阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part6】

西４丁目南部には、オアシスまで徒歩で行けるというポイントがありました。

仮に４丁目程度なら、擁壁は後付け出来たとしても、広さは後からは変えられません。

坪単価押さえてでも、平均70坪以上にして売り出してください。

狭苦しい住宅街は、駅近だからこそ許されます。

あんな山の上で狭苦しい住宅街は、将来治安悪化するのが目に見えています。

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昨日の朝刊折込カラー広告

×阪神間最大級の眺望ニュータウン

○阪神間最大級の山腹コンクリうちっぱなしタウン

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734さん
昭和40～50年代、つまり大都市圏や市の人口急増期（需要大）に分譲された山の上のバス便エリアが平均65～70坪ぐらいあって（擁壁はちゃんと石を使ってる）、今から人口どんどん減るのが確実で現時点で既に住宅が余っている時代に、山の上に50坪台のコンクリ打ちっぱなしとか、なにかがおかしいですよね。

無関心な市民は感覚が麻痺しているのかもしれませんが、異常な開発です。

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山手台ビューノの物件概要では確か１７０〜２５０㎡位になっていました

１７０㎡の区画はどれくらい有るのでしょうか？

１７０㎡って５０坪以上ありますよね？

けっこうお子さん１人とか２人とか核家族なので

５０坪あれば十分です。

高くなると手が届かなくなるので早く知りたいです。

山手台倶楽部に入れば情報も早く入手できるのでしょうか？

ママ友達と入会しようと話しています。

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平均が重要。
50坪台がいくらかあってもいいけど、平均区画面積は最低でも210㎡以上じゃないと。
ある程度の平均が無いと、緑は多く復元されないし、良好な景観は導かれないし、
空間的なゆとり（平均面積が少ないと建てこんでセカセカしたまちなみになる）
も担保されない。

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小学校前の阪急販売センターへ行けば、登録の事を含め、詳しく教えてくれると思いますよ。

値段が下がるのは購入者にとっては嬉しいことだと思いますが、4000万程度の狭い家になるなら、3〜4人家族なら駅近の質のいいマンションの方が便利ではないですか？

しかし、時期分譲地は安くはなるのでしょうね。朝刊折込カラー広告から高級感はすっかり抜けていましたね。
デザイン、紙の厚さ、すっかり安っぽくなってしまったと感じました。

山手台住民から苦情が出まくるから、阪急は逆ギレしてしまったのかもしれませんね。

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理想を追求していくときりがない、コストが積み上がり買えなくなったら本末転倒。

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山手台view・uno広告で山手台の重厚長大路線に変化を感じ取り若い世代が興味を示すと思われます。

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740

理想を追求するとかそういう次元の話ではありません

山の斜面削って擁壁を大量に設けるなら景観に配慮しないといけないという最低レベルのマナーの問題です

宝塚市内の六甲山系や長尾山系の山の上のバス便エリアで、コンクリ打ちっぱなしの所なんて他にありません

どこも景観や山並みとの調和に一定の配慮をしています　山手台も3丁目まではやっていました

山の最上部付近まで削ってコンクリ打ちっぱなしは、それだけ（過去に例が無いほど）ありえない異常な分譲だという事です

住宅を大量供給する必要があった規格大量生産の時代の開発ですら、景観に一定の配慮していたものを、人口が減り家が余る今の時代にそれより大幅に劣り品位や良識に欠ける開発をするなど論外です

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山本駅北口のロータリーを出て登りはじめ、山手台に入る直前の左手に見える畑をみなさない。
道路沿いの擁壁に自然石の仕上げをしているでしょう。
個人の畑ですら景観に配慮しているというのに、デベロッパーがコンクリむきだしって・・・

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訂正
山手台に入る直前の左手に見える畑をみなさい

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先に高値で購入した人と

これから購入する検討者

利害が反するのは仕方ないことです

デベがどちらを採るかですね

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利害の相反なんて無いです。

わざわざ将来のまちなみが醜くなる打ちっぱなし擁壁を望んでいる客など営業の脳内にしかいません。

これから山手台に住みたいと考えている全ての人が、全てが将来的に美しい景観と価値が維持されるまちに住みたいと思っています。

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家あまりの時代にバス便エリアの山の頂上付近を削ってコンクリ漬けにする開発行為が「異常ではない」「やむをえない」と考えているのはモラルが崩壊したデベだけです。

良識ある正常な日本人の総意は「人口が減り家が余る時代に山を削るならそれなりにちゃんとしたものをつくらなければ社会的に認められない」です。

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よくもまあ、この話題だけで、盛り上がってますね。
購入を検討している人の大部分は、擁壁がコンクリートだろうが、石だろうが
あまり気にしてないと思いますよ。
実際、４丁目は、順調に売れたわけだし。
ちょっと小振り（５０坪）で、価格を抑えたほうがニーズに合ってるってこと。
それに、３０万で石モドキを貼り付けたら、優良な分譲地？
購入者の優先順位からしたら、かなり下です。気にしているのは
ここの掲示板だけ。

それに、山肌がコンクリート云々って、１０年経って同じように汚くなった
コンクリートも石も、下から見ると同じだけど（笑）

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>>747
そのとおりですね。
自分がこれから山の上に土地を買って住まおうと考えている街について、
景観なんて気にしないとか、将来価値が落ちようが使い捨てになろうが
かまわないと考えている購入検討者などいるわけがないですからね。
誰しもが、自分が一生に一度の高いお金を払って住まう街なんだから、
将来大きく価値が落ちるような分譲は避けて欲しいと願います。

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そもそも石を貼るぐらいではたいして高くなりません。
擁壁を仕上げたら馬鹿高くなるから出来ないという業者の論法は通用しません。
あのような山の上の立地で、なんの景観的配慮もしないのは異常です。

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西4丁目は今までとは街並みがうってかわってコンクリ打ちっぱなしの街になった事もあり苦戦しました。
南部は最後まで土地が売れ残っていたので、最後はブローカーを通じて不動産仲介市場に出たり、建売業者やパナホームに転売されたりしていましたね。阪急オアシス出店というてこ入れをしたのにこのザマです。
それを受けて西4丁目の北部では、相当な割合をハウスメーカーに卸売りするという事態になりました。
阪急だけでは予定通り完売できぬほど、魅力に欠ける分譲であったからです。

つまりこのスレで荒らしが事あるごとに書いて茶化している「でも西4丁目は販売好調でしたよね？」という主張がそもそも事実ではなく誤りなので話になりません。

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>>753

>部外者（どうにかして山手台を悲惨な住宅街にして
下げようとしているいつもの中山台住民）。

何か証拠を持っておられて中山台の人と断定しているのですか？
でないと、山手台のイメージをまた悪くするだけですよ。

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昨日の朝刊折込「山手台ビューノ」のカラー予告広告。

鋭い人は重要な点に気付いたと思う。

今までの歴代の山手台の広告や宣伝では、美しいまちなみといった景観やまちなみ面が

強くアピールされていたが、それが今回は一切跡形も無く消えていた。

これが意味する所は・・・

「山手台ビューノ」が景観に配慮された分譲になるなら、こんな予告広告には（ｒｙ

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>>686さん

＞石は貼らない、土地は狭くなる。
＞
＞これは『詐欺』ではないのですか？
＞
＞売り出しはじめの路線を変更するなら、広告に1、2丁目の画像は使うべきではありません。
＞
＞詐欺にしか思えない。腹立たしい。

確かに詐欺に近いです。
なぜなら山手台は過去から現在までの分譲において広告やウェブサイトなどで、一貫して

『すべては、日本中がお手本とする美しいまちづくりのために』

と景観をひじょうに重視したまちづくりが山手台全体の最大のコンセプトである事を
公式に掲げてきたからです。
つまりお客さんである購入者に対して、山手台全体のコンセプトは年月を経ても
色あせない美しいまちづくりであると示して、景観の美しさに重点を置いた開発を約束して、
不動産（宅地）を販売してきたのです。

http://www.yamatedai.net/tk/concept/
から引用
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
区画ごとにも植樹帯（グリーンベルト）を設けて、重厚な石組みとの心地よいバランスを整え
ています。この街を、日本中がお手本とするような美しい街にしたい。いつまでも色褪せない、
世代を超えて愛され、素敵な生活文化を育んでいく街にしたい。その思いを、街区の細部にま
で行き届かせました。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

かつてのニュータウンのような使い捨てにはならぬよう、平均以上にまちなみに配慮して、
世代を超えて愛される街を志向すると明言しています。

このコンセプトを完全に破棄し、世代を超えて愛されるまちになどなりようがない使い捨て志向の
コンクリートうちっぱなし擁壁で北部を埋め尽くす予定なら、今まで購入したお客さんに嘘を吐いて
騙していた事になりますし、開発許可にも関係してくる事ですから（平均以上に景観や自然環境との
調和に配慮するという事で山の中腹以上を削る開発を認められた経緯があります）かなりの問題です。

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756
昨日の山手台ビューノのカラー広告、ひっぱりだしてもう一回みたけど、確かに今までのような景観へのこだわり面は全く書いてないな　ありえない
①梅田から阪急で乗り換え無し26分
②見晴らしが良い
③阪急オアシスがある
④歩行者道路で小中学校へ通学しやすい
⑤北公園、中央公園、南公園
⑥無条件宅地

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“すべては日本中がお手本とする美しいまちづくりのために”
の到達点であり集大成が、阪神間初の山の上にコンクリートむきだし1000区画超分譲地なのかしら？
呆れちゃいますね。

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景観なんてどうでもよいと言う価値観の人間が入ってくるなら、山手台はもう終わったようなもの。

低所得でもないが、治安悪化したら、気楽にどこかに移る事が出来るような大金持ちでもないから、これは困る。

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コンクリ打ちっぱなしでも、化粧タイル貼っても、御影石積んでも、煉瓦積みでも、元の環境の改変であることには変わりない。
麓からは、山の上に壁のような人工の構造物が見えるだけ。
だから、石を使ったからといって、マクロ（ここでは宝塚全体を指す）の意味では景観への配慮とは言えないだろう。
もちろん、もっとミクロの視点では石積みの効果は大きいだろうから、山手台、特に南部にとっては資産価値の暴落を防ぐことはできるだろうが。


宝塚の景観を守るという観点で、山手台最上部の住宅地の理想形を妄想してみた。

･区画割は100坪〜
･建蔽率は30%かそれ以下、加えて敷地の半分程度は植樹の義務を設ける
･元の地形を可能な限り活かし（ここがポイント）、擁壁は必要最低限にする

麓からみた景観の破壊を防ぐには、最低限これくらいはやらないとだめだと思う。繰り返しになるけど、既存の山手台開発のやり方である石を使った街づくりであれば、宝塚の景観の悪化を防げるとは思えない。
でも、こんな土地があっても、余程家に対する思い入れがある施主やハウスメーカーでなければ、まともな家は建たないだろうね。だからどんなデベも手掛けることはないだろうけど。

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今ここで特に重視されているのは、麓からの眺めというより近くまで行って幹線道路や
街区内の道路を通った（歩いた）ときにどういうまちなみに見えるか、周囲の自然や
山々に景観が馴染んでいるのかという点での景観配慮だと思います。

これは
https://www.e-kodate.com/bbs/thread/219330/res/663-669
を見てもわかるように、擁壁の仕上げがきわめて重要です。
もちろん植樹や植栽も重要ですが、コンクリート打ちっぱなしではどうにもなりません。

山並み全体や麓から見上げた時の景観配慮は、できるだけ家々の間隔が離れていて
（土地が大きく）建蔽率が低くじゅうぶんに緑被率が高いという点が重要ですね。
当初の山手台の開発計画では、そのようにする予定だったと聞いています。

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>>759
山林剥がしてコンクリ擁壁で埋め尽くし　をお手本にされたらたまらんなｗ

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＞７５４

ブローカーを通じて不動産仲介市場に出したり…
建売業者やハウスメーカー転売したり…

そのような手法はこのご時世どこの分譲地でも当たり前のように行なっています
あの手この手を尽くして、それでも売れずに苦戦しているところが多いのです
同時期に販売された、それらの分譲地と比較して山手台西４丁目は驚くほど売れ行き好調でした。

話にならないのはあなたのほうですよ。勉強が足りません。

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もう山を削る必要もニュータウンを開発する必要が無いのです。

同一エリアで住宅が余っているのですから。

これから人口が減るのですから。ファミリー物件需要が激減してかつてのニュータウンの家が更に余りまくるのですから。

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デベロッパーのモラルが低下している以上、行政がしっかり景観面の規制を強化する必要がありますね。昔は規制などなくても、山の上を打ちっぱなしコンクリ街にするような業者はいませんでしたが、今はいるのですから、石貼り等による仕上げを義務付けるなどの規制が必要です。

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規制を掛ける側のモラルも欠如しているので(モラルを持っていれば市内の無秩序な開発も防止できていたはず)。
そのくせHPには、いかにも緑豊かな住宅都市ですよ的な画像載せてるしw
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/?PTN=LV3&LV2=8&LV3=61&...

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現在大阪へ出勤するｴﾘｰﾄｻﾗﾘｰﾏﾝが多い事を踏まえると、阪急さんがこだわりを持って頑張ってくれたら、いずれは芦屋や夙川に負けない一等地になれる土地だと思いますよ。

このまま叩き売りするには勿体ない土地です。

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>769
利便性では1歩譲るものの、かつてはステイタス的に芦屋、夙川にはより近かったはず。
このままでは近いうちに、伊丹、川西、尼崎よりも格下になる可能性大。はっきり言って、区画をちょこっと大きくし、擁壁を石でお化粧して体裁良くした程度で変わるような流れではない。
それもこれも、都市計画の杜撰さと利権優先の各種公共事業、宅地開発が原因。

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>770は宝塚市のこと

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どの程度が、景観や住環境に配慮された開発であるかは個人差があると思うけど、景観影響が大きい山の上に行けば行くほど厳しくするべきというのは万人の当たり前の意見でしょうね。

個人的には敷地面積の水準については
>>734
さんの意見に同意で平均70坪以上がひとつの開発許可の目安になると思う。

理由は、市内で同一の標高や立地にある既存の住宅街が平均60～70坪であり、それよりも劣る劣化版を既に住宅が不足していない今の時代に山林を破壊していつくる事は社会的に認めるべきではないから。もちろん本当は>>762さんの言うように山の上を削る開発は100坪以上にするべきなんだろうけど、最低限度をそこに持っていくのは現実的には難しい。

擁壁についてはコンクリ打ちっぱなしは論外でしょうね。

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でも西４丁目は販売好調でしたよね？

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>>768
特に震災後は酷くなりましたね＞宝塚の開発行政
どんな醜いミニ開発や悪徳業者のえげつない開発も認めて、ブランドを切り売りしています。

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ここで、ウンチクたれている人って、結局ニーズが分かってない人なのかな。
例えば、北摂の雄と言われている千里中央。
千里中央の周りは、千里ＮＴがあり、１００坪～１５０坪の優良な住宅地があるが、
高齢化が進み、土地余りで、良く売りに出ている。
そこから離れた不便と言われる彩都が山肌削って大規模開発してる。
それでも彩都が売れてる理由を考えたら、今の世の中のニーズが分かるんじゃないか？

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＞１００坪〜１５０坪の優良な住宅地

＞不便と言われる彩都

↑これが現在の評価なんですね。

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７７７は典型的な業者がわの論理。
自分たちが儲けが出て、買い手が買える値段の分譲地をつくる為なら、不便な郊外にいくらでも山を破壊して使い捨て（安い、土地小さい、緑少ない）のニュータウンをつくり続けていいという考えが正常だと思っているのは、お前らの業界だけ。

いい加減に「買い手がいる＝顧客が満足している＝ニーズがある＝社会的に正しい」という論法を社会悪丸出しの開発の正当化に用いるのをやめろ。

家が余っている時代に、山を削って、小さい区割りにしてコンクリで埋め尽くす行為が、社会的責任を果たしているわけないだろ。

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他の地域の開発に話を広げず（他の開発を持ち出すのは業者が議論をぼやけさせて
責任を逃れる為の手段です）、山手台に限定して議論するべきです。

山手台は「景観に最大限に配慮し世代を超えて愛される平均以上の街をつくる」
というコンセプトを提示して山の斜面を麓から頂上付近まで削る開発許可を得た。

これが全てです。

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どんな社会全体で見て無駄な開発でも、消費者が買っても良いという値段まで下げれば売れます。

しかし売れる事をもって、ニーズがあるから正しい開発なんだという無茶な理屈は通用しません。

建物と合わせてサラリーマンが一次取得できる価格にする為に、山の上の開発であっても、土地小さくしないといけないし造成も極限までコストダウンせざるをえないからコンクリ打ちっぱなしにするというのは、完全に社会の公器としての役割を無視して自分の商売の都合しか考えていない単なる悪徳業者の行いです。

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777
山手台の北部の現在な無秩序な乱開発路線を擁護する内容にも、景観配慮を無視して大阪平野部からひじょうに目立ち山並みを構成する宝塚の山腹をミニ戸開発の為に削りまくっても良いという根拠にも全くなっていない。論理的に破綻している。

>>757
>>757
>>757

さんの書き込みを良く読みなさい。
山手台の現在の路線を正当化するなら、これに対する反論を述べなさい。以上。

以下757さんの書き込み

――――――――――――――――――――――

No.757
by 匿名さん　2012-04-22 17:02:39

>>686さん

＞石は貼らない、土地は狭くなる。
＞
＞これは『詐欺』ではないのですか？
＞
＞売り出しはじめの路線を変更するなら、広告に1、2丁目の画像は使うべきではありません。
＞
＞詐欺にしか思えない。腹立たしい。

確かに詐欺に近いです。
なぜなら山手台は過去から現在までの分譲において広告やウェブサイトなどで、一貫して

『すべては、日本中がお手本とする美しいまちづくりのために』

と景観をひじょうに重視したまちづくりが山手台全体の最大のコンセプトである事を
公式に掲げてきたからです。
つまりお客さんである購入者に対して、山手台全体のコンセプトは年月を経ても
色あせない美しいまちづくりであると示して、景観の美しさに重点を置いた開発を約束して、
不動産（宅地）を販売してきたのです。

http://www.yamatedai.net/tk/concept/
から引用
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
区画ごとにも植樹帯（グリーンベルト）を設けて、重厚な石組みとの心地よいバランスを整え
ています。この街を、日本中がお手本とするような美しい街にしたい。いつまでも色褪せない、
世代を超えて愛され、素敵な生活文化を育んでいく街にしたい。その思いを、街区の細部にま
で行き届かせました。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

かつてのニュータウンのような使い捨てにはならぬよう、平均以上にまちなみに配慮して、
世代を超えて愛される街を志向すると明言しています。

このコンセプトを完全に破棄し、世代を超えて愛されるまちになどなりようがない使い捨て志向の
コンクリートうちっぱなし擁壁で北部を埋め尽くす予定なら、今まで購入したお客さんに嘘を吐いて
騙していた事になりますし、開発許可にも関係してくる事ですから（平均以上に景観や自然環境との
調和に配慮するという事で山の中腹以上を削る開発を認められた経緯があります）かなりの問題です。

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＞『すべては、日本中がお手本とする美しいまちづくりのために』

阪急が大阪平野に面した山の7～8合目まで削ってコンクリ打ちっぱなしで分譲したら、
他の分譲業者や不動産屋が阪急宝塚山手台の事例を「お手本」にして、阪急ですら
山の上の方まで削ってコンクリ打ちっぱなしで分譲してるんだから、うちが山林削る
開発もコンクリ打ちっぱなしの仕上げ無し擁壁で許可しろと行政に迫るようになり、
あちこちにコンクリ打ちっぱなしの住宅街が増殖し、宝塚市の住環境やブランドが
ますます悪化する事態が懸念されています。

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