阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part6】

建築条件付の分譲をする建売業者やハウスメーカーが、少しでも上物で儲けようとする為に擁壁の仕上げ無し（コンクリうちっぱなしで引渡し）とする事を防ぐ上でも、擁壁の仕上げの義務付けは素晴らしいですね！　大賛成です！

>>592
>>自分一軒だけ擁壁に手を入れても焼け石に水で意味が無いと思っているんですよ。
>>全体でやるなら自分の家も協力したいという住民さんは結構います。

そんな話し聞いたことない
作り話でしょ。

>購入時に擁壁の仕上げをけちってしない住人の方々が、
>コンクリートが汚れないように綺麗に維持していくという想定は、いくらなんでも無理がありますよ。
>定期的に洗浄して保護材などを塗って打ちっぱなし擁壁を劣化させないで維持していく方が、
>回数を重ねると最初に石やタイルを貼るよりもずっと面倒でお金もかかりますから、
>最初の時点で仕上げをけちってしなかったような方が、そんな事をするわけがありません。

って、別に購入者がケチったわけじゃないやん。

阪急がやらなければ自分達でやればいいという意見もあるけど、自分家だけで重厚なタイル張ったらそれこそ浮くやん。
ご近所にも気つかってできひんのちゃうの。

599
宅地購入者が家を建てる時に擁壁を必ず仕上げする規定を設けたら（汚れてきてか
ら対策する等の規定では必ず違反する者が続出するので駄目です）、打ちっぱなし
で販売もありですが、住民所有でない擁壁や幹線道路沿いの擁壁などパブリックス
ペースは街の顔となり統一しないとちぐはぐになりますから、そういった部分はデ
ベが仕上げて販売しないといけません。

>>597
全くその通りですね。
宝塚市の開発行政は明らかにおかしいです。

オアシス前のお宅、綺麗な白の煉瓦風タイルはっていますが、全く浮いてませんよ。

やっぱり擁壁を仕上げると見違えるように良くなるなぁという納得の外観です。

仕上げ前とは段違いです。

さて
やっぱりみんなで陳情とかもっと行動した方がええんちゃう？
自治会もきれいな街並みをとか看板でも建てまくればええ思うよ
そんくらいやれるやろ

私も山手台北部も南部と同じような擁壁に仕上げてもらって、山手台全体として統一感があればよいと思っています。

しかし、一部意見に「北部は環境破壊」ってありますが、それはいくらなんでもと思います。
北部が環境破壊だったら、南部だって環境破壊ですよ。
いくら自然に融和する擁壁で仕上げたって、山を削ったことに変わりはないのですから。


阪急に対して、北部も擁壁仕上げようよ、と意見するのは私も大賛成です。
個人に任せてもうまくいかないとも思います。

ただ、自分達の意に反したからといって存在意義まで否定するのは間違っていると思います。
少しは他人目線で考えませんか（自戒も含め）

南部が開発工事された時期（バブル期で宅地難）と今では状況が違います。

今は住宅不足していませんし、家がむしろ余っていますし、これから人口が激減する時代です。

もうありきたりな使い捨てのニュータウンをつるく為の山を削る大義名分は失われているのです。

横のニュータウンの土地や家が沢山余っているんですよ。

それに山手台南部は平均70坪で比較的土地が広くグリーンベルトも広く、緑豊かな環境となり

開発後に緑地が回復されています。土地が小さければ、緑地の回復率も少なくなります。

608さん
>>308さんや
>>368さんや
>>490さんや
>>494さんや
>>517さん
あたりの書き込みを読まれるべきです。

584さん、592さんだけでなく、他にも打ちっぱなし擁壁をなんとかしたいと思ってる住人はいます。

ご近所さんとのバランスを考えたら、いきなり自分の家だけ手を入れるわけにはいきません。

住んでしまえば気にならない方も勿論いらっしゃるかもしれません。

しかし、近い将来の町並みを考えたら…自治会が設立され、早々に擁壁の仕上げについて話が出ればいいと思います。

痛い出費ですが、隠す為の植栽代の維持費の方がじわじわ痛いです。

山手台も大事ですが、市内の全ての新たな開発や擁壁のつくりかえ時に擁壁の仕上げ義務付けは必要ですね。やまなみや自然と調和しないコンクリートむきだし擁壁の開発が当たり前のように横行しつつある状況はまずいです。

山手台の幹線道路は、長尾山トンネルの関係で他市の方も
大変多く通るのですよね。
新名神が完成したらアクセス道にもなります。

そういう状況で山手台東の北部の山の標高200m～の地域が1000戸の
コンクリート打ちっぱなし分譲地になったら影響は甚大ですよ。
宝塚市＝自然破壊、景観破壊の町というイメージが形成されます。

中国道から悪名高いラビスタ(宝塚市環境破壊のランドマーク)が全国からの帰省ラッシュで丸見えですから手遅れですわ。

>>613
西4丁目分の約400戸とあわせたら約1500戸の山の中腹コンクリむきだしタウンになりますね。
この規模は、コンクリむきだしの分譲地としては、間違いなく宝塚市内だけでなく京阪神全域でもワースト1位になりますね。
ましてや大阪平野に面した山の標高150m以上の部分をそんなものにしたら宝塚市は嘲笑の対象となるでしょうね、イメージダウン、ブランドダウンどころではないです。

擁壁は雨に晒されるので必ず経年で汚れます。

汚れた時に不快感を与えない擁壁の仕上げに向く素材というのは、石ぐらいしか無いのですよね。

汚れた時に自然の景観に馴染む素材というのは、もともと自然にある物以外では難しいというのが現実的な所です。

石の種類や積み方（張り方）にも色々あり、様々な住宅に対応できます。

好き嫌いの問題ではなく、昔から擁壁に石が使われてきたのは（タイプは色々ありますが）理由があるのです。

宝塚でちょっといいと言えるレベル以上の住宅地って、大抵は山を切り開いて出来た所ですよね。
そんな場所に住んでいる人が多いから、もはや必要性もないのに山を削る開発が続いていても、危機感を持たない人が多いんだと思います。
危機意識を持つ人が多ければ、景観保全や造成自体を規制する条例がとっくの昔に制定され、景観は守られていたと思いますよ。
そうすれば、山を削ったニュータウンの住民が、さらなるニュータウン開発を批判するという、端から観ればコメディーのような状況も起こらなかったでしょうに。こんな所、確かに京阪神では宝塚だけです(笑)。
今のように家余りでなく、住宅不足の時に買ったからと、責任逃れできるものではないです。無関心が大きなツケになった結果が現在の宝塚だと思いますよ。

山を切り開いた住宅街をみな一律に扱うというのは、さすがに無茶な論法ですよ。
大都市の人口が急増した昭和40～50年代とか子育てサラリーマン世帯が求める庭付き戸建向けの良質な宅地（日当たり良好、一種低層、整形地）が不足していましたから、当時のニュータウン開発を攻める事は出来ません。
そしてそれより更に古い開発は、敷地の半分ぐらいが緑となるようなまさに自然と調和した開発を心がけていましたし、お手本となるような理想的な住宅街が多いですからね。

できるだけ地形や自然を改変せず既存樹木も最大限に残した開発をし、開発後も自然と調和した景観がもたらされるように最大限の配慮をした開発と、山林をひっぺがして既存樹木を殆ど残さず切り倒し地形を改変しまくり効率重視のRC打ち放し擁壁を設けて最低敷地面積ぎりぎりに区割りしただけの乱開発をどちらも同じ自然破壊だからと同列に扱うのは乱暴です。

そして重要なのは、バス便エリアの整形地が現在不足していないという点です。
人口が増えて宅地難であった時代は、環境良好でサラリーマンが買える整形地を必要な数量提供する為には、山林を切り開いてニュータウン開発せざるをなかったのですが、そのニュータウンの土地が今は余っていて容易に入手できる状況なのです。新たに自然破壊する必要は無いのです。

環境良好な整形地でも古いコミュニティが存在するかつてのバス便ニュータウンには住みたくないなどといいだしたら、世代ごとに山や自然をどんどん破壊して、使い捨てのニュータウンを作り続ける事になり、膨大な社会損失につながります。

宝塚に必要なのは、全体の価値凋落傾向をストップさせ、既存の住宅街にでも新たな人が入りたいと思わせるような都市価値の向上でしょう。

>>573
嘘は良くないです。
どちらもここ数年で分譲され上物（建物）が同世代の東1丁目と西4丁目を同じ日の同じ時間帯に
歩いた事がありますが、街区の美しさも魅力も比較になりませんでした。
さすがに西4丁目マ○セーは無理がありますって。
別に西4丁目を貶したくは無いのですが、100人に聞けば97人以上は東1丁目のほうが
素敵な住みたいまちなみだと答えるでしょう。
造成に石を使っている点はやはりかなり影響が大きかったです。
よほど審美眼やセンスが異常な方でない限り、コンクリ打ちっぱなしでまちづくりに手を抜いた
西4丁目が山手台でいちばん好きとは感じようがないです。

人口が減少時代でも、今までより優れた、さすが宝塚、さすが阪急と

うならざるを得ないオンリーワンの素晴らしい開発をしたら、

誰もが認めると思いますよ。

積水のまちづくり憲章とかはまさにそれを目指しているんじゃないでしょうか。

ほんまに売れ行き好調やったら、阪急がぜんぶうるわな。
それが一番儲かるんやから。
儲けが減ってもハウスメーカーの分譲に頼らざるをえないんやから
売れ行き好調とは程遠いやろ。

理想追求しすぎて高くなって買えそうにないですね・・・残念ですけど・・・

>618
617のコメントが過去と現在のニュータウン開発を同一に扱っていると読めるんですか？そんなことは一言も書いてないと思いますが。
既存ニュータウンの住民の多くが、必要性の乏しい住宅開発が続いていることに無関心なのが問題ではと指摘しただけです。

618の指摘が当てはまるのはむしろ>614じゃないでしょうか？
ラ･ビスタは採石場跡地でハゲ山同然の所を住宅地として再生したと聞いてますから、山林を切り開いている、現在問題になっている山手の宅地開発と同一視するのはナンセンスですよね。
山腹にそびえ立つマンション群が宝塚の風景に馴染むかといえば疑問ですが、ハゲ山を放置するよりかはマシだと思います。

確かにハゲ山放置よりは遥かにマシですね。

ただ砕石場という環境破壊（アスファルト道路をつくる為には砕石はどうしても必要なのですが）を人口密度の高い大都市平野部に直に面する場所でしておもいっきり景観を壊してから、景観悪いから山の頂上をマンション群にしますよ（単なる緑地修復事業では採算とれないので、マンション販売費用で整備費用をまかないますよという方式）というのは、マッチポンプ的な印象はどうしてもありますね。

あんな所を砕石場にすることじたいがとんでもないですよね。まぁ昔からあの一帯から生瀬方面にかけて砕石場銀座ですけど。

石を張るなら重厚感がある２丁目タイプがいいですね
最悪なのは３丁目タイプ
あれは厚みも中途半端で偽物クサイ
どっかのテーマパークのハリボテ石みたいでみっともない
２丁目に憧れてもなれなかった「準山手台」「小山手台」って感じ
擁壁に石張りが強制なら２丁目タイプに回帰せなあかん。

３丁目でもしないよりマシ

616
コンクリートでもシリコンではっ水加工して濡れ肌防止塗装という手はあります
5年に1回くらい手入れをすれば安藤忠雄デザインっぽくできないことはありません。
もちろんコストもそこそこかかります。
そういうの見て打ち放しがいいと思っている人も居るんじゃないでしょうかね

安くしてほしい人＝もっと勉強してほしい人

なんだろうとおおもいます

>>３丁目でもしないよりマシ


うん。だから東３丁目みたいな「張りボテ石」だけは勘弁してね

西２丁目みたいな本物志向で頼んます！

意匠的にコンクリート打ちっぱなし擁壁をが好きだから選んだ人なんていませんよ。

定期的に高圧洗浄と撥水塗装を繰り替えして、コンクリート擁壁が綺麗に維持されている住宅街など未だかつて存在しませんから。

単なる開発業者と行政の意識の低さからくる仕様です。

正直、擁壁の話題だけでどれだけ引っ張れば気が済むのか聞きたい。
平行線の話を続けるなら、何時までか期限を切ってくれないだろうか？その期間はここを無視するから。
ここには山手台の情報を集めに来ているのに、ただ時間を浪費するだけになっている。

>>628
私もマシだと思います。
3丁目があの高さの擁壁で打ちっぱなしだったらとんでもない事になっていましたよね。
ちなみにこの掲示板で石貼りなんて数十万程度で出来るって話は、3丁目タイプの事ですよね。
あれならタイル貼りと同じ要領で、石の種類にもよりますが工事費用は平方メートルあたり1.5～2万ぐらいでしょう。
2丁目みたいにコンクリート擁壁の外側に分厚い石を積んで一体化させる仕上げは、その倍ぐらいはするでしょうね。

632さん
擁壁うんぬんというより、今ちょうど造成工事中の北部の街区が、まちづくり、景観的にどうなるのか（どうするべきか）という話題だと思いますよ。
西4丁目のようにコストダウンを徹底してコンクリートのままにするのか、高低差が大きくて目立つかららさすがに阪急も景観に配慮したまちづくりをするのか、という点に関心が高まっています。
規模も大きく阪急の事業という事で、他の開発や宝塚市への影響も大きいですから、注目が集まるのは仕方ありません。

東３ってのは入口に高圧線鉄塔がデ〜ンと立ってる崖の上の街区か？
あそこの石貼りはフェイクっぽいな、ほんと「マシ」って言う程度だわw

今なら駅近から順繰りにコストダウンしてきて今はそれなりに一貫性・整合性取れてるけど
北部の次街区に擁壁仕上げしちゃうと
「中途半端にコストダウンした東３丁目と、打ちっ放しの西４丁目は何だったのか？」
ってなるんじゃないですかね？

>>632と営業が申しております。

阪急や営業さんが、山手台北部の開発はちゃんと擁壁も景観に配慮するという事を
公式に謳えば、擁壁の話題はすぐに収束するんじゃないでしょうか。

話題が平行線なのは、阪急が態度をはっきり示さないからです。

4丁目から打ちっぱなしにした理由も明らかにしていませんから。

↑東３を中途半端に手抜きした理由もヨロシク！

山手台で検索したら、ここが公式サイトの次ぐらいの上位にヒットしてしまうから、業者はここの存在がめざわりでしょうがないんですよ。根拠のある批判や耳が痛い辛辣な意見が書かれているから、どうにかして検討者がここを見る事を阻止したいと思ってる。

>634
約1ヶ月間、ほぼこの話題だけで延々とここまで来ています。
梅田近辺に勤務するサラリーマンでも何とか手の届く、通勤1H程度で子育てに環境のよい場所となると非常に限られることから、景観にも注目を集めているのは理解しますが、限度と言うものがあるでしょ。

>637
自分がよそを売りたい営業だからと言って、反論する人も営業と決め付けるのはお粗末過ぎ。

もし山手台東の北部が全てコンクリむきだし擁壁の街区になれば、六甲や長尾山系の山の中腹の開発としては前代未聞ですな

宝塚を含め阪神間の標高100m以上の山腹の住宅街で「1000区画以上の規模のコンクリむきだし擁壁の宅地開発」など過去に一例も存在しないから、一線を超えた暴挙として宅地開発の歴史に悪名を残すのは必至

しかもその暴挙を、よりによって日本の良質な宅地開発の祖である小林一三の阪急が、その沿線開発モデルの象徴である宝塚でやらかしたとなれば、そのインパクトは更にとんでもない事になるな

阪急不動産は、人口減少や少子高齢化でこれからオールドニュータウンや郊外のファミ
リー向けの土地や家がどんどん余る時代に入る事をきちんと考慮して、そんな時代でも
山を切り開いて開発した事の正当性が誰からも認められるような、世代を超えて愛され
る100年後に評価される特別な開発を山手台でしないといけない。

手抜きで売り切って逃げる開発ではなく、家余り時代のお手本となる開発を目指すべき。

631

ご参考に
http:ｽﾗｽﾗwww46.tok2.com/home/arc/hyogo/hyogo_33.htm

個人的には好きなデザインなので覚えていたもので紹介です。
これは住宅街ではないですが、住宅街だってかつて存在しなかったからダメと言うのは暴論ですよ
やればできるんです。金かかりますけどね。
かける価値はあるかもしれないと言うことです。

もちろん単なる打ち放しではこうは行きません。
打ち放しでいいやと言う人は勉強が足りないんだと思います。

>640
ここで否定的なレスや都合の悪い意見を入れるとデベロッパーの営業扱いされますが、ついに、話題を変えようとするだけで営業扱いされるようになってしまいましたね…

現在分譲中の街区は、阪急の無条件宅地に関してはほぼ完売みたいなので（HMに卸した条件付きの宅地に関してはよく知らない）、他に話題がないみたいですね。
次の街区の全貌が見えてくれば、興味のある方達と情報交換できると思います。秋頃になるでしょうか。
それまでには造成の結果がわかるので、ここで擁壁についてあれこれ言うこと自体意味がなくなるでしょう。もっとも今現在においても、この掲示板で擁壁議論する意味は…（以下略）。

安藤建築に代表される意匠として化粧コンクリート打ちっぱなし仕上げを採用したRC住宅と、単なるコンクリート剥き出しの擁壁の住宅地を同列にあつかったら駄目だよ。

コンクリート擁壁を擁護する為に、安藤忠雄をひっぱりだすようになったらギャグだよ。

これからの人口減少社会、超高齢化、少子高齢化でベッドタウンに何が起こるかというと、高齢の1～2人世帯の増加、ファミリー向け戸建用地が猛烈に余るという減少です。今昭和のニュータウンの焼き直しのようなニュータウンをつくれば、将来のファミリー向け不動産（特に駅から徒歩圏外の山手の整形地）の値崩れが更に悪化するだけの結果になります。

だから
コンクリート擁壁を勘違いしてる人のために説明してるのに
何がギャグなんですか
みんなが安藤忠雄知ってると思ってるあんたが変態なんだと気付け

芦屋市や箕面市がコンクリート打ちっぱなし擁壁を禁止している理由はなぜでしょうか？
宝塚市で都市景観形成区域に指定されている殆ど全ての住宅街でコンクリート打ちっぱなし擁壁を
禁止している理由はなぜでしょうか？
山なみや自然要素となじまない上に汚れて景観が悪化する事態を防げないからです。

コンクリート打ちっぱなしのマンションや個人住宅は、定期的に丁寧な手入れがなされます。
マンションは積立金があるのでまず手入れを反故にしませんし、個人で打ちっぱなし仕上げの
RC住宅を選ぶ層は建築にこだわりがある上に高いお金を払っているので、こちらも放置する
という状況はまずありません（放置すれが自分の家の価値が台無しになりますから）。

一方でコンクリート打ちっぱなしの擁壁は、手入れされるケースのほうが稀であり、それが数十区画や
数百区画になれば、初期状態に近い美観が維持される想定など、現実的にはありえないです。
しかも所有者がいない公共部分の高いコンクリート打ちっぱなし擁壁はどうするのという事になります。

不運にも山手台初のコンクリート打ちっぱなし擁壁で分譲されてしまった西４丁目の価値を落とさない方法

１　住民努力により建築協定を改定し、擁壁の仕上げを今からでも義務付ける（各世帯が施工）

２　自治会で積立金を積み立てる仕組みをつくり、汚れが悪化してきた頃に積立金を使って街全体で擁壁の仕上げを行う

３　自治会で積立金を詰みたてる仕組みをつくり、定期的に擁壁の一括洗浄と撥水材の塗布を行ってコンクリートの景観悪化を防ぐ

実際に今山手台の北部に行って現地で今一番目立ってるのってがんがんつくってるコンクリート擁壁の

工事と北公園周辺から良く見える新しい打ちっぱなしコンクリート群ですね。

西4丁目はほぼ分譲終わったし、他にめぼしい動きや話題無いです。しいて他にあげるなら、

宝塚山手台四丁目のバス停付近の幹線道路を歩道も含めて今工事中で、東５丁目方向に進入する

バスルートの整備してるなってぐらい。

家や土地が余っている時代・エリアで、従来より質の低い安易な開発をするぐらいなら
開発やめて森に戻して、良質な旧ニュータウンの不動産（土地）を利活用するべきって
当たり前の世論かつ正論ですよね。

デベロッパーは、お客さんが買っているのだから我々はニーズに応えており正当な開発だ
と主張するんでしょうけど。

購入を検討中で、何かしらの情報が知りたい方には、延々と続く壁等の話は目障りかもしれませんが、情報は大体今まで出ていますよ。過去スレにあります。

また、新たに聞きたいことがあれば、聞いてくださればどなたか答えてくれると思います。
最近昼間は暖かいけど、さすが山だから、朝晩はかなり冷え込むとか？

しかしながら、今までとまったく違う開発がこのまま続いていくのは、住民にとって大きな問題です。

山手台が山手台ではなくなっていくのですから。

御影石で統一できなくても、せめて、打ちっぱなし禁止令を出してほしいです。

阪急さん、お願いします。

西４丁目と同じか、それ以下の価格でお願いします。

http://yamamotoyamate.sakura.ne.jp/wp-content/uploads/2012/04/dayori50...
＞現在、阪急オアシス北側には既に２５０戸が入居され、北公園周辺には９８０戸が予定されています。２～３年先には１，４００戸も家が建つ予定です。

それだけ戸数増えたら山本駅下の阪急アンダーパスの渋滞が心配。

>>652
同感です。
これから住まれる方にとっても自分たちの街を守る良い影響しかありませんからね。
これから分譲するエリア、擁壁の仕上げ義務付けを建築協定に盛り込む事が切に求められています。

>>632
山手台情報＆季節ネタ
山手台は周辺にヤシャブシが大量に繁茂しており、ヤシャブシの影響で
子供（大人も）が花粉症やアレルギーや果物アレルギーを発症するリスクが
通常地域より遥かに高いです。

＞６５５
＞それだけ戸数増えたら山本駅下の阪急アンダーパスの渋滞が心配。


幹線道路とは名ばかりの片側１車線ですからね。

現在でも週末の夕方は停滞してますよ、

信号に向かって登り坂になってるから

発進の遅い車が渋滞に拍車をかけるんです、

１０００戸も増えたら確実に大渋滞するでしょう。

まあ
あんな山の上それもコンクリ固めの斜面に移り住んだって
会社の移転届けに書くだけで
ああこの人って人生見限ったんだって言われるのはガチ
あ　俺人事やってっからこれは事実ね

あーあ

宝塚はもうだめぽ

山手台北公園のすぐ裏あたりに、幸福銀行が破綻する前に造成された掘り込み車庫付き宅地があったのですが、なんと壊してを新しくつくりなおしていますね。

宅地造成費用の大半を占める擁壁工事を、完成済み擁壁のコンクリートを解体してまでやりなおすというのは尋常ではないです。

それらの掘り込み車庫付き宅地は十数年経過してコンクリートが大変醜く汚れていましたから、これから分譲する街区を訪れる検討者に、打ちっぱなし擁壁が十数年したらどれほど酷くなるかという現実を見せたくなかったのでしょうね。

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

西4丁目の擁壁（分譲から2年程度経過？）

西4丁目の擁壁（分譲から2年程度経過？）

造成から十数年経過したコンクリート擁壁の景観。
植栽で隠せるという意見もありますが、よほどグリーンベルトの手入れに熱心なお宅の
擁壁を除くと、殆どこういった状態になるのが運命かもしれません。

同じく造成から十数年経過した擁壁の景観。山手台西2丁目。
経過年数相応に汚れていますが、石なので景観に馴染んでおり街並みを害していません。

同じく造成から十数年経過した擁壁の景観。山手台西1丁目付近。
上段の御影石の化粧擁壁、下段の御影石積み擁壁、ともに汚れはありますが街の美観を害していません。

西4丁目の擁壁（分譲から2年程度経過？）

次期分譲街区の様子

これだけの写真を集めてまで、擁壁の重要さをアピールしている人がいる。

それでも、何もしてくれないのが阪急ですか？

売れたら知らん、ですか？

打ちっぱなしは、本当に醜い。

画像わかりやすいですね。感謝します。コンクリート打ちっぱなしはやはりありえませんね。まちなみを守る為には擁壁が仕上げ済みで販売されるか、表面仕上げが約束される仕組みか必要不可欠ですね。

あ、擁壁仕上げ済み（出来るだけイカツクないシンプルな自然石希望）でも別にいいですけど

価格は西４丁目価格据え置きかそれ以下でお願い致します～

あれ以上の価格ですと私達のような若いサラリーマン家庭では手が届かなくなりそうなので

阪急さん何卒宜しくお願い致します～

>>651
その通りです。
これから人口減少社会を迎える中で、既に住宅が余っているバス便の山手エリアで
従来のニュータウンと何も変わらないどころか、劣化させたような焼き直しを
山の上をつくるのは、社会的に許されるものではありません。
山の中腹以上まで削っておいて50坪台のコンクリとか阪神間史上ワーストの開発になります。

672
コンクリむきだしで分譲された西4丁目は、あと20年程度で宝塚で最低評価の元分譲地になって暴落しているだろうから、その時に中古を買いなさい。安く買えますよ。

予算内で新築が欲しければ、三田ウッディタウンにいきなさい。

計画的に分譲されてきている大手デベロッパーの分譲地　宝塚山手台。
駅から近い街区から右肩下がりで安くなってきているのに（１～２丁目⇒３丁目⇒４丁目⇒５丁目？）、
いきなり方向性変えて値上げなんて出来ないと思いますよ。
それこそ阪急の信用に関わりますし、購入検討者から完全に見放されてしまうでしょう。
不動産市場が拡大傾向にあった高度成長期やバブル期なら有り得ましたけどね・・・

景観無視のコンクリうちっぱなしもありえないですが、北部に一世代限り使い捨ての

１４００戸タウンができたら、山本駅アンダーパス渋滞悪化の影響で山手台全体の価値が

下がる可能性も高まりますね。

ラッシュ時のバスの定時性も大幅に損なわれるかもしれません。

そうなると本格的に価値を失いますね。

＞675
>>368
を良く読んだほうがいいです。計画的？　全然真逆ですよｗ
途中で破綻するわ、コンセプトがころころ変わるわ、地区計画変更しまくるわ、
将来価値保つ為にという名目で建築協定定めてるのに将来価値を致命的に
悪化させる打ちっぱなしで分譲するという矛盾した事するわで、
無計画きわまり無いのが山手台です。

>>632

あなたが営業ではなく本当に検討している客なら

＞ここには山手台の情報を集めに来ているのに、ただ時間を浪費するだけになっている

ここを一定期間見る事をやめるのではなく、山手台の検討じたいをやめる事をおすすめします。

山手台は現時点では、将来に向けて色々と懸念事項が多すぎると言わざるを得ません。

>>632、640

阪急宝塚山手台新街区「ビューノ」、今夏予定。

だそうです。

画像で見ると打ちっぱなし分譲がいかに将来の景観を無視したとんでもないものか一目瞭然ですね。
阪急が北部地区の十数年前に施工された宅地の擁壁を取り壊して隠蔽した理由も良く分かります。

ファミリードラマで人気子役の小林星蘭チャンを起用して、

やはりニューファミリー層を意識したホームページですね！

若くて明るい新生「山手台」のイメージにピッタリです！

当然、造成や価格も同じく団塊ジュニアのニューファミリー層を意識したものとなることでしょう！！

＞景観無視のコンクリうちっぱなしもありえないですが、北部に一世代限り使い捨ての
＞
＞１４００戸タウンができたら、山本駅アンダーパス渋滞悪化の影響で山手台全体の価値が
＞
＞下がる可能性も高まりますね。
＞
＞ラッシュ時のバスの定時性も大幅に損なわれるかもしれません。
＞
＞そうなると本格的に価値を失いますね。

それらに加えて、新名神の影響もありますしね。

麓の道路整備が遅々として進まないですから。
車（バス、自家用車）利用が前提の立地に数万人も暮らしていることを考えたらあり得ないレベルの道路環境。
それなのに山の上の宅地開発を認めてしまうあたりに（山手台に限らず、山本〜売布にかけての全てに当てはまる）、宝塚市の歴代担当者の無神経ぶりが伺えますね。
数十年後には、阪急より山手＝高級という図式はなくなるのではないでしょうか。
今は農地の所が多いJRより南の方が、中山寺あたりを中心に住宅地としての価値が相対的に上がりそうな予感がします。

新しい山手台ビューノ楽しみですね！期待しています！

あ、ＨＰも庶民的でフレンドリーで好感度アップしそう～

>>683
担当者というより、宝塚の体質そのものでは。
ずっと市長と議員と幹部職員の開発利権優先の行政でやってきましたから。

石は貼らない、土地は狭くなる。

これは『詐欺』ではないのですか？

売り出しはじめの路線を変更するなら、広告に1、2丁目の画像は使うべきではありません。

詐欺にしか思えない。腹立たしい。

さらに、自己中丸出しの奥さまの子供が増えたら…

学校まで、荒れてしまいますね。

現在の山手台小学校は、学級崩壊とは無縁の、穏やかなクラスです。

大半の親は躾、教育にも熱心で、子供たちも優しい子が多いですよ。

昔（昭和40年代以前）の阪急の分譲地は、どこも分譲時に対して相対的な価値が落ちていません。
コンクリうちっぱなしとか、明らかにまちの価値が大きく落ちると分かっていても、手抜きをして売り逃げする事しか考えてない分譲は疑問ですね。
小林一三から受け継いだ昔の阪急の理念はどこにいったのでしょうか。
宅地の購入者をカモにするのではなく、50年後に高い価値が認められ、また新たに人が入ってきたくなるような開発を目指すべきではないでしょうか。

６８３
市長が（汚職する為に）開発誘導しまくって、一方で道路や橋や大型公園等の社会基盤整備はお粗末で遅れまくっている（土着民、地主と癒着した大型事業に使う）という、市民にとって罰ゲームのような自治体運営を続けてきたのが宝塚。

たしかに親しみやすさがホームページから伝わってきますネ

イメージキャラの小林星蘭ちゃんは幼稚園ママ友のバトルを描いたフジテレビ系列『名前をなくした女神』で人気を博した人気子役さんですからね…キャッチフレーズは「ようこそ、ママ友地獄へ☆」でしたっけ？

山手台ビューノが若いお母さん達を意識してるのがアリアリですね★☆★

と、コンクリや手抜きを擁護する非検討者がバレバレの自演（典型例>>690=681）を繰り返しています。

無条件宅地ということはタマホームとか価格の手頃な家を建てて総額を抑えることも可能なんですよねぇ？

可能です。

>688

昭和40〜50年代以降
→バス便エリアに大量供給されたニュータウン
それ以前
→バス便エリアでない、駅徒歩圏の宅地

相対的な価値を保つためには、立地が重要ということになります。

バス便の宝塚山手台は相対的な価値を保つ条件を満たしていないというご指摘でしょうか？

やまてだいビューノ（爆笑

擁壁や景観の問題、今後の渋滞の件を含め都合の悪いレスや批判をことごとく流そうとする
いつもの検討中のサラリーマン家庭の奥様とやらは、山手台について本当の事を指摘している
ネガティブなレスや警鐘を茶化して流す役割の関係者です。一種のステマ。

バス便エリアで、コンクリ打ちっぱなしで平均60坪未満の区割りだったら、バス便エリアの中でもワーストの価値になって間違いなく相対的な価値は将来暴落しますよ。

ニュータウンの土地余ってるのに、同じエリアでそれより劣るものをつくる為に山をごっそり削るなんて、社会悪以外のなにものでもありません。

中途半端に手を加えたところでバス便エリアの山手台北部はどのみち将来「使い捨て」になるのは必然なのだから

むしろ徹底的にコスト削減したらどうかな？

この際「使い捨て」に徹するという逆の発想もアリですよ。

バス便とバカにしますが、山を降りてすぐに駅がありますから、いざとなれば徒歩30分程で、整備された道を使い駅まで行けるんですよ。

山手台を散策していると、かなりお手入れの行き届いた、季節の花の多いお宅は目をひきます。

新街区でも、ただ木を植えているだけのお宅はコンクリート擁壁が目立ちます。特に冬場は落葉しますから。

前者は経済的にも余裕がないとね、出来ませんね。花を植える手間や経費は結構かかる。

それぐらいの時間や経済的に余裕がある方に、コンクリートでない擁壁と緑化を綺麗に保って住まって頂きたいです。

>>698の言うとおりです。
今の時代になんの必要性も必然性もない山林破壊開発を行っているんですから、
せめてオールドニュータウンよりあらゆる点で優れた住宅街をつくらなければ、
阪急は社会の公器として社会的責任を果たしているとはいえない。

先日、阪急不動産が運営しているコミニケーションデスク（下記サイト）に以下の質問を投稿しましたが、1日も経たずに削除されました。
http://blog.hankyurealty.jp/communicationdesk/comments/

質問コーナーに普通に質問しただけで削除されるとかけっこうえげつないです。
無回答で問答無用に削除されたって事は、やはり今後の街区は高い擁壁もコンクリむきだしで分譲になる可能性が高いという事でしょうかね。


＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

『阪急宝塚山手台の開発について』

現在造成工事が進んでいる、若しくはこれから開発が始まる山手台東の北部地区についてお伺いしますが、道路から見える擁壁の仕上げや景観への取り組みについて、現時点で阪急さんのほうではどのように考えているのかご回答をいただけますでしょうか？

山手台住宅地は開発当初から一貫して擁壁に石を設え建築協定や緑化協定を設定するなど、もともと景観やまちなみに特にこだわった開発がなされていたのですが、直近の西４丁目からはコンクリートがむきだしの擁壁のままで分譲となっており、阪急さんからもその理由や今後の開発方針やコンセプトについて公式のアナウンスが無いために、様々な憶測や今後の街区についての議論が購入検討者や住民の間であるようです。

造成工事が進んでいる次期分譲のかなり高い擁壁も、現時点でコンクリートがむきだしになっている事から、このまま分譲するのではないか、市内の他の開発に影響を与えるのではないか、という懸念を持っている初期の山手台住民や宝塚市民の方もおられます。

個人的には、今後の山手台の街区の開発コンセプトや、斜面地開発における景観へ影響が大きい擁壁に対する考え方について、阪急さんが公式サイトで見解を出されるのが良いと思います。

https://www.e-kodate.com/bbs/thread/219330/all/

>>699
最初から良識を謳ってない建売業者がやるならともかく、阪急がそれやったら終わりでしょ。

703さん、削除されたとは悔しいですね。
ここでも、何が基準か分かりませんが、削除が目立ちます。

こうなったらマスコミ？

または探偵ナイトスクープにでも、山手台の『なぜ？！』を調査してもらいたいですね(笑)

宝塚は｢阪神間｣とは認められないから削除されたのでは？

＞６７７
山手台は右肩下がりに価格（坪単価ではなく）が下がってきているのは事実なんだから
次街区のビューノでいきなり値上げなんて出来っこないですよ。

特に山手台など宝塚市東部は川西市とともに「北摂圏」とのつながりが強い地域。
雲雀丘あたりの市外局番は　０７２　だし。

706
山手台や山手台のマンションの事をもろに扱っている阪急不動産が運営する阪神間サイトなのに
そんなんが削除理由のわけないだろｗ

サイトの趣旨から逸脱した内容だったんでしょ。

705

VOICE（憤懣本舗）の方がよろしいかと。
ナイトスクープじゃ、芸人のお笑いネタにされて住民がかわいそう。

でも、在阪マスコミと阪急グループは仲良しだから相手にされないかも。

マスコミに言うなんて無駄ですよ。
この掲示板に書くだけで（ただし誹謗中傷は駄目だよ　根拠のある批判はOK）じゅうぶんです。
阪急に直接言うより効果あります。
なぜなら、阪急に直接言っても適当にその場だけ対応されて何もなかったことになりますが、
この掲示板は検索サイトで公式サイトなみの上位にヒットして検討者の殆どが見ますからね。
直接言うよりも、効くのです。

次期街区　山手台ビューノの予告広告に

「阪神間最大級の眺望ニュータウン」

とありますが、正しくは

「阪神間史上初、宝塚初、関西初の標高２００ｍ前後の山腹をコンクリート打ちっぱなし漬けにした大規模分譲地」

ですね。



山林を削る開発、それも標高２００ｍ前後の山の上をコンクリート打ちっぱなし擁壁で分譲にする事じたいがとんでもないが、それが１８００区画（今後が１４００区画という情報がただしければ、西４丁目の４００弱とあわせて）となるとまさに前代未聞で史上初。



まぁ、これは西４丁目以降も全て打ちっぱなし擁壁で分譲（擁壁の仕上げ義務付けも無し）する場合の話ですので、もし阪急が良心を取り戻してそうでない分譲をこれからするならば、また違ってきますけどね。

伊丹の荒牧にマクドができましたが、土日の昼は大盛況みたいですね。
ドライブスルーの行列もすごいので、山手台あたりからも買いに来てるんでしょうね。

駅から遠くなるほど買い手がつく値段は低くなり、造成コストも低く抑えざるをないわな・・・

それは悪徳業者の論理。

山の上ほど、風致や景観に配慮しないといけないというのが常識。

例えば六甲山の中腹や上のほうに住宅街をつくるなら、別荘地みたいにしないといけないのは当たり前だろう。

山の上に５０坪のコンクリなど発展途上国以下の民度。

山の上でも、住みたくなるような街区にすれば、絶対に売れる。

そうですね、山の上でも戦略的な価格が発表されると絶対に売れる。

クルマ２台必要になるし、維持費かかりますし、

住宅ローン余裕もって組みたいですから・・・

>>707
そうですね。
山手台ビューノも第一期分譲はマストステージ彩都のように衝撃プライスで即日完売を目指し、
華々しいデビューを飾って欲しいものです。
阪急さん、何事も最初が肝心ですからね、
サイトで謳っている「新家族(ニューファミリー)」層の期待に是非答えてください！

訂正
>>707
そうですね。
山手台ビューノも第一期分譲はマストステージ彩都のように衝撃プライスで即日完売を目指し、
華々しいデビューを飾って欲しいものです。
阪急さん、何事も最初が肝心ですからね、
サイトで謳っている「新家族(ニューファミリー)」層の期待に是非応えてください！

山手台

はじめは高所得者層を集め、環境が良いのだと無理矢理ブランドを付けた。

今度は低所得者層を集めて、ただの雑な町へ成り下がる？

先住民の気持ちは『騙された』以外に無い。

もし今後もむきだしコンクリなら50年後、100年後に人々から嘲笑される開発になりますね。もちろん阪急も嘲笑される。
阪急はこんな酷い開発をしたんだなと。

標高150m以上の山の中腹をコンクリ数百区画（西4丁目）でも、既に大阪平野に面した六甲・長尾山系で初となる暴挙だが（他の六甲・長尾山系の標高150m以上の住宅街はどこも大半の擁壁に石を使用している）、1500区画以上となるとまさに暴力的な破壊力。

今ごろ遅いですよ

東１・２で電柱地中化がなくなり

東３では擁壁の自然石がコストダウン

普通そのへんで方向性の変化に気付くでしょう？

見る目が無かったと諦めなさい。

>>724
阪急だけでなく宝塚市（行政）も笑われ、批判されるでしょうね、未来の日本人から。

1910年の池田室町で日本の鉄道会社による良質な住宅地開発（沿線）の全てのモデルを築いた阪急が、100周年の2010年に分譲したのが、日本で史上初となる標高200m級コンクリート打ちっぱなし擁壁分譲地の山手台西4丁目だったんですね。

西４の住人さん

今のままでは、宝塚市内の全てのバス便エリアで最低評価の住宅街になっちゃいますよ。

ただでさえ平均敷地面積では一番劣っていますからね。

将来、ワースト評価（地価暴落）になる事を避けたければ、自治会＆住民努力により建築協定を改定するか、都市計画形成区域の申請をして、今からでも擁壁の仕上げを義務付けるしかありません。

もしそれが実現すれば、うちっぱなしコンクリートで分譲された住宅地を、住民の民度で将来的に価値が保たれる仕組みの街に変えた、はじめてのケースになります。

何だかんだ言っても西４丁目はこのご時世よく売れましたね。

同時期に販売されて未だに苦戦している分譲地も多いですよ。

やはり価格ですかね。

今朝の朝刊にデカデカと出てましたね　

山　手　台　ビ　ュ　ー　ノ　(笑)

生まれ変わるんですねぇ〜(#^.^#)

728
宝塚の他の標高150m以上の住宅地はどこも平均70坪クラスで、擁壁は自然石から間地石ですからね。
確かにこのままであと十数年すれば西4丁目のコンクリ擁壁は確実に醜くなりますから、不動産仲介市場の評価で最低のまちになるでしょう。

阪神間史上初

山の上なのに道路からコンクリ面丸見えのコンクリ１０００区画以上の分譲地ｗ

昔と違って今の阪急さんは理念も良識も失ってしまったのかもしれませんね。

西４丁目南部には、オアシスまで徒歩で行けるというポイントがありました。

仮に４丁目程度なら、擁壁は後付け出来たとしても、広さは後からは変えられません。

坪単価押さえてでも、平均70坪以上にして売り出してください。

狭苦しい住宅街は、駅近だからこそ許されます。

あんな山の上で狭苦しい住宅街は、将来治安悪化するのが目に見えています。

昨日の朝刊折込カラー広告

×阪神間最大級の眺望ニュータウン

○阪神間最大級の山腹コンクリうちっぱなしタウン

734さん
昭和40～50年代、つまり大都市圏や市の人口急増期（需要大）に分譲された山の上のバス便エリアが平均65～70坪ぐらいあって（擁壁はちゃんと石を使ってる）、今から人口どんどん減るのが確実で現時点で既に住宅が余っている時代に、山の上に50坪台のコンクリ打ちっぱなしとか、なにかがおかしいですよね。

無関心な市民は感覚が麻痺しているのかもしれませんが、異常な開発です。

山手台ビューノの物件概要では確か１７０〜２５０㎡位になっていました

１７０㎡の区画はどれくらい有るのでしょうか？

１７０㎡って５０坪以上ありますよね？

けっこうお子さん１人とか２人とか核家族なので

５０坪あれば十分です。

高くなると手が届かなくなるので早く知りたいです。

山手台倶楽部に入れば情報も早く入手できるのでしょうか？

ママ友達と入会しようと話しています。

平均が重要。
50坪台がいくらかあってもいいけど、平均区画面積は最低でも210㎡以上じゃないと。
ある程度の平均が無いと、緑は多く復元されないし、良好な景観は導かれないし、
空間的なゆとり（平均面積が少ないと建てこんでセカセカしたまちなみになる）
も担保されない。

小学校前の阪急販売センターへ行けば、登録の事を含め、詳しく教えてくれると思いますよ。

値段が下がるのは購入者にとっては嬉しいことだと思いますが、4000万程度の狭い家になるなら、3〜4人家族なら駅近の質のいいマンションの方が便利ではないですか？

しかし、時期分譲地は安くはなるのでしょうね。朝刊折込カラー広告から高級感はすっかり抜けていましたね。
デザイン、紙の厚さ、すっかり安っぽくなってしまったと感じました。

山手台住民から苦情が出まくるから、阪急は逆ギレしてしまったのかもしれませんね。

理想を追求していくときりがない、コストが積み上がり買えなくなったら本末転倒。

山手台view・uno広告で山手台の重厚長大路線に変化を感じ取り若い世代が興味を示すと思われます。

740

理想を追求するとかそういう次元の話ではありません

山の斜面削って擁壁を大量に設けるなら景観に配慮しないといけないという最低レベルのマナーの問題です

宝塚市内の六甲山系や長尾山系の山の上のバス便エリアで、コンクリ打ちっぱなしの所なんて他にありません

どこも景観や山並みとの調和に一定の配慮をしています　山手台も3丁目まではやっていました

山の最上部付近まで削ってコンクリ打ちっぱなしは、それだけ（過去に例が無いほど）ありえない異常な分譲だという事です

住宅を大量供給する必要があった規格大量生産の時代の開発ですら、景観に一定の配慮していたものを、人口が減り家が余る今の時代にそれより大幅に劣り品位や良識に欠ける開発をするなど論外です

山本駅北口のロータリーを出て登りはじめ、山手台に入る直前の左手に見える畑をみなさない。
道路沿いの擁壁に自然石の仕上げをしているでしょう。
個人の畑ですら景観に配慮しているというのに、デベロッパーがコンクリむきだしって・・・

訂正
山手台に入る直前の左手に見える畑をみなさい

先に高値で購入した人と

これから購入する検討者

利害が反するのは仕方ないことです

デベがどちらを採るかですね

利害の相反なんて無いです。

わざわざ将来のまちなみが醜くなる打ちっぱなし擁壁を望んでいる客など営業の脳内にしかいません。

これから山手台に住みたいと考えている全ての人が、全てが将来的に美しい景観と価値が維持されるまちに住みたいと思っています。

家あまりの時代にバス便エリアの山の頂上付近を削ってコンクリ漬けにする開発行為が「異常ではない」「やむをえない」と考えているのはモラルが崩壊したデベだけです。

良識ある正常な日本人の総意は「人口が減り家が余る時代に山を削るならそれなりにちゃんとしたものをつくらなければ社会的に認められない」です。

よくもまあ、この話題だけで、盛り上がってますね。
購入を検討している人の大部分は、擁壁がコンクリートだろうが、石だろうが
あまり気にしてないと思いますよ。
実際、４丁目は、順調に売れたわけだし。
ちょっと小振り（５０坪）で、価格を抑えたほうがニーズに合ってるってこと。
それに、３０万で石モドキを貼り付けたら、優良な分譲地？
購入者の優先順位からしたら、かなり下です。気にしているのは
ここの掲示板だけ。

それに、山肌がコンクリート云々って、１０年経って同じように汚くなった
コンクリートも石も、下から見ると同じだけど（笑）

>>747
そのとおりですね。
自分がこれから山の上に土地を買って住まおうと考えている街について、
景観なんて気にしないとか、将来価値が落ちようが使い捨てになろうが
かまわないと考えている購入検討者などいるわけがないですからね。
誰しもが、自分が一生に一度の高いお金を払って住まう街なんだから、
将来大きく価値が落ちるような分譲は避けて欲しいと願います。

そもそも石を貼るぐらいではたいして高くなりません。
擁壁を仕上げたら馬鹿高くなるから出来ないという業者の論法は通用しません。
あのような山の上の立地で、なんの景観的配慮もしないのは異常です。

西4丁目は今までとは街並みがうってかわってコンクリ打ちっぱなしの街になった事もあり苦戦しました。
南部は最後まで土地が売れ残っていたので、最後はブローカーを通じて不動産仲介市場に出たり、建売業者やパナホームに転売されたりしていましたね。阪急オアシス出店というてこ入れをしたのにこのザマです。
それを受けて西4丁目の北部では、相当な割合をハウスメーカーに卸売りするという事態になりました。
阪急だけでは予定通り完売できぬほど、魅力に欠ける分譲であったからです。

つまりこのスレで荒らしが事あるごとに書いて茶化している「でも西4丁目は販売好調でしたよね？」という主張がそもそも事実ではなく誤りなので話になりません。

>>753

>部外者（どうにかして山手台を悲惨な住宅街にして
下げようとしているいつもの中山台住民）。

何か証拠を持っておられて中山台の人と断定しているのですか？
でないと、山手台のイメージをまた悪くするだけですよ。

昨日の朝刊折込「山手台ビューノ」のカラー予告広告。

鋭い人は重要な点に気付いたと思う。

今までの歴代の山手台の広告や宣伝では、美しいまちなみといった景観やまちなみ面が

強くアピールされていたが、それが今回は一切跡形も無く消えていた。

これが意味する所は・・・

「山手台ビューノ」が景観に配慮された分譲になるなら、こんな予告広告には（ｒｙ

>>686さん

＞石は貼らない、土地は狭くなる。
＞
＞これは『詐欺』ではないのですか？
＞
＞売り出しはじめの路線を変更するなら、広告に1、2丁目の画像は使うべきではありません。
＞
＞詐欺にしか思えない。腹立たしい。

確かに詐欺に近いです。
なぜなら山手台は過去から現在までの分譲において広告やウェブサイトなどで、一貫して

『すべては、日本中がお手本とする美しいまちづくりのために』

と景観をひじょうに重視したまちづくりが山手台全体の最大のコンセプトである事を
公式に掲げてきたからです。
つまりお客さんである購入者に対して、山手台全体のコンセプトは年月を経ても
色あせない美しいまちづくりであると示して、景観の美しさに重点を置いた開発を約束して、
不動産（宅地）を販売してきたのです。

http://www.yamatedai.net/tk/concept/
から引用
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
区画ごとにも植樹帯（グリーンベルト）を設けて、重厚な石組みとの心地よいバランスを整え
ています。この街を、日本中がお手本とするような美しい街にしたい。いつまでも色褪せない、
世代を超えて愛され、素敵な生活文化を育んでいく街にしたい。その思いを、街区の細部にま
で行き届かせました。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

かつてのニュータウンのような使い捨てにはならぬよう、平均以上にまちなみに配慮して、
世代を超えて愛される街を志向すると明言しています。

このコンセプトを完全に破棄し、世代を超えて愛されるまちになどなりようがない使い捨て志向の
コンクリートうちっぱなし擁壁で北部を埋め尽くす予定なら、今まで購入したお客さんに嘘を吐いて
騙していた事になりますし、開発許可にも関係してくる事ですから（平均以上に景観や自然環境との
調和に配慮するという事で山の中腹以上を削る開発を認められた経緯があります）かなりの問題です。

756
昨日の山手台ビューノのカラー広告、ひっぱりだしてもう一回みたけど、確かに今までのような景観へのこだわり面は全く書いてないな　ありえない
①梅田から阪急で乗り換え無し26分
②見晴らしが良い
③阪急オアシスがある
④歩行者道路で小中学校へ通学しやすい
⑤北公園、中央公園、南公園
⑥無条件宅地

“すべては日本中がお手本とする美しいまちづくりのために”
の到達点であり集大成が、阪神間初の山の上にコンクリートむきだし1000区画超分譲地なのかしら？
呆れちゃいますね。

景観なんてどうでもよいと言う価値観の人間が入ってくるなら、山手台はもう終わったようなもの。

低所得でもないが、治安悪化したら、気楽にどこかに移る事が出来るような大金持ちでもないから、これは困る。

コンクリ打ちっぱなしでも、化粧タイル貼っても、御影石積んでも、煉瓦積みでも、元の環境の改変であることには変わりない。
麓からは、山の上に壁のような人工の構造物が見えるだけ。
だから、石を使ったからといって、マクロ（ここでは宝塚全体を指す）の意味では景観への配慮とは言えないだろう。
もちろん、もっとミクロの視点では石積みの効果は大きいだろうから、山手台、特に南部にとっては資産価値の暴落を防ぐことはできるだろうが。


宝塚の景観を守るという観点で、山手台最上部の住宅地の理想形を妄想してみた。

･区画割は100坪〜
･建蔽率は30%かそれ以下、加えて敷地の半分程度は植樹の義務を設ける
･元の地形を可能な限り活かし（ここがポイント）、擁壁は必要最低限にする

麓からみた景観の破壊を防ぐには、最低限これくらいはやらないとだめだと思う。繰り返しになるけど、既存の山手台開発のやり方である石を使った街づくりであれば、宝塚の景観の悪化を防げるとは思えない。
でも、こんな土地があっても、余程家に対する思い入れがある施主やハウスメーカーでなければ、まともな家は建たないだろうね。だからどんなデベも手掛けることはないだろうけど。

今ここで特に重視されているのは、麓からの眺めというより近くまで行って幹線道路や
街区内の道路を通った（歩いた）ときにどういうまちなみに見えるか、周囲の自然や
山々に景観が馴染んでいるのかという点での景観配慮だと思います。

これは
https://www.e-kodate.com/bbs/thread/219330/res/663-669
を見てもわかるように、擁壁の仕上げがきわめて重要です。
もちろん植樹や植栽も重要ですが、コンクリート打ちっぱなしではどうにもなりません。

山並み全体や麓から見上げた時の景観配慮は、できるだけ家々の間隔が離れていて
（土地が大きく）建蔽率が低くじゅうぶんに緑被率が高いという点が重要ですね。
当初の山手台の開発計画では、そのようにする予定だったと聞いています。

>>759
山林剥がしてコンクリ擁壁で埋め尽くし　をお手本にされたらたまらんなｗ

＞７５４

ブローカーを通じて不動産仲介市場に出したり…
建売業者やハウスメーカー転売したり…

そのような手法はこのご時世どこの分譲地でも当たり前のように行なっています
あの手この手を尽くして、それでも売れずに苦戦しているところが多いのです
同時期に販売された、それらの分譲地と比較して山手台西４丁目は驚くほど売れ行き好調でした。

話にならないのはあなたのほうですよ。勉強が足りません。

もう山を削る必要もニュータウンを開発する必要が無いのです。

同一エリアで住宅が余っているのですから。

これから人口が減るのですから。ファミリー物件需要が激減してかつてのニュータウンの家が更に余りまくるのですから。

デベロッパーのモラルが低下している以上、行政がしっかり景観面の規制を強化する必要がありますね。昔は規制などなくても、山の上を打ちっぱなしコンクリ街にするような業者はいませんでしたが、今はいるのですから、石貼り等による仕上げを義務付けるなどの規制が必要です。

規制を掛ける側のモラルも欠如しているので(モラルを持っていれば市内の無秩序な開発も防止できていたはず)。
そのくせHPには、いかにも緑豊かな住宅都市ですよ的な画像載せてるしw
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/?PTN=LV3&LV2=8&LV3=61&...

現在大阪へ出勤するｴﾘｰﾄｻﾗﾘｰﾏﾝが多い事を踏まえると、阪急さんがこだわりを持って頑張ってくれたら、いずれは芦屋や夙川に負けない一等地になれる土地だと思いますよ。

このまま叩き売りするには勿体ない土地です。

>769
利便性では1歩譲るものの、かつてはステイタス的に芦屋、夙川にはより近かったはず。
このままでは近いうちに、伊丹、川西、尼崎よりも格下になる可能性大。はっきり言って、区画をちょこっと大きくし、擁壁を石でお化粧して体裁良くした程度で変わるような流れではない。
それもこれも、都市計画の杜撰さと利権優先の各種公共事業、宅地開発が原因。

>770は宝塚市のこと

どの程度が、景観や住環境に配慮された開発であるかは個人差があると思うけど、景観影響が大きい山の上に行けば行くほど厳しくするべきというのは万人の当たり前の意見でしょうね。

個人的には敷地面積の水準については
>>734
さんの意見に同意で平均70坪以上がひとつの開発許可の目安になると思う。

理由は、市内で同一の標高や立地にある既存の住宅街が平均60～70坪であり、それよりも劣る劣化版を既に住宅が不足していない今の時代に山林を破壊していつくる事は社会的に認めるべきではないから。もちろん本当は>>762さんの言うように山の上を削る開発は100坪以上にするべきなんだろうけど、最低限度をそこに持っていくのは現実的には難しい。

擁壁についてはコンクリ打ちっぱなしは論外でしょうね。

でも西４丁目は販売好調でしたよね？

>>768
特に震災後は酷くなりましたね＞宝塚の開発行政
どんな醜いミニ開発や悪徳業者のえげつない開発も認めて、ブランドを切り売りしています。

ここで、ウンチクたれている人って、結局ニーズが分かってない人なのかな。
例えば、北摂の雄と言われている千里中央。
千里中央の周りは、千里ＮＴがあり、１００坪～１５０坪の優良な住宅地があるが、
高齢化が進み、土地余りで、良く売りに出ている。
そこから離れた不便と言われる彩都が山肌削って大規模開発してる。
それでも彩都が売れてる理由を考えたら、今の世の中のニーズが分かるんじゃないか？

＞１００坪〜１５０坪の優良な住宅地

＞不便と言われる彩都

↑これが現在の評価なんですね。

７７７は典型的な業者がわの論理。
自分たちが儲けが出て、買い手が買える値段の分譲地をつくる為なら、不便な郊外にいくらでも山を破壊して使い捨て（安い、土地小さい、緑少ない）のニュータウンをつくり続けていいという考えが正常だと思っているのは、お前らの業界だけ。

いい加減に「買い手がいる＝顧客が満足している＝ニーズがある＝社会的に正しい」という論法を社会悪丸出しの開発の正当化に用いるのをやめろ。

家が余っている時代に、山を削って、小さい区割りにしてコンクリで埋め尽くす行為が、社会的責任を果たしているわけないだろ。

他の地域の開発に話を広げず（他の開発を持ち出すのは業者が議論をぼやけさせて
責任を逃れる為の手段です）、山手台に限定して議論するべきです。

山手台は「景観に最大限に配慮し世代を超えて愛される平均以上の街をつくる」
というコンセプトを提示して山の斜面を麓から頂上付近まで削る開発許可を得た。

これが全てです。

どんな社会全体で見て無駄な開発でも、消費者が買っても良いという値段まで下げれば売れます。

しかし売れる事をもって、ニーズがあるから正しい開発なんだという無茶な理屈は通用しません。

建物と合わせてサラリーマンが一次取得できる価格にする為に、山の上の開発であっても、土地小さくしないといけないし造成も極限までコストダウンせざるをえないからコンクリ打ちっぱなしにするというのは、完全に社会の公器としての役割を無視して自分の商売の都合しか考えていない単なる悪徳業者の行いです。

777
山手台の北部の現在な無秩序な乱開発路線を擁護する内容にも、景観配慮を無視して大阪平野部からひじょうに目立ち山並みを構成する宝塚の山腹をミニ戸開発の為に削りまくっても良いという根拠にも全くなっていない。論理的に破綻している。

>>757
>>757
>>757

さんの書き込みを良く読みなさい。
山手台の現在の路線を正当化するなら、これに対する反論を述べなさい。以上。

以下757さんの書き込み

――――――――――――――――――――――

No.757
by 匿名さん　2012-04-22 17:02:39

>>686さん

＞石は貼らない、土地は狭くなる。
＞
＞これは『詐欺』ではないのですか？
＞
＞売り出しはじめの路線を変更するなら、広告に1、2丁目の画像は使うべきではありません。
＞
＞詐欺にしか思えない。腹立たしい。

確かに詐欺に近いです。
なぜなら山手台は過去から現在までの分譲において広告やウェブサイトなどで、一貫して

『すべては、日本中がお手本とする美しいまちづくりのために』

と景観をひじょうに重視したまちづくりが山手台全体の最大のコンセプトである事を
公式に掲げてきたからです。
つまりお客さんである購入者に対して、山手台全体のコンセプトは年月を経ても
色あせない美しいまちづくりであると示して、景観の美しさに重点を置いた開発を約束して、
不動産（宅地）を販売してきたのです。

http://www.yamatedai.net/tk/concept/
から引用
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
区画ごとにも植樹帯（グリーンベルト）を設けて、重厚な石組みとの心地よいバランスを整え
ています。この街を、日本中がお手本とするような美しい街にしたい。いつまでも色褪せない、
世代を超えて愛され、素敵な生活文化を育んでいく街にしたい。その思いを、街区の細部にま
で行き届かせました。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

かつてのニュータウンのような使い捨てにはならぬよう、平均以上にまちなみに配慮して、
世代を超えて愛される街を志向すると明言しています。

このコンセプトを完全に破棄し、世代を超えて愛されるまちになどなりようがない使い捨て志向の
コンクリートうちっぱなし擁壁で北部を埋め尽くす予定なら、今まで購入したお客さんに嘘を吐いて
騙していた事になりますし、開発許可にも関係してくる事ですから（平均以上に景観や自然環境との
調和に配慮するという事で山の中腹以上を削る開発を認められた経緯があります）かなりの問題です。

＞『すべては、日本中がお手本とする美しいまちづくりのために』

阪急が大阪平野に面した山の7～8合目まで削ってコンクリ打ちっぱなしで分譲したら、
他の分譲業者や不動産屋が阪急宝塚山手台の事例を「お手本」にして、阪急ですら
山の上の方まで削ってコンクリ打ちっぱなしで分譲してるんだから、うちが山林削る
開発もコンクリ打ちっぱなしの仕上げ無し擁壁で許可しろと行政に迫るようになり、
あちこちにコンクリ打ちっぱなしの住宅街が増殖し、宝塚市の住環境やブランドが
ますます悪化する事態が懸念されています。

＞780
＞山手台は「景観に最大限に配慮し世代を超えて愛される平均以上の街をつくる」
＞というコンセプトを提示して山の斜面を麓から頂上付近まで削る開発許可を得た。


だったら開発許可を出した行政に苦情言えば？

数か月前からここでずっと言ってるみたいだが、

いくら言ってても残念ながら何も変わらないよ。

今までずっと、山手台開発では日本中がお手本にするほど美しいまちづくりを目指して相対的価値の

永続性と景観にこだわった開発をすると大きな声で喧伝しておいて、現実では日本どころか宝塚市内

の狭い範囲内でもぶっちぎりで最低の山の上の開発をやってるって詐欺だなｗ

宝塚市内で西4丁目と同じような高標高エリアに位置する住宅街は平均65坪以上あるし、道路沿いから

見える擁壁にはちゃんと石を使っていますから（笑）

先日の予告広告を見ても分かる通り、最早阪急不動産に路線変更の意志がないことは明らか。
阪急の担当者も本スレの存在は当然認識してるだろうが、所詮匿名掲示板と思ってるのだろう。
実際、検討者誰もがインターネットで情報収集するわけではない。広告を駆使したイメージ戦略と価格戦略で十分売り抜け可能と考えていそう。子役タレントなんか引っ張り出してきたのはその最たる例。
ネット検索で上位だから効果ありだなんて思わない方がいい。匿名で何を言っても説得力なし。本当に間違った開発を止めたければ、自治会挙げての訴訟提起とかしない限り無理。

日本中がお手本にするは大袈裟でも、せめて人口減少で家が余り山林破壊する必然性が低い時代に目立つ山を削って開発するからには、こうあるべきであるという美しいまちづくりの見本を示さないとね。

山　手　台　ビ　ュ　ーノ　

いい名前ですねぇ〜(^^)

山手台東１丁目に新築される市立幼稚園は２年後の平成２６年４月開園予定らしいです。

園庭も広く現在の長尾幼稚園の約３倍規模の大きな幼稚園となるようです。

山手台次街区(ビューノ)を検討されている若いお母様型は是非ご参考にされてください。

若い世代に人気が出そうな新家族ビューノは価格発表が楽しみですが

街区内の北公園の遊具なども充実していただきたいですね。

>>760さん

＞景観なんてどうでもよいと言う価値観の人間が入ってくるなら、山手台はもう終わったようなもの。
＞
＞低所得でもないが、治安悪化したら、気楽にどこかに移る事が出来るような大金持ちでもないから、これ
＞は困る。

同感です。

数十万をけちって、少しでも安いなら山の上でも打ちっぱなしコンクリのほうがいいなんて

自分勝手な人間が、これから何十年と庭や街を綺麗に維持するわけがないです。

治安の悪化も懸念されます。

阪急不動産は、「すべては、日本中がお手本とする美しいまちづくりのために」と景観最重視の

看板を掲げて山手台開発をしてきたのですから、それを無かった事にして顧客である既存住民を踏み躙る開発に

転じる事は、厳しく批判や追求されて当然でしょうね。

私は関係者ではありませんよ。
いいかげん擁壁のお話は散々出尽くしましたし良く分かりました、もう結構です。
ビューノについて前向きな情報交換をしたいので擁壁ネタで占拠するのはやめていただけないでしょうか？

南部住民としては、擁壁の話題は大歓迎です。終わったら意味がありません。

山手台ビューノとやらが販売開始になる頃に、擁壁の話題が続いている事に意味がありますからね。

警鐘として抑止力になります。

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宝塚市内で西4丁目と同じような高標高エリアに位置する住宅街は平均65坪以上あるし、道路沿いから

見える擁壁にはちゃんと石を使っていますから（笑）
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中山台の入り口の道路から見える　大きなコンクリート打ちっぱなしの壁には石を使用しているようには
見えないが・・・　また、65坪なさげだが・・・・

擁壁というか、擁壁もふくめた山手台の景観やまちづくり全般について話題にしていく事は重要ですね。
山手台が当初からどういう理念を掲げて開発をしてきたのか知らない人に知ってもらう為にも。
こういう掲示板は一見さんがマイナス点を知らずに間違って購入してしまう事を防ぐ効果もありますしね。
ネットで情報収集する検討者は、営業マンが教えてくれない深い情報を知りがたっています。

で、結局あなた方がこの数ヶ月してきた事はここでうだうだ書き綴ってきただけ。
何故そこまで自分達の街の景観、品位を守りたいなら住民運動なりを起こさないのだろう？
検索で上位に出るから、阪急も見てくれてる？民意を汲み取ってくれる？
そうやって、実行動をせずうじうじやってきたから、今の山手台があるのでは？
この現実は人任せ、業者まかせ、行政まかせにしてきたあなた方のせいでは？
本気で守りたいなら、今こそ自分達で何か行動すべきではないですか？
立派な理念をお持ちなのですから・・・

797

山手台の北部と同じぐらいの標高にある、中山台や逆瀬台や光ガ丘や青葉台は、擁壁に

全て石を使用して造成された分譲地ですよ。標高200m前後でメインの擁壁が殆

ど打ちっぱなしの街は、宝塚市内で山手台西4丁目以外に存在しません。

中山台の入口から見えるあそこは中山台（クラレが昭和40～50年代に開発）ではなく、

ごく最近に全く違う関西住宅建設という建売業者によって開発された中筋山手の200区画の

小規模な住宅街ですよ。それに山手台の北部とは海抜が全然違いますし（山手台の北部は

山の5～7合目ですが、あそこは山の2～3合目です）、駅から徒歩圏で15分以内です。

確かにあそこの住宅街も決して褒められた開発ではありませんし、麓から見えるので

景観への影響は大きなものもありますが、より社会への影響が大きいのは山手台北部でしょう。

規模の面（千数百区画）でも、事業者がどこであるか（よりによって阪急）という面でも、

立地の面でも（山の上）、開発理念を放棄して途中から街作りを一変させようとしている面でも。