阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part6】

今日も営業がいかにネガレスを流して茶化して潰すか頑張ってるなｗ
家余ってる時代にあんな山の上削って50坪の打ちっぱなし擁壁でいいわけないだろｗ

旧山手台住民（西1～2丁目、東2丁目）が自治会などをあげて阪急と直接話し合いの場をもったり訴訟提起すれば、西4丁目の住民への配慮が難しく住民間にしこりを残す事になるので、コミュニティの崩壊を考慮するとなかなか難しいでしょう。一番良いのは、西4丁目の住民さんが自治会設立をきっかけに話をまとめて、今からでも自分達のまちの未来のまちなみ悪化を未然に防ぐ為に建築協定を変えられないか（擁壁に仕上げを義務づける）阪急と相談し、その協定の採用を今後の街区にも求める事です。

やっぱり、人まかせかよ。。
そもそも西4開発前に運動すればよかったんじゃないの？
結局、ここで威勢のいい事言っても現実世界では何もできないんだね。
だから、業者になめられていいように開発されるんだよ。

この掲示板でキャンペーンを張る
↓
ネットで情報収集する人たちの内から山手台を諦める人が出てくる(先住民との揉め事は避けたいから)
↓
販売不振
↓
仕方ないから値下げ
↓
購買する層のレベルが落ちる
↓
治安の悪化、学校が荒れる
↓
地域の不動産価値の低下
↓
中古価格の下落
↓
それを購買する層のレベルはさらに落ちる
↓
さらなる治安悪化、地域の荒廃
↓
さらなる不動産価値の(以下略)

西４が打ちっぱなしになるかどうかなんて、開発前も開発中も一切分からないでしょ。
擁壁の仕上げ（石を貼るかどうか）なんて、販売開始直前になってはじめて分かるわけで。
西４が完成したら気に入った宅地を選ぼうと考えていて、当然今までの山手台のように
石が貼られると思っていたら、打ちっぱなしのまま販売開始になってびっくりって
人も相当数いたみたい。
公式サイトでも広告でも、コンセプトを変えるとか、今後は景観軽視の分譲にするとか、
コストダウンするとか、一切予告してなかったからね。

805
そうはならないですね。

検討者が検索でこの掲示板を見る
↓
https://www.e-kodate.com/bbs/thread/219330/res/663-669
などを見てまちの価値を守る為には擁壁がとてつもなく重要である事を知る
打ちっぱなしは致命的である事を知る
↓
安くても擁壁の仕上げが担保される仕組みが無いなら山手台はやめておこう
↓
他の分譲地を買う
↓
見込み客（検討者）が他の分譲地に流れる傾向が強まる
↓
阪急が擁壁の景観影響について対策せざるをえなくなる

が現実的な流れです。
そのままの路線を続けて値引きして千数百区画も売り続けるという選択肢はありません。
擁壁の仕上げを義務付けたほうがよほど得策で、総額でも高く換金できるからです。

４丁目住民にとっては、先に住んでいらっしゃる1、2丁目の方々が、4丁目自治会設立されてすぐにでも、4丁目に対して強く擁壁に関しての意見を仰った方が、話をまとめやすいのではないかと思います。

やはり、費用がかかってきます。

擁壁仕上げがされている方がいいけれど、4丁目の中でその話が出れば、4丁目の中こそ、事情が違えば隣近所で揉めそうです。

先住民からの意見となれば、話し合いの場へ持っていきやすいと思いますが如何でしょうか。

自治会設立されても、交流がはじまってまもない段階で、いきなり新旧住民の分断につながりかねないような強い提言をするとかはまず無理じゃないでしょうか。

擁壁仕上げないと自分達のまちの価値（や山手台全体）や景観は守れませんよ、早いうちにやらないと手遅れになってからではまず無理ですよ、というような事はアドバイスできても。

<訂正>

＞８０６
＞西４が打ちっぱなしになるかどうかなんて、開発前も開発中も一切分からないでしょ。
＞擁壁の仕上げ（石を貼るかどうか）なんて、販売開始直前になってはじめて分かるわけで。
＞西４が完成したら気に入った宅地を選ぼうと考えていて、当然今までの山手台のように
＞石が貼られると思っていたら、打ちっぱなしのまま販売開始になってびっくりって
＞人も相当数いたみたい。
＞式サイトでも広告でも、コンセプトを変えるとか、今後は景観軽視の分譲にするとか、
＞コストダウンするとか、一切予告してなかったからね


①　西２は電柱地中化・擁壁は本物の自然石だったのが…

　　　　　　　↓

②　東１・２で電柱地中化がなくなり

　　　　　　　↓

③　東３では、さらに擁壁の自然石が安物にコストダウン


※　普通は③あたりで方向性の変化に気付くでしょうね(笑)

山手台南部住民の間には、理念を曲げずに最後まで景観重視の街づくりを完遂してほしいとか、
治安悪化の危惧などの意見は当然多いのですが、北部の戸数をできるだけ減らしてほしい
（つまり土地の大きさをゆとりある面積にしてほしい）という願いも強いです。
今でも渋滞ありますから渋滞悪化や慢性化を心配されている方がとても多いです。

>779
相変わらず分からないようで・・・（笑）
そもそも、なぜニュータウンが売れているのか分かってないようで。
別に、業者がいくら郊外にＮＴを作ろうが、魅力が無ければ誰も買わない。
多くの人は平均年齢の高いオールドタウンより、同時期に同世代が多く入居する
ニュータウンを好むと言う事。
それに、下手に庭があると手入れが必要なため、駐車場が２台作れる５０坪で
十分と考える人が多いということ。これは業者の都合でもなくニーズ。

まあ、業者の書き込みと間違えるくらいだから、その程度の洞察力だから無理ないと思うが。

http://www.okamotosakurazaka.com/location/
岡本桜坂の開発主は阪急とは比較にならない小規模デベロッパーですが
ちゃんと景観に配慮して擁壁にも石を使っていますね。
人口減少時代に相応しい、価値が失われないサスティナブルな開発を実践しています。

814さんは無知な方のようですが、そもそも新規ニュータウンは売れていませんよね。どこも苦戦しています。

今やファミリー世帯向け住宅としても、新規ニュータウンはマイナーな存在です。

多少土地が小さくても駅徒歩件の戸建や、駅近の分譲マンションが新築住宅市場の主流になっています。

郊外やバス便の新規ニュータウンが好評で市場で支持を得ているという意見がそもそも全くの間違いです。

>>815

スレでも話題になってたけど、場所が…
石積みんでればどこでもいいわけ？
あれを買ってしまう人こそ、広告によるイメージ戦略に乗せられやすい情弱。

814は業者にしては浅薄過ぎるだろｗｗ

古い世代がいるコミュニティに入りたくないからといって、各世代ごとに
山を削ってニュータウン開発を乱発して、無意味に市街地を拡大させていたら
単なる自然破壊というだけでなく、空家だらけのゴーストタウンを
将来さらに増加させ、大きな問題になります。
道路や上下水道に代表される社会資本の維持ができなくなります。
大規模な住宅地の開発は、国や大都市圏の人口が激増する宅地や家が全体で
大きく不足している時代だけに必要なものです。
どこかで無駄なニュータウン開発をやめる必要がありますが、それは家の戸数が
既に充足し、大きな人口減少を目前にひかえた現在だと言われています。

もっとも、最近はもとからあるまちに住みたくないという価値観は若い世代でも
とっくに主流ではなく相当薄れており、むしろ郊外のニュータウンは将来性や
価値の持続性も含めて色々問題があるとして、子育て世代が昔のようには
ニュータウンを志向しなくなってきています。

また、庭の維持管理が面倒だしあんまり樹木を植えたくないから、50坪で
じゅうぶん（そのくせ駐車場は並列2台要求して更に緑貧しい街を希望）など
という層は、山林を削った山の上に住む資格はありません。論外です。
山を削るなら緑豊かでゆとりある住宅街をつくらないといけないというのが
常識です。

土地は家が満足にたてられる大きさでじゅうぶん、庭はいらない、植樹も
あまりしたくない、緑豊かな環境は好まないという方は、平地で35坪程度の
建蔽率60%（容積率150%）の土地を購入されるべきです。

僕が知っているオールドニュータウンは代替わりの時期櫛の歯が抜けたように空家が増えたあと、
世代分散して落ち着いた街になるのにおよそ１０年かかっています。
よい街を作るには一世代では足りない、それくらいの長期的展望が必要だと思いますよ。
あるいはそれを如何に早く成長させるかという戦略を立てられる智恵が必要なのです。

今の＊＊＊日本の象徴たる働き盛りのみなさんは何勉強してきたか知らんけど、
所詮教科書に書いてある程度のメソッド、いやそれすら覚束ない短絡的近視眼的下を向いて歩こう的な考えで仕事してたら
豊かな老後は来ませんよ。

僕はそんな諸先輩みたいにはなる気はありません。

>815

https://www.e-kodate.com/bbs/thread/207273/

>ここは歴史的にも土砂崩れの危険性が明らかに高いから、
>事業主も建物をセットにして販売するのはリスクが高いと判断したのではないですか。
>宅地分譲なら、後々何かあっても、たいがい建築の責任になりますし。

>あれだけの傾斜地で、市に移管する公園部分には巨大な擁壁があるのに、分譲部分にはわずかしかないというのも不自然です。

>土砂災害対策用の擁壁でも作っているのかと下から見上げていましたが、
>まさか、まさかの、造成用の開発だったとは・・。

>ここはありえない分譲地ですよ。
>土砂災害の懸念が大きい本来開発してはいけないような急勾配の山林を無理矢理開発したような土地です。

webやTVCMでは一見素晴らしく見えますが、
実際はとんでもない所を開発してるみたいですね。岡本桜坂。
土砂災害警戒区域付近で本来なら治山のため山林を大切に保護しないといけない所なのに、
あえて開発している。
擁壁が最低限で傾斜地を分譲しているのは、
後で土砂災害が発生した際に開発業者の過失を最低限にするためなのが見え見え。
住民の生命をを危険に晒す開発である時点で山手台以下。

こんな街をサスティナブルなどと礼賛し、開発業者を持ち上げるのは恥ずかしいことです。
ここで街並みを語る資格なし(笑)。

>823
昔岡本に住んでました
実際の場所を見れば判りますが
とても我家を持とうと考えるような場所ではないですよ
昭和初期には山が崩れ八幡さんの横の梅林が全滅した事もあったと聞いてます。

>>808さん
西4丁目は街区全体で擁壁の仕上げを推進していくのは、残念ですが現実的にはもう無理だと思います。

打ちっぱなし擁壁のみならなんとかなったかもしれませんが、打ちっぱなし擁壁＋グリーンベルトがネックになっています。

植栽を植えたままでは、できる仕上げも限られますし、既に植えたグリーベルトの植栽を取り除いて仕上げするという事には費用や手間の面で反対意見も多いでしょうから、自治会等での合意形成はきわめて困難だと思います。

グリーンベルトは石を使った擁壁と組み合わせるなら良いのですが、打ちっぱなしコンクリートと組み合わせると諸刃の刃ですね。なぜなら、樹木が邪魔してコンクリート表面の美観を維持していく事も無理になり、将来の景観悪化を促進させてしまうからです。木が大きくなれば、数年おきにコンクリートを洗浄して保護塗料（撥水材）でメンテナンスするという選択は当然できなくなります。

残念ですが、西4丁目の大半の擁壁は20年後に
http://farm6.static.flickr.com/5240/6947518218_c335afa18b_o.jpg
こういう外観になってしまうのが避けられないかもしれません。

安物買いの銭失いね
仕方ないね
自己責任だからね

いくら騒いでも変わることはありません。

825
阪急の責任だね。分譲前に建築協定に擁壁の仕上げ義務付け内容を盛り込ん
でいれば、当初からの山手台開発の理念にも矛盾せず街の景観や価値を将来
に渡って担保する事ができた。打ちっぱなしで分譲したのは、コストダウン
ではなくお客さんが好きな仕上げを選べるようにする為などと一部の関係者
は主張していたようだけど（もちろん本当は単なる売り逃げ路線で景観無視
のコストダウン）、それなら住民の為に擁壁に関する景観の担保策を盛り込
んでいないとおかしい。
結局、阪急が西4丁目の建築協定で擁壁に関する内容を大きく取り上げながら
仕上げを義務付けなかった理由は、ハウスメーカーや建売業者が上物の儲け
重視で外構費用を抑える事ができるようにする為だろうね。それ以外にわざ
わざ擁壁に関する規定を事細かに設けたのに、不自然にも仕上げは義務付け
なかった理由が考えられない。

>>421
人口が減り家が余る時代にどんどん山を切り開いて住宅を供給すれば、その地域全体（宝塚市なら宝塚全体）の地価や未来の価値が下がるだけでなく、行政サービスも低下しますね。より広い市街地を維持しなければいけなくなるのですから、当然ですが社会基盤の整備状況も今より悪化する事になります。

間違えました>>821

擁壁の仕上げ無しでコンクリ打ちっぱなしなら、まちなみが完全に醜くなっている２５～３０年後（建物の価値がゼロになる頃）の山手台北部の宅地の資産価値は、宝塚のバス便ニュータウンで最下位になっていますから、現在の貨幣価値で言えば
坪単価２５万ぐらいでしょうね。

逆に西２丁目等は、３０年経過しても、中山台より下になるという事は無いでしょう。オールド分譲地になり同じ条件で比較されるようになっても、中山台や逆瀬台の坪単価プラス数万程度で推移するはずです。

もし西４丁目で擁壁の自然石等による仕上げが義務付けされていれば、平均で数十万から１００万程度かかるでしょうが、坪単価は現在と貨幣価値が同じであれば４０万ぐらいをキープするでしょうね。もちろん自分の家だけやっても、街区の資産価値は微塵も変わりません。全体で義務付けた場合のみです。

中山台（五月台2～3丁目）あたりより割高な値段で買って
売る頃には中山台より安い値段でしか売れないという事ですね。
ようするに相対的価値の暴落は避けられないと。

831
かなり甘い査定ですね
擁壁云々より街としての完成度ですよ
今後はさらにその辺で人気不人気に差が出ると踏んでます
20万前半と30万後半くらいまで分かれると思います
もちろん擁壁に気を遣う街かどうかというのは判断基準として大きいでしょう

今後分譲される山手台北公園北側の街区の去年の工事画像です。

画像下部と中央付近に見えるのが、阪急が去年から今年にかけて取り壊した10年強前に施工されたコンクリート擁壁です。

画像上部に見えるのが、新設のコンクリート擁壁です。

新設のうちっぱなしの擁壁が年数を経てどういう外観になるのか、ひじょうにわかりやすいです。

>西４丁目は街区全体で擁壁の仕上げを推進していくのは、
>残念ですが現実的にはもう無理だと思います。

結局ここで擁壁の仕上げが問題にされればされるほど、西４丁目にとってはイメージダウンになる一方であり、４丁目住民に打つ手はないということですか…
造成で手を抜いた阪急に非があり、買った人には非がないと思うのですが、結果的に山手台南部の資産価値を守るために、４丁目は犠牲にされているみたいですね。

価格に根拠がないので、コメントしても無意味と思うが、
そんなに価格差が発生するとしたら、北部を中古で買う人はいっぱいいるだろうね。
大阪通勤圏内で50坪1000万とはありえないと思うけど。

で、南部は売れずに空き地化するでしょうね。
北部にそれだけ安い土地があるのに、擁壁が自然石ってだけで倍近くお金払う人なんてごくわずかですよ。
そこに価値を見いだせる人はいるだろうけど、そういう人は東灘、芦屋、夙川とか買うでしょ。

北部も南部もどっちにしたってバス便分譲地だし。
南部は徒歩で駅に行けますっていうのだったらその価格差も分かるけどねぇ。

山本徒歩圏で現在坪60〜80万円程度。バス便エリアならこの半額程度だと思うので坪30〜40万円は現時点での単価としては妥当な線でしょう。
でも30年後は人口減少で土地相場のさらなる下落は確実でしょうから、2丁目でもさすがに30〜40万円ということはないんじゃないしょうか。

4丁目の、擁壁が広く目立つ土地のｸﾞﾘｰﾝﾍﾞﾙﾄのほとんどは、木はそんなにありません。

むしろ中途半端だったり、手付かずが多い。

今なら間に合います。

ここで、擁壁、擁壁って騒いでる人は、景観とか何とか正論言ってるけど、
結局は自分家の資産価値が下がるのが嫌、近くに貧乏人が住むのが嫌、
高級住宅街（自称）でなくなるのが嫌なだけでしょ？
そろそろ本音を出されたらいかがですか？

>>827
確かに、阪急の体質が変らない限り、変わる事はないでしょう。
しかし
https://www.e-kodate.com/bbs/thread/219330/res/663-668
こういった画像で現実を知って、購入をやめる人は多数出てくるでしょう。
眺望に浮かれて買ってしまうというケースも減るでしょう。

業者の自演ではなく、本当の検討者であれば、擁壁が打ち放しコンクリがいいという意見は出てきようがありません。

このスレで指摘されているように、打ち放しコンクリ街区は将来のまちの価値を取り返しがつかないほど悪化させ「台無し」にしますから（だからこそ山手台の西1～2丁目、東1～3丁目はそれを防ぐ為に石が採用されているのですが）、それを知った本当の一般検討者なら、打ちっぱなしで分譲するにしてもせめて道路から見える擁壁の表面仕上げを施主に義務付ける仕組みを設けてほしいという当たり前の意見になります。

https://www.e-kodate.com/bbs/thread/219330/res/663-668
を見て打ち放しコンクリ街区が将来どうなるのか現実を知ってしまった検討者が、打ち放しコンクリでも全然気にならないとかぜひ買いたいという意見には絶対にならないですからね。

まちなみが確実に悪化し悪化を防ぐ手立ても採用されていない打ち放しコンクリ街区にわざわざ住みたいという変人はいません。他に流れるだけです。

まだ殆ど汚れていない新品時の打ち放し擁壁に騙されて買ってしまう無知な方がいるのは確かです。

しかしそういった方も、購入前にここのような掲示板で事実を知れば購入をやめます。

だからこそ業者や営業は、都合の悪い情報を茶化したレス等で流して終わらせようとするのです。

逆ですよ。中山台とかのオールドタウンの住民がバスで自分より早くより早く降りる二丁目住民を羨ましく思っていたら４丁目が出来て批判しやすいから批判しているだけ
図星ですなんて書くわけないでしょ。そうとって欲しかっただけ。

＞結局は自分家の資産価値が下がるのが嫌、近くに貧乏人が住むのが嫌、
高級住宅街（自称）でなくなるのが嫌なだけでしょ？

本音、図星まで行きませんが近いですよ。

本音は、自称でも、高級住宅地っぽく有り続けてもらい、老後はお洒落な町並みで気分よく散歩したいですね。

汚い壁を見ながら散歩したくないです。

いずれは必ず中古がでます。その時資産価値が落ちていたら、自然とＫＹな人が増えてくる。そうなると気分よく散歩が出来なくなります。

新に開発されなくなり、中古分譲地同士の戦いになった時、選ばれる分譲地でいてほしいですね。

中山五月台の5丁目の擁壁みたいになるんかな？あそこの道路沿いのコンクリートの擁壁こそ
未来の４丁目だな。

>>836
無知すぎる。
団塊が寿命に達する2040年ぐらいは、家余りが現在とは比較にならぬほど
加速化して、坪20万前後は当たり前になっているでしょう。
ちなみに大阪通勤圏で50坪1000万はありえないといってるが、
宝塚市内でも既にバス便エリアで1500～1800万ぐらいの土地は多い。
http://www.rehouse.co.jp/tochi/bkdetail/FXWOZA0E/
逆瀬川からバス便の光ガ丘や青葉台は既に20万円台後半での取引が多く
少しだけ駅に近い同バス便エリアの逆瀬台とは10万強の差がついている。
>>831が言っているように将来は更に大きな差がついてくる。
家余りが顕著になってくると、買い手は妥協しなくなりますから
不人気な場所は容赦なく下がる。
同一地域のバス便エリアでも、まちなみや景観、僅かな利便性の差などで
坪単価に1.5倍以上の差がついてくる。

841さん
では、擁壁さえきちんとした擁壁であれば、上物はパワービルダーが建てる
安価な建売住宅が建ち、総額費用を抑えて低所得層が住んでもよいという事ですね？

現実的な予想　25年後

山手台西2丁目（擁壁に自然石、良好なまちなみを維持、平均70坪住環境良好）　駅徒歩5分圏の70%の坪単価

山手台北部（うちっぱなしコンクリ劣化で景観悪化、平均60坪）　駅徒歩5分圏の35%の坪単価　

山手台北部（擁壁に仕上げを義務付けてまちなみを維持した場合、平均60坪）　駅徒歩5分圏の50%の坪単価　

＞842

中山台は今年6～7月からバス便でJR中山寺10分になります。

中山台（五月台1～3丁目）は、梅田（大阪）まで朝ピーク時の所要時間が41分（徒歩3分＋バス10分＋移動＆待ち5分＋電車23分）。
山手台北部（西4丁目）は、梅田（大阪）まで朝ピーク時の所要時間が50分（徒歩3分＋バス7分＋移動＆待ち5分＋電車35分）。

この10分の差は、家が余る時代になってくると大きいです。

私は別に中山台の住民でもなんでもありませんが、これから20年以上経過して
中古同士の比較になったら、山手台北部は中山台より劣る立地であるという事です。

通勤時間、徒歩圏の利便性、JRと阪急の2wayアクセスなど。

にも関わらず、コンクリート打ちっぱなしにしたら、致命的になりますよ。
せめてまちなみの魅力だけでも勝たないと、同程度の価値は維持できないでしょう。
中山台や逆瀬台は、殆ど全ての擁壁に石（間知石積み）を使っていますから、
街全体として致命的な景観になっておらず、高齢化で寂れてはいるものの、概ね良好な
景観と環境は維持しているんです。

山手台南部は完全バス便エリアじゃないからね。

徒歩圏だし歩いてる人多い。

4丁目は完全バス便エリア。

確かに逆瀬台や中山台がコンクリむきだし分譲地だったら、今頃悲惨な事になっていたでしょうね。
中山台に今でも新たに入ってきて大豪邸を建てる金持ちがいるのは、タウン全体の景観が悪化していないからでしょう。

>>844
誰でも家を買って30年後に見苦しいコンクリートが並ぶ街を歩きたくないですからね。自分の街は豊かな景観や魅力を維持していてほしいというのは当たり前の意見です。そもそも阪急は、山手台は街の美しさを何よりも重視したまちづくりをすると言い続けて今まで分譲してきたのですから、途中から態度を一変させるのは、地域に根ざした沿線ビジネスを展開する企業（鉄道会社）としてあるまじき行為です。

駅からすぐで造成も拘りが随所に見られ擁壁に石を使っていて街並みも綺麗な東1丁目
コストダウン造成で擁壁もコンクリうちっぱなしになりそうな東5丁目（山手台北公園の北側の最奥）

同じ山手台内でも将来は中古で2倍ぐらいの坪単価の差がつきそうだって、当たり前の予想でしょ？

こんな事も理解できないの？

安くなっても住み心地のよい街ならまだしも
安くて安っぽい街（笑）はいやですね
地価下落は家余りでますます進みます
かたや
マンションの大規模修繕費用は下がらないでしょう
余程便利でもない限りマンションの価格の下落はかなりキツイと私は考えます
メンテナンスコストがトータルで安いというのは商業的にも価値を生む源泉のはずです
最近ＲＥＩＴも収益計算するときコストについてかなりシビアになってます

>>834
http://farm8.static.flickr.com/7134/7109758133_8fbc7d2f9b_o.jpg
以前（十数年前）に施工した打ちっ放し擁壁をなぜ阪急が破壊してつくりなおしたのか
とてもよくわかる画像ですね
広告を見て訪れた検討者さんに、打ちっ放し擁壁が近い将来どうなるのか現実を
分譲間際で見られたら、商売になりませんからね

中山五月台の擁壁こそ山手台の将来です。あの汚い
巨大な壁は４丁目でも中々見ない。
最前列の幹線道路沿いだしね

中山五月台の擁壁は確かに目立ちますね。あれがビューノの未来です。
購入検討者は、すぐ近くの中山五月台を
見てから決めるべきでしょう。

>>835
そうですね。買った住民さんには非は無いです。

造成で手を抜いた上に、地区計画や建築協定の擁壁の事を細かく扱いながら
「わざと」仕上げの義務付け規定を入れなかった阪急に非があります。

将来の価値を落とさない為にという名目で緑化協定や建築協定を設けておい
て将来の価値を確実に落とすと分かっていて、打ちっぱなし分譲で仕上げ規
定も設けずに販売したんですから、ダブルスタンダードですよね。

山の斜面地を分譲する場合、長期的にまちなみ価値を維持する為には擁壁が
鍵を握る事を、阪急は本当は嫌というほど理解しているんです。だからこそ、
以前の山手台は一貫して造成の仕上げに石を使っていたんです。以前は、売
り逃げ路線ではなく、長期的に価値を維持できるまちづくりに取り組んでい
たという事ですね。

>>852

駅まで歩ける距離かどうかは個人差の大きいところですが、明確な基準はないですけど徒歩圏は一般的に15分までと言われていますよね。
東1丁目はともかく、2丁目は徒歩圏とは言わないです。徒歩圏でなければバス便エリアです。その中間は不動産物件のカテゴリには存在しないです。
今後は徒歩圏（徒歩15分以内）の物件も入手しやすくなってくるでしょうから、客観的評価（＝土地相場）はさらにシビアになってくると思います。
>>848で徒歩5分圏の7割程度と言われていますが、現時点でそのくらいですから20～30年後は5割程度になると思われます。
さらに、北部の開発がここの住人が懸念されているとおりに進めば、同じ幹線道路沿い、同じバス路線ということもあり山手台南部の評価にマイナスの影響を与えるかもしれません。

やはり、中山五月台の汚い壁が麓まで悪影響を与えることが懸念されますね。同じ幹線道路沿いですし同じバス路線ですからね。

山手台西2丁目のようなまちなみは駅徒歩圏にも中々ありませんから、そこに価値は見出す人はいます。同一エリア内（例えば宝塚市内）での相対的価値は、現在より落ちないと思いますよ。

宝塚市内のニュータウンで、電線類地中化やL型のコンクリート擁壁の外側に石積みを施した擁壁を使っている場所は他にありませんしね。

山手台で一番傾斜が少ない東1丁目でも擁壁にちゃんと石使ってますから、西4丁目は東3丁目等と比べると擁壁が低いから打ちっぱなしにしたという言い訳も無理がありますね

山手台はオアシス一軒しか無い。
中山台は銀行や郵便局やコープや公民館や図書館分室や
フィットネス（テニスコート、プール）や飲食店など色々ある。
腐ってもタウン内施設は中山台のほうが充実している。
年数を経て、新しい街というプレミアム分が消えうせれば、
中古分譲地同士の比較になり中山台のほうが評価高くなりそうだってのは
煽りでもなんでもなく普通の予想だろうな。
だからこそ山手台の北部は、頑張らないといけない。
まちの美しさと魅力だけは宝塚市内のバス便エリアでベストにするぐらいの
心意気が無いと、冗談抜きで未来の不動産評価は市内バス便分譲地ワーストです。

家余りの時代になれば、中山台もタウン内で坪単価に差がつきそうですね。

タウンの中心部に近くJR中山寺にバス便アクセスが便利な場所が優位となる。

山手台西2丁目は中古になりここ20年弱で半額になった。
樹木と馴染む石をふんだんに使い街並みも魅力的でゆったりしていますから、相対的価値はこのあたりで落ち着いてこれ以上は下がらないでしょう。

北部は20年で半額以下になるから坪20万が現実的な所でしょうね。
特にコンクリートうちっぱなしなら確実に20年で醜くなりますから、まちなみ面での付加価値はゼロどころかマイナスですからね。

山手台の南部と北部は、逆瀬台と青葉台（どちらも阪急が開発した同一エリア）以上に
立地や景観の差が大きくなりそうですから、2倍程度の差はつくだろうってのは
ごく現実的な予想ですよ。

山手台は北部（東４～５丁目、東３丁目北部）の分譲がすすめば、バスが２系統になるといわれています。

西４丁目からそのまま幹線道路を下って山本駅に出る現在の路線と、住宅街に入って東５～３丁目をぐるっと回ってから幹線道路に合流し２丁目経由で山本駅に出る路線です。

そうなれば山手台北部はバス１０分圏で２０分に１本で、南部はバス５分圏で１０分に１本となるといった事も考えられます。

西４丁目のバス便利便性が、現在より低下する可能性も考えられます。

>865
確かに、宝塚市内での相対的価値は保たれる可能性は残っている。
しかし、その宝塚自体の阪神間エリアでの位置は、地価動向一つとってみても確実に下がっている。
位置が下がれば、入って来る住民のレベルも下がり、住宅地としての魅力も下がっていく一方。
宝塚の凋落原因はここでも既出だと思うが、少なくとも西4丁目街区がコストダウン仕様だからではない。そして東4、5丁目街区の開発コンセプトを原点回帰すれば宝塚の価値が戻っていくもんでもないだろう。
ここは山手台板だから宝塚全体の在り方の議論はスレ違いだろうが…

ビューノは４丁目バス停から近いから問題なしですね〜

始発だから座って行けますしネ☆彡

たった1日の結婚式で何百万も使うのに、何十年も住む自分の街のまちなみの魅力を守れ
るかの鍵を握る擁壁の仕上げはけちりたいとか、土地価格が数十万～100万安いならコン
クリ打ちっぱなしのほうがいいなんて、実際はありえない価値観ですよね。
みな、だまされてしまうんですよ。コンクリ打ちっぱなし、最初の２～３年は撥水剤が
まだ効いてるからあんまり汚れない。業者は、その間に販売して売り逃げしてしまえば
ＯＫと考えている。

>>873
阪急のやる事だから、宝塚の今後の開発のありかたについて与える影響は大きいと思うよ。
山手台北部の方向性で、宝塚にとどめをさすという事はありえる。
京阪神で前代未聞の山の上の千数百区画のコンクリうちっぱなしになれば、あらゆる意味でインパクト大。
山手台北部がまともな開発になったからといって、宝塚がすぐによくなるわけではないけどね。

宝塚での相対的価値はこれから更に落ちるんじゃないでしょうか
ＪＲ、阪急の各駅および公共施設等の利便性に関して考えたら、勿論宝塚駅、市役所周辺は安定、
清荒神、売布も集客力のある施設が多い。中山も中山寺の参拝客を摂り込んで健闘、駅から遠い五月台・桜台のＪＲ駅との連絡に改善が見られたら取り残され感が出てしまいます。
その上にこれだけ議論した後でまだ　始発　とかで浮かれてるような環境改善には何の役にも立ちそうにない住民層が間もなく形成される訳ですから
先行き暗雲だらけの宝塚の中でもかなり曇り方がヤバいのではないかと思いますよ

883
まちなみを保全する為の最低限の擁壁の仕上げすらコストダウンして土地ヒャク万安くしたら、
上物や外構にお金かけた立派な注文住宅が立ち並ぶっていう理屈がそもそも破綻してるじゃんｗ
どう見ても逆です。ありがとうございました。

JR中山寺北ロータリーは五月台1～2丁目からバス7～8分になるようです。
中山台は自宅からドアツードアで朝ラッシュ時梅田40分圏になる場所がでてきます。
そういう場所は、宝塚の各種バス便ニュータウン整形地（逆瀬台、中山台、山手台等）の中では将来は一番価値が高くなっていくのではないでしょうか？

違う違う、言いたいのは擁壁を仕上げたらローコストが建つんじゃなくて
擁壁さえちゃんとしてれば、例えば総額を抑える為に安上物にして
建売販売で所得が低めの人にも手が出る価格で販売しても文句言わない？
いや、絶対何かにかこつけて文句言うよね？って言いたいの。
何故なら結局、貧乏人と同じ街に住みたくないだけだから。

なっとく

>>892
>>893

景観に配慮したとして、
50坪が密集した貧乏臭い住宅地と、
それすら買えない貧乏人たちが住む団地
どっちがいいのかはっきりしてくれ。

実は次街区　山手台ビューノはバス便アクセスは山手台で最も優れていますよ。

①始発の山手台４丁目停から近い。阪急山本へラクラク座って行ける。

②場所によっては徒歩数分の中山五月台４丁目停からＪＲ中山寺へも座って行ける。

(ＪＲ快速利用で大阪駅へ速達・東西線乗り入れで拡がる通勤圏・新大阪へのアクセス等)


これがビューノ以降の自々街区(北部の最奥部)だとバスは支線になる可能性がありますし

中山五月台４丁目停からも遠くなり２wayでなくなります。

町並みでいろいろ心配されていますがビューノは

宝塚市内のバス便整形地では高い利便性を持つこととなるのではないかな。

追伸；南部のアンチ打ちっ放し派さんゴメンなさい。

ＪＲ駅直通は魅力だね〜！気付きませんでした！阪急は北部で一番便利な街区最初に出してきたんだ！

そもそも、低所得で生活カツカツならば、ローン組んでまで家なんて建てないのでは？

色んなタイプが集まる街中ならともかく、戸建て住宅の町の中は、価値観が似通った人々が集まったほうが、町としては過ごしやすいし、まとまります。

現在の山手台住民は、そこそこの生活レベルを求めている方達なので、急にそこから「安けりゃ何でもいい」と言う価値観の町へ路線変更されたら、町は崩壊します。

「安けりゃいい」路線で行くなら、はじめからにしてください。今更やめてください。

こんな霧がかかるような山の上へ現在の住民と似通った価値観「町の景観」を重視する人を集めようと思ったら、やはり駅近には真似できない一区画の土地の広さも、景観同様重要です。

いや、月々のローン支払いが家賃並みなら買った方が得ですよ、という業者の決まり文句に乗せられて買ってしまう人が結構いるんじゃないでしょうか。あと、住宅ローン減税のあるうちに買ってしまおうとか。

駅までの所要時間と
駅で整列乗車してオフィスまで立って行く時間が同じなら
確かに駅までは座って行きたいですね
花屋敷に住んでる友達の銀行員に言わせると
金融は朝早いから山本でもなんとか座れるそうです
6時台ならね
それでも雲雀で普通乗換の余裕見てのご出勤だそうです
まあ彼の場合帰宅は会社のチケットでタクシー利用ですから片道の辛抱ですけどね

40坪の猫の額みたいな敷地だけど山手は論外と言ってました
今後民度の低下が明らかなところで子供を育てたくないというのが最大の理由だそうです

>895
座ってラクラク・・・といっても10分足らずですけどね。
山本にしろ中山寺にしろラッシュ時は座れません。
着席通勤でしたら、梅田まで乗り換えなしの始発駅で同じくらいの予算で買える新三田や日生中央は考えないのですか？

887
883はお金持つ可能性がない人間がその使い途を想像できないという事を簡潔に表してくれたんだよ

訂正します。今読んだら文章おかしいですよね。正しくは、

その良識を失い、六甲・長尾山系ではじめて暴挙を犯した企業になりますよ、阪急は。

バスで立って揺られるのが嫌で駅まで座りたいなら電動アシスト自転車がおすすめです。
ディーゼルの不快な振動も無いので、雨天を除けばバスより快適です。
http://www.yamaha-motor.jp/pas/gekizaka/challenge/
山手台や中山台の坂など余裕です。

そもそも阪急は、山手台を受け継いだものの、開発にお金を懸ける気はなかったのでしょう。

西1、2の造成は、前の会社ですよね？
東2、1も、前の会社が造成してますよね？

前の会社が石張りしていたからそのまま売り出しただけ。

前の会社が石ばりをして、途中で止まってた場所(東1丁目の一部と3丁目)は、とりあえず安い石をはっておいた。

4丁目は全く一からだから、石なんかはらない。

という具合では？

＞８８９さん

＞JR中山寺北ロータリーは五月台1～2丁目からバス7～8分になるようです。

＞中山台は自宅からドアツードアで朝ラッシュ時梅田40分圏になる場所がでてきます。

＞そういう場所は、宝塚の各種バス便ニュータウン整形地（逆瀬台、中山台、山手台等）

＞の中では将来は一番価値が高くなっていくのではないでしょうか？


なるほど！

じゃあ山手台で唯一でその条件を満たす　次　期　ビ　ュ　ー　ノ　の価値は一番高く

なるということですね(^ム^)

なるほど
中山台の８掛けくらいですな

>>907
>>バスで立って揺られるのが嫌で駅まで座りたいなら電動アシスト自転車がおすすめです。
>>ディーゼルの不快な振動も無いので、雨天を除けばバスより快適です。
>>http://www.yamaha-motor.jp/pas/gekizaka/challenge/
>>山手台や中山台の坂など余裕です。


電動自転車はこの季節、花粉症の方も辛いですよね～

今朝みたいに天気予報で雨だと分かっていればいいですけど

途中で降ってきたり、夕方から急に降ってきたりしても帰路困りますよね～

お酒飲んで帰ってきたら飲酒運転になりますし、あまり当てに出来ないです。

やはりしっかりした公共交通機関が確立されていないと話になりません。


あと、経験した人なら分かると思いますけど坂道を走るバスで立って揺られるほど

辛いものはないですよね。

山手台ビューノは阪急・ＪＲ双方に２ウェイで座って行けるのは圧倒的魅力ですよね！

過去スレ見ているとＪＲへのバス便アクセスは長年、山手台住民にとって悲願だったらしいですけど

皮肉なことにビューノ街区があっさり克服しちゃいましたね。

JRへ行ける中山のバス停まで、ビューノから徒歩何分かかりますか？

山手台の公園は昼間どんな感じですか？

小さいお子さんは沢山遊んでいますか？人見知りでも、公園デビューはしやすい雰囲気でしょうか？

「坂道を走るバスで立ってるのは辛いなんて言ってる人がが山の上のバス便NTいいねって言ってる点について」

かわいそうなので誰か突っ込んでやってください。

＞実は次街区　山手台ビューノはバス便アクセスは山手台で最も優れていますよ。

＞①始発の山手台４丁目停から近い。阪急山本へラクラク座って行ける。

＞②場所によっては徒歩数分の中山五月台４丁目停からＪＲ中山寺へも座って行ける。

＞(ＪＲ快速利用で大阪駅へ速達・東西線乗り入れで拡がる通勤圏・新大阪へのアクセス等)


＞これがビューノ以降の自々街区(北部の最奥部)だとバスは支線になる可能性がありますし

＞中山五月台４丁目停からも遠くなり２wayでなくなります。

＞町並みでいろいろ心配されていますが　ビ　ュ　ー　ノ　は

＞宝塚市内のバス便整形地では高い利便性を持つこととなるのではないかな。



※　ＪＲにバス便アクセスできないことで山手台購入を断念されていた方達には朗報ですね。

>>913
通勤の苦労を一番に心配する人が、山の上のバス便を礼賛するという時点で
いくらなんでも設定に無理がありますよねｗ
普通にマンションか駅から徒歩圏の建蔽率60%エリアの土地を買うべきですよね。
土地はできるだけ小さいほうがいいといっている人間が、山の上を希望するのも
矛盾丸出しです。

ＪＲ中山寺へのバス便アクセスは多くの山手台住人さん達の長年の悲願でしたからね

次期ビューノ街区だけでも悲願達成できて喜ばしいことですね

それも座っていけるとは・・・

今のところビューノ街区「だけ」の特典ですけどね（笑）

予算面で制約がある子育てサラリーマン世代は、社会の為にもかつてのオールドタウンの土地を買うべきですよね。

打ちっぱなし擁壁は開発ごとに云々ではなく、行政が最初から規制するべきだと思います。

業者は良心など既に消えうせてコスト削減しか考えてないから、行政が景観規制しない限りまともな開発は行われない。

山手台ビューノは別に五月台のバス停にたいして近くなるわけじゃありませんよ。
西４丁目の最北部のバス停まぎわのあたりと同じぐらいです。
長尾山トンネル南交差点付近に、バス停が新設されるなら別ですが、西４丁目の北部や山手台ビューノから、五月台４丁目のバス停まで５００～６００ｍ（徒歩７～８分）も歩くというのは楽ではないです。
それに五月台４丁目のバス停からＪＲ中山寺方面に行くバスは７時台に３本しかありません。
あまり便利にはならないでしょう。使えませんね。
http://bus.hankyu.co.jp/rosen7/jikoku_img/044202_1.html
ＪＲ中山寺に行く便数が五月台１～３丁目のように７時台１０本ぐらいあれば話は別ですが、、、
http://bus.hankyu.co.jp/rosen7/jikoku_img/010901_1.html

９２１
７，８分歩いて朝に一時間に３本あれば充分ですやん、それ乗ったらジェイアールに座って行けるんなら！！！
えっちらおっちら電動アシスト自転車漕ぐしか手段がない場所よりは、じゅうぶん恵まれています。
交通アクセスは選択肢が多いにこしたことないもんね～
ビューノは今までバスに立って揺られて阪急山本に出るしか選択肢が無かった山手台の中では優位にあると言えるね。ただしビューノ以降の幹線道路から遠く離れた北部になると中山五月台バス停から遠くなっちゃうからジェイアールへのアクセスを重視される方はビューノを真剣に考えたらいいんじゃないかな？

次期街区からＪＲ中山寺利用
徒歩８分　バス１０分　降車移動待ち５分　電車２４分　ＪＲ大阪駅までトータル４７分　※７時台バス便３本

次期街区から阪急山本利用
徒歩２分　バス７分　降車移動待ち５分　電車３５分　阪急梅田駅までトータル４９分　※７時台バス便数７本

全然メリット無いです。徒歩が多い分、前者のほうがしんどいでしょう。帰りはバス停から登り坂だし。

>>909=911
通勤重視なら、素直に西宮名塩にしなさい。
http://www.ur-net.go.jp/nagomilife/
駅まで徒歩圏、大阪駅までＪＲ３０分。
通勤やタウン内の利便性に関しては、間違いなく山手台ビューノ（笑）より上だから。
バスや送迎無しで駅使えるから比較にならない。

山手台は山の頂上付近なので、じゅうぶんに景観や将来的な緑被率に配慮した分譲地にする必要があります。

921
西4丁目や山手台ビューノから五月台のバス停まで8分歩いてる間に、山手台南部からなら
電動自転車で（徒歩以下の体力しか使わずに）JR中山寺についちゃいますよ。

山手台の東西1～2丁目からJR中山寺へ電動自転車利用なら

行き
（下りなので殆ど漕がず）自転車8分　駐輪移動待ち5分　電車24分　大阪までトータル37分
帰り
電車22分　移動等3分　自転車12分　大阪までトータル37分

※自転車ルートは東西2丁目、西2丁目は山本台経由　東1丁目はジオグランデ前で右折

９２１
山手台は真ん中に通っているバス通りのバス停まで遠い街区だと７～８分とか普通にあるわな
西２丁目の最西部なんかけっこうバス停まで遠いし・・・
だから　ビ　ュ　ー　ノ　の五月台４停留所までのキョリも山手台ではフツーの距離感。
っていうか　ビ　ュ　ー　ノ　のＪＲアクセスはオマケであって本来の山本行きの山手台４停留所は目の前にあるからな～
ビ　ュ　ー　ノ　は阪急・ＪＲ２wayであることに意味がある！（しかも座れちゃう！）

>>923
今まで山手台住民がＪＲ中山寺へのバス便アクセスを悲願として求めてきたのは９２３のような大阪梅田までの単純な速達性だけではないはずでしょう。

東西線を通じた北新地・OBP京橋方面、新大阪方面などＪＲアーバンネットワークの多彩な利便性に魅力を感じていたからこそココの過去スレで中山寺乗り入れの必要性を繰り返し求めていたはずです。

ですからＪＲ中山寺へのバス便が選択枝として加わった山手台ビューノが交通アクセス面で従来の山手台より優位に立ったことは疑いもない事実。

＞通勤やタウン内の利便性に関しては、間違いなく山手台ビューノ（笑）より上だから。


だったらビューノ以外の山手台はもっと下↓

山手台でＪＲ中山寺へのバス便求めてた一部住民は、単にＪＲ中山寺周辺の商業施設を使いたいという理由です。
ＪＲアクセスに魅力を感じていたわけじゃあないです。

しかも悲願でもなんでもないです。山手台南部の住民でぜひＪＲ中山寺にアクセスするバスがほしいという層は
せいぜい１割以下しかいません。

山手台でＪＲ中山寺へのバス便求めてた一部住民ってアナタでしょ。
今さらそんなこと言ったって手遅れですよ。
なんだったら過去スレでしつこく阪急バス山手台線のＪＲ乗り入れの必要性をトウトウと語っていた書き込みを
ご紹介差し上げましょうか？

ビューノ街区はもともとの宝塚山手台４丁目バス停は目の前にあって阪急山本へは座っていける。

それにプラスして五月台４丁目からジェイアールへもアクセス出来るということ。

この２ウェイルートを選べることにこそ意味がある。



苦し紛れに電動アシスト自転車を持ち出さなければならない時点で話にならない（笑）

山手台は家族の車送迎が多く、今でも自宅から数分でJR中山寺を使えるし使ってるんですよね。

そういう住民が多いですから、別にバス路線の拡張を求めていないです。

バス停までの徒歩とあわせてJR中山寺まで20分近くかかっても誰も使わないです。

昔から自己中な住民が多く評判の悪い五月台や桜台と同じく、山手台も遅いバスを嫌って使わない住民が多いんです。

中山や山本地区のニュータウンは、そういう住民が多いから、幹線道路が混雑し、バスの本数が充実せず、高齢者や交通弱者の利便性があがらないので、良い事ではないですけどね。

今後山手台北部の人口が増加して、932で指摘しているような自家用車で中山寺駅まで家族を送迎する世帯が増えれば、バス道の混雑が一層悪化して、バスの利便性は下がっていくでしょうね。
本数の多少やバス停までの距離に関係なく、バス便ニュータウンの弱点というか限界ですね。
特に中山台線は中筋の踏切が致命的にネックです。

＞９３２

残念ながら電動アシスト自転車・クルマ送迎は公共交通機関ではありませんので

分譲地の交通アクセスを比較するにあたって議論の対象外です（笑）

『JR中山寺北ロータリーは五月台1～2丁目からバス7～8分になるようです。
中山台は自宅からドアツードアで朝ラッシュ時梅田40分圏になる場所がでてきます。
そういう場所は、宝塚の各種バス便ニュータウン整形地（逆瀬台、中山台、山手台等）の中では将来は一番価値が高くなっていくのではないでしょうか？ 』

↑ビューノは該当してるよ！

933さん
渋滞悪化した所で住民が反省して車送迎を極力やめて皆バスに乗るようになったら、
バスもすいすい走るようになって、定時性もアップして、本数も増えて、利便性や
街の価値も上がるんですけどね。

新しく開発される場所は景観規制が無いのはいいことに、やりたい放題ですね。

新街区の2wayアクセスなんちゃらはビューノあげ工作で荒らししている輩以外
誰も興味が無いどうでもよい話題ですが、今後北部の大規模開発が進む事による
渋滞悪化は山手台全体で危惧されている大変深刻な問題で大変関心が高いです。

山手台住民は、開発規模、計画戸数（人口）の縮小を切に願っています。

先住民がいないところがいいからとニュータウンに住みながら、バスが遅い＆本数が少ないからと自家用車送迎で駅まで乗りつけ、麓の渋滞を悪化させるわがまま住民はマジ勘弁

No.1056 by 匿名 2010-09-13 00:14あとJR中山寺の北側バスロータリー完成後に、もし山手台～阪急山本～JR中山寺の路線が出来たら、
阪急山本～JR中山寺の所要時間はおそらく8分ちょっと（表定速度14km/h）になる。
阪急山本～JR川西池田の場合は11～12分。


No.1064 by 悩み中 2010-09-15 08:37これだけバスの話題が出ているのに、肝心の阪急バスはどう考えているのだろう？
JR中山寺、新案川西能勢口、どちらでも良いから、山手台からバスを延ばして欲しいと切実に願う。
山本駅には何もない‥‥


※ＪＲ中山寺へのバス便アクセスは多くの山手台住人さん達の長年の悲願でしたからね～

No.34 by ご近所さん 2010-09-22 08:22

出来るかどうかもわからないＪＲの新駅に過度に期待するより、とりあえず現時点では

今あるＪＲ駅（ＪＲ中山寺北口 or 川西池田）まで阪急バスの宝塚山手台線を延長してほしいですね。

No.48 by 匿名 2010-09-24 00:44>>39
JR中山寺駅に出来る予定の北口ロータリーに乗り入れる阪急バスの中山台線がどういうルートに
設定されるのか現在時点でまだ分かりませんけど、長尾山トンネルに向かう交差点の所は通して
交差点付近にバス停を設けるべきでしょうね。
山手台線をJR中山寺に延長しないならば、山手台北公園付近～以北の山手台エリアの住民が
JR中山寺に乗り入れる中山台線を利用できるように交差点付近にバス停を用意しなければ問題になります。
まぁ山手台はまだ在住市議会議員がおらず政治力が弱いですから、なんとも言えませんけどね。

※　山手台住民さん長年の悲願であったＪＲ中山寺乗り入れは未だ実現していませんが
　次街区ビューノなら徒歩７分の中山五月台４バス停から座って楽々行けますよ。
　もちろん目の前の山手台４バス停から阪急山本へ出ることも可能です。
　こちらももちろん座って楽々行けちゃいます。
　坂道を立ったままバスに揺られるほど辛いことはありませんからね～
　だからと言って電動自転車漕ぐとか、マイカー送迎は論外ですもんね！
　
※　次街区ビューノは山手台の悲願であった阪急・ＪＲ２wayの条件を満たした唯一の街区なのです。

『山手台住民は、開発規模、計画戸数（人口）の縮小を切に願っています。』


違いますよ、本当に切実に願っていたのはコレです。↓


『中山寺、川西能勢口、どちらでも良いから、山手台からバスを延ばして欲しいと切実に願う。
山本駅には何もない‥‥ 』

過去スレで西2丁目のクリスマスイルミネーションのお宅がパチンコ屋とかとんでもないデタラメな事書いてる輩（この輩は他にもデタラメな事を書きまくっているので要注意）がいましたが全くの嘘です。あのお宅は、大阪市中央区で開業されているお医者さん（阪大医学部卒）の家です。今開催中の宝塚オープンガーデンフェスタにも毎年のように名前を出して参加されています。
ttp://www.aiaipark.co.jp/watch/opg12/opg12_map/index.html
ttp://osugacl.com/doctor/index.html

医師のお宅をパチンコ屋だと嘘を書いて、完全に事実無根の誹謗中傷でしたから、へたしたら逮捕されますよね。
警察に被害届けだすように言いましょうかね。

>>939
全く同感です。
もうそういう開発はやめるべきですよね。
もう家が余ってこれから人口減少という時代に、新たに山削って安易な
使い捨てニュータウンの開発は社会情勢的にも許されないでしょう。
山手台北部は、単なる山を削った子育てファミリー向けの使い捨て
ニュータウン（かつてのニュータウンの焼き直し）にするべきではありません。

本当は今からの山手台開発じたいに正当性は無いしもう山を削る必要は無いけど、
既に山林を伐採し市街化区域に編入し後戻りできない以上、阪急は使い捨てではない
ちゃんと景観にも環境にも配慮した質の高い価値が永続する住宅街をつくらないといけない。
最低でも昭和50年代のニュータウンよりは質の高いものをつくらないといけない。

それがデベロッパーの責任。

かつてのニュータウンの空家率が高まり、土地や家が余っている今、それより土地面積や
景観配慮で劣るものをつくるようでは論外です。

>>895

>>実は次街区　山手台ビューノはバス便アクセスは山手台で最も優れていますよ。

>>①始発の山手台４丁目停から近い。阪急山本へラクラク座って行ける。

>>②場所によっては徒歩数分の中山五月台４丁目停からＪＲ中山寺へも座って行ける。

>>(ＪＲ快速利用で大阪駅へ速達・東西線乗り入れで拡がる通勤圏・新大阪へのアクセス等)


>>これがビューノ以降の自々街区(北部の最奥部)だとバスは支線になる可能性がありますし

>>中山五月台４丁目停からも遠くなり２wayでなくなります。

>>町並みでいろいろ心配されていますがビューノは

>>宝塚市内のバス便整形地では高い利便性を持つこととなるのではないかな。


ビューノは山手台のなかで優れたバス便アクセスを誇っています。
特に今までＪＲにアクセス出来なくて二の足を踏んでおられたご家庭には
オススメです。
東３丁目みたいに中途半端に山本駅から遠くてバスも絶対に座れない街区を買ってしまった
ご家庭はやむなく電動アシスト自転車で危険な思いされたり、車送迎でヒンシュク買いまくって
いるらしいですけど、ビューノなら心配なしです。

ビューノネタでしつこく荒らしているのは、新駅ガセネタ情報をばらまいていた中山台住民です。

ビュウーノ立地いいのですね～

あ、主人クルマ通勤なんでバス関係ないんですけどね～

あとあと考えたら人気ある場所買うべきですからネ

中山台在住の荒らしが、ビューノをマ.ン.セーする理由。

・山手台北部全体が醜い景観のコンクリ打ちっぱなしタウンになり山手台が悲惨な街になる暴落する事を切望しているから

ようするに山手台住人が嫌がっているものを肯定するという陰湿な嫌がらせ。

＞確かに山の上でコンクリむき出し50～60坪は前代未聞ですからありえないですね。
＞宝塚でも西宮でも芦屋でも山の上の方に行くほど区画を大きくして環境や景観への影響に配慮しています。
＞
＞長尾山系と六甲山系は標高がは違いますが、山手台の北部は山の五合目ぐらいです。
＞
＞六甲山系で言えば、奥池（山の5～6合目）あたりに50坪でコンクリうちっぱなし擁壁で
＞50坪で1500～2000区画の分譲地をつくるようなものです。
＞
＞尋常では無いですね。
＞
＞阪急以外で、六甲、長尾、北摂山系で標高200m付近をコンクリうちっぱなし60坪以下、千数百区画の
＞無秩序で山の自然と調和しない開発をした企業は過去に存在しません。


＞小さい子供のいる子育てサラリーマン世代が新築の家を一次取得できる為の宅地分譲地
＞という事に固執したまちづくりをすれば、世代が偏りいっきに高齢化を迎える使い捨て
＞のオールドタウンの焼き直し版になり、更なる家余りと自然破壊と社会基盤維持コスト
＞増のスパイラルで社会に迷惑をかける事になります。一世代限りの使い捨てタウンでは
＞なく、価値が持続する、人口が減少する時代になっても色あせない、50～100年後に評価
＞される、多様な世代が入居する街をつくらなければ、家が余り既にニュータウンが飽和
＞している今の時代において正当性のある開発とは認められません。ましてや山の上です。
＞景観、環境、緑地回復への配慮が求められるのは当たり前の事です。各戸が緑を多くと
＞れるよう敷地にゆとりがあり、景観にもじゅうぶんに配慮したまちづくりをしなければ
＞いけません。道路に面した擁壁にRCうちっぱなしなどは論外です。20年もかからず、誰
＞もが住みたくないと感じる悲惨なまちなみになり使い捨てになります。阪急は山手台に
＞ついて、全ては日本中がお手本とする美しいまちづくりの為に、という理念を掲げ広告
＞等でも謳い続けてきたのですから、最後まで責任を持ちその言葉に矛盾しないまちづく
＞りをしましょう。

全く同感です。

今まさにデベロッパーの良心が問われていると思います。

950 山手台が暴落したら中山台もつられて暴落するんじゃないでしょうか？
動機がいまひとつ分かりません。
ビューノのアクセスが優れているということが山手台北部全体が醜いコンクリ打ちっぱなしになるということとも結びつかないですし。あと、中山台住民であるという確たる証拠がおありなのですか？

＊JR中山寺へのアクセス利便性
（中山寺北口バス停開設前提）
駅徒歩圏＞＞（越えられない壁）＞＞中山台＞山手台北部＞山手台南部

＊阪急山本ヘのアクセス利便性
駅徒歩圏＞＞（越えられない壁）＞＞山手台南部≧山手台北部＞中山台

かな。
いくら始発バス停に近いからといっても、バス便エリアである以上不動産の価値に大きくプラスになることはない。
いったん住み始めれば、終バスの時間を気にしないといけない生活がこの先ずっと続くということ。
上の方は歩いて帰るのは現実的ではないし。駅まで自家用車で送迎なんて迷惑行為はとんでもないですしね。

ようやくバス便の話とか有益な討論の場になってきたのに
連投したり、長文コピペしたり、中山台住民のせいにしたりして
何強引に擁壁ネタに持って行こうとしてるん？
何ヶ月占領し続ければ気が済むん？流れの空気読んでおとなしくしなよ。
もううんざりです。

自演で煽るのやめましょうよ、浅ましい人ですね

954=ビューノ持ち上げネタで荒らしてた本人

新街区から五月台バス停に歩いてJR中山寺アクセスなんて誰も興味無いって。

そんな事する人いません。

９５６
いや、ＪＲ中山寺へのバス便アクセスは多くの山手台住人さん達の長年の悲願でしたからね。

JR中山寺から山手台を結ぶ路線バスが3本/h以上あれば、阪急の終電が早い問題や出張の時の新大阪へのアクセスが悪い問題も解決されるので、通勤者向け不動産しての価値は確実に上がりますね。OBPエリア（京橋）や北新地へのアクセスが良くなる点も見過ごせない。

JR中山寺の北口の土地区画整理・ロータリー整備が完了すると、中山台方面の阪急バスは乗り入れる模様ですが、ここで山手台の路線バスがどうなるかですよね。JR中山寺から五月台を経て、山手台四丁目を終点とする路線になるのであれば、山手台の不動産価値を高める効果は大きい。

バスによるJR中山寺アクセスは、結局帰りのバスが時間がかかりすぎるとか
本数が少なすぎるとかいって、今までと同様にJR使うバス便エリア住民は
マイカー送迎が殆どになるのが落ち。

>>953
全くその通りです。
そもそもバス便エリアに不動産買うケースは、利便性をあきらめて
それ以外の要素でバス便エリアを選んだ場合が殆どなので、
利便性重視で山手台ビューノ（笑）を買うという想定がまず的外れ。
利便性重視なら最初からバス便エリアなんて買いませんて。
バスの利便性重視で、山の上の不便なバス便エリアの
不動産を探す人なんていません。

ＪＲ中山寺北口ロータリー完成後に山手台４丁目バス停始発のバスが新たに設定されるなら別だけど、

現状のままで山手台住民が五月台４丁目バス停まで８分歩いて利用するという想定は無理がある。

目的の電車に乗る２３～２５分も前に家出るとかワガママなＮＴ住民は耐えられないでしょ。



※ＮＴは古い分譲地には住みたくない＆新参者になりたくないというワガママから選択した住民が殆ど

>958

例え中山寺からの路線ができても最終バスは終電よりずっと早いだろうから、いくらJRの終電が遅いといってもそのメリットをバス便エリアの住民が享受できることはないと思う。
終電を使う機会が多い人は住まいを駅徒歩圏にしないとしんどいと思うよ。

殆どのバス便ニュータウン購入者は車で送り迎えするからいいやという選択だからね。
大都市近郊なのに、田舎なみに車に依存している。
僅か1～2km程度の移動にも殆ど車を使う。田舎なみに民度が低い。
駅徒歩圏の新築マンション購入者のほうが、古参住民がいる場所に住みたくないといった
エゴが少なく、車依存度も低く民度的にはまだマシ。

959さん
960さん
961さん
962さん


「山手台からＪＲ中山寺へのバス便アクセス向上と必要性」を訴える山手台住民方々の切なる書き込みが

過去スレに大量に散見されます。過去は消せません。

今さら真逆のコトを言い出してもダメです。

JR中山寺北口の整備は路線バスの乗り入れが前提のはず。山手住民の自家用車送迎の利便性向上が目的ではない。
バス停が新設されてJRへのアクセスが改善し、山手の各ニュータウンの活性化に繋がるのは大いに歓迎すべきことだが、バスを使わずに自家用車でロータリーを占領するのは、麓の道路事情を考えて絶対にやめてほしい。

ここで坂道走るバスは座れないと辛いとか言ってる人が、この先バスを使い続けるとは到底思えない。タウンの人口が増えればいくら始発とはいえ着席は保証されないから、そうなればマイカー送迎を選ぶのがオチ。
そういうわがままな人が山手に住むことは地域全体にとってマイナスになる。

打ちっぱなし擁壁だらけのこの4丁目で、擁壁仕上げをきちんとされた2軒のご家庭に敬意を表します。

真似したいけど、自分ちだけするのは勇気がありません。

29日は自治会の集まりはあるのかな？

９６５
論点がずれてます。

ＪＲ中山寺へのバス便アクセスが選択枝として加わった山手台ビューノが

交通アクセス面で従来の山手台より優位に立ったことは疑いもない事実。

現在でさえ、中山寺南口のロータリーは夕方ラッシュ時ともなれば、送迎マイカーがバスの進入を邪魔したり、エンジンかけたまま待っていたりでマナーの悪さが目立ちます。
北口ロータリーができれば中山台、山手台からアクセスしやすいので、一層の悪化を懸念してます。

山手台住民（の一部）が求めていたＪＲアクセスってのは、あくまで山手台線が所要時間１２～１３分でＪＲに常時乗り入れるバス路線の拡張という意味であって、１０分近く坂道を歩いて隣のニュータウンのバス停まで歩いてなんてのは全く論外でしょうね。なんの影響も与えませんし、殆どの住民はそんな事に全く興味無いですよ。しかも帰りに平均待ち時間も含めて、中山寺駅おりてから平均で３０分以上（待ち時間１０分、バス乗車１５分、徒歩８分）かかるバス路線使う住民なんて現実的には殆どいないでしょうね。今まで通りマイカー送迎が主流で、駅周辺で運転マナーの悪さから迷惑をかけるでしょうね。

あの工事中の中山寺ロータリーも手抜きが醜いですよね。
山本駅北側ロータリーとは比較にならない。
あのＪＲ中山寺北口が花と緑の街の玄関口の整備事業とか聞いて呆れる。
ＪＲ中山寺南口と違って、植栽も木も殆ど無い。
歩道も並木が無く殺風景。

＞９７０

そんなことないです。

山手台では山本行きバス停ですら自宅から７〜８分なんてざらにあります。

(むしろバス停から近い御家庭のほうが少ない)

ビューノは山本行きバス停なら目の前にありますし

ＪＲ中山寺行きのバス停で７〜８分です。

しかも２wayともに「座っていける」のです。

もともとバス停から遠い御家庭が多い山手台住民が

あれほど繰り返し熱望していたＪＲ行きのバス便に「全く興味がない」わけがありません。

なんとかしてビューノを叩きたいお気持ちは分かりますが、

今まで散々切望していたＪＲ中山寺アクセスについてのお考えを１８０度変えるのは

かなり無理がありますし、傷口を広げるだけですのでお辞めになったほうがいいです。

JR中山寺北口ロータリーのバス停ができて、マイカーからバス利用にシフトがすすむ可能性があるのは、

中山台の中のそれもごく一部（五月台1～2丁目、桜台1～2丁目）だけでしょう。

それ以外の場所は行きか帰りにむちゃくちゃ時間がかかったりするから、結局マイカー主流は変わらない。

阪急グループは家余り時代の不要な山削りとか社会悪ばかりやってないで、もっと根本的な事、

沿線の価値向上と利便性アップに取り組むべきだと思いますよ。

バス路線に大幅に手を入れて便利になれば、マイカー利用も減らせるし麓の混雑も緩和されるでしょう。

まぁ中山台住民はエゴが強烈なので、山手台と中山台の路線を一体化して色々手を入れて利便性を高める

という事は簡単ではないでしょうが、やるべきでしょう。

駅から徒歩圏の東1丁目を除いて、山手台の住宅の9割はバス停から240m以内です。

>>972
＞山手台では山本行きバス停ですら自宅から７〜８分なんてざらにあります。

無いです。
駅から徒歩圏の東1丁目を除いて、山手台の住宅の9割はバス停から240m以内です。

すぐ中山台のせいする日本人の劣化の象徴のような「のせい」人間みたいなのが増えているのが心配です。
自分は悪くない
ただ乗りできなきゃ人のせい

行動しなきゃ変わる訳ない

って書いたらまた
「じゃあお前は」とか「したって無駄」とか言うのでしょうかね

行動しなきゃ変わらないです

>>975
>>974
>>無いです。
>>駅から徒歩圏の東1丁目を除いて、山手台の住宅の9割はバス停から240m以内です。


嘘はいけませんネ。

たとえば西２丁目の最西部なら５００ｍはあります。

地図見れば一目瞭然。

>>970
そのとおりです。
行きは目当ての電車の平均25分前に家を出る必要がある、帰りは電車おりてから
家につくまで平均33分以上かかるバス路線にインパクトはゼロでしょうね。

バス路線で利便性が上がる（マイカー利用が減る）ってのは、行きも帰りも通勤時間帯に
10分に1本バスが出ていて、こみこみ20分以内（自宅～電車乗車、電車降車～自宅）の場合だけ。

＞山手台北部って山本駅の北側ってイメージあるけど、
＞実は山手台北公園の位置でちょうどJR中山寺駅の『真北』なんだね。
＞北公園展望台から阪急山本駅まで直線距離で2300m、阪急中山駅まで2200m。

＞そう考えると、やっぱり北部からJR中山寺駅までの路線バスは、通勤や出張や買物の
＞利便性アップの為に欲しい所ですね。


※　過去スレでの山手台住民さんによる書き込みです。

ビューノがＪＲアクセス可能だからって急に１８０度ご主張が変わられたみたいですけど、

どうしてですかね？

>>965

＞JR中山寺北口の整備は路線バスの乗り入れが前提のはず。山手住民の自家用車送迎の利
＞便性向上が目的ではない。 バス停が新設されてJRへのアクセスが改善し、山手の各ニュ
＞ータウンの活性化に繋がるのは大いに歓迎すべきことだが、バスを使わずに自家用車で
＞ロータリーを占領するのは、麓の道路事情を考えて絶対にやめてほしい。

同感です。
阪急中山が主流だった頃から、駅周辺の中山台住民の送迎マナーの悪さは有名でしたもんね。
まだタクシーの運転手のほうが遥かにマナーはマシでした。

＞ここで坂道走るバスは座れないと辛いとか言ってる人が、この先バスを使い続けるとは
＞到底思えない。タウンの人口が増えればいくら始発とはいえ着席は保証されないから、
＞そうなればマイカー送迎を選ぶのがオチ。 そういうわがままな人が山手に住むことは地
＞域全体にとってマイナスになる。

正論ですね。ビューノ云々とか言ってる人が（検討者のふりをして肝心な内容、景観や
擁壁の問題などを流してスレを茶化す荒らしですが）、バスを使う可能性はひじょうに低いです。

＞山手台4丁目から五月台経由のJR中山寺のバス便が設定されたら、
＞13分ぐらいでしょうねぇ。
＞山本駅行きより8分余分にかかるけど、
＞朝通勤時間帯の大阪までの電車所要時間は阪急より
＞JRの方が10分短いから、通勤時間に関してはとんとんか。
＞それよりも大阪からの終電時間や、
＞新大阪や三宮や京橋へのアクセスが良くなるメリットが大きい。
＞阪急宝塚線沿線（武庫川左岸）の宝塚駅周辺以外の商業・買物中心地は
＞『ピピア売布～ダイエー宝塚中山店～JR中山寺』の一帯だから、
＞JR中山寺へバス便が設定されれば、
＞年金生活となる老後まで便利に住める永住環境としての価値は高まる。


実に正確かつ詳細に分析されていますね。

山手台住民さんによるＪＲ中山寺バス便アクセスを熱望する御投稿は

あげればきりがありません。

山　手　台　ビ　ュ　ー　ノ　がＪＲアクセス可能だと知ってから

急に１８０度ご主張が変わられたみたいですけど、どうしてですかね？

>>973

これから先、自家用車の運転に不安を感じる高齢者が増加するでしょうから、例えば、
山手台〜阪急山本〜JR中山寺〜中山台〜山手台
と、循環するバス路線はあってもいいと思ってます。
駅へのアクセスだけでなく、互いのタウン内の公共施設、商業施設の利用促進になるかと。
（もっとも、山手台には現状公園と阪急オアシスくらいしかないですが）
タウン内の高齢化に伴い、今の路線形態（駅〜タウン）のままではバス利用は減る一方でしょうから。

山手台の南部住民は北部開発やまちなみ全般や山手台の今後のまちづくり方針の事、阪急がちゃんと
約束・理念（日本中がお手本とする美しさ、景観重視のまちづくり）を守るかという事には
とても興味を持っていますが、ビューノのバス便アクセスなんかに全く興味無いのは当たり前です。
住民と関係のある山手台線が変更になったり山手台線がJR中山寺に終日乗り入れするなら別ですけどね。

確かにＪＲ中山寺北口ロータリーと駅前広場はしょぼいですね。

旧１７６も広い歩道に街路樹すら無いし整備してあれとは恥ずかしいです。

気分よく歩ける道ではないですね。

ロータリーを利用するマイカー送り迎え住民の民度とは殺風景な景観も一致しているかもしれませんが。

>>985
そうですね。芦屋市内線のように、住宅街を結びながら駅と駅を結ぶ路線が求められていますし、そういうものがあれば良い変化が出てくるでしょうね。

西2丁目のクリスマスイルミネーションで有名なお宅（阪大医学部卒の医師のお宅）をパチンコ屋と
書いていた過去スレの一連の誹謗中傷投稿を警察に通報しました。もちろん証拠ログも添えて。

>>ビューノのバス便アクセスなんかに全く興味無いのは当たり前です。


興味がない割にはいちいち絡んでくるよね？

興味があるとか無いとかではなく

山手台ビューノにとって有利な情報を打ち消したいだけでしょ(笑)　　

R中山寺か川西池田と山手台を結ぶ路線バスが3本/h以上あれば、阪急の終電が早い問題や出張の時の新大阪へのアクセスが悪い問題も解決されるので、通勤者向け不動産しての価値は確実に上がりますね。OBPエリア（京橋）や北新地へのアクセスが良くなる点も見過ごせない。

JR中山寺の北口の土地区画整理・ロータリー整備が完了すると、中山台方面の阪急バスは乗り入れる模様ですが、ここで山手台の路線バスがどうなるかですよね。JR中山寺から五月台を経て、山手台四丁目を終点とする路線になるのであれば、山手台の不動産価値を高める効果は大きい。

991
っ>>962

>>989
ＧＪ
大阪の産廃業者のライバル同士が2軒山手台に住んでるとか
平井の新駅ガセネタ情報を書いていたのも同じ人間でしょうね。

９８９さん

それってなにか重要なカードでも切ったつもりなの？

どうでもいいけど「必ず」結果報告してくださいねぇ(#^.^#)

＞９８９さん
＞９９３さん

それってなにか重要なカードでも切ったつもりなの？

どうでもいいけど「必ず」結果報告してくださいねぇ(#^.^#)

991はビューノあげあげネタでスレに嫌がらせしている人間の自演です。

違うでしょ？山手台住民さんの過去の御投稿でしょ？

＞ＪR中山寺か川西池田と山手台を結ぶ路線バスが3本/h以上あれば、
＞阪急の終電が早い問題や出張の時の新大阪へのアクセスが悪い問題も解決されるので、
＞通勤者向け不動産しての価値は確実に上がりますね。
＞OBPエリア（京橋）や北新地へのアクセスが良くなる点も見過ごせない。

＞JR中山寺の北口の土地区画整理・ロータリー整備が完了すると、
＞中山台方面の阪急バスは乗り入れる模様ですが、
＞ここで山手台の路線バスがどうなるかですよね。
＞JR中山寺から五月台を経て、山手台四丁目を終点とする路線になるのであれば、
＞山手台の不動産価値を高める効果は大きい。

※仰ることは正しいんだから誰の投稿だなんて関係ないです。

　直近まで乗り入れたわけじゃないけど　ビ　ュ　ー　ノ　ならＪＲ中山寺行きが山手台地区で唯一利用できるんだから

　ＪＲ利用者にとっては興味が無いわけないです。

駅からバスで十数分、さらにバス停から7〜8分登った山の上を交通至便とよぶ。

さすがに釣りだろうし、阪急の営業もまさかそんなことを売りにしないだろうけど、本当にそう思って選ぶ人間がいたら頭悪いとしか言いようがない。

アンカーを使わずにわざと全文引用して嫌がらせしている事からも、
>>991=998はビューノ礼賛ネタで荒らしている本人の自演だという事です。