれません。
http://www.proud-web.jp/proudclub/will/luxmore/index.html

確かリビングの高さは2400でしたよね。下がり天井2030程度であれば、あまり気にならないと思いますよ。吹き抜けに面した洋室の明るさですが、4F以上であれば十分に明るいと思います。3F以下は若干暗いかも。

276です

さっきの記載の中で、
http://www.proud-web.jp/proudclub/will/luxmore/index.html
↑
この仕様が使われているようです、と書きましたが
この元住吉の物件については、

・IHではない
・レシピクリップはない（見かけなかった）
・クイックポケットだっかたどうかは忘れました…
・洗面ボウルも上記HPのものは違う
など

いくつか違いがあります。
このHPの内容と大まかな感じやコンセプトが一緒という意味で、
完全に一緒というわけではありませんでした。念のため。。。

床暖房！？ ありました？？

床暖房、ディスポーザーは標準装備されてます。

今日チラシがポストに入ってましたが、登録が6月下旬に伸びましたね。
即日完売にこだわるため、野村さんも引っ張りますな。

販売戸数を減らせばいいだけだから関係無いんじゃない？

最近は即日完売戦略もばれてますからね。
一期で出てくる戸数も重視されるので
なにがなんでも一定数が集まるまで引っ張るんだと思います。

武蔵小杉のグランドウイングはうまかったですね。
さすが三井。

公式HPでは６月中旬のままだね。
物件概要では６月１８日が更新予定になってるから６月２３日から登録だと予想。
モデルルームに行って検討してる人は知ってるような気がする。

>276
都心のほとんどはラクモアシリーズじゃないです。（東雲はラクモアでした）
キッチンに拘りがある人は細かく質問するといいかもしれませんね。

大規模マンションのメリットは共有施設にあると思うのですが、ここの共有施設はあんまり魅力を感じません。無駄に管理費を払わされる感じ。

> 286

276です。今、家でモデルルームのパンフレットを見てみました。
「ラクモア」と書いてありました。
モデルルームを見た感じではラクモアのHPのモデル写真とほぼ一緒です。
木目の感じも。

共用施設はあんまり豪華すぎない方がいいですよね。
プールとかトレーニングジムとかは管理費増加になるので勘弁です。
ここは規模的には一般的な共用施設な感じですかね。

はい。無駄な共有部分がないのがこの物件のいい所だと思います。たぶん、規模メリットもあって管理費もそんなに高くないはず。物件そのものの見た目も嫌いではありません。ただ、平均坪単価240-245は少し高い.... 第二期でのハイエナ買いを考えています。

カフェスペース、ライブラリーは無駄です。

ブレーメンです。
もっと素敵なお店あります。
読書、、、満たされません。
そんなありきたりな蔵書では。

実にくだらん。

ランニングコストがあまりかからないライブラリーはあってもいいと思います。

カフェスペースは「飲食が可能の場所」というだけの所でしょうか。
特にカフェのサービスがあるという訳ではないですよね、たぶん。

ライブラリースペースを備えているところ、結構ありますよね。
図書館とかが好きなので、もし住むことになれたらぜひ利用してみたいと思っています。
家だとなかなか集中して本が読めなくていつも困っていました。通勤時では荷物になるし。

受験勉強にも良いのではないでしょうか？敷地内であれば親としても安心だと思います。
わたしが受験勉強の時は、学校帰りに遠くの公民館まで行かねばならず大変でした。

受験生が丸一日 図書館ジャックは微妙。
隣でピリピリ センター試験の過去問やってる図書室だっらら・・・。。

東横線沿線でこの2ー3年のうちにマンション購入を考えている者です。この物件は人気物件なんでしょうか？

申し込みする方ってあの近隣住民の反対運動気にならないんですか？
建つ前に野村が解決してくれるんですかね？
あの旗だけでも野村が解決してくれればいいんですけど。

2月頃に資料請求をして以来、モデルルームにも行かず、問い合わせもしていませんが、
定期的にずっと説明会の案内が届きます。
苦戦しているのでしょうか？

予約説明会に行ってきました。
目的は、全体像を知りたかったのと、最新マンションの室内設備を知りたかったからで、購入目的ではありません。
カフェスペースは私も質問しました、自販機があるんですか、とか。違いました。自分で飲み物を持ってそこへ行くそうですよ。
あと、宅配ボックスは南側のメインエントランスにあるので、北側の部屋の方は、かなりの距離を持ち歩くことになりますね。
一番疑問に思ったのは、中に入るのにオートロックセキュリティで、守られているのか、外部の人は絶対に中を見せないぞ、というか、その閉塞感ですかね。あれだけ「Ｇｒｅｅｎ」を売りにしているのに、なんか…ケチ？(笑)
まさに、問題ワードになってる「要塞」ムード感じました。
結局全体像は殆ど分からず、モデルルームに行っても「イメージ画像」乱発というのが最終的な感想です。
成約していないのに赤いバラとか貼りまくっているところが、なんか売れていない感満載でした。
最新マンションの設備を見られたことと、インテリアデザイナーが駆使したオーダールーム（プラス1000万円）は見応えありました。でも、港区とか中央区の高層マンションじゃないんだから、とも言えますが。

カフェスペース、ライブラリーはいらない。そのぶん販売戸数を増やして全体的に単価を下げてほしい。

もっと　住み　良し

>298さん

赤いバラの予約ボード(？)はどの位埋まっていましたか？

> 申し込みする方ってあの近隣住民の反対運動気にならないんですか？

近隣の方は何に反対なのですか？道路が狭いことですか？（道路のことは川崎市が相手でしょうから違うか…）

昔、私の地元でも都営住宅が建て替えの時に、我が家も含めていろいろと近隣の人が要望を出し説明会でも意見が出ていましたが、新しい住宅が建ってみるとすっかり落ち着いた風景となって平和なものです。
都営住宅の話だしケースバイケースでしょうが。

298ではありませんが、薔薇は中庭向き3棟はほとんど張られていて、
残り３，４部屋くらいしかありませんでした。
営業曰く、「要望書で第一希望が提出済みの部屋に張った」、とのことですが、
どこまで信用するかは人それぞれですね。

外側の南と東西はまだ6～7割程度？だったかな。
1期の販売部屋数を（主に南向きで）増やしたこと、東西の値段を先週くらいに100～200万下げたことも含めて、
このあたりは今月末の登録までにどこまで埋まるか、営業も追い込んでるとこではないかと。

ここでは不人気な中庭ですが、薔薇を信じる限りは圧倒的に外向きより人気がある感じでした。

大抽選会かな。。

薔薇で煽るのはプラウドのいつもの戦略。あまり焦らないで、じっくり考えた方がいいですよ。どうみても飛び付くような物件じゃないと思います。

反対すごいですよ。
旗が敷地周りにたくさん立ってます。
示談交渉とかしてるんですかね？
それが終われば引っ込むんですかね？

示談なんてしませんよ(笑)
すでに一定の話し合いは終わっていて、必要に応じて金銭のやりとりもあったでしょうが、まだ反対している人たちは、より多額のお金を要求するなどして、野村からつっぱねられた人たち。
不法行為責任を負っているわけでもないので、示談する義務もありません。
どこの反対運動もそうですが、建ってしまえばおとなしくなりますので、全く心配ありません。

ここって、町内会に入れてもらえなかったり、近隣住民とギクシャクするんだろうなぁ。

不動産会社と購入した住民とは全く立場が違うから、町内会入れないとか無いでしょ。
マンションの住民に罪はないわけだし(笑)

本日MRに始めて足を運びました。例の薔薇ですが第一期で売る200邸弱のうち、約87パーセントの部屋に要望書が出されており、第一期の完売は間違いないと営業の方は鼻高々でした。ちなみに本日のMRは人だかりで大盛況でした。

>307
どこからの情報ですか？
あるいは307さんは野村不動産ら事業主の関係の方ですか？
それなら信憑性がありますが…。
現地に一緒に行った人達も、のぼり旗のことを気にしていたので、詳しくご存じなら再度書き込みをお願いします。

現地に昼・夜と何度か足を運んでいますが、そんなにのぼり旗って気になるんですか？取り囲むように反対されているなら別ですが、そんなに活発に反対されている動きは見られませんでした。
一部の人が反対してるのかな、ぐらいの感じで。

何に反対なのか？
その主張もわかりませんでしたが。

大規模マンションで反対がない方が稀かと。
どこも一緒ですが建ってしまえばおしまいです。

しかも、ここで反対してるのは外周に住んでるひとだけで、
町全体は商店街等の活性化に繋がるからか、
どちらかというと歓迎ムードですね。

おしまい？歓迎ムード？何を根拠に…

しばらくおとなしいと思ったら、久しぶりに活動家がやってきてるね（笑
法律違反や土壌汚染でもない限り、マンションの反対運動なんて建ったら終わりだよ。
自分の近所でも何でもいいから見てたらすぐわかる。
ちなみに歓迎ムードは知らん。知りたいなら自分で商店街のおっちゃんにでも聞いてみたら。

マンションの建設反対運動は建ったら終わりというのが常。それよりも近々第一期の申し込み締切ですね。営業の方からの話では、本日時点で最大4倍の競争（中庭に面した南向き物件）になってるようです。

日吉の赤門坂前のマンションはたったあとも揉めてたけど。
いつどうやって和解したかは私は知りません。
※悪意はありません。単純に知らないだけです。

日吉本町プレジデンス というマンションです。ご存知のかた書き込みお願いいたします

日吉本町プレジデンスの事をプラウドシティー元住吉のスレッドに書くんですか？何のために？本日 野村不動産の方から電話があり、私が希望する部屋の倍率が4倍になったため、よければ他の部屋にしませんか？と問い合わせがありました。4倍の倍率で抽選で漏れた場合は第二期で東側の道路に面した部屋を購入しようと思います。

倍率考えて少しでも他の部屋に誘導して外れる人減らそうとしてくれるんだね。
売る方もその方がいいだろうし。
近くのどこぞやの物件は５倍の部屋があったとか言う割に、未だにまだまだ売れ残りあるよ

１か月位前に、ある南向きの部屋を希望していましたが、その部屋は倍率が高く担当の方に勧められて別の部屋に変更しました。（もちろん条件や間取りなどに納得してです）
今のところ私が要望書を出している部屋は、どうにかまだ倍率が１倍のようです。担当の方が死守してくれているのかな？(笑)

このままいけば無抽選で購入への段取りなのですが、蓋をあけてみないと分からないですよね…。
本申込みが近いのでドキドキします。

私も要望書をだしています。武蔵小杉の高層マンションと迷いましたが、やはり東横線沿線の大型マンション、且つ 低層というのは魅力的です。この先15年住むのには良い物件だと思います。ちなみに私が希望する部屋（南向き）は倍率1倍とのことです。

>322さん

321です。
私も東横線沿線の住宅街の低層大型マンション(徒歩圏内)が魅力に感じました。
市況セミナーで聞いた話では、バブル崩壊後には「適地」と呼ばれる良質な土地・場所が多く出回ったが、土地は有限なので今はなかなか「適地」が出にくい現状だそうです。
他にも私の個人的な細かい希望(オール電化ではない、ゴミ出し24時間OK、通気性のあるベランダ枠など)がマッチしていたので要望書提出に至りました。

できれば無抽選で、多くの方が希望のお部屋に入れると良いですね。

南向きの間取りあまりよくないですね。

東横沿線の低層という条件なら、(大規模ではないけど)インプレスト大倉山もいいんじゃないですかね。モデルルームはもうすぐオープンらしいです。でもやっぱり今になって思えば先月完売してしまった日吉がまさに「適地」 でしたね。今更どうしようもないですが。

ホント、人それぞれなんですね。私は逆に南向きの間取りが良くて、気に入りました。
今までチラシなどで見る田の字型の一般的な間取りじゃなかったのが決め手でした。

325さん
日吉も大倉山もきっといいところなのでしょう。
でも、坂と細い道と車優先の道路設計がツライです。。。
数年前に県外から転勤でこの沿線に引っ越してきたのですが、神奈川がこんなに坂が多くて道が細くて歩きにくいとは知りませんでした。

日吉は見に行きましたけど、坂もないし中央通りの商店街を抜けたらすぐの高立地でしたよ。高くて買えなかったですが。

日吉が高くて断念した人の一部がプラウドシティー元住吉に流れてきてます。私もその一派です。この事を知ってか野村はプラウドシティー元住吉をマーケットより高く売ってます。野村のマーケティングは日吉で迷った人→プラウドシティー元住吉を買える人だと分かってるからです。日吉の物件が同時期の販売ではなければ、プラウドシティー元住吉の坪単価はもう少し安かったとでしょう。野村からすれば日吉様々です。ただ322様が言われた通り、15年住むにはいい物件だと思います。野村の社員も購入するみたいですしね。

日吉の物件は関係ないと思いますよ。
ふそう跡地の購入額が高かったので、それが反映されているんですよ。

>329

野村不動産や関連会社の社員が購入するのは可能だとは思いますが
そういう人も他の購入予定者と同じく抽選対象になるのでしょうか…？

はい。野村の社員も抽選になるみたいです。ただ相手はプロ。一般の人が気付きにくい割安物件を選んでると思います。

私も気になって野村の方に「あなたならどこを買いますか？」って聞いたら、南向きとかじゃなく外側の棟を指でグルグルって指して、この辺りかなぁ、、、って言ってました。
お値打ちなんだとか。
やっぱり南向きは付加価値がついて割高なんですかね。

333さん
「お値打ち」とは、どういう意味なんですか。関東出身ですが、始めて聞いたもので。
すみません日本語の質問で。。

>331さん

野村の社員が買うとしたら、倍率がついていない住戸を買わされると思いますよ。

即日完売（完売しなければキャンセル住戸発生！とする）させたい野村さんです。

社員にそんな甘くないんじゃないですか？

南向きは完全に割高に設定されています。
不動産業界の人に聞けばすぐわかりますよ。

＞333
あんた、名古屋人だね？

お値打ちは名古屋弁の一つだと思いますが、詳しくはwikiで調べていただきましょう。野村の社員は第一期では買わない。理由は単純に高いから。第二期の手頃物件をきっと買いますよ。ちなみに私は親父から譲り受けたビルと賃貸マンションの経営をしてますが、正直に言いまして南向きだろうが、西向きだろうが賃貸に出した時の賃料はそんなに変わりありません。だって賃貸に住む人は基本短期で住居を必要としている人達ですから、そこまで拘りません。野村の社員は転勤族だと思いますし、賃貸に出す事を考えて第二期で坪単価に値ごろ感がある西向き物件を買うと思います。もし私が投資目的でマンションを買う時はそのようにします。

抽選会はいつなんでしょうか？情報をお持ちの方がいましたら教えてください。

338さん
貴重なご意見です。ありがとうございます。
賃貸ではなく、売却だと南の威力は強力でしょうか。

>335 さん

ありがとうございました。

野村の関連会社社員だった友人が、社員だった当時、武蔵小杉の野村不動産のマンションを割引価格で買ったと言っていたので、抽選のことも(あくまで参考として)聞いてみます。

皆さんもご存じだと思いますが、社員向け以外にも、不動産会社はよく、有名企業には割引価格で販売します。

野村で営業やっている知人がいますけど、今は業界全体が厳しいので社員にも割引がないと言っていたように思います。
その人は、物件を担当していたときに売れ残りがあったのでそれを買ったみたいです。あまり方角にはこだわりはないようでした。
業界の人からみたら、南向きは割高感があって購入しないのかもしれませんね。一般的には人気だと思いますが。

>337
あんた、ケンミンショー、、、だね？

この物件は正直高いです。けど、野村ブランド、そしてファミリー向け物件(3LDKメイン)というのが強みだと思います。以前は1LDK-4LDKまで幅広い間取りを備えた都心のタワーマンションに住んでいましたが、1LDKは夜の仕事をメインにしている人達がメイン、2LDK-3LDKはファミリー、4LDKは小さい会社の事務所となっており、物件自体は眺望もよく好きでしたが、何となく周りに住んでいる人達と価値観があわず、引っ越しをした事がありました。プラウドシティー元住吉はファミリー物件(殆どが3LDK)という事で、殆どがサラリーマン層で埋まると思います。そういう意味では、サラリーマンで所帯持ちの家族からしたら比較的安心して買える物件だと思います。

まぁ、都内はね…。
「内縁の○○」に買ってあげている人や、投資目的(賃貸など)もあるが。
ここは「東横線」といっても、「多摩川越え」の地面。
かつ武蔵小杉と日吉の急行駅に挟まれた駅。

「事務所可・不可」はマンションの規約にあるから事前に読むか聞くかすれば分かる。
部屋数が多いと、単身者はあまりいないかもしれない。
あとは部屋の価格の差(間取りや日照、眺望も反映)がどれだけ開くか。

例えば売れ残った部屋は、仮に値引きがあるとすれば、値引き後の値段で、売れ残ったと思われる理由が気にならない人が買えばいいだけ。

何が言いたい？

15年住むには良いとはどういう事でしょうか？
それ以上だと修繕費・管理費が高くなるということ？
すみません。マンションに詳しくないので教えてください。

一生住むマンションなんてない。家族構成めた変わってきますしね。15年住みたいと思う物件は、買い物件だと思います。

野村の営業マンからは、この物件は入居後は管理費の増額、及び、修繕費の追加支払いもないと聞いています。もちろんインフレ、災害等がない前提でしょうが。

増額が無いのは違うような？
他社は増額のスパンが短くて一見管理費や修繕積立費が安く感じるけど、５年毎にあがる計画だったりで、
ここは１５年後には上がるって事なんじゃないの？

349は修繕費が増額しないとは書いていないが？

管理費 → 定額
修繕積立→ 一定年数ごとに増額。ただし一括の追加支払いはない。

という意味だよ。

野村の営業マン、
うまい表現ですね。感心しました。

一昨日MRに行きました。第一期で売り出す物件の殆どに薔薇がついてました。やはり第一期は完売でしょうかね？

更なる販売価格の見直しはあるんでしょうか？要望書は提出済みですが、矢張り値段が高いと思い購入を迷ってます。

要望書の出ている部屋に偏りがない限りは、見直しは行わないと思いますよ。

正直高いですよね。
将来の売却時に、相当値下がりするでしょうか。

それは需要と供給次第では?中長期的には少子高齢化が進んでいくわけだし。

販売価格の見直しはなさそうですか。要望書だしてるけど検討し直そうかな。。。絶対にこの物件というわけではないので。

そしたら、他の人のためにもなるし要望書取り下げた方がいいのでは？
迷って何千万もするものを買うのも、、、ね？

358さんの言われる通り、中庭に面していない住戸=類似物件がほかでも直ぐに見つかると思います。

うちはまだ要望書を提出していませんが、もう少し下がらなければやめます。
元住吉　徒歩9分でこの価格はないなと。
日吉　徒歩6分のパークハウスと比べても、西向きなんか
大して価格差ないですよ。

中庭に面した家はともかく、東西の道に面してる物件はあと200万くらい下げないと完売しないでしょう。やはりマーケット、そして時代にそぐわない高すぎる物件です。

他の板でもそうだけど、なんだかんだここで言われても結局完売したりしそう。
そして、あぁ買えば良かったとちょっと思ったり。

団塊ジュニアが一時的にマンション相場をあげてるだけで、3年も経てばより良いマンションが手頃な値段で買えると思いますよ。

安藤建設ってあまり聞いたことがないが、綱島のハセコーより上なの？

安藤建設↓
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%AE%89%E8%97%A4%E5%BB%BA%E8%A8%AD

安藤建設は建築でがんばってるほうだと思う。民間建築に強くてゼネコンでは準大手枠。
大手ゼネコン（鹿島・大成・大林・清水、竹中あたり）とは比較にならないけど
全然だめっていうようなところではない。
特にここは野村相手で規模の大きいプロジェクトだし、会社としてはがんばりたい物件の一つかと。
長谷工は数こなしてるけど、高級志向の物件に向いてるかどうかは…。
そこはあくまで私見なので別意見ある方がいたらよろしく…。

一般的に建物の出来っていうのは会社名以上にそこでゼネコンが使う業者の質によるし、
それを監督している責任者（安藤の現場所長）にかなり左右されるんだけどね。
ちなみに安藤は来年4月、合併によって「安藤・間」（ハザマは土木系のゼネコン）になるって
ちょっと前の新聞に載ってたね。

①過去に安藤がプラウド数件を建てた実績がある、②野村基準で建ててくれる、③大型案件という事で"たぶん"安藤はいつも以上に頑張ってくれる、という事を理由に、no.365さんが言われる懸念を自分なりに払しょくしています。

安藤建設さんについて詳しく知らなかったのですが、とても勉強になりました。
皆さん、詳しい情報ありがとうございます。

周辺住民ですが、活動家ではありませんｗ　（先に言っておかないと微妙な物件みたいなのでゞ））

この物件近くの他社マンションを数年前に購入し、元住吉ブレーメン生活も長くなってきました。
近隣だという事と、同じ「マンション」だという事、
友人がこのあたりのエリアの購入を検討しているということ（情報を伝えています）、
個人的な理由ですが、自宅を中古で売却する可能性もあるので新しく建つ物件は気になる事、
購入した今の物件に決める前に、
小杉の「野村村」と呼ばれる地域のプラウド新築か他中古を検討した事がある＝ひいき目で見ている、
などの理由で、参加させていただきました。客観的な意見を書きたいと思います。

野村のプラウドブランド、すごく好きでした。
小杉に建つプラウドも、魅了されて夢見たものです。
が、あちらも徒歩10分以内でしたが、南向きでも１階は４０００万前半スタートでした←最終候補でした。
ただ、不動産やさんに聞くところによると、小杉の徒歩１０分は、実質駅周辺しか買い物ポイントはないので
少しお値段もお手ごろ感がある（実際にはほとんど差はありませんでしたが）元住吉のほうが
中古入居希望の登録が多いと聞きました。ブレーメンパワーだそうです。


今回、ものすごい値段のようですが、南のあの狭い道路に面したお値段設定は正直　心底驚きました。
確かに徒歩１０分以内、ブレーメン側物件は新築ではほとんどない雰囲気になってきましたので
私が今の家を決めた頃よりも価値が上がっているのかもしれませんが、
それでもうちより数年後に建った近隣物件でも、値上がりはしましたが、そこまで強気の値段は見たことがありません。
もし、中古で販売する場合は、近隣の中古と比べられると思うので、
購入金額より落ちる売価設定の売却になる可能性は高いと思われます。

さらに、近々ではないでしょうが、近隣にまだいくつか社宅は残っていますから
数年で取り壊して販売する可能性も、ゼロではないと思います。

さて、元住吉のいいところ（悪いところも）すでに書き込みがたくさんあるようですから、
それ以外にもう少し、この物件オリジナルの感想を書きたいと思います。

今回のプラウド、なぜ南１階をぐるりと塀で囲むのでしょうね…？
せっかくのお庭があっても湿気がすごかったり、すごく暗くなってしまいます。
近隣に、同じ南向きでももっと広い庭であったり、明るい庭であったりする物件があるので
余計にデメリットが目立ちました。

西も東も、対面には同じくらいの高さの建物があったりするので、
特にメリットを感じることはないです。

それから、共用施設の管理は大変だと思います。値段だけでなく、使用する人のマナーを考えると
なかなか…特に３００近い世帯が入れば、皆さん全員が品がいい人ではないのはお分かりだと思います。
それに、マンションに住む方のお友達（主婦の方やお子さんが主）が
マンションにはたくさん集まります。
近隣マンションでは、来客者の自転車の扱いにいろいろ対応を検討しているところが多いようです。
小さなことでも、世帯数が増えると、結構大変なことになりそうです。
小さな事と言えば、宅配BOXが一か所なのでしょうか？
住まいによっては取りに行くのが遠いとのこと…これ、日常では意外と面倒だと思います。
大規模マンションになると、配送業者さん、インターホンは長く押さず、
すぐ切ってしまうので、在宅中でも手が離せない時に宅配BOXに入れられることが多いのです。
距離の問題では、ポストの位置、ゴミ置き場の場所も要チェックだと思います。


外装…好みがあるでしょうが、一昔前のライオン○マンションのようですね。
あれで高級感…？と言われると、ものすごく不思議です。重苦しくて全然洗練されていないように感じてしまったもので。
しかもでこぼこした外観、大規模修繕にお金がかかりそうに見えてしまいました。
プラウドが好きなだけに、外観は特に期待してしまって…期待しすぎたのかもしれません汗
小杉の三井のほうが、洗練されていて、全然素敵だと思いました。

内装は、すでに書いてきた部分でモデルに足を運んでいないのでわからないのですが、
いただいた資料やHPなどで仕様を見る限り、ごく普通の満足いく仕様だと思います。
ひとつだけ、バルコニーにスロップシンクがないのは残念だと思います。
ガーデニング以外にも、お子さんの靴を洗ったり、物干し竿を吹いたりと、使えます。
スロップシンクは室内配管よりも砂などが入っても大丈夫なように作られるため、あると重宝します。


結論としては、元住・ブレーメンのメリットを考えても、プラウドが個人的に好きだということがあっても、
明らかに高すぎる物件だと個人的には思いました。
あのプラウドがやってくる！と楽しみにしていただけに、正直残念感がありました。

長々失礼いたしました。

私も最初見たとき、外側の南向はに「強気な値段だなぁ」って思いました。
でも不人気どころか、1期の販売対象部屋がかなり追加されてるんですよね。
なんだかんだ高い高いと言われつつも、売れるのかなぁ
これも小杉バブルの余波かしら・・・

ひとつだけ良いと思ったのは、普通のタワマンとかと違って価格が一定範囲に収まってること。
だいたい同じくらいのファミリー層が買いそうなので、価値観近い人が多そうだな、と。

371番さんに一票かな

私個人的には東と西向きの部屋が多いレイアウトは好きではないですが、なんだかんだ言っても完売はすると思います。
立地はやはり魅力ですから。

そうだね。武蔵小杉のグランドウイングタワーは300戸一気に売れたからね。買いたいひとはたくさんいるよ

マンションの営業をやってる知人で、本人も自社ブランドの物件を買っている人曰く「どんな家でもメリット・デメリットがあるよ」とのこと。
職場で裕福な人は、何度も家を建てては引っ越しています。

なかなか難しいものなんですね。

安藤建設は、ルフォン市ヶ尾をご確認ください。

ルフォン青葉市が尾／(仮称)ルフォン市が尾

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/144491/
(マンション掲示板)

http://www.lefond-i.com/ (公式ホームページ)

>370さん
うーん。
思いっきり個人の意見が入っていますね。
それで選ぶ選ばないは個々の判断かと思います。

他にはルフォン宮前平も安藤建設だったみたいですが、こちらは内覧会の時とかにも特に問題は無かったみたいですね。その後もマイナスはコメントはないし。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/74652/all/

マンション工事の電気設備を最終チェックしている人が以前言っていたのですが、現場、現場によって仕上がりが全然違うそうです。つまり同じ会社であっても現場監督さんに結構、左右されちゃうとのことでした。
現場監督がちゃんと職人さんに心を配っている現場は、皆さんとてもきちんとしていて仕事もバッチリなんだそうです。そして設備チェックすると、直し箇所がすごく少ないんだとか。

こればっかりは、わたし達では分からないですよね。

皆さん、お詳しいかたばかりで参考になります!!

坪250って、安過ぎませんか？
隣の日吉・武蔵小杉は徒歩10分圏内なら坪270～280くらいはしますよ。
去年のプラウド元住吉ディアージュはもう少ししませんでしたっけ？
ディアージュに比べればこちらの方が良い立地環境なのに。

日吉は分かりませんが武蔵小杉徒歩10分圏内は坪280しないよ。坪250が相場。

いよいよ６月３０日から申込登録開始です。
第１期販売戸数はまた増えたみたいですね。

＠坪250位なのは、
南向きより圧倒的に数の多い、西向きと東向きが価格を抑えているからでは？

南向き３階の73.01平米は幾らですか？

5800前後じゃない？
価格表手元にないので記憶と推測ですが。

安いですね。元住吉ってこんなもんでしたっけ？

徒歩6分のディアージュが255だから、こんなものでは。
元住吉の安さの真髄は徒歩10分のパークハウスを見れば…

あちらは駅の反対側で環境全然違うからね。

元住吉に現在住んでいてプラウドシティー元住吉の購入を前向きに検討している者です。オズ通りとブレーメン通りとでは雰囲気が全く違います。地元に住んでいる人の多くはブレーメン通り側の方がランク上だと思っています。そういう意味では、パークハウスとの比較は意味があまり無いように感じます。
第一期では坪単価250万で販売。第二期はこれを超えるわけがないので、坪単価230-235万で販売されると予想しています。第一期での完売がなければ、第二期で更なる値下げが期待できるかも。

私の予想は一期が即日完売して二期は少し坪単価上がると予想します。二期は坪単価260万円と予想。

2期で値上がりすることって滅多にないですよ。
条件がよい人気の部屋はだいたい第1期で売れてしまうから2期は余りものってかんじになります。
そこで値上げすると検討者が離れてしまって結果即日完売に差し支えるのでバブルの頃はよくあったけど最近はやらなくなってます。

296戸もあるから２期でも条件のよい部屋もまだありそう。坪単価変わらないと予想。

以前に同じ質問をみたことがあるかもしれませんが、第一期（200邸）は完売するのでしょうか？

1期は要望書が出ている間取りしか売り出さないんだから、そりゃ完売でしょう。肝心なのは人気の間取り以外が主体となる2期。

第一期での分譲が185→200に増えたという事は、それだけの要望書を集めたという事？矢張り人気物件なんでしょうか？

凄いですね。
抽選に外れた人は１期２次があるかもだし、案外と早く売れてしますかもですね。

先日モデルルームに行ったら、南向き３階以上は第一期で全て販売対象になりました、とのこと。３階以上ならセレクト対応フロアとなるみたいなのですが、第二期になってしまうと3階以上であっても工期の残日数の関係上、セレクト対応ができない所がある為のようです。
あと、要望書の数も多くなってきて倍率の緩和の為もあるのかと思いますが。

南向きで上の方の階を希望していたら、第一期で完売してしまうと思うので、後からだとキャンセルが出ない限り厳しい感じです。

営業さんも必死ですね(笑)
どう考えても、そんなに慌てて駆け込むような物件じゃないでしょ。
検討者の皆さん、どうか冷静に。。。

展開が日吉のパークハウスと似てますね。日吉も高い高いと言われながらもあっという間に完売しました。