阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part6】

他の地域の開発に話を広げず（他の開発を持ち出すのは業者が議論をぼやけさせて
責任を逃れる為の手段です）、山手台に限定して議論するべきです。

山手台は「景観に最大限に配慮し世代を超えて愛される平均以上の街をつくる」
というコンセプトを提示して山の斜面を麓から頂上付近まで削る開発許可を得た。

これが全てです。

どんな社会全体で見て無駄な開発でも、消費者が買っても良いという値段まで下げれば売れます。

しかし売れる事をもって、ニーズがあるから正しい開発なんだという無茶な理屈は通用しません。

建物と合わせてサラリーマンが一次取得できる価格にする為に、山の上の開発であっても、土地小さくしないといけないし造成も極限までコストダウンせざるをえないからコンクリ打ちっぱなしにするというのは、完全に社会の公器としての役割を無視して自分の商売の都合しか考えていない単なる悪徳業者の行いです。

777
山手台の北部の現在な無秩序な乱開発路線を擁護する内容にも、景観配慮を無視して大阪平野部からひじょうに目立ち山並みを構成する宝塚の山腹をミニ戸開発の為に削りまくっても良いという根拠にも全くなっていない。論理的に破綻している。

>>757
>>757
>>757

さんの書き込みを良く読みなさい。
山手台の現在の路線を正当化するなら、これに対する反論を述べなさい。以上。

以下757さんの書き込み

――――――――――――――――――――――

No.757
by 匿名さん　2012-04-22 17:02:39

>>686さん

＞石は貼らない、土地は狭くなる。
＞
＞これは『詐欺』ではないのですか？
＞
＞売り出しはじめの路線を変更するなら、広告に1、2丁目の画像は使うべきではありません。
＞
＞詐欺にしか思えない。腹立たしい。

確かに詐欺に近いです。
なぜなら山手台は過去から現在までの分譲において広告やウェブサイトなどで、一貫して

『すべては、日本中がお手本とする美しいまちづくりのために』

と景観をひじょうに重視したまちづくりが山手台全体の最大のコンセプトである事を
公式に掲げてきたからです。
つまりお客さんである購入者に対して、山手台全体のコンセプトは年月を経ても
色あせない美しいまちづくりであると示して、景観の美しさに重点を置いた開発を約束して、
不動産（宅地）を販売してきたのです。

http://www.yamatedai.net/tk/concept/
から引用
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
区画ごとにも植樹帯（グリーンベルト）を設けて、重厚な石組みとの心地よいバランスを整え
ています。この街を、日本中がお手本とするような美しい街にしたい。いつまでも色褪せない、
世代を超えて愛され、素敵な生活文化を育んでいく街にしたい。その思いを、街区の細部にま
で行き届かせました。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

かつてのニュータウンのような使い捨てにはならぬよう、平均以上にまちなみに配慮して、
世代を超えて愛される街を志向すると明言しています。

このコンセプトを完全に破棄し、世代を超えて愛されるまちになどなりようがない使い捨て志向の
コンクリートうちっぱなし擁壁で北部を埋め尽くす予定なら、今まで購入したお客さんに嘘を吐いて
騙していた事になりますし、開発許可にも関係してくる事ですから（平均以上に景観や自然環境との
調和に配慮するという事で山の中腹以上を削る開発を認められた経緯があります）かなりの問題です。

＞『すべては、日本中がお手本とする美しいまちづくりのために』

阪急が大阪平野に面した山の7～8合目まで削ってコンクリ打ちっぱなしで分譲したら、
他の分譲業者や不動産屋が阪急宝塚山手台の事例を「お手本」にして、阪急ですら
山の上の方まで削ってコンクリ打ちっぱなしで分譲してるんだから、うちが山林削る
開発もコンクリ打ちっぱなしの仕上げ無し擁壁で許可しろと行政に迫るようになり、
あちこちにコンクリ打ちっぱなしの住宅街が増殖し、宝塚市の住環境やブランドが
ますます悪化する事態が懸念されています。

＞780
＞山手台は「景観に最大限に配慮し世代を超えて愛される平均以上の街をつくる」
＞というコンセプトを提示して山の斜面を麓から頂上付近まで削る開発許可を得た。


だったら開発許可を出した行政に苦情言えば？

数か月前からここでずっと言ってるみたいだが、

いくら言ってても残念ながら何も変わらないよ。

今までずっと、山手台開発では日本中がお手本にするほど美しいまちづくりを目指して相対的価値の

永続性と景観にこだわった開発をすると大きな声で喧伝しておいて、現実では日本どころか宝塚市内

の狭い範囲内でもぶっちぎりで最低の山の上の開発をやってるって詐欺だなｗ

宝塚市内で西4丁目と同じような高標高エリアに位置する住宅街は平均65坪以上あるし、道路沿いから

見える擁壁にはちゃんと石を使っていますから（笑）

先日の予告広告を見ても分かる通り、最早阪急不動産に路線変更の意志がないことは明らか。
阪急の担当者も本スレの存在は当然認識してるだろうが、所詮匿名掲示板と思ってるのだろう。
実際、検討者誰もがインターネットで情報収集するわけではない。広告を駆使したイメージ戦略と価格戦略で十分売り抜け可能と考えていそう。子役タレントなんか引っ張り出してきたのはその最たる例。
ネット検索で上位だから効果ありだなんて思わない方がいい。匿名で何を言っても説得力なし。本当に間違った開発を止めたければ、自治会挙げての訴訟提起とかしない限り無理。

日本中がお手本にするは大袈裟でも、せめて人口減少で家が余り山林破壊する必然性が低い時代に目立つ山を削って開発するからには、こうあるべきであるという美しいまちづくりの見本を示さないとね。

山　手　台　ビ　ュ　ーノ　

いい名前ですねぇ〜(^^)

山手台東１丁目に新築される市立幼稚園は２年後の平成２６年４月開園予定らしいです。

園庭も広く現在の長尾幼稚園の約３倍規模の大きな幼稚園となるようです。

山手台次街区(ビューノ)を検討されている若いお母様型は是非ご参考にされてください。

若い世代に人気が出そうな新家族ビューノは価格発表が楽しみですが

街区内の北公園の遊具なども充実していただきたいですね。

>>760さん

＞景観なんてどうでもよいと言う価値観の人間が入ってくるなら、山手台はもう終わったようなもの。
＞
＞低所得でもないが、治安悪化したら、気楽にどこかに移る事が出来るような大金持ちでもないから、これ
＞は困る。

同感です。

数十万をけちって、少しでも安いなら山の上でも打ちっぱなしコンクリのほうがいいなんて

自分勝手な人間が、これから何十年と庭や街を綺麗に維持するわけがないです。

治安の悪化も懸念されます。

阪急不動産は、「すべては、日本中がお手本とする美しいまちづくりのために」と景観最重視の

看板を掲げて山手台開発をしてきたのですから、それを無かった事にして顧客である既存住民を踏み躙る開発に

転じる事は、厳しく批判や追求されて当然でしょうね。

私は関係者ではありませんよ。
いいかげん擁壁のお話は散々出尽くしましたし良く分かりました、もう結構です。
ビューノについて前向きな情報交換をしたいので擁壁ネタで占拠するのはやめていただけないでしょうか？

南部住民としては、擁壁の話題は大歓迎です。終わったら意味がありません。

山手台ビューノとやらが販売開始になる頃に、擁壁の話題が続いている事に意味がありますからね。

警鐘として抑止力になります。

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
宝塚市内で西4丁目と同じような高標高エリアに位置する住宅街は平均65坪以上あるし、道路沿いから

見える擁壁にはちゃんと石を使っていますから（笑）
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

中山台の入り口の道路から見える　大きなコンクリート打ちっぱなしの壁には石を使用しているようには
見えないが・・・　また、65坪なさげだが・・・・

擁壁というか、擁壁もふくめた山手台の景観やまちづくり全般について話題にしていく事は重要ですね。
山手台が当初からどういう理念を掲げて開発をしてきたのか知らない人に知ってもらう為にも。
こういう掲示板は一見さんがマイナス点を知らずに間違って購入してしまう事を防ぐ効果もありますしね。
ネットで情報収集する検討者は、営業マンが教えてくれない深い情報を知りがたっています。

で、結局あなた方がこの数ヶ月してきた事はここでうだうだ書き綴ってきただけ。
何故そこまで自分達の街の景観、品位を守りたいなら住民運動なりを起こさないのだろう？
検索で上位に出るから、阪急も見てくれてる？民意を汲み取ってくれる？
そうやって、実行動をせずうじうじやってきたから、今の山手台があるのでは？
この現実は人任せ、業者まかせ、行政まかせにしてきたあなた方のせいでは？
本気で守りたいなら、今こそ自分達で何か行動すべきではないですか？
立派な理念をお持ちなのですから・・・

797

山手台の北部と同じぐらいの標高にある、中山台や逆瀬台や光ガ丘や青葉台は、擁壁に

全て石を使用して造成された分譲地ですよ。標高200m前後でメインの擁壁が殆

ど打ちっぱなしの街は、宝塚市内で山手台西4丁目以外に存在しません。

中山台の入口から見えるあそこは中山台（クラレが昭和40～50年代に開発）ではなく、

ごく最近に全く違う関西住宅建設という建売業者によって開発された中筋山手の200区画の

小規模な住宅街ですよ。それに山手台の北部とは海抜が全然違いますし（山手台の北部は

山の5～7合目ですが、あそこは山の2～3合目です）、駅から徒歩圏で15分以内です。

確かにあそこの住宅街も決して褒められた開発ではありませんし、麓から見えるので

景観への影響は大きなものもありますが、より社会への影響が大きいのは山手台北部でしょう。

規模の面（千数百区画）でも、事業者がどこであるか（よりによって阪急）という面でも、

立地の面でも（山の上）、開発理念を放棄して途中から街作りを一変させようとしている面でも。

今日も営業がいかにネガレスを流して茶化して潰すか頑張ってるなｗ
家余ってる時代にあんな山の上削って50坪の打ちっぱなし擁壁でいいわけないだろｗ

旧山手台住民（西1～2丁目、東2丁目）が自治会などをあげて阪急と直接話し合いの場をもったり訴訟提起すれば、西4丁目の住民への配慮が難しく住民間にしこりを残す事になるので、コミュニティの崩壊を考慮するとなかなか難しいでしょう。一番良いのは、西4丁目の住民さんが自治会設立をきっかけに話をまとめて、今からでも自分達のまちの未来のまちなみ悪化を未然に防ぐ為に建築協定を変えられないか（擁壁に仕上げを義務づける）阪急と相談し、その協定の採用を今後の街区にも求める事です。

やっぱり、人まかせかよ。。
そもそも西4開発前に運動すればよかったんじゃないの？
結局、ここで威勢のいい事言っても現実世界では何もできないんだね。
だから、業者になめられていいように開発されるんだよ。

この掲示板でキャンペーンを張る
↓
ネットで情報収集する人たちの内から山手台を諦める人が出てくる(先住民との揉め事は避けたいから)
↓
販売不振
↓
仕方ないから値下げ
↓
購買する層のレベルが落ちる
↓
治安の悪化、学校が荒れる
↓
地域の不動産価値の低下
↓
中古価格の下落
↓
それを購買する層のレベルはさらに落ちる
↓
さらなる治安悪化、地域の荒廃
↓
さらなる不動産価値の(以下略)

西４が打ちっぱなしになるかどうかなんて、開発前も開発中も一切分からないでしょ。
擁壁の仕上げ（石を貼るかどうか）なんて、販売開始直前になってはじめて分かるわけで。
西４が完成したら気に入った宅地を選ぼうと考えていて、当然今までの山手台のように
石が貼られると思っていたら、打ちっぱなしのまま販売開始になってびっくりって
人も相当数いたみたい。
公式サイトでも広告でも、コンセプトを変えるとか、今後は景観軽視の分譲にするとか、
コストダウンするとか、一切予告してなかったからね。

805
そうはならないですね。

検討者が検索でこの掲示板を見る
↓
https://www.e-kodate.com/bbs/thread/219330/res/663-669
などを見てまちの価値を守る為には擁壁がとてつもなく重要である事を知る
打ちっぱなしは致命的である事を知る
↓
安くても擁壁の仕上げが担保される仕組みが無いなら山手台はやめておこう
↓
他の分譲地を買う
↓
見込み客（検討者）が他の分譲地に流れる傾向が強まる
↓
阪急が擁壁の景観影響について対策せざるをえなくなる

が現実的な流れです。
そのままの路線を続けて値引きして千数百区画も売り続けるという選択肢はありません。
擁壁の仕上げを義務付けたほうがよほど得策で、総額でも高く換金できるからです。

４丁目住民にとっては、先に住んでいらっしゃる1、2丁目の方々が、4丁目自治会設立されてすぐにでも、4丁目に対して強く擁壁に関しての意見を仰った方が、話をまとめやすいのではないかと思います。

やはり、費用がかかってきます。

擁壁仕上げがされている方がいいけれど、4丁目の中でその話が出れば、4丁目の中こそ、事情が違えば隣近所で揉めそうです。

先住民からの意見となれば、話し合いの場へ持っていきやすいと思いますが如何でしょうか。

自治会設立されても、交流がはじまってまもない段階で、いきなり新旧住民の分断につながりかねないような強い提言をするとかはまず無理じゃないでしょうか。

擁壁仕上げないと自分達のまちの価値（や山手台全体）や景観は守れませんよ、早いうちにやらないと手遅れになってからではまず無理ですよ、というような事はアドバイスできても。

<訂正>

＞８０６
＞西４が打ちっぱなしになるかどうかなんて、開発前も開発中も一切分からないでしょ。
＞擁壁の仕上げ（石を貼るかどうか）なんて、販売開始直前になってはじめて分かるわけで。
＞西４が完成したら気に入った宅地を選ぼうと考えていて、当然今までの山手台のように
＞石が貼られると思っていたら、打ちっぱなしのまま販売開始になってびっくりって
＞人も相当数いたみたい。
＞式サイトでも広告でも、コンセプトを変えるとか、今後は景観軽視の分譲にするとか、
＞コストダウンするとか、一切予告してなかったからね


①　西２は電柱地中化・擁壁は本物の自然石だったのが…

　　　　　　　↓

②　東１・２で電柱地中化がなくなり

　　　　　　　↓

③　東３では、さらに擁壁の自然石が安物にコストダウン


※　普通は③あたりで方向性の変化に気付くでしょうね(笑)

山手台南部住民の間には、理念を曲げずに最後まで景観重視の街づくりを完遂してほしいとか、
治安悪化の危惧などの意見は当然多いのですが、北部の戸数をできるだけ減らしてほしい
（つまり土地の大きさをゆとりある面積にしてほしい）という願いも強いです。
今でも渋滞ありますから渋滞悪化や慢性化を心配されている方がとても多いです。

>779
相変わらず分からないようで・・・（笑）
そもそも、なぜニュータウンが売れているのか分かってないようで。
別に、業者がいくら郊外にＮＴを作ろうが、魅力が無ければ誰も買わない。
多くの人は平均年齢の高いオールドタウンより、同時期に同世代が多く入居する
ニュータウンを好むと言う事。
それに、下手に庭があると手入れが必要なため、駐車場が２台作れる５０坪で
十分と考える人が多いということ。これは業者の都合でもなくニーズ。

まあ、業者の書き込みと間違えるくらいだから、その程度の洞察力だから無理ないと思うが。

http://www.okamotosakurazaka.com/location/
岡本桜坂の開発主は阪急とは比較にならない小規模デベロッパーですが
ちゃんと景観に配慮して擁壁にも石を使っていますね。
人口減少時代に相応しい、価値が失われないサスティナブルな開発を実践しています。

814さんは無知な方のようですが、そもそも新規ニュータウンは売れていませんよね。どこも苦戦しています。

今やファミリー世帯向け住宅としても、新規ニュータウンはマイナーな存在です。

多少土地が小さくても駅徒歩件の戸建や、駅近の分譲マンションが新築住宅市場の主流になっています。

郊外やバス便の新規ニュータウンが好評で市場で支持を得ているという意見がそもそも全くの間違いです。

>>815

スレでも話題になってたけど、場所が…
石積みんでればどこでもいいわけ？
あれを買ってしまう人こそ、広告によるイメージ戦略に乗せられやすい情弱。

814は業者にしては浅薄過ぎるだろｗｗ

古い世代がいるコミュニティに入りたくないからといって、各世代ごとに
山を削ってニュータウン開発を乱発して、無意味に市街地を拡大させていたら
単なる自然破壊というだけでなく、空家だらけのゴーストタウンを
将来さらに増加させ、大きな問題になります。
道路や上下水道に代表される社会資本の維持ができなくなります。
大規模な住宅地の開発は、国や大都市圏の人口が激増する宅地や家が全体で
大きく不足している時代だけに必要なものです。
どこかで無駄なニュータウン開発をやめる必要がありますが、それは家の戸数が
既に充足し、大きな人口減少を目前にひかえた現在だと言われています。

もっとも、最近はもとからあるまちに住みたくないという価値観は若い世代でも
とっくに主流ではなく相当薄れており、むしろ郊外のニュータウンは将来性や
価値の持続性も含めて色々問題があるとして、子育て世代が昔のようには
ニュータウンを志向しなくなってきています。

また、庭の維持管理が面倒だしあんまり樹木を植えたくないから、50坪で
じゅうぶん（そのくせ駐車場は並列2台要求して更に緑貧しい街を希望）など
という層は、山林を削った山の上に住む資格はありません。論外です。
山を削るなら緑豊かでゆとりある住宅街をつくらないといけないというのが
常識です。

土地は家が満足にたてられる大きさでじゅうぶん、庭はいらない、植樹も
あまりしたくない、緑豊かな環境は好まないという方は、平地で35坪程度の
建蔽率60%（容積率150%）の土地を購入されるべきです。

僕が知っているオールドニュータウンは代替わりの時期櫛の歯が抜けたように空家が増えたあと、
世代分散して落ち着いた街になるのにおよそ１０年かかっています。
よい街を作るには一世代では足りない、それくらいの長期的展望が必要だと思いますよ。
あるいはそれを如何に早く成長させるかという戦略を立てられる智恵が必要なのです。

今の＊＊＊日本の象徴たる働き盛りのみなさんは何勉強してきたか知らんけど、
所詮教科書に書いてある程度のメソッド、いやそれすら覚束ない短絡的近視眼的下を向いて歩こう的な考えで仕事してたら
豊かな老後は来ませんよ。

僕はそんな諸先輩みたいにはなる気はありません。

>815

https://www.e-kodate.com/bbs/thread/207273/

>ここは歴史的にも土砂崩れの危険性が明らかに高いから、
>事業主も建物をセットにして販売するのはリスクが高いと判断したのではないですか。
>宅地分譲なら、後々何かあっても、たいがい建築の責任になりますし。

>あれだけの傾斜地で、市に移管する公園部分には巨大な擁壁があるのに、分譲部分にはわずかしかないというのも不自然です。

>土砂災害対策用の擁壁でも作っているのかと下から見上げていましたが、
>まさか、まさかの、造成用の開発だったとは・・。

>ここはありえない分譲地ですよ。
>土砂災害の懸念が大きい本来開発してはいけないような急勾配の山林を無理矢理開発したような土地です。

webやTVCMでは一見素晴らしく見えますが、
実際はとんでもない所を開発してるみたいですね。岡本桜坂。
土砂災害警戒区域付近で本来なら治山のため山林を大切に保護しないといけない所なのに、
あえて開発している。
擁壁が最低限で傾斜地を分譲しているのは、
後で土砂災害が発生した際に開発業者の過失を最低限にするためなのが見え見え。
住民の生命をを危険に晒す開発である時点で山手台以下。

こんな街をサスティナブルなどと礼賛し、開発業者を持ち上げるのは恥ずかしいことです。
ここで街並みを語る資格なし(笑)。

>823
昔岡本に住んでました
実際の場所を見れば判りますが
とても我家を持とうと考えるような場所ではないですよ
昭和初期には山が崩れ八幡さんの横の梅林が全滅した事もあったと聞いてます。

>>808さん
西4丁目は街区全体で擁壁の仕上げを推進していくのは、残念ですが現実的にはもう無理だと思います。

打ちっぱなし擁壁のみならなんとかなったかもしれませんが、打ちっぱなし擁壁＋グリーンベルトがネックになっています。

植栽を植えたままでは、できる仕上げも限られますし、既に植えたグリーベルトの植栽を取り除いて仕上げするという事には費用や手間の面で反対意見も多いでしょうから、自治会等での合意形成はきわめて困難だと思います。

グリーンベルトは石を使った擁壁と組み合わせるなら良いのですが、打ちっぱなしコンクリートと組み合わせると諸刃の刃ですね。なぜなら、樹木が邪魔してコンクリート表面の美観を維持していく事も無理になり、将来の景観悪化を促進させてしまうからです。木が大きくなれば、数年おきにコンクリートを洗浄して保護塗料（撥水材）でメンテナンスするという選択は当然できなくなります。

残念ですが、西4丁目の大半の擁壁は20年後に
http://farm6.static.flickr.com/5240/6947518218_c335afa18b_o.jpg
こういう外観になってしまうのが避けられないかもしれません。

安物買いの銭失いね
仕方ないね
自己責任だからね

いくら騒いでも変わることはありません。

825
阪急の責任だね。分譲前に建築協定に擁壁の仕上げ義務付け内容を盛り込ん
でいれば、当初からの山手台開発の理念にも矛盾せず街の景観や価値を将来
に渡って担保する事ができた。打ちっぱなしで分譲したのは、コストダウン
ではなくお客さんが好きな仕上げを選べるようにする為などと一部の関係者
は主張していたようだけど（もちろん本当は単なる売り逃げ路線で景観無視
のコストダウン）、それなら住民の為に擁壁に関する景観の担保策を盛り込
んでいないとおかしい。
結局、阪急が西4丁目の建築協定で擁壁に関する内容を大きく取り上げながら
仕上げを義務付けなかった理由は、ハウスメーカーや建売業者が上物の儲け
重視で外構費用を抑える事ができるようにする為だろうね。それ以外にわざ
わざ擁壁に関する規定を事細かに設けたのに、不自然にも仕上げは義務付け
なかった理由が考えられない。

>>421
人口が減り家が余る時代にどんどん山を切り開いて住宅を供給すれば、その地域全体（宝塚市なら宝塚全体）の地価や未来の価値が下がるだけでなく、行政サービスも低下しますね。より広い市街地を維持しなければいけなくなるのですから、当然ですが社会基盤の整備状況も今より悪化する事になります。

間違えました>>821

擁壁の仕上げ無しでコンクリ打ちっぱなしなら、まちなみが完全に醜くなっている２５～３０年後（建物の価値がゼロになる頃）の山手台北部の宅地の資産価値は、宝塚のバス便ニュータウンで最下位になっていますから、現在の貨幣価値で言えば
坪単価２５万ぐらいでしょうね。

逆に西２丁目等は、３０年経過しても、中山台より下になるという事は無いでしょう。オールド分譲地になり同じ条件で比較されるようになっても、中山台や逆瀬台の坪単価プラス数万程度で推移するはずです。

もし西４丁目で擁壁の自然石等による仕上げが義務付けされていれば、平均で数十万から１００万程度かかるでしょうが、坪単価は現在と貨幣価値が同じであれば４０万ぐらいをキープするでしょうね。もちろん自分の家だけやっても、街区の資産価値は微塵も変わりません。全体で義務付けた場合のみです。

中山台（五月台2～3丁目）あたりより割高な値段で買って
売る頃には中山台より安い値段でしか売れないという事ですね。
ようするに相対的価値の暴落は避けられないと。

831
かなり甘い査定ですね
擁壁云々より街としての完成度ですよ
今後はさらにその辺で人気不人気に差が出ると踏んでます
20万前半と30万後半くらいまで分かれると思います
もちろん擁壁に気を遣う街かどうかというのは判断基準として大きいでしょう

今後分譲される山手台北公園北側の街区の去年の工事画像です。

画像下部と中央付近に見えるのが、阪急が去年から今年にかけて取り壊した10年強前に施工されたコンクリート擁壁です。

画像上部に見えるのが、新設のコンクリート擁壁です。

新設のうちっぱなしの擁壁が年数を経てどういう外観になるのか、ひじょうにわかりやすいです。

>西４丁目は街区全体で擁壁の仕上げを推進していくのは、
>残念ですが現実的にはもう無理だと思います。

結局ここで擁壁の仕上げが問題にされればされるほど、西４丁目にとってはイメージダウンになる一方であり、４丁目住民に打つ手はないということですか…
造成で手を抜いた阪急に非があり、買った人には非がないと思うのですが、結果的に山手台南部の資産価値を守るために、４丁目は犠牲にされているみたいですね。

価格に根拠がないので、コメントしても無意味と思うが、
そんなに価格差が発生するとしたら、北部を中古で買う人はいっぱいいるだろうね。
大阪通勤圏内で50坪1000万とはありえないと思うけど。

で、南部は売れずに空き地化するでしょうね。
北部にそれだけ安い土地があるのに、擁壁が自然石ってだけで倍近くお金払う人なんてごくわずかですよ。
そこに価値を見いだせる人はいるだろうけど、そういう人は東灘、芦屋、夙川とか買うでしょ。

北部も南部もどっちにしたってバス便分譲地だし。
南部は徒歩で駅に行けますっていうのだったらその価格差も分かるけどねぇ。

山本徒歩圏で現在坪60〜80万円程度。バス便エリアならこの半額程度だと思うので坪30〜40万円は現時点での単価としては妥当な線でしょう。
でも30年後は人口減少で土地相場のさらなる下落は確実でしょうから、2丁目でもさすがに30〜40万円ということはないんじゃないしょうか。

4丁目の、擁壁が広く目立つ土地のｸﾞﾘｰﾝﾍﾞﾙﾄのほとんどは、木はそんなにありません。

むしろ中途半端だったり、手付かずが多い。

今なら間に合います。

ここで、擁壁、擁壁って騒いでる人は、景観とか何とか正論言ってるけど、
結局は自分家の資産価値が下がるのが嫌、近くに貧乏人が住むのが嫌、
高級住宅街（自称）でなくなるのが嫌なだけでしょ？
そろそろ本音を出されたらいかがですか？

>>827
確かに、阪急の体質が変らない限り、変わる事はないでしょう。
しかし
https://www.e-kodate.com/bbs/thread/219330/res/663-668
こういった画像で現実を知って、購入をやめる人は多数出てくるでしょう。
眺望に浮かれて買ってしまうというケースも減るでしょう。

業者の自演ではなく、本当の検討者であれば、擁壁が打ち放しコンクリがいいという意見は出てきようがありません。

このスレで指摘されているように、打ち放しコンクリ街区は将来のまちの価値を取り返しがつかないほど悪化させ「台無し」にしますから（だからこそ山手台の西1～2丁目、東1～3丁目はそれを防ぐ為に石が採用されているのですが）、それを知った本当の一般検討者なら、打ちっぱなしで分譲するにしてもせめて道路から見える擁壁の表面仕上げを施主に義務付ける仕組みを設けてほしいという当たり前の意見になります。

https://www.e-kodate.com/bbs/thread/219330/res/663-668
を見て打ち放しコンクリ街区が将来どうなるのか現実を知ってしまった検討者が、打ち放しコンクリでも全然気にならないとかぜひ買いたいという意見には絶対にならないですからね。

まちなみが確実に悪化し悪化を防ぐ手立ても採用されていない打ち放しコンクリ街区にわざわざ住みたいという変人はいません。他に流れるだけです。

まだ殆ど汚れていない新品時の打ち放し擁壁に騙されて買ってしまう無知な方がいるのは確かです。

しかしそういった方も、購入前にここのような掲示板で事実を知れば購入をやめます。

だからこそ業者や営業は、都合の悪い情報を茶化したレス等で流して終わらせようとするのです。

逆ですよ。中山台とかのオールドタウンの住民がバスで自分より早くより早く降りる二丁目住民を羨ましく思っていたら４丁目が出来て批判しやすいから批判しているだけ
図星ですなんて書くわけないでしょ。そうとって欲しかっただけ。

＞結局は自分家の資産価値が下がるのが嫌、近くに貧乏人が住むのが嫌、
高級住宅街（自称）でなくなるのが嫌なだけでしょ？

本音、図星まで行きませんが近いですよ。

本音は、自称でも、高級住宅地っぽく有り続けてもらい、老後はお洒落な町並みで気分よく散歩したいですね。

汚い壁を見ながら散歩したくないです。

いずれは必ず中古がでます。その時資産価値が落ちていたら、自然とＫＹな人が増えてくる。そうなると気分よく散歩が出来なくなります。

新に開発されなくなり、中古分譲地同士の戦いになった時、選ばれる分譲地でいてほしいですね。

中山五月台の5丁目の擁壁みたいになるんかな？あそこの道路沿いのコンクリートの擁壁こそ
未来の４丁目だな。

>>836
無知すぎる。
団塊が寿命に達する2040年ぐらいは、家余りが現在とは比較にならぬほど
加速化して、坪20万前後は当たり前になっているでしょう。
ちなみに大阪通勤圏で50坪1000万はありえないといってるが、
宝塚市内でも既にバス便エリアで1500～1800万ぐらいの土地は多い。
http://www.rehouse.co.jp/tochi/bkdetail/FXWOZA0E/
逆瀬川からバス便の光ガ丘や青葉台は既に20万円台後半での取引が多く
少しだけ駅に近い同バス便エリアの逆瀬台とは10万強の差がついている。
>>831が言っているように将来は更に大きな差がついてくる。
家余りが顕著になってくると、買い手は妥協しなくなりますから
不人気な場所は容赦なく下がる。
同一地域のバス便エリアでも、まちなみや景観、僅かな利便性の差などで
坪単価に1.5倍以上の差がついてくる。

841さん
では、擁壁さえきちんとした擁壁であれば、上物はパワービルダーが建てる
安価な建売住宅が建ち、総額費用を抑えて低所得層が住んでもよいという事ですね？

現実的な予想　25年後

山手台西2丁目（擁壁に自然石、良好なまちなみを維持、平均70坪住環境良好）　駅徒歩5分圏の70%の坪単価

山手台北部（うちっぱなしコンクリ劣化で景観悪化、平均60坪）　駅徒歩5分圏の35%の坪単価　

山手台北部（擁壁に仕上げを義務付けてまちなみを維持した場合、平均60坪）　駅徒歩5分圏の50%の坪単価　

＞842

中山台は今年6～7月からバス便でJR中山寺10分になります。

中山台（五月台1～3丁目）は、梅田（大阪）まで朝ピーク時の所要時間が41分（徒歩3分＋バス10分＋移動＆待ち5分＋電車23分）。
山手台北部（西4丁目）は、梅田（大阪）まで朝ピーク時の所要時間が50分（徒歩3分＋バス7分＋移動＆待ち5分＋電車35分）。

この10分の差は、家が余る時代になってくると大きいです。

私は別に中山台の住民でもなんでもありませんが、これから20年以上経過して
中古同士の比較になったら、山手台北部は中山台より劣る立地であるという事です。

通勤時間、徒歩圏の利便性、JRと阪急の2wayアクセスなど。

にも関わらず、コンクリート打ちっぱなしにしたら、致命的になりますよ。
せめてまちなみの魅力だけでも勝たないと、同程度の価値は維持できないでしょう。
中山台や逆瀬台は、殆ど全ての擁壁に石（間知石積み）を使っていますから、
街全体として致命的な景観になっておらず、高齢化で寂れてはいるものの、概ね良好な
景観と環境は維持しているんです。

山手台南部は完全バス便エリアじゃないからね。

徒歩圏だし歩いてる人多い。

4丁目は完全バス便エリア。

確かに逆瀬台や中山台がコンクリむきだし分譲地だったら、今頃悲惨な事になっていたでしょうね。
中山台に今でも新たに入ってきて大豪邸を建てる金持ちがいるのは、タウン全体の景観が悪化していないからでしょう。

>>844
誰でも家を買って30年後に見苦しいコンクリートが並ぶ街を歩きたくないですからね。自分の街は豊かな景観や魅力を維持していてほしいというのは当たり前の意見です。そもそも阪急は、山手台は街の美しさを何よりも重視したまちづくりをすると言い続けて今まで分譲してきたのですから、途中から態度を一変させるのは、地域に根ざした沿線ビジネスを展開する企業（鉄道会社）としてあるまじき行為です。

駅からすぐで造成も拘りが随所に見られ擁壁に石を使っていて街並みも綺麗な東1丁目
コストダウン造成で擁壁もコンクリうちっぱなしになりそうな東5丁目（山手台北公園の北側の最奥）

同じ山手台内でも将来は中古で2倍ぐらいの坪単価の差がつきそうだって、当たり前の予想でしょ？

こんな事も理解できないの？

安くなっても住み心地のよい街ならまだしも
安くて安っぽい街（笑）はいやですね
地価下落は家余りでますます進みます
かたや
マンションの大規模修繕費用は下がらないでしょう
余程便利でもない限りマンションの価格の下落はかなりキツイと私は考えます
メンテナンスコストがトータルで安いというのは商業的にも価値を生む源泉のはずです
最近ＲＥＩＴも収益計算するときコストについてかなりシビアになってます

>>834
http://farm8.static.flickr.com/7134/7109758133_8fbc7d2f9b_o.jpg
以前（十数年前）に施工した打ちっ放し擁壁をなぜ阪急が破壊してつくりなおしたのか
とてもよくわかる画像ですね
広告を見て訪れた検討者さんに、打ちっ放し擁壁が近い将来どうなるのか現実を
分譲間際で見られたら、商売になりませんからね

中山五月台の擁壁こそ山手台の将来です。あの汚い
巨大な壁は４丁目でも中々見ない。
最前列の幹線道路沿いだしね

中山五月台の擁壁は確かに目立ちますね。あれがビューノの未来です。
購入検討者は、すぐ近くの中山五月台を
見てから決めるべきでしょう。

>>835
そうですね。買った住民さんには非は無いです。

造成で手を抜いた上に、地区計画や建築協定の擁壁の事を細かく扱いながら
「わざと」仕上げの義務付け規定を入れなかった阪急に非があります。

将来の価値を落とさない為にという名目で緑化協定や建築協定を設けておい
て将来の価値を確実に落とすと分かっていて、打ちっぱなし分譲で仕上げ規
定も設けずに販売したんですから、ダブルスタンダードですよね。

山の斜面地を分譲する場合、長期的にまちなみ価値を維持する為には擁壁が
鍵を握る事を、阪急は本当は嫌というほど理解しているんです。だからこそ、
以前の山手台は一貫して造成の仕上げに石を使っていたんです。以前は、売
り逃げ路線ではなく、長期的に価値を維持できるまちづくりに取り組んでい
たという事ですね。

>>852

駅まで歩ける距離かどうかは個人差の大きいところですが、明確な基準はないですけど徒歩圏は一般的に15分までと言われていますよね。
東1丁目はともかく、2丁目は徒歩圏とは言わないです。徒歩圏でなければバス便エリアです。その中間は不動産物件のカテゴリには存在しないです。
今後は徒歩圏（徒歩15分以内）の物件も入手しやすくなってくるでしょうから、客観的評価（＝土地相場）はさらにシビアになってくると思います。
>>848で徒歩5分圏の7割程度と言われていますが、現時点でそのくらいですから20～30年後は5割程度になると思われます。
さらに、北部の開発がここの住人が懸念されているとおりに進めば、同じ幹線道路沿い、同じバス路線ということもあり山手台南部の評価にマイナスの影響を与えるかもしれません。

やはり、中山五月台の汚い壁が麓まで悪影響を与えることが懸念されますね。同じ幹線道路沿いですし同じバス路線ですからね。

山手台西2丁目のようなまちなみは駅徒歩圏にも中々ありませんから、そこに価値は見出す人はいます。同一エリア内（例えば宝塚市内）での相対的価値は、現在より落ちないと思いますよ。

宝塚市内のニュータウンで、電線類地中化やL型のコンクリート擁壁の外側に石積みを施した擁壁を使っている場所は他にありませんしね。

山手台で一番傾斜が少ない東1丁目でも擁壁にちゃんと石使ってますから、西4丁目は東3丁目等と比べると擁壁が低いから打ちっぱなしにしたという言い訳も無理がありますね

山手台はオアシス一軒しか無い。
中山台は銀行や郵便局やコープや公民館や図書館分室や
フィットネス（テニスコート、プール）や飲食店など色々ある。
腐ってもタウン内施設は中山台のほうが充実している。
年数を経て、新しい街というプレミアム分が消えうせれば、
中古分譲地同士の比較になり中山台のほうが評価高くなりそうだってのは
煽りでもなんでもなく普通の予想だろうな。
だからこそ山手台の北部は、頑張らないといけない。
まちの美しさと魅力だけは宝塚市内のバス便エリアでベストにするぐらいの
心意気が無いと、冗談抜きで未来の不動産評価は市内バス便分譲地ワーストです。

家余りの時代になれば、中山台もタウン内で坪単価に差がつきそうですね。

タウンの中心部に近くJR中山寺にバス便アクセスが便利な場所が優位となる。

山手台西2丁目は中古になりここ20年弱で半額になった。
樹木と馴染む石をふんだんに使い街並みも魅力的でゆったりしていますから、相対的価値はこのあたりで落ち着いてこれ以上は下がらないでしょう。

北部は20年で半額以下になるから坪20万が現実的な所でしょうね。
特にコンクリートうちっぱなしなら確実に20年で醜くなりますから、まちなみ面での付加価値はゼロどころかマイナスですからね。

山手台の南部と北部は、逆瀬台と青葉台（どちらも阪急が開発した同一エリア）以上に
立地や景観の差が大きくなりそうですから、2倍程度の差はつくだろうってのは
ごく現実的な予想ですよ。

山手台は北部（東４～５丁目、東３丁目北部）の分譲がすすめば、バスが２系統になるといわれています。

西４丁目からそのまま幹線道路を下って山本駅に出る現在の路線と、住宅街に入って東５～３丁目をぐるっと回ってから幹線道路に合流し２丁目経由で山本駅に出る路線です。

そうなれば山手台北部はバス１０分圏で２０分に１本で、南部はバス５分圏で１０分に１本となるといった事も考えられます。

西４丁目のバス便利便性が、現在より低下する可能性も考えられます。

>865
確かに、宝塚市内での相対的価値は保たれる可能性は残っている。
しかし、その宝塚自体の阪神間エリアでの位置は、地価動向一つとってみても確実に下がっている。
位置が下がれば、入って来る住民のレベルも下がり、住宅地としての魅力も下がっていく一方。
宝塚の凋落原因はここでも既出だと思うが、少なくとも西4丁目街区がコストダウン仕様だからではない。そして東4、5丁目街区の開発コンセプトを原点回帰すれば宝塚の価値が戻っていくもんでもないだろう。
ここは山手台板だから宝塚全体の在り方の議論はスレ違いだろうが…

ビューノは４丁目バス停から近いから問題なしですね〜

始発だから座って行けますしネ☆彡

たった1日の結婚式で何百万も使うのに、何十年も住む自分の街のまちなみの魅力を守れ
るかの鍵を握る擁壁の仕上げはけちりたいとか、土地価格が数十万～100万安いならコン
クリ打ちっぱなしのほうがいいなんて、実際はありえない価値観ですよね。
みな、だまされてしまうんですよ。コンクリ打ちっぱなし、最初の２～３年は撥水剤が
まだ効いてるからあんまり汚れない。業者は、その間に販売して売り逃げしてしまえば
ＯＫと考えている。

>>873
阪急のやる事だから、宝塚の今後の開発のありかたについて与える影響は大きいと思うよ。
山手台北部の方向性で、宝塚にとどめをさすという事はありえる。
京阪神で前代未聞の山の上の千数百区画のコンクリうちっぱなしになれば、あらゆる意味でインパクト大。
山手台北部がまともな開発になったからといって、宝塚がすぐによくなるわけではないけどね。

宝塚での相対的価値はこれから更に落ちるんじゃないでしょうか
ＪＲ、阪急の各駅および公共施設等の利便性に関して考えたら、勿論宝塚駅、市役所周辺は安定、
清荒神、売布も集客力のある施設が多い。中山も中山寺の参拝客を摂り込んで健闘、駅から遠い五月台・桜台のＪＲ駅との連絡に改善が見られたら取り残され感が出てしまいます。
その上にこれだけ議論した後でまだ　始発　とかで浮かれてるような環境改善には何の役にも立ちそうにない住民層が間もなく形成される訳ですから
先行き暗雲だらけの宝塚の中でもかなり曇り方がヤバいのではないかと思いますよ