輪番制で役員を決めるシステムなので、いきなり理事役員になりました。
はっきり言いまして、マンション管理に関してはド素人です。他の役員の方もそうです。
先日の総会後、早速、住人からの意見を貰いましたので、次の理事会で相談と解決策について話をしようと考えています。
資産価値を維持するためにはマンション管理は絶対に手は抜けない。とよく耳にします。
一生暮らす人、賃貸に出す人、売る人、、、様々な方がいらっしゃるとは思いますが、
いつまでも綺麗な状態にしておきたいものですよね。
管理会社がサポートしてくれるものの、今後役員として事の進め方が分かりません。
まずは、管理会社担当者からの連絡・指示に従うこと？でしょうか。
様々なご意見を頂きたくよろしくお願いします。
[スレ作成日時]2012-03-18 15:08:27
私は８年前から其マンションの理事長をしています。
築３７年のマンションなので、居住者の高齢化が進み管理組合の参加も少なく維持するのがやっとです。
理事５人、監事２人計７人 このメンバー集めが大変なんです。
毎年通常総会の委任状も集まらない状況です。
あぁー辞めたいよ。
即刻辞任すべきです。さんへ
貴殿の言われる事も理解できますが、『マンション族』さんの苦労は小生同じ悩みを持っていますので理解できます。
築４０年近い管理組合役員選定には本当に苦労しています。
つまり、高齢化で引き継ぐ人が居ない。
また、区分居住者が半分以下、あとは賃借人です。
加えて、管理会社の過剰の修繕計画等々で修繕費は破たん状況です、已む無くマンションを法人化にして、
銀行の融資を受け、借金で修繕している状況です。
こんな、管理組合で輪番制指名しても、なり手はいませんよ。
築年数４０年もたてば、毎年のように管理会社より工事案が提案され、通常総会で承認を得てギリギリ切り抜けております。
現状、管理費１万円、修繕費積立2.8万円、合計3.8万円です。
古いマンションを維持する為には、理事長の経験が無ければ無理だと思いますよ。
簡単に辞任できたら辞任したですよね。
正直私も辞任したいです。
＞加えて、管理会社の過剰の修繕計画等々で修繕費は破たん状況です、已む無くマンションを法人化にして、
銀行の融資を受け、借金で修繕している状況です。
過剰な修繕費を知っていて借金までして管理会社に貢いだ貴方は責任を感じないのですか？
私でしたら「過剰の修繕計画等々」は即刻止めさせます。必要とあらば管理会社を変更します。
・・・・・・・貴方は責任を感じないのですか？
責任は感じないないですよ。
責任を感じるって事は、マンションを私物化している事にも通じます。
全ての承認事項は管理組合、区分居住者全員の合意（承認）のもとで、年１回の通常総会で決定します。
通常総会で各承認事項で的確な説明を行い、疑問がある場合は質疑応答を行い挙手（委任状含む）で決まります。
築４０年のマンションには、いろんな不測の事態も起きます、その為に予備費（計上予算）も多く枠組みしています。
マンション管理組合に於いては、理事、監事の個人責任は発生しません。
なぜなら、管理組合員の選出は、あくまで区分居住者が決定する訳で、つまり区分居住者を代表して業務を行っているからです。
確かに、区分居住者の中にも管理組合（組織）を理解しないで人任せにしている人も多いです。
当マンションの管理組合は完全無報酬です、もちろん役員手当も出しません。ボランティアです。
まぁーいろいろありますが、早く後任を見つけるべきだと思います。
私も疲れました。
では、
第十節 委任
（委任）
＞第六百四十三条 委任は、当事者の一方が法律行為をすることを相手方に委託し、相手方がこれを承諾することによって、その効力を生ずる。
（受任者の注意義務）
＞第六百四十四条 受任者は、委任の本旨に従い、善良な管理者の注意をもって、委任事務を処理する義務を負う。
「善良な管理者の注意をもたないで委任者（組合員）に必要もない修繕費を出費して組合員に損害を与えた場合は委任義務の不履行つまり債務不履行で損害賠償の責任があるのよ。」
（受任者による報告）
＞第六百四十五条 受任者は、委任者の請求があるときは、いつでも委任事務の処理の状況を報告し、委任が終了した後は、遅滞なくその経過及び結果を報告しなければならない。
（受任者の報酬）
＞第六百四十八条 受任者は、特約がなければ、委任者に対して報酬を請求することができない。
２ 、３ 略
（準委任）
第六百五十六条 この節の規定は、法律行為でない事務の委託について準用する。
区分居住法第４９条第７項
理事が欠けた場合又は規約で定めた理事の員数が欠けた場合には、任期の満了又は辞任により退任した理事は、新たに選任された理事が就任するまで、なおその職務を行う。
とういうわけで、あんたは辞めても理事のまんまです。
> 46さん 私も疲れました。
うちも２５年間似たようなもんでしたので、規約改正をしてしまいました。
１．今まで役員に就任してなくて、指名されたら就任する意思がある組合員には届け出てもらう
２．前項の届出が無い組合員は、理事会運営協力金を負担する
３．理事会運営協力金は役員報酬と理事会運営に必要と認めたものに充当し、原則年度内に使い切る
４．１期２年以上、役員に就任したものは理事会運営協力金を永久に免除する
前回改選の時は、口説いて廻って３人をやっと確保したが
今回は定員の２０倍近く届け出て、その中から指名したので楽ちんでした
で、５月には俺は退任・・・
> 58さん
配偶者以外への区分所有権変更で免除は消滅します
未就任住戸が４００程度あったので、２０人×２年任期で全員がやれば４０年持つと計算しました
４０年後は築６５年でそろそろ寿命が。俺はもっと早くいなくなってる・・・
下記の判例（不在組合員）を役員就任不同意者に悪用した違法な理事会運営協力金で無効であることは明白。
こんな規約が存在するわけは無い。
最高裁第３小法廷は、平成２２年１月２６日判決
「居住組合員は、不在組合員を含む組合員全員のために、役員に就任しマンションの保守管理に努め、良好な住環境の維持を図っている。不在組合員は、その利益のみを享受しているので、組合の業務を分担することが一般的に困難な不在組合員に対し、一定の金銭的負担を求め、不公平を是正しようとしたことは、その必要性と合理性が認められる。
負担も1戸当たり月額17,500円の組合費の約15％増しの2,500円に過ぎないので、本件規約の変更は、住民活動協力金の額を含め、不在組合員の受忍すべき限度を超えていないので、区分所有法にいう一部の組合員の権利に特別の影響を及ぼすべきときに該当しない」として、管理組合の主張を認めた。
> 判例（不在組合員）を役員就任不同意者に悪用した
役員就任資格の居住要件は撤廃し、交通費も支給できる様にし、さらに配偶者にも拡張した。
この改正に先立ち、支出を見直し管理費は平均２２００円程度引き下げた
> 事務局長は何年理事長やっているの
理事長は俺の器では無理だから、やった事はないです。
前の理事長のとき平理事を６年ちょっとやって、意見が合わずに辞任
４年近いブランクがあって、前理事長派からクーデターが起きそうだからと頭数として呼び出され再登板
よく話を聞いたら、クーデター派の方が筋が通っていたから寝返って、２０年の長期政権をひっくり返し
その功績人事で事務局長になって３年半
この間に、規約改定と２回目の大規模改修をやり終えて、この５月で退任。
>> 判例（不在組合員）を役員就任不同意者に悪用した
>役員就任資格の居住要件は撤廃し、交通費も支給できる様にし、さらに配偶者にも拡張した。 この改正に先立ち、支出を見直し管理費は平均２２００円程度引き下げた
居住要件は撤廃した所で役員就任不同意者にペナルティ罰金を課す権利は組合にはないので無効でその様な規約は存在し得ない。
＞最高裁で、不在区分所有者に２５００円を認めているんだから、役員不就任のペナルティーは、もっと簡単に認められてよい。
結果だけ都合良く利用することは出来ない。
役員不就任のペナルティーは規約で規定は出来ない。
＞結果だけ都合良く利用することは出来ない。
いや、最判はそんな判断してないだろ。
最判の事例は、規約で、不在住組合員は役員になれないという規定があるから、
居住組合員だけが仕事をし、不在住組合員はその利益のみ享受していることは不公平だとはっきり断言してるだろ。
そのうえで、不公平を是正しようとした２５００円の支払い請求は、必要性合理性があると言ってるぞ。
事務局長さんのそれは、不在住ではなく、不就任の場合だけど、１回も役員にならないというのは利益のみ享受している不公平な状況に該当すると思うぞ。
それは到底平等な負担とは言い難い。
だから、１戸当たり２２００円の負担は、不公平を是正する金額としては、
１回も就任しない組合員の受忍限度を超えるとまでは言えない。
> 事務局長って面白い
うちの理事長がするのは、出金承認と大きな判断、居住者とのコミュニケーション
俺の担当はこれ以外で他の理事長が行っているような事全部
理事会や総会の議案書や召集通知の作成、緊急補修５０万円位の独断発注権もあるよ
他の板で平理事が管理会社に直接・・・なんてあるけど、管理会社や各種業者との折衝も仕事のうち
もちろん、理事長とは２～３日に一回、たっぷりと時間をかけて考えのすり合わせをしてるよ
理事長も俺も、団塊の世代のリタイヤ組
７０番台の皆さん、ご支持ありがとうございます。
１戸当たり２２００円引き下げて、役員就任意思の無い場合２０００円の負担です。
多くの人たちが「管理組合に関心をもって、やってみようか」と言ってくれたのが大きな成果と見ています。
No47さん
管理規約の問題に、民法で対応？
あくまで、マンションは独自の管理規約があるのでその中で審議する事です。
極々稀に裁判（数年に何例もない）もあると聞いていますが、そんなマンションは区分居住者のレベルが低いんですよ。
とにかく話合いで解決しないとダメです。
法律（民法）と管理規約は別物ですよ。
私が理事長の時（４年間）にも、管理組合のなり手がいなくて困っていました。
そこで、考えたのは各家（１８０戸）に、毎月１回開催の【理事会議事録】を配布しましたところ、自然に皆さんが
管理組合に関心を持つようになり、議事録に添付してたアンケート用紙に書込みをしてくれるようになりました。
その書込みの中から、管理組合に関心のある方を選び役員をお願いしたら、結構うまくいきましたよ。
とにかく居住者に参加意識を持たせる事が出来なければダメですよ。
住民同士が押し付けあうような管理組合では意味が無いです。
マンションの価値を上げるのは、そこに住む居住者の努力もあります。
頑張りましょう。
>法律（民法）と管理規約は別物ですよ。
知らないことが強みでしょうか。
区分所有法より
第四節 管理者
（委任の規定の準用）
第二十八条 この法律及び規約に定めるもののほか、管理者の権利義務は、委任に関する規定に従う。
東京都江戸川区南葛西５-6-4 |
|
4600万円台～7700万円台（予定） |
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1LDK+2S（納戸）～4LDK |
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62.72m2～82.02m2 |
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総戸数 155戸 |
東京都文京区小石川４丁目 |
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9290万円～1億5990万円※権利金含む |
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2LDK～4LDK |
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57.4m2～82.67m2 |
|
総戸数 522戸 |
東京都江戸川区中葛西４-16-1 |
|
6990万円～8390万円 |
|
1LDK+S（納戸）～3LDK |
|
56.35m2～70.62m2 |
|
総戸数 48戸 |
東京都江戸川区南小岩７丁目 |
|
5600万円台・8200万円台（予定） |
|
2LDK・2LDK+S（納戸） |
|
45.12m2～74.98m2 |
|
総戸数 45戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
4900万円台～7100万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
東京都練馬区大泉学園町２-2297-1他 |
|
5798万円～7498万円 |
|
2LDK+S（納戸）～3LDK |
|
55.04m2～72.33m2 |
|
総戸数 42戸 |
