【都内限定】6000万円の予算ならどこにどんな物件を買う･建てる？

>子供が夕食食べたらリビングに居場所が無いからすぐに自室に入る、

自室与えなければよいのでは？

>84
自室与えないは極端だけど、子供部屋は寝るだけのスペースで、勉強などはダイニングテーブルでやらせた方が親も面倒見れるし、雑音のある中でも集中する習慣が付くから良いとずっと前のテレビで言ってた。
ソースがテレビだけど。。。

＞84
そりゃ与えなければ良いのだろうけど、リビングに4人でくつろげる
スペースがないことの方が問題だと思うのでね。
自室を与えなければ良い、と思うならそれでも良いと思いますよ。
リビングでも出来る、リビングでしか出来ない。だいぶ違うと思うけど。

＞85
確かにそのようなことを聞いたことがあるね。
でもそれって小さいうちだったような？
さすがに高校、大学受験でその方が効率が良い、とは思えないけど。

そういえば、この前まで資格の試験勉強するのに近所の喫茶店とか
図書館を使ったけど、高校生、大学生で勉強している人が多かったのは
家に自室が無いからかもしれませんね。

私の場合は子供の遊ぼう攻撃がスゴイからでしたが･･･。

＞高校生、大学生で勉強している人が多かったのは
＞家に自室が無いからかもしれませんね。

いや、それはないでしょ。寝る部屋くらい独立してるだろうし。

>82
同じく。床に座る生活はちょっと考えられない。
たまに友人の家でそういう家があるけど、落ち着かない。

>86
学生時代、図書館や喫茶店で勉強したことが無い人？

家庭学習はあくまで一つの方法で、それにだってデメリットはある。
自分の学生時代は家(部屋)にあるゲームやテレビ、漫画など、目移りするものがない図書館に通ってたし、
友達と一緒に試験勉強するときはファミレスや喫茶店に行ってた。

あと、雑音のある中で集中する訓練ができると言う意味では、リビングや喫茶店は高校、大学、
もちろん社会人になってからでもアリ。
これは実際社会に出て仕事するとわかるけど、職場の同僚が会話や電話している横で集中するためにはちょっとした慣れが必要。
仕事出来ない人はこれが出来なかったりする。

もちろん、研究者なんかは別だろうけどね。
サラリーマンの一般論。

マンションだけどライブラリって名前の部屋があって
読書や勉強に最適です。
深夜は使えないんですけどね。

自宅は誘惑が多くてね・・・すぐにテレビやゲームに走っちゃう。

大学時代は主に図書館や研究室で勉強してた。
喫茶店やファミレスでは混雑時には迷惑になるので使わなかったけど。

＞92さん
偉いですね。
最近どこのスタバに行っても勉強している学生だらけでうんざりしています。
平日昼間なら良いけど、週末までスタバで勉強されるのは勘弁して欲しいです。
家では気が散って勉強が進まないのはわかりますが。

>>94
喫茶店で勉強するのがかっこいい、イケてると勘違いしてるんでしょうね。
西新宿の某喫茶店では東大の赤本を広げて席を２つも３つも独占している高校生をよく見かけました。

ああいう子が将来官僚になったりするのかと思うと辟易します。

都内は放射能汚染地域だから、6000万円もあれば、安全な食材のある地域に住みたい
子供を守りたいよね

勉強できる人って、どこでも勉強できるんですよ。家でも喫茶店でも。

うちはマンションで至極快適だけど、子供が大きくなったらどうなるか、という懸念は確かにあるね。
最悪の場合、一戸建てに引っ越すしかない。できれば今のマンションに住み続けたいけど。

脱線が激しいので元に戻しましょう。
皆さんは下記の項目で重視するのはどの辺ですか？（マンション編）

・アドレス
・都心からの距離
・急行停車
・駅力
・駅からの距離
・駅距離以外の立地条件
・広さ
・間取り
・南向き
・階数や眺望
・仕様や設備
・デベブランド

>101
・都心からの距離
・駅力 （と言うより街力）
・駅距離以外の立地条件 （住居専用地域）
・南向き
・仕様や設備　 （天井高がしっかりとれてる物件）
・デベブランド （財閥系）

>101

予算6000万なのであまり贅沢は言えませんが、絶対に譲れないのは

・駅距離以外の立地条件

低地以外。特に埋立地は絶対に避ける。
地震でもなるべく揺れにくい地盤。
第一種低層住居専用地域の既存優良住宅街。

>>10
・駅距離以外の立地条件
・間取り

ですかね。

立地条件は、
浮浪者は絶対ＮＧで外国人も少なく、公立小学校の学力がそれなりの地域。

間取りは子供２人なので４ＬＤＫでリビング直結の和室１室。

あ、立地条件は>>103さんと同じく低層住居専用地域が絶対条件です。

>101
・急行停車
・駅近
・立地条件（地盤、二種低層）
・間取り
・南向き
・ブランド（財閥系）

郊外で多少離れたとこで少しがんばって
安い土地を買って、セルコホームみたいなとこで少し豪華にガレージハウスを建てる
自分なら

マンションなのに一低住専なんですか？
地下室マンションとかじゃないと割高だよ。
それに一低ってコンビニもつくれないから不便だよ。

>>108
一種低住専の近くに違う用途地域があれば住む問題だし、
そんなに普段コンビニなんて利用するのかね？

まあ、生活スタイルは人それぞれだけど。

>108
最近は高層マンションは震災の影響で敬遠されるからね。
今後しばらくは低層マンションの人気が高いでしょうし、低層マンションの隣に高層マンションが建つのは嫌だから低層エリアって選択肢になるんだよね。

でも、戸建の人はコンビニがないからという理由で低層エリアに住みたがらないの？

マンションの話をしています

>111
勝手にしてれば？
ここはマンションと戸建の話。

110は108がマンションが低層エリアに住むデメリットとしてコンビニをあげてたから、
それはマンションに限らず戸建も一緒でしょって言ってるまでのこと。

マンションは狭いけど利便性がある土地に住むための住宅です。狭くても機能が街中にあるので成り立つのです。

＞マンションは狭いけど利便性がある土地に住むための住宅です。

必ずしもそうでもないよ。
最近は中央線沿いの駅徒歩10分以上の場所に大規模低層マンションが増えてるし。

考え方は人それぞれ。

一種低層に建つマンションってのは３Ｆ以下ですよ。

そんなことはみんな知ってますけど

中央線の大規模低層マンションって３Ｆ以上でしょ？

＞最近は中央線沿いの駅徒歩10分以上の場所に大規模低層マンションが増えてるし。

どこの事だろう？
車窓からは見つけられないけど。
井の頭通りとか五日市街道沿いのマンションの事ですか？

２３区城南地区で一種低層となると、この予算では東向き半地下とかに
なるでしょうか。地上に完全に出ていて1階専用庭付きでこの予算は無理
な予算だから、一種低層を優先すると日照採光は二の次ですね。

>>118
駅徒歩10分以上なんだから電車から見えるとは限らないんじゃないの。

武蔵小金井とか国分寺の辺りにポコポコ建ってるよ。

＞120
うわーそんな奥電車で通らないから知らなかった。
国立の問題になった低層マンションはニュースで昔見たけど。
中央線の奥の方も再開発が著しいですもんね。
でも徒歩10分以上で23区外のマンションって、需要あるんですかね？
私なら戸建てを買うかな。

駅近で２種低層がいいと思う。
一応住宅地域だしね。

同じ価格で、区内・都下、と迷った場合の、区内のメリットってなんでしょうか？
精神的優越感とリセールとかですかね？

>124
うちは通勤通学に便利な区内にしました。

＞124
うちも通勤通学、周辺環境を吟味して区内にしました。
実家が同じ区内だったのも大きな理由のひとつです。

＞125
＞126
都下は全く検討しませんでしたか？
検討したとしたら、譲ったところはありますか？

6000万あれば都心で戸建て（土地50m2などの狭小ではない）も買える気がする。
4500万～5000万くらいで2階建てが無理なく建てられる土地って
都心でも不動産会社行くと未公開で結構ありますよね。

建物は、30年後くらいに建て替えること前提でローコストメーカーで建てれば、
一応、2階建ての戸建てを建物込みで6000万くらいで建てられることになる。

田舎のような、200m2以上のだだっ広い土地に、
意味なく広い家を建てようとすると都心では無理があるけど、
延床100m2くらいの3LDK~4LDK位の普通の戸建てであれば、建てられるよね。

都心マンションもいいと思うけど、やはり戸建ての方がなんだかんだでコスパは高い気がする。
戸建てって賃貸出すときも、希少性高いから、周辺の同規模マンションの部屋よりも高く貸せるし。

＞127さん
126ですが、都下は検討する間もなく良い土地が見つかったので契約に至りました。
もっと区内の土地探しに苦労していたら都下も検討したと思います。
タイミングが良かっただけだと思います。

>128

>6000万あれば都心で戸建て（土地50m2などの狭小ではない）も買える気がする。

都心は殆ど容積率が高い商業地域なので、値段的にも無理だと思うし、
戸建で住もうと思うところでは無いでしょう。

世田谷あたりの第一種低層地域だと安くても坪200万前後です。
低層地域なので、100㎡程度の床面積の家を建てるには、
土地は35坪くらい必要なので、土地代だけでも7000万円くらいします。

区内だと、杉並、中野辺りの比較的住環境が良いところで坪150万弱で買える場合があります。
都下だと三鷹あたりもそんな感じですね。
6000万だと、その辺りで30-35坪くらいの土地で
100㎡程度の安めの建物を建てるのがやっとでしょう。

でも、住環境は都心よりも、この辺の方が良いですよね。

駅から遠い立地が多い第一種低層地域にこだわる必要があるの？
商業地域はさすがに勘弁だけど、住居地域であればそこまでひどい住環境とは思わないけど。

そもそも、マンション購入を考えている人が多いこのスレで、
第一種低層地域の戸建ての住環境は求める必要がない気がする。
予算6000万円の上限も決まっての議論なわけだし。

128さん
まさにこの予算で区内(西側)で注文住宅用の土地を探してますが、かなり厳しいですよ。
狭小建て売りでやっとくらいです。

>世田谷あたりの第一種低層地域だと安くても坪200万前後です

おいおい

マジかよ

そんな強気かよ

中町で良ければ　坪180で　売リたいよ　徒歩10以内だぞ　上野毛駅

仕入れ価格は教えないが・・・

区内（世田谷区内）どこでもよければ、ね。
一戸建てもマンションも、区内、駅距離、広さ、全て満たすことも可能です。
但し、それ以外を求めなければですが。
不動産にお買い得なし、です。

>134
同意。

＞不動産にお買い得なし、です
この格言自体は知っていますが、個人的には少々疑問なんですよね。
分かりやすくいうと、今同価格で購入する二つの物件があったとして、
10年後の価格はたぶん同じではないですよね？

また、都内で2004年前後に不動産を購入した人は、ほとんどの人が
お買い得だったと言えるのでは？
2007年に購入した人は、ほとんどの人が割高で買ったといえるのでは？

同じように、マンションの需要がなくなるから、と言う理由で
将来の建て替えを想定しつつ建売を買う、少子化が進むから少し狭い
マンションも将来的に需要がある、というのも将来の資産性に繋がるのでは？

＞不動産にお買い得なし
私は、どんな不人気な物件でも不動産屋が売りたいがための営業トークだと
思ってるんですけどね。
本当のお買い得な物件はこんなこと言わなくても売れるしね。

おれの　仕入れ価格が　お買い得なんだよね

誰か　買わないかな？

60坪の角地

＞137さん
不動産屋さんに相談すれば、すぐに食いついてくれるんじゃないでしょうか？
売れると思いますよ。

うん　業界人　再開発の

売れないんなら、価値が無いんだな

確かに買い手が居ないなら仕入れ値がお買い得ではなかったか、
欲張りすぎているってことだしね。

利益数千万だからね

欲張ってま～す

半分欲しい。150でどないだ？

ま～な　妥当だよな　気持ちわかるが

路線価以下だから却下

路線価以下は承知だがなんせ６０００万しかないからな。

＞136
例えば、３年前は「３年後（つまり今）絶対金利は上がる」と言われていました。現実はこの通り。

つまり、先は読めないからね。
お買い得だった物件、はあるけど、よめないよ。

最近業者まわりしているけどね

世田谷でも5500万以上する建売だと　なかなか　売れないんだってな事言っていたよ

50％/100％で敷地の限度80㎡だと　住むの最高でもね

坪200万で売れたら　神だな？

まぁ　ゆっくり　待つよ

↑もう無理な気がする。
東京には悪いイメージがつき過ぎた。
大学すら今年は関西人気。

だから物件によるんじゃないかな。
戸建てもマンションも。
下手な区内よりたぶんまともな都下の方が売れると思いますよ。
アドレスは重要だけど、アドレスだけの物件はマズいよね。例えば大型幹線沿いとか。世田谷っていってもね。

>>148
戸建てで80平米じゃ狭過ぎるでしょ。

＞147
読めない、というだけで、イコール
＞不動産にお買い得なし
てことにはなら無いよね？実際はある（あった）ということだから。

そもそも先は誰も読めないのだから
＞３年前は「３年後（つまり今）絶対金利は上がる」
っていうこと自体が営業トークでしかないってことだし。

まぁお買い得かどうかは将来の経済情勢に大きく左右され、
「運」に影響される割合が一番高いだろうと思いますが、今ここで言われている
アドレス、環境、居住形態によっても将来の資産価値（お買い得か否か）は
結構変わってくると思いますけどね。

それもどうせ読めないのだから
＞不動産にお買い得なし
と言うならそれはそれで否定はしませんが。

お買い得はあるよ。
というか不動産ほど価格と価値のギャップが大きいものはない。
エンドが普通に購入できる物件にそんなものはないけどね。
あったとしても競争率が超高い（例：シティタワー品川）

エンドにチャンスがあるとすれば中古。

シティータワー品川ってあなた、定借マンションでしょ・・・。

みんな安いからといって定借の本当のリスクを理解しないで飛びつくから・・・。

それでもお買い得。
５年住んで分譲価格以上で売却可能。
つまり出口戦略による。

不動産で得するためには

①チャンスを逃さず買う
②チャンスを逃さず売る

この２点が肝要。みんな①はがんばるんだけど②は難しい。
自宅だと売ったら引っ越さないいけないし、賃貸に出して
いたら賃貸人を追い出す必要もある。あと残債があると
損切りも難しい。

シティータワー品川、絶対的にお買い得だったよね。
私も抽選に参加しましたが、残念ながら10番手くらいだった。
南向き90㎡弱で3000万弱だったかな。
投資と割り切ってれば北向きもありだったけど、結局北向きも
同じくらいの倍率だったな。

定期借地と言うことを勘案しても5年後には間違いなく買値を超えて売れるでしょうね。
賃貸に出しても、逆に定期借地というほうが都合良いだろうし。
と言っても解体は70年後だったかな？

ただ、それまで住もうが貸そうが売ろうが相続させようが、
何をやってもお買い得だった物件だと思うね。

シティタワー品川来年８月に５年縛りが解けるのでマーケットに
どっと出てくるでしょう。中古の相場がどう落ち着くのか興味
あります。周辺の分譲タワマンの中古相場もそれなりに影響を
受けるでしょうね。相場があれる可能性があるときはチャンス
がありますよ。

相場が動くときは「高値つかみ」、「安く売りすぎた」など
それぞれ疑心暗鬼ですかね。

>>157
最初の低コストの恩恵を受けられるのはせいぜい最初の20年くらいでしょ。
それを超えるとババの押し付け合いになって一気に取引価格が落ちる可能性が高い。

東京で大震災が起こって想定外の修繕費が発生したりすれば、その時期はもっと早まるだろうね。

＞159
＞最初の低コストの恩恵を受けられるのはせいぜい最初の20年くらいでしょ
最初の20年間、恩恵を受けられるのが（ほぼ）約束されている物件なんて他にあるの？
他の定期借地マンションは大体50年。シティタワー品川は70年だし。

＞それを超えるとババの押し付け合いになって一気に取引価格が落ちる可能性が高い。
＞東京で大震災が起こって想定外の修繕費が発生したりすれば、その時期はもっと早まるだろうね。
そりゃマンションならどこでも一緒でしょうに･･･。

だから戸建ての方が良いと言いたいの？

＞シティタワー品川

地代は月々いくらくらいですか？

シティータワー品川の借地権残存期間が３５年を切ったあたりの最低取引価格はおそらく８０平米で１８００万くらいと予想。

根拠は家賃１５万で貸した場合、単純利回り１０％で計算した収益還元価格。

なお家賃１５万は港区の生活保護における家賃上限額で設定。
港区なら利回り７％でもいいと思うが地代もあるのでね。

なので来年中古が出て買うのであれば購入価格から１８００万
を引いた額が最大償却額とみて判断するとよいと思うよ。

>>161

広さによるけど１．５万前後。
その代わり土地の固定資産税がかからないけどね。

＞最初の20年間、恩恵を受けられるのが（ほぼ）約束されている物件なんて他にあるの？
＞他の定期借地マンションは大体50年。シティタワー品川は70年だし。

誰も約束なんてしてないけど。20年後のことなんて誰もわかんないでしょ。

＞そりゃマンションならどこでも一緒でしょうに･･･。

定借マンションは期限が来れば建物を取り壊して土地を明け渡すのが義務。
一般の敷地権マンションよりは値下がりスピードが早いよ。

シティタワー品川がお買い得じゃないと言い張るなら
確かに不動産にお買い得なしだよ（笑）

ま、ぼんやりしている人っているからね。

>広さによるけど１．５万前後。
>その代わり土地の固定資産税がかからないけどね。

なるほど～
いいですね。

＞164
＞定借マンションは期限が来れば建物を取り壊して土地を明け渡すのが義務。
＞一般の敷地権マンションよりは値下がりスピードが早いよ。
だからシティタワー品川はお買い得ではないと言いたいの？

＞20年後のことなんて誰もわかんないでしょ。
だからお買い得の不動産なんて存在しないと言いたいの？

＞165の言うとおりだと思うけどね。
まぁ格言どおり、
＞不動産にお買い得なし
に恭順するも良し。

＞だからシティタワー品川はお買い得ではないと言いたいの？
＞だからお買い得の不動産なんて存在しないと言いたいの？

典型的な議論のすり替え方法です。みなさん見習いましょう。

持ち家だけど、賃貸かわ良いと思うこの頃。

シティタワー品川の例を出したのは私ですが、エンドにはお買い得物件はあっても実際取得するのは困難だという例で出しました。

＞168
いや、申し訳ない。みんなが何を話しているか分からなかったんだね。

＞不動産にお買い得なし
に対して、例えばシティタワー品川はお買い得ではないか？
と言う議題に対して、お買い得ではない、と言う感性を
お持ちのようだったので質問したんだけど、分かりますかね？
もしかして都合が悪かったですか？

仮にそこまで理解ができたら、
・シティタワー品川はお買い得か否か
・不動産にお買い得なしという格言は、消費者にとって正しいか否か
という質問に答えてもらえるだけで良いのだけど。
わざわざ引用してるので、引用元に対する意見なんだよね？

いや、将来は分からないから賃貸だ、と言うのは良いけど、
それでは完全にスレチなので、別スレへどうぞ。

>>171
お買い得かどうかはわからない。ってことでしょ。

売って利益が確定して初めてわかること。

＞172
＞お買い得かどうかはわからない
＞不動産にお買い得なし
これは同義語ではないよね？
初めから「分からない」って言うなら理解できたけど。

＞売って利益が確定して初めてわかること
だから最初からどのマンションだろうが一緒だと言ってるのに、
やれ定期借地がどうとか、定期借地じゃないマンションは
地震で損壊しても問題無いかのようなうんちくたれちゃうものだからついね･･･。

シティタワー品川については、仮に90㎡で3000万、解体準備金が
70年で1000万程度、管理修繕費は他マンションと一緒なので考慮外、
地代は固定資産税と相殺で考慮外、とした場合、品川駅徒歩10分の
物件に4000万で70年間住めるわけだ。
新幹線も飛行機も、将来的にはリニアもアクセス良いので賃貸も安泰だろうけど。

まぁ何が起きるか分からないから･･･、というのも自由ですけどね。

なんていうか、２つのテーマを混ぜて話していると思います。
１．一見お買い得に見える物件の話
２．お買い得な物件は存在するかという話

初めは「世田谷区内戸建て（上野毛？）」の坪単価が安い物件の話。
次に、上記情報だけでは本当に、安い、のかわからないという話。
次に、不動産にお買い得なし、がでて。
シティタワーの話。

１．についていえば、大雑把な情報（アドレス、広さ、駅距離）だけでは、判断できないということ。
２．についていえば、結果的にお買い得だった（損だった）物件は存在するが、事前に知るのは難しいということ。

２．の新築マンションについていえば、傾向として
お買い得→抽選倍率が高く落選者が多かったマンション
損した→なかなか完売しなかった（値引きした）マンション
ではないでしょうか。

>>173
どのマンションも一緒だとしたら、
その品川のマンションだけお買い得ということにはならないでしょ。

ただ単に購入時の倍率が高かった、定借なので安かったというだけの話。

自分で矛盾したこと言ってるのに気付いてる？

スカイツリー周辺は確実に地価が上がったと言うから、スカイツリー建設発表前に周辺不動産を購入した人は、お買い得だったんじゃない？

シティタワー品川にが90㎡で3000万ということは、
そこそこの設備のマンション１戸辺りの建築費は
70㎡位だと3000万円は全然行かないということだよね。

都心周辺のマンションで土地代が坪500万の土地でも、
容積率が500%だったら、１戸辺りの土地代は2000万円強。

都心周辺の70㎡位のマンションは、
普通に適正価格を考えると5000万円は全然いかない筈だよね。


でも、実際はもっと高い物件が沢山ある。
これはデベがボっているのかな？

マンションの建設費はそこそこグレードだと坪70万くらいだよ。70平米だと1500万くらい。

マンション用地は面積が大きいので高くなる。普通はまとめて買うと安くなりそうなものだが土地はまとめると高く売れる。ゆえに地上げというものが発生する。

定期借地権というように借地権は登記もできる権利なので借地代とは別に権利代金がある。
シティタワー品川のスキームは確かすみふがSPCを作ってそこに東京都が借地権を売却したのではなかったかな。

＞176
もう少し分かりやすくないと分からないの？
リスクはどのマンションにもある。それはどれでも一緒。
ただ、地震等の共通のリスクはどれでも一緒だけど、
それを排除した場合に残るのがお買い得かどうかじゃないの？

後にならなきゃ分からないのはどれでも一緒でしょ？
災害等の発生地点が分かってるなら誰も苦労しないよね？
だから後にならないと不動産にお買い得なしと結論付けたいの？
後になれば不動産にお買い得はあるってこと？
それこそ自分の矛盾に気付いてないの？
こじつけたいのだろうけど、格言としての「不動産にお買い得なし」
とは別の意味になってると思うけど？

で、結局不動産にお買い得はあるの？ないの？それとも分からないの？

>>181
実際に売ってみるまではわからないって結論出てるじゃん。

だから少なくとも現時点では、売ってもいないシティータワー品川を
「お買い得」だと触れ回ることは正しくないということ。

そうそう