人生初の理事

私は８年前から其マンションの理事長をしています。
築３７年のマンションなので、居住者の高齢化が進み管理組合の参加も少なく維持するのがやっとです。
理事５人、監事２人計７人　このメンバー集めが大変なんです。
毎年通常総会の委任状も集まらない状況です。
あぁー辞めたいよ。

>私は８年前から其マンションの理事長をしています。

即刻辞任すべきです。
貴方が止めれば必ず適任者が現れます。

即刻辞任すべきです。さんへ

貴殿の言われる事も理解できますが、『マンション族』さんの苦労は小生同じ悩みを持っていますので理解できます。
築４０年近い管理組合役員選定には本当に苦労しています。
つまり、高齢化で引き継ぐ人が居ない。
また、区分居住者が半分以下、あとは賃借人です。
加えて、管理会社の過剰の修繕計画等々で修繕費は破たん状況です、已む無くマンションを法人化にして、
銀行の融資を受け、借金で修繕している状況です。
こんな、管理組合で輪番制指名しても、なり手はいませんよ。
築年数４０年もたてば、毎年のように管理会社より工事案が提案され、通常総会で承認を得てギリギリ切り抜けております。
現状、管理費１万円、修繕費積立2.8万円、合計3.8万円です。
古いマンションを維持する為には、理事長の経験が無ければ無理だと思いますよ。
簡単に辞任できたら辞任したですよね。
正直私も辞任したいです。

病気を理由にして辞めてください。
診断書がないとだめとは言わないでしょう。

＞加えて、管理会社の過剰の修繕計画等々で修繕費は破たん状況です、已む無くマンションを法人化にして、
銀行の融資を受け、借金で修繕している状況です。

過剰な修繕費を知っていて借金までして管理会社に貢いだ貴方は責任を感じないのですか？
私でしたら「過剰の修繕計画等々」は即刻止めさせます。必要とあらば管理会社を変更します。

・・・・・・・貴方は責任を感じないのですか？
責任は感じないないですよ。
責任を感じるって事は、マンションを私物化している事にも通じます。
全ての承認事項は管理組合、区分居住者全員の合意（承認）のもとで、年１回の通常総会で決定します。
通常総会で各承認事項で的確な説明を行い、疑問がある場合は質疑応答を行い挙手（委任状含む）で決まります。
築４０年のマンションには、いろんな不測の事態も起きます、その為に予備費（計上予算）も多く枠組みしています。
マンション管理組合に於いては、理事、監事の個人責任は発生しません。
なぜなら、管理組合員の選出は、あくまで区分居住者が決定する訳で、つまり区分居住者を代表して業務を行っているからです。
確かに、区分居住者の中にも管理組合（組織）を理解しないで人任せにしている人も多いです。
当マンションの管理組合は完全無報酬です、もちろん役員手当も出しません。ボランティアです。
まぁーいろいろありますが、早く後任を見つけるべきだと思います。
私も疲れました。
では、

第十節　委任
（委任）
＞第六百四十三条 　委任は、当事者の一方が法律行為をすることを相手方に委託し、相手方がこれを承諾することによって、その効力を生ずる。
（受任者の注意義務）
＞第六百四十四条 　受任者は、委任の本旨に従い、善良な管理者の注意をもって、委任事務を処理する義務を負う。
「善良な管理者の注意をもたないで委任者（組合員）に必要もない修繕費を出費して組合員に損害を与えた場合は委任義務の不履行つまり債務不履行で損害賠償の責任があるのよ。」
（受任者による報告）
＞第六百四十五条 　受任者は、委任者の請求があるときは、いつでも委任事務の処理の状況を報告し、委任が終了した後は、遅滞なくその経過及び結果を報告しなければならない。
（受任者の報酬）
＞第六百四十八条 　受任者は、特約がなければ、委任者に対して報酬を請求することができない。
２ 、３　略　
（準委任）
第六百五十六条 　この節の規定は、法律行為でない事務の委託について準用する。

＞区分居住者の中にも管理組合（組織）を理解しないで人任せにしている人も多い

どうして「理解しないで人任せにしている」、と断定できるのですか？

理解しないで人任せにする
みりゃわかる

だから区分居住者の面倒見に疲れたのでやめるんだってば。

区分居住法第４９条第７項

理事が欠けた場合又は規約で定めた理事の員数が欠けた場合には、任期の満了又は辞任により退任した理事は、新たに選任された理事が就任するまで、なおその職務を行う。


とういうわけで、あんたは辞めても理事のまんまです。

理事会に欠席すれば済むよ。

> 46さん　私も疲れました。

うちも２５年間似たようなもんでしたので、規約改正をしてしまいました。

１．今まで役員に就任してなくて、指名されたら就任する意思がある組合員には届け出てもらう
２．前項の届出が無い組合員は、理事会運営協力金を負担する
３．理事会運営協力金は役員報酬と理事会運営に必要と認めたものに充当し、原則年度内に使い切る
４．１期２年以上、役員に就任したものは理事会運営協力金を永久に免除する

前回改選の時は、口説いて廻って３人をやっと確保したが
今回は定員の２０倍近く届け出て、その中から指名したので楽ちんでした
で、５月には俺は退任・・・

＞理事会運営協力金を負担する

いくらですか？

ウソの事例では回答出来ないよ。

なんだウソかよ。タコ配当やってるのかとおもったよ。

うそと決め付けられたか！
理事会運営協力金は月額２０００円、年間総額３５０万円程度

＞役員に就任したものは理事会運営協力金を永久に免除

１回やっちゃえばいいんなら、戸数１４５戸なら２０年程度で一巡するから、
２０年後のなり手がいないね。

> 58さん

配偶者以外への区分所有権変更で免除は消滅します
未就任住戸が４００程度あったので、２０人×２年任期で全員がやれば４０年持つと計算しました
４０年後は築６５年でそろそろ寿命が。俺はもっと早くいなくなってる・・・

下記の判例（不在組合員）を役員就任不同意者に悪用した違法な理事会運営協力金で無効であることは明白。
こんな規約が存在するわけは無い。

　最高裁第３小法廷は、平成２２年１月２６日判決
　「居住組合員は、不在組合員を含む組合員全員のために、役員に就任しマンションの保守管理に努め、良好な住環境の維持を図っている。不在組合員は、その利益のみを享受しているので、組合の業務を分担することが一般的に困難な不在組合員に対し、一定の金銭的負担を求め、不公平を是正しようとしたことは、その必要性と合理性が認められる。

　負担も1戸当たり月額17,500円の組合費の約15％増しの2,500円に過ぎないので、本件規約の変更は、住民活動協力金の額を含め、不在組合員の受忍すべき限度を超えていないので、区分所有法にいう一部の組合員の権利に特別の影響を及ぼすべきときに該当しない」として、管理組合の主張を認めた。

なぜ悪用なの

判例（不在組合員）を役員就任不同意者に悪用した

事務局長は何年理事長やっているの

架空の事。

> 判例（不在組合員）を役員就任不同意者に悪用した

役員就任資格の居住要件は撤廃し、交通費も支給できる様にし、さらに配偶者にも拡張した。
この改正に先立ち、支出を見直し管理費は平均２２００円程度引き下げた

> 事務局長は何年理事長やっているの

理事長は俺の器では無理だから、やった事はないです。
前の理事長のとき平理事を６年ちょっとやって、意見が合わずに辞任
４年近いブランクがあって、前理事長派からクーデターが起きそうだからと頭数として呼び出され再登板
よく話を聞いたら、クーデター派の方が筋が通っていたから寝返って、２０年の長期政権をひっくり返し
その功績人事で事務局長になって３年半
この間に、規約改定と２回目の大規模改修をやり終えて、この５月で退任。

事務局長？聞いた事無し！

>> 判例（不在組合員）を役員就任不同意者に悪用した
>役員就任資格の居住要件は撤廃し、交通費も支給できる様にし、さらに配偶者にも拡張した。 この改正に先立ち、支出を見直し管理費は平均２２００円程度引き下げた

居住要件は撤廃した所で役員就任不同意者にペナルティ罰金を課す権利は組合にはないので無効でその様な規約は存在し得ない。

> 無効でその様な規約は存在し得ない。

うちでは総会で通って存在している。考え方の違いかな。

役員になり手がいないからとて無理は言はない。

事務局長って面白い
どんな仕事を担当
招集通知

最判で２５００円ＯＫなんだから、規約で２２００円だったら充分クリアーじゃね。

＞役員になり手がいないからとて無理は言はない。

最高裁で、不在区分所有者に２５００円を認めているんだから、役員不就任のペナルティーは、もっと簡単に認められてよい。

＞最高裁で、不在区分所有者に２５００円を認めているんだから、役員不就任のペナルティーは、もっと簡単に認められてよい。

結果だけ都合良く利用することは出来ない。
役員不就任のペナルティーは規約で規定は出来ない。

二千円程度で役員免除なら願ったり叶ったり

＞結果だけ都合良く利用することは出来ない。

いや、最判はそんな判断してないだろ。

最判の事例は、規約で、不在住組合員は役員になれないという規定があるから、
居住組合員だけが仕事をし、不在住組合員はその利益のみ享受していることは不公平だとはっきり断言してるだろ。

そのうえで、不公平を是正しようとした２５００円の支払い請求は、必要性合理性があると言ってるぞ。

事務局長さんのそれは、不在住ではなく、不就任の場合だけど、１回も役員にならないというのは利益のみ享受している不公平な状況に該当すると思うぞ。
それは到底平等な負担とは言い難い。

だから、１戸当たり２２００円の負担は、不公平を是正する金額としては、
１回も就任しない組合員の受忍限度を超えるとまでは言えない。

> 事務局長って面白い

うちの理事長がするのは、出金承認と大きな判断、居住者とのコミュニケーション
俺の担当はこれ以外で他の理事長が行っているような事全部
理事会や総会の議案書や召集通知の作成、緊急補修５０万円位の独断発注権もあるよ
他の板で平理事が管理会社に直接・・・なんてあるけど、管理会社や各種業者との折衝も仕事のうち

もちろん、理事長とは２～３日に一回、たっぷりと時間をかけて考えのすり合わせをしてるよ
理事長も俺も、団塊の世代のリタイヤ組

７０番台の皆さん、ご支持ありがとうございます。
１戸当たり２２００円引き下げて、役員就任意思の無い場合２０００円の負担です。
多くの人たちが「管理組合に関心をもって、やってみようか」と言ってくれたのが大きな成果と見ています。

No47さん
管理規約の問題に、民法で対応？
あくまで、マンションは独自の管理規約があるのでその中で審議する事です。
極々稀に裁判（数年に何例もない）もあると聞いていますが、そんなマンションは区分居住者のレベルが低いんですよ。
とにかく話合いで解決しないとダメです。
法律（民法）と管理規約は別物ですよ。

私が理事長の時（４年間）にも、管理組合のなり手がいなくて困っていました。
そこで、考えたのは各家（１８０戸）に、毎月１回開催の【理事会議事録】を配布しましたところ、自然に皆さんが
管理組合に関心を持つようになり、議事録に添付してたアンケート用紙に書込みをしてくれるようになりました。
その書込みの中から、管理組合に関心のある方を選び役員をお願いしたら、結構うまくいきましたよ。
とにかく居住者に参加意識を持たせる事が出来なければダメですよ。
住民同士が押し付けあうような管理組合では意味が無いです。
マンションの価値を上げるのは、そこに住む居住者の努力もあります。
頑張りましょう。

>法律（民法）と管理規約は別物ですよ。

知らないことが強みでしょうか。
区分所有法より
第四節　管理者
（委任の規定の準用）
第二十八条 　この法律及び規約に定めるもののほか、管理者の権利義務は、委任に関する規定に従う。

７９さん、素晴らしい

>>77は自分がやったことを吹聴したいだけでしょうから虐めるのはいかがなものでしょう
民法と規約が別なんて言わなければ良かったんでしょうけど台無しですね

ただまぁ元々のスレの趣旨から外れ過ぎでしょう
それに法律解釈で言論統制できるわけがないですから

俺が頑張って理事会をどうこうしたんだぜみたいな話も
素人によう法律解釈条文リンクのぶつけあいも
どっちも自己満足にしか過ぎないので
両方とも別スレで行なってはどうでしょうか？

ご高説はごもっともじゃの。で、スレタイと質問内容が全く違うことはどう考えるんかい。

こうゆう場所でウソを書くのは止めましょう。

>>81さんの仰る通りですね。
ただ、マンション管理は築年数が嵩むにあたり問題が多くなるのは目に見えていますね。
大手ゼネコンの建築なら管理会社もゼネコンの子会社が多いですね。

どうでもいい話だよ。

管理組合が管理会社に良い様にあしらわれているのは理事長を選んだ側の責任もあるね。

＞＞＞＞８６
その通りですね。
責任の範囲は？だけど。。。
管理組合を筆頭に区分居住者全員の責任だと思います。

７９さん
だからね、すべて民法に当てはめるのではなく、
その前に解決する手段を模索するのが大人の仕事でしょ。
わかってないね。。。。。
あなたは管理組合を理解してないですね。

法律が苦手な人にありがちな発言

８９
人と人の付き合い方を勉強してください。
人生を無駄に凄さないで下さいね。

基本が理解出来ていない人は「大人の仕事」なんて理屈にもならない書き込みをする精神構造が理解出来ない。

大人の仕事？？？？って何の事ですか？
理解不能

９１さんの精神構造が分からない

こんな投稿している人は暇人だよね（自分も）
サラ―リーマンなら、まだ働いている時間だもんね。
暇なお年寄りが仰山いるってことね（笑）
悲しいね

＞大人の仕事？？？？って何の事ですか？ 理解不能

管理組合に就いての基本的な知識が無いということです。
生徒会、町会と管理組合の区別が出来ない人さ。

民法の規定に従うけど契約自由の原則があるから、管理規約を独自に決めることは禁止されない。私的自治の適用になります。
民法の委任の条文も変更することは可能です。そして、管理規約の法的効力はご存知ですね。

やっと分かって来ましたね。
でもまだ足りませんね。規約には下記の規定があるのが一般ですのでもう少し勉強が必要です。

(規約外事項)
第71条 規約及び使用細則等に定めのない事項については、区分所有法その他の法令の定めるところによる。
2 規約、使用細則等又は法令のいずれにも定めのない事項については、総会の決議により定める。

実務を勉強しなさい

原理原則に無知な人たち。

机上の空論は虚しい

＞管理規約を独自に決めることは禁止されない。私的自治の適用になります。

こんな暴論は吹き飛んだ。

地震保険、携帯基地局など厄介な案件はどうされていますか？

＞地震保険、携帯基地局など厄介な案件はどうされていますか？

地震保険は無用。

携帯基地局は白装束の反対宗教も絶滅したので大いに賃貸料を稼ぐべし但し契約書には屋上の関連施設の維持管理と撤去後の原状復帰の義務が必須。

施設賠償には入っておけよ

保険会社はね、全てにおいて東京日動火災が秀でているよ。
マジです。

当マンションは耐震検査を実施したが、３．１１クラスだとひび割れが起こる結果が出たのに、全く問題なかったよ。
RC構造です。
築２５年。
耐震検査に１５０万円もかけたのに、あてにならないね。
その後の検査で、RC構造が一番強い耐震構造らしいですよ。
URの低層階（５階建）は、本当に強いようですね。
最近の、鉄筋鉄骨構造はひび割れ、歪が多発していますよ。

NO１００さん
あなたがむなしい

以上

> 101さんの
> 管理規約を独自に決めることは禁止されない。私的自治の適用になります。
> こんな暴論は吹き飛んだ。

私的自治として管理規約を独自に決めることは、暴論でも何でもなく正論だとおれは思うんだけど・・・

> 97に書いてある「規約外事項」に従えば
まずは、規約及び使用細則等に定めがあれば、それに従う
なければ、区分所有法その他の法令の定めるところによる・・・ここで民法なんてのが登場する
自分たちの規約・細則、法律・法令など、どこにもなければ最終的に組合構成員の多数決による
と、おれは解釈する・・・　また、たたかれるかな・・・

>私的自治
って新語？
＞管理規約を独自に決める
？
区分所有法に反すれば遵守義務無し、自治会費の如し。

108さんの言う通りだよ
個々のマンションの管理規約が絶対優先です。
なにが民法第何条？だよ？？？
管理組合がマンションの管理規約を優先しなくてどうするの？
そんな、ごたごたが多い管理組合ってあるの？
私には分からないですねー

管理組合は管理会社にお任せ。
組合役員は輪番制。
だいたいこれだよね。

１１１さん、
そうだよね
それで正解！

プロに任せる
これ以上のことあるかいな

法律には従いましょう
管理会社のように、法律が間違ってるとは言わないようにね

＞プロに任せる 　これ以上のことあるかいな

企業年金の様に後で泣かない様にね。

低レベルな人たちなのか一人が書いてんのか知らないけど
管理規約は従わないといけない
但し上位法に対して齟齬があれば無効となるだけでしょ

個別の法律が憲法に違反してたら無効なのと同じ
他人が正しい事言ってるのが気に入らない人もいるんでしょうがね

>>105
金額高い上に融通効かない
昔は良かったみたいだけどウチは別のとこにしました

115
任せる
　を
任せっきりにする

に勝手に変換するな

同じ事を言い訳しなさんな、女々しいよ。

↑
日本語の意味の違い
わかりませんか

プロに任せて、必要なことを監督したりチェックしたりすればいい。

管理組合の防災担当理事って何をしたらいいの？
防災とかは自治会の範囲でしょ？
だれか教えて下さい。

>管理組合の防災担当理事って何をしたらいいの？

管理規約を読みましょう。
それに書いてない場合は何もしなくて良いのです。
一般に防火管理者がいますが、これはスタッフに過ぎませんので前任者からの引継を受けると共に消防法に従って理事長の指示待ちで良いのです。

防災担当理事の役割は、ハードルが高すぎて実際は何もしてませんでしたので、
この役職は廃止しました。
机上の空論だけでは、あっても意味ないですからね。
本当にこの役割を果たそうと思ったら理事長より大変になりますから。

へ？
どの理事をも統括するのが理事長だし、どの事案であっても理事長は不可欠でしょ。

124さんの考える防災理事の職務を聞いてみたいね。
組合ごとに異なるのは当然だけど、きっと124さんの考える職務が目標になるだろう。

防災なんて係りは絵に描いたモチに過ぎないよ。実態おない単なる流行言葉を使っているに過ぎない。

防災対策が必要か否か
　と
防災対策をする人がサボっていることについてどうするか

を区別できないんだ

危機管理ができない人に合わせる必要なし

124さんのご意見参考になります。
管理組合の仕事ではないですよね、あくまでも自治会の仕事だと思います。
どこの自治会でも下部組織に自主防災会があると思いますが、主幹となると思います。

>危機管理ができない人に合わせる必要なし

他人にすがるのは止めて、自分の危機管理は自分でやりましょう。

130>>>
防災管理は自治会で行うものですよ。
個々に行うものではありません。

自治会は任意団体です。入るも入らぬも自由なんですよ。
出来もしない宣伝文句に誘われて自治会に入っているのでしょうね。

>>129さん
124のレスでどこが参考になったと？？？？？？
管理組合が行うべき防災と自治会がやるべき防災の区別ができていない？？

124、129、130の「防災管理」とは何を言ってるんだ？？？

>133
防災担当の役割には何がありますか。
火災に対しては、通路に物が放置されていないか、非常階段の誘導灯の球切れはないか、
ベランダに物が放置されていないか、防火シャッターの下に物が置いてないか、
消防設備の点検は（専門家による定期点検以外）されているか、消防訓練はされているか等
こういうのをその担当だけが毎日やるなんて絶対にできないでしょう。
勿論、他にも外壁の目視点検、ＥＶの点検、給排水管のチェック等もありますよ。
それとも、あなたのいう防災担当の役割は何なのですか？

＞あなたのいう防災担当の役割は何なのですか

飲み食いの手配だよ。わかってるくせにブリっこすんなよ。
重要な任務だぞ。

>135
可哀そうな人。

>>134
おいおい、「防災管理」を言いだしっぺの124、129、130に聞いてくれよ～～！

しかし防火防災は、１組合員としても非常に気になるので、考えてみると．．．
私なら
　・行政（うちは東京都）の新しい地震被害想定に適応した耐震診断を行う。（想定される被害の把握）
　・上記に伴う非常時マニュアルの改訂。
　　特に、非常時に行うべき管理員と理事会の具体的な役割分担と実手順の文書化。
　・館内の防災組織の立て直し。
　　具体的にはフロアごとの非常時連絡員や誘導員などの取り決め。
　・備蓄品の更新と内容の見直し。
　・非常時の組合員への連絡方法の確立。
個人的に思うのは、
　長期停電を想定した館内運営
は準備しておくべきだと思うな。
ＥＶが止まるだけじゃなく、館内放送やオートロックへの対応も考えておかねば実際に起きた時に右往左往することになる。
さらに
　・水道（館内の備蓄タンク）の非常時のルール
　・外部の救急や消防が期待できない事態への最低限の備え
も検討し、理事会へ提案し、総会で承認とるアクションをすると思う。
細かいレベルではいろいろ考えられるが、一言でいえば「現実的な防災マニュアル（手順書）」を作成することは急務だと感じている。

そうそう、私んとこは大規模なので、
ある程度、地域組織との協議や近くにある大規模マンションとの協議も理事会として必要だと思うな。

＞非常時の組合員への連絡方法の確立。

そんなことまでやるのか？連絡してどうすんの？
火事や津波から逃げるので精一杯だろうに、携帯も通じないよ。

机上の空論っていうか、
ひまかい？

＞行政（うちは東京都）の新しい地震被害想定に適応した耐震診断を行う。（想定される被害の把握）

うちは茨城県（ＴＸ沿線）だから、震災後の建物のジオラマをリアルに作って、組合員に公報する。

それを見せれば、引っ越しを考えるだろうな。