【都内限定】6000万円の予算ならどこにどんな物件を買う･建てる？

＞127さん
126ですが、都下は検討する間もなく良い土地が見つかったので契約に至りました。
もっと区内の土地探しに苦労していたら都下も検討したと思います。
タイミングが良かっただけだと思います。

>128

>6000万あれば都心で戸建て（土地50m2などの狭小ではない）も買える気がする。

都心は殆ど容積率が高い商業地域なので、値段的にも無理だと思うし、
戸建で住もうと思うところでは無いでしょう。

世田谷あたりの第一種低層地域だと安くても坪200万前後です。
低層地域なので、100㎡程度の床面積の家を建てるには、
土地は35坪くらい必要なので、土地代だけでも7000万円くらいします。

区内だと、杉並、中野辺りの比較的住環境が良いところで坪150万弱で買える場合があります。
都下だと三鷹あたりもそんな感じですね。
6000万だと、その辺りで30-35坪くらいの土地で
100㎡程度の安めの建物を建てるのがやっとでしょう。

でも、住環境は都心よりも、この辺の方が良いですよね。

駅から遠い立地が多い第一種低層地域にこだわる必要があるの？
商業地域はさすがに勘弁だけど、住居地域であればそこまでひどい住環境とは思わないけど。

そもそも、マンション購入を考えている人が多いこのスレで、
第一種低層地域の戸建ての住環境は求める必要がない気がする。
予算6000万円の上限も決まっての議論なわけだし。

128さん
まさにこの予算で区内(西側)で注文住宅用の土地を探してますが、かなり厳しいですよ。
狭小建て売りでやっとくらいです。

>世田谷あたりの第一種低層地域だと安くても坪200万前後です

おいおい

マジかよ

そんな強気かよ

中町で良ければ　坪180で　売リたいよ　徒歩10以内だぞ　上野毛駅

仕入れ価格は教えないが・・・

区内（世田谷区内）どこでもよければ、ね。
一戸建てもマンションも、区内、駅距離、広さ、全て満たすことも可能です。
但し、それ以外を求めなければですが。
不動産にお買い得なし、です。

>134
同意。

＞不動産にお買い得なし、です
この格言自体は知っていますが、個人的には少々疑問なんですよね。
分かりやすくいうと、今同価格で購入する二つの物件があったとして、
10年後の価格はたぶん同じではないですよね？

また、都内で2004年前後に不動産を購入した人は、ほとんどの人が
お買い得だったと言えるのでは？
2007年に購入した人は、ほとんどの人が割高で買ったといえるのでは？

同じように、マンションの需要がなくなるから、と言う理由で
将来の建て替えを想定しつつ建売を買う、少子化が進むから少し狭い
マンションも将来的に需要がある、というのも将来の資産性に繋がるのでは？

＞不動産にお買い得なし
私は、どんな不人気な物件でも不動産屋が売りたいがための営業トークだと
思ってるんですけどね。
本当のお買い得な物件はこんなこと言わなくても売れるしね。

おれの　仕入れ価格が　お買い得なんだよね

誰か　買わないかな？

60坪の角地

＞137さん
不動産屋さんに相談すれば、すぐに食いついてくれるんじゃないでしょうか？
売れると思いますよ。

うん　業界人　再開発の

売れないんなら、価値が無いんだな

確かに買い手が居ないなら仕入れ値がお買い得ではなかったか、
欲張りすぎているってことだしね。

利益数千万だからね

欲張ってま～す

半分欲しい。150でどないだ？

ま～な　妥当だよな　気持ちわかるが

路線価以下だから却下

路線価以下は承知だがなんせ６０００万しかないからな。

＞136
例えば、３年前は「３年後（つまり今）絶対金利は上がる」と言われていました。現実はこの通り。

つまり、先は読めないからね。
お買い得だった物件、はあるけど、よめないよ。

最近業者まわりしているけどね

世田谷でも5500万以上する建売だと　なかなか　売れないんだってな事言っていたよ

50％/100％で敷地の限度80㎡だと　住むの最高でもね

坪200万で売れたら　神だな？

まぁ　ゆっくり　待つよ

↑もう無理な気がする。
東京には悪いイメージがつき過ぎた。
大学すら今年は関西人気。

だから物件によるんじゃないかな。
戸建てもマンションも。
下手な区内よりたぶんまともな都下の方が売れると思いますよ。
アドレスは重要だけど、アドレスだけの物件はマズいよね。例えば大型幹線沿いとか。世田谷っていってもね。

>>148
戸建てで80平米じゃ狭過ぎるでしょ。

＞147
読めない、というだけで、イコール
＞不動産にお買い得なし
てことにはなら無いよね？実際はある（あった）ということだから。

そもそも先は誰も読めないのだから
＞３年前は「３年後（つまり今）絶対金利は上がる」
っていうこと自体が営業トークでしかないってことだし。

まぁお買い得かどうかは将来の経済情勢に大きく左右され、
「運」に影響される割合が一番高いだろうと思いますが、今ここで言われている
アドレス、環境、居住形態によっても将来の資産価値（お買い得か否か）は
結構変わってくると思いますけどね。

それもどうせ読めないのだから
＞不動産にお買い得なし
と言うならそれはそれで否定はしませんが。

お買い得はあるよ。
というか不動産ほど価格と価値のギャップが大きいものはない。
エンドが普通に購入できる物件にそんなものはないけどね。
あったとしても競争率が超高い（例：シティタワー品川）

エンドにチャンスがあるとすれば中古。

シティータワー品川ってあなた、定借マンションでしょ・・・。

みんな安いからといって定借の本当のリスクを理解しないで飛びつくから・・・。

それでもお買い得。
５年住んで分譲価格以上で売却可能。
つまり出口戦略による。

不動産で得するためには

①チャンスを逃さず買う
②チャンスを逃さず売る

この２点が肝要。みんな①はがんばるんだけど②は難しい。
自宅だと売ったら引っ越さないいけないし、賃貸に出して
いたら賃貸人を追い出す必要もある。あと残債があると
損切りも難しい。

シティータワー品川、絶対的にお買い得だったよね。
私も抽選に参加しましたが、残念ながら10番手くらいだった。
南向き90㎡弱で3000万弱だったかな。
投資と割り切ってれば北向きもありだったけど、結局北向きも
同じくらいの倍率だったな。

定期借地と言うことを勘案しても5年後には間違いなく買値を超えて売れるでしょうね。
賃貸に出しても、逆に定期借地というほうが都合良いだろうし。
と言っても解体は70年後だったかな？

ただ、それまで住もうが貸そうが売ろうが相続させようが、
何をやってもお買い得だった物件だと思うね。

シティタワー品川来年８月に５年縛りが解けるのでマーケットに
どっと出てくるでしょう。中古の相場がどう落ち着くのか興味
あります。周辺の分譲タワマンの中古相場もそれなりに影響を
受けるでしょうね。相場があれる可能性があるときはチャンス
がありますよ。

相場が動くときは「高値つかみ」、「安く売りすぎた」など
それぞれ疑心暗鬼ですかね。

>>157
最初の低コストの恩恵を受けられるのはせいぜい最初の20年くらいでしょ。
それを超えるとババの押し付け合いになって一気に取引価格が落ちる可能性が高い。

東京で大震災が起こって想定外の修繕費が発生したりすれば、その時期はもっと早まるだろうね。

＞159
＞最初の低コストの恩恵を受けられるのはせいぜい最初の20年くらいでしょ
最初の20年間、恩恵を受けられるのが（ほぼ）約束されている物件なんて他にあるの？
他の定期借地マンションは大体50年。シティタワー品川は70年だし。

＞それを超えるとババの押し付け合いになって一気に取引価格が落ちる可能性が高い。
＞東京で大震災が起こって想定外の修繕費が発生したりすれば、その時期はもっと早まるだろうね。
そりゃマンションならどこでも一緒でしょうに･･･。

だから戸建ての方が良いと言いたいの？

＞シティタワー品川

地代は月々いくらくらいですか？

シティータワー品川の借地権残存期間が３５年を切ったあたりの最低取引価格はおそらく８０平米で１８００万くらいと予想。

根拠は家賃１５万で貸した場合、単純利回り１０％で計算した収益還元価格。

なお家賃１５万は港区の生活保護における家賃上限額で設定。
港区なら利回り７％でもいいと思うが地代もあるのでね。

なので来年中古が出て買うのであれば購入価格から１８００万
を引いた額が最大償却額とみて判断するとよいと思うよ。

>>161

広さによるけど１．５万前後。
その代わり土地の固定資産税がかからないけどね。

＞最初の20年間、恩恵を受けられるのが（ほぼ）約束されている物件なんて他にあるの？
＞他の定期借地マンションは大体50年。シティタワー品川は70年だし。

誰も約束なんてしてないけど。20年後のことなんて誰もわかんないでしょ。

＞そりゃマンションならどこでも一緒でしょうに･･･。

定借マンションは期限が来れば建物を取り壊して土地を明け渡すのが義務。
一般の敷地権マンションよりは値下がりスピードが早いよ。

シティタワー品川がお買い得じゃないと言い張るなら
確かに不動産にお買い得なしだよ（笑）

ま、ぼんやりしている人っているからね。

>広さによるけど１．５万前後。
>その代わり土地の固定資産税がかからないけどね。

なるほど～
いいですね。

＞164
＞定借マンションは期限が来れば建物を取り壊して土地を明け渡すのが義務。
＞一般の敷地権マンションよりは値下がりスピードが早いよ。
だからシティタワー品川はお買い得ではないと言いたいの？

＞20年後のことなんて誰もわかんないでしょ。
だからお買い得の不動産なんて存在しないと言いたいの？

＞165の言うとおりだと思うけどね。
まぁ格言どおり、
＞不動産にお買い得なし
に恭順するも良し。

＞だからシティタワー品川はお買い得ではないと言いたいの？
＞だからお買い得の不動産なんて存在しないと言いたいの？

典型的な議論のすり替え方法です。みなさん見習いましょう。

持ち家だけど、賃貸かわ良いと思うこの頃。

シティタワー品川の例を出したのは私ですが、エンドにはお買い得物件はあっても実際取得するのは困難だという例で出しました。

＞168
いや、申し訳ない。みんなが何を話しているか分からなかったんだね。

＞不動産にお買い得なし
に対して、例えばシティタワー品川はお買い得ではないか？
と言う議題に対して、お買い得ではない、と言う感性を
お持ちのようだったので質問したんだけど、分かりますかね？
もしかして都合が悪かったですか？

仮にそこまで理解ができたら、
・シティタワー品川はお買い得か否か
・不動産にお買い得なしという格言は、消費者にとって正しいか否か
という質問に答えてもらえるだけで良いのだけど。
わざわざ引用してるので、引用元に対する意見なんだよね？

いや、将来は分からないから賃貸だ、と言うのは良いけど、
それでは完全にスレチなので、別スレへどうぞ。

>>171
お買い得かどうかはわからない。ってことでしょ。

売って利益が確定して初めてわかること。

＞172
＞お買い得かどうかはわからない
＞不動産にお買い得なし
これは同義語ではないよね？
初めから「分からない」って言うなら理解できたけど。

＞売って利益が確定して初めてわかること
だから最初からどのマンションだろうが一緒だと言ってるのに、
やれ定期借地がどうとか、定期借地じゃないマンションは
地震で損壊しても問題無いかのようなうんちくたれちゃうものだからついね･･･。

シティタワー品川については、仮に90㎡で3000万、解体準備金が
70年で1000万程度、管理修繕費は他マンションと一緒なので考慮外、
地代は固定資産税と相殺で考慮外、とした場合、品川駅徒歩10分の
物件に4000万で70年間住めるわけだ。
新幹線も飛行機も、将来的にはリニアもアクセス良いので賃貸も安泰だろうけど。

まぁ何が起きるか分からないから･･･、というのも自由ですけどね。

なんていうか、２つのテーマを混ぜて話していると思います。
１．一見お買い得に見える物件の話
２．お買い得な物件は存在するかという話

初めは「世田谷区内戸建て（上野毛？）」の坪単価が安い物件の話。
次に、上記情報だけでは本当に、安い、のかわからないという話。
次に、不動産にお買い得なし、がでて。
シティタワーの話。

１．についていえば、大雑把な情報（アドレス、広さ、駅距離）だけでは、判断できないということ。
２．についていえば、結果的にお買い得だった（損だった）物件は存在するが、事前に知るのは難しいということ。

２．の新築マンションについていえば、傾向として
お買い得→抽選倍率が高く落選者が多かったマンション
損した→なかなか完売しなかった（値引きした）マンション
ではないでしょうか。

>>173
どのマンションも一緒だとしたら、
その品川のマンションだけお買い得ということにはならないでしょ。

ただ単に購入時の倍率が高かった、定借なので安かったというだけの話。

自分で矛盾したこと言ってるのに気付いてる？

スカイツリー周辺は確実に地価が上がったと言うから、スカイツリー建設発表前に周辺不動産を購入した人は、お買い得だったんじゃない？

シティタワー品川にが90㎡で3000万ということは、
そこそこの設備のマンション１戸辺りの建築費は
70㎡位だと3000万円は全然行かないということだよね。

都心周辺のマンションで土地代が坪500万の土地でも、
容積率が500%だったら、１戸辺りの土地代は2000万円強。

都心周辺の70㎡位のマンションは、
普通に適正価格を考えると5000万円は全然いかない筈だよね。


でも、実際はもっと高い物件が沢山ある。
これはデベがボっているのかな？

マンションの建設費はそこそこグレードだと坪70万くらいだよ。70平米だと1500万くらい。

マンション用地は面積が大きいので高くなる。普通はまとめて買うと安くなりそうなものだが土地はまとめると高く売れる。ゆえに地上げというものが発生する。

定期借地権というように借地権は登記もできる権利なので借地代とは別に権利代金がある。
シティタワー品川のスキームは確かすみふがSPCを作ってそこに東京都が借地権を売却したのではなかったかな。

＞176
もう少し分かりやすくないと分からないの？
リスクはどのマンションにもある。それはどれでも一緒。
ただ、地震等の共通のリスクはどれでも一緒だけど、
それを排除した場合に残るのがお買い得かどうかじゃないの？

後にならなきゃ分からないのはどれでも一緒でしょ？
災害等の発生地点が分かってるなら誰も苦労しないよね？
だから後にならないと不動産にお買い得なしと結論付けたいの？
後になれば不動産にお買い得はあるってこと？
それこそ自分の矛盾に気付いてないの？
こじつけたいのだろうけど、格言としての「不動産にお買い得なし」
とは別の意味になってると思うけど？

で、結局不動産にお買い得はあるの？ないの？それとも分からないの？

>>181
実際に売ってみるまではわからないって結論出てるじゃん。

だから少なくとも現時点では、売ってもいないシティータワー品川を
「お買い得」だと触れ回ることは正しくないということ。

そうそう

シティタワー品川って東京都の肝いりで意図的に廉価販売された物件でしょう。
滅多にあるものじゃ無し、比較対象にもならない。
時間軸を考えずに今ある物件でいえば、安いものは何かしら理由があり、良い物件はそれなりに高いもの。
みんなが欲しがるようないい物件なら、安くする必要はないものね。

さて、スレの趣旨に沿って6000万で買うなら、便利な場所では狭い土地しか買えないから
いっそ町田あたりで50坪ほどの土地を買って注文住宅建てる。
狭い住宅が入り組んでるようなところは震災や火事が怖いから、ある程度広々した場所がいいな。

意図的に廉価販売？

もし本当なら不当廉売で独占禁止法違反ですが。

とりあえずオールアバウトに出てた記事だけど

「都心居住が実現できる価格で登場
シティタワー品川

タワーマンションが立ち並ぶ港区港南エリアの中でも、存在感のあるフォルム
シティタワー品川(山手線品川駅　総戸数828戸　住友不動産）の一般公開が、7月31日からスタートし、最初の2日間で約1,000件近くの資料請求があるなどかなりの注目を集めています。

当プロジェクトは、東京を活力と魅力にあふれた都市として再生するため、都心居住の推進、少子・高齢化対策等を目的として、東京都所有の敷地を賃貸し、定期借地権マンションとして分譲するものです（期間は72年間）。

廉価で快適な都心居住を実現する為に、東京都が募集した企画コンペの中から選ばれたプランであり、価格設定にも上限が設けられています。」

こういう、昔の物件を云々するのは無意味だと思いつつ184の補足まで。

世田谷区尾山台おすすめ。
お手頃な物件けっこうある。
田園調布と等々力と奥沢と自由が丘に囲まれてるからロケーションばっちり。
http://www.setagaya-style.jp/oyamadai/list_bukken.php


古家付きでもインターネットで安く簡単に解体依頼できるから全く問題なし。
解体工事などのキーワードで検索すれば解体業者なんて簡単に見つかる

古家付き物件の方が業者の手が入っていないので割安に購入できる可能性高い。

逆に、更地を購入する場合、不動産業者や開発業者の手間が入ってしまっているので
土地代金に人件費がオンされてしまうことも多い。



戸建のメリットは高級住宅街に限って言うと、高級住宅街に居住することが世間体や信頼感に繋がります。
このため、就職や結婚や仕事に有利に働くことが多いです。
就職や仕事や結婚で有利に働けば、それだけで元がとれてしまうのはわかりますよね？
この点は、学歴と類似するので説明はいらないでしょう。

こういった高級住宅街の戸建てのメリットを考えると、
高級住宅街の戸建ては決して高い買い物ではないことがわかる
でしょう。
イニシャルコストの数千万円の差額などすぐに元がとれてしまうのです。

資産価値重視なら

場所：都区内又は武蔵野市の江戸時代に既に陸地だった場所
土地：周囲が全て公道で区画されている
建物：新耐震基準（建築基準法の昭和56年改正）を満たしたマンション

の全てを満たしている物件がいいと思います。

趣味を優先するなら、スレ主様のお好きな場所にお好きな家をお建てになればよいかと思います。

まあ
6000万じゃその中でまともな物件が選べないけどね。

>>188さんのお勧めサイトの物件、土地だけで６０００万越えだし、
そこに建物たてるとなると・・・
予算６０００万以内って条件からはかなり外れてるよね。

６０００万以内だと
多摩方面（はるひ野とか）はどうだろ？
消滅するかな？

野村不動産の建て売り、
埼玉の志木、福岡、
千葉のなんとかが丘とかなら買えたような
埼玉にも福岡があるの初めて知ったよ

うーん…私、23区南部に駅徒歩10分以内75平米木造3階建て4LDK述べ床110平米駐車場ありを購入しました。
総額6300万のミニ戸建（笑）でしたが満足しています。
6000万なら世田谷でも京王、小田急沿線で30坪位3LDK以上駅徒歩15分以内駐車場付きで結構選べる物件沢山ありますよ。
ほんの一例、八幡山辺り
https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=020&nc...
https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=020&nc...
https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=020&nc...
https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=020&nc...
徒歩20分まで伸ばせばもっと広くて安い建売がいっぱいあります。

個人の価値観だから好き好きだと思うけど、
そんな狭くてちゃちな建て売りに住むなら、
マンションにするかな。
もしくは、都内は諦めて駅近の戸建にするか。

ちなみに、
リンク先の戸建見てると、この掲示板でマンションさんが戸建ての設備はショボいと言うのが良く分かった。
マンションさんは、こーゆう戸建を見て言ってるんだね。

建売だから設備や質が低いのは当然
立地や面積をとった場合そうならざるを得ないでしょう
何を優先するかの問題です

>建売だから設備や質が低いのは当然
違うなぁ。
建て売りもピンキリ。
建て売りだからじゃなくて、キリだからでしょ。

そもそも、
>立地や面積をとった場合そうならざるを得ないでしょう
上の候補に立地や面積を取ったのは無いじゃないか…

子育て世帯なら、杉並区の駅徒歩10～15分くらいの閑静な低層住宅地に戸建てを買うのがいいかも。
練馬区、世田谷区でもいいけど、保育園の待機児童数を考えるなら杉並区がベター。
6000万円なら建売じゃないと厳しそうだけど。

23区南部に駅徒歩10分以内75平米木造3階建て4LDK述べ床110平米駐車場あり
は、立地と面積をとって他を犠牲にしていると思うんだけど
違うの？

それぞれの限られた条件で、マスターベーションを行った跡地の掃除をするのはつらいデス。

>>200
犠牲の度合いは共同住宅以下かと

>197
そうは言っても建売は見えないところでどこまで手を抜いているかわからない。仮に見た目の設備のグレードがよくても。

建売に質を求めちゃだめでしょう
立地と床面積を確保して、できるだけ価格を抑えてつくられるものだから

>>204
ちょっと違う。
他の現場と同じ材料を大量発注して原材料コストを下げるのが建売りの基本的な稼ぎ方。

注文だろうが建売りだろうが、目に見えない所で手抜きされるリスクは同じですよ。
注文主さんが自分で毎日現場を見張っているのなら別ですが。

大量発注するといってもハウスメーカーほどではない
建売は工期や人件費などについても極度におさえている
現場を見ればわかる

＞大量発注するといってもハウスメーカーほどではない

は？ハウスメーカーはグレードに応じて材料を使い分けるんだが。
本当に何も知らないんだな。

グレード別に大量発注

そんなの注文じゃなくてただの規格住宅だろ。

その通りハウスメーカーは規格住宅

規格住宅！まさにその通り。
ランチセットはいやだから単品メニューを組み合わせました的な。

何言ってんだか。まさか大工が一品一品手彫りする訳じゃあるまいし。
HM何でも要望に応じてやるに決まってるじゃない。金ない人の単なる僻みにしか思えないぞ。

ハウスメーカーの住宅見てるとレゴを思い出すよ
規格の中で自由にやっているつもり

と
レゴも買えないけど呟いてみたか

都内に6000万じゃ住みたいところに住めないよ。ちゃんちゃん

6000万以下で、土地建物共に30坪以上の条件で、世田谷区内の中古戸建て買って、いずれ建替えが良いかな？とレインズ眺めてます。

世田谷区もピンきりだからねぇ
世田谷線とか安いけど、下町と同じ臭いがするよね

大阪市長叩き記事で有名になったけど、
相場より明らかに安い地域はちゃんと地歴も調べた方が良いよ
過去に差別受けてた地域かもしれないから

ここは都内のスレだからね

レゴ住宅でもいいもんですよ。ただのお仕着せよりは。

≫221
都内にもあるけど。。。

東京都内でかつては有名だった某被差別地区は、今ではオフィス街に埋もれていますね。
他の被差別地区も、他県からの移住者の影響で跡形もなくなっている場所がほとんどです。

差別を訴えることで金を稼いでいる人達には困った状況なのかもしれません。

貿易センターの裏手あたりなら船の上なんで安いよ

都内は無理

世田谷区内、大井町沿線の駅からの距離を１５分まで広げて、
２階建て戸建を探すかな。徒歩距離があっても、バス便が
複数あって便利なら検討したい。

郊外ですけれどよほど地盤が悪かったり形状のおかしな土地でないかぎりは、駅徒歩15分以内だと坪120～200近くしますよ。
建ぺい率も40%とかが多いので6000万ではそんなにいい戸建ては建ちません。
建坪80～90平米の建て売りが大体5000万円台なので。。。

23区でもあまり品格のない地域は
センスのないペンシルハウスが建ち並んでいたりしますが、
土地が坪100ちょっとって、下町とか練馬区とか蒲田あたりの汚い県境の土地ですか？
それでも区にこだわる人って、地方出なのかしら？