阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part6】

>>568
いま山手台の北部では、次街区の分譲に向けて、コンクリート擁壁の造成工事まっさかりですから
擁壁の話題が出たり議論になるのは自然な事だと思いますよ。

打ちっぱなし擁壁の話題になると困る人がいるようですが、本当に検討中の方でしょうか？
私にはそうは思えません。
本当に検討中の方なら、ちゃんと仕上げられた擁壁の方が良いと思うのが自然ではないでしょうか？
山手台検討中の方が、山手台南部やバス通りの擁壁が嫌いだとか好みでないというのは
いくらなんでもちょっと設定に難があるように思います。

山手台西４丁目はこの不景気に中でも売れ行き好評でしたよね？

山手台は西４丁目の街並みが明るくて一番好きという方結構多いですよ。

>>山手台検討中の方が、
>>山手台南部やバス通りの擁壁が嫌いだとか好みでないというのは
>>いくらなんでもちょっと設定に難があるように思います。

これから家を建てようとする方にとって最近のシンプルな外観の建物にはゴツゴツした和風っぽい石垣はイメージ合わないから、やめて欲しい、せめて選べるようにして欲しいということでしょう。

西4丁目が明るいのは、子供が多く、人通りが目立つからじゃないですか。
スーパーもあるから余計に賑やかに感じますよね。

西2丁目はそういった面では落ち着いています。

私は東1丁目なんて、擁壁もきれいで子供も多くて、一番明るく見えますけどね。

東１丁目は崖っぷち沿いに張り巡らされた緑色のフェンスが景観を損ねていて残念ですね・・・
この時期の桜並木はとっても綺麗ですけど・・・

以前から何度も「ごつごつした」とか「岩石」と言う単語を使っているの同じ人ですよね（打ちっぱなしを肯定している業者）。

山手台のメインの街区の擁壁を見て常人は「岩石」などという単語は出てきません。

打ちっぱなしのほうが良いとか、4丁目の街並みが一番素敵だなどという意見は、現実の会話では一度も聞いた事がありませんね。

山手台の中でダントツに安っぽく魅力の無いまちなみというのが、山手台界隈における西4丁目の本当の評価です。

・打ちっぱなしで分譲する場合は、必ず宅地購入者や建売業者に擁壁の表面仕上げ（家の建築時に施工）を義務付ける事

・幹線道路沿いや街区内主要道路沿いの高い擁壁など目立つ部分は、売主があらかじめ責任を持って石などで仕上げる事

・建築協定で擁壁の仕上げを規定する事（コンクリートのまま放置する事は不可にする）


さすがにこの3点に反対する人はいないでしょう。業者以外は。

５７７

でも、その打ちっ放しの西４丁目は売れ行き好調だったんですよね？

打ちっぱなしだったから売れたのではないですし、さほど好調でもないです。

スーパーなどを誘致したり、建売業者やハウスメーカーに卸売りして営業力を借りたりして、なんとか売り切ったというのが真相でしょう。

それに厳密にはハウスメーカーや業者の持分は、まだ残っていて完売はしていませんしね。

579
いいえ。今までの山手台とは一変した打ちっぱなしだったので、かなり苦戦しました。
西4丁目南部の最後あたりは、不動産業者などにも転売されて仲介に出ていましたね。
50万高くても擁壁が東3丁目などのように仕上げられていればもっと早く売れたでしょうね。

>>576
確かになんであんなフェンスにしたんでしょうね。
あれのせいで山々の四季の変化が楽しめませんね。

結局の所、先住民の皆さんが気に入らないのは、4丁目以降が同じ「山手台」を名乗っているという点になるんですよね。別に道路を挟んで街区が接している訳ではなく、ましてや住まいの眼前に新街区の擁壁が迫っているのでもないですから。それに、同じくコンクリート打ちっぱなしである、隣接する中山台（正確には中筋山手）の宅地の方はあんまり問題視されてないようですし。
個人的には中筋山手の方が麓から近い分、より景観を損ねてると思っていますが（最初に断っておきますが、現在の山手台での、阪急の開発スタンスを支持して肩を持つ訳じゃ決してないので）。
それでも外から見れば、「山手台」としてひとくくりにされてしまう。それが我慢ならないのでしょう。
ずっと前のレスで誰かが提案してましたが、1〜3丁目と4丁目以降が別の町名なら、先住民の方々も少しは納得されるのではないでしょうかね。
少なくとも、これから分譲する街区（東4、5）に関しては、違う住居表示にするよう宝塚市に強くプッシュしていけば如何でしょうか（変更に掛かる費用は阪急の負担で。住民をに不快な思いをさせているのならそれ位の負担はさせてもいいと思います）。

>>280
＞元々山手台は売出し文句が｢安けりゃいい｣と言う町ではないはずです。
＞
＞4丁目が売れたのは、打ちっぱなし擁壁だったからでもありません。
＞
＞4丁目には大阪に通勤される方が多いのですが、売出し始めた頃、大阪通勤圏で土地50坪以上で、新しい住宅街と言うのは、｢兵庫県｣には山手台と芦屋浜しか無かったと思＞います。1時間以上が通勤圏なら、三田と舞多聞と北神戸も含めますが。
＞
＞芦屋浜と山手台を比べた時に‥‥あとは価値観ですね。
＞
＞やはり、元からある町よりは新しい町の方が入りやすいと考える人は沢山いらっしゃいます。
＞
＞その上で、兵庫県で、大阪通勤圏で埋立地よりは地盤が強く、50坪以上の新しい落ち着いた住宅街‥‥と条件を絞っていけば、山手台しか残りません。
＞
＞打ちっぱなし擁壁と言う、あまりにもの違いにかなり躊躇しながらも、皆仕方なかったのでしょう。
＞
＞擁壁をこれまでのように手入れされていれば、50万程値が上がっても、もっっと売れ行きがよかったと思いますよ。

その通りですね。
住民さんから、4丁目も今までの山手台のように擁壁に石を使って分譲してほしかったとか、
今からなんとかできないかという切実な声を良く聞きます。

５８２さん
同意。
公共工事で使うような無粋なフェンス
桜並木が台無し
アレこそデベに何とかさせるべき

＞５８４
＞住民さんから、4丁目も今までの山手台のように擁壁に石を使って
＞分譲してほしかったとか、
＞今からなんとかできないかという切実な声を良く聞きます。


そんな声聞いたことないですけどね？？？
自然石施工は数十万円で出来るんでしょ？
本当に「切実」に思っているなら自分で自然石施工すればいいのに、そんな家ほとんど見かけないよな？
４丁目の方々はあれ(打ちっ放し)で十分満足してるんだよ。

西4丁目が明るいのは、土地が小さめなのに駐車場2台分確保しくさって、オープン外構にせざるをえないからです。
庭が小さくて樹木が少なくて緑が少ないから、建物の外壁がもろ見えて明るく見えるのですよね。
これは山の上の方なのに土地面積けちって緑豊かでは無いという事ですから、決してほめられた事ではありません。

584
「住民さんから、4丁目も今までの山手台のように擁壁に石を使って分譲してほしかったとか、
今からなんとかできないかという切実な声を良く聞きます。」

↑
そんなことホントに思ってたら買ってねーよ！

いい加減なこと言うんじゃないよ。

明るいまちなみ、バス座れるし、オアシス歩いて行けるし、サイコーだよ！

流行りは石垣よりオープン外構。
輸入住宅系にも良く合う。

>>587
最近の分譲地見たことあります？
オープン外構は街を明るくすっきり見せられるので今時どこも普通ですよ。防犯面でもクローズ外構より優位と聞きます。
敷地が狭いとオープン外構にせざるを得ないという話は聞いたことないです。

オープン外構が主流の他所のニュータウン見た検討者が山手台２〜３丁目に重厚感を感じつつも圧迫感と古さを感じ、
西４丁目を見て明るさと新しさを感じるのは不思議でもなんでもないことです。

４丁目以前の山手台はいつしかチョット時代遅れのオールドタウンになりかけています。
次期分譲街区では時代遅れのゴツゴツ・デコボコ岩石貼りを見直し明るく新しい町づくりを行い
若い感性を持った世代を呼び込むべきでしょう。

586
584さんじゃありませんが、自分一軒だけ擁壁に手を入れても焼け石に水で意味が無いと思っているんですよ。全体でやるなら自分の家も協力したいという住民さんは結構います。

確かにそうですね。
阪急不動産に良心が残っている事を期待しましょう。
仕上げが義務付けされれば、将来のコンクリート劣化による
致命的なまちなみ悪化におびえる必要無く、安心して
宅地を購入できますね。

山の上のバス便エリアは宝塚市内全体で見ても全く家不足しておらず余ってるのに、景観破壊、環境破壊丸出しのコンクリうちっぱなしの小さい区画の分譲地にするぐらいだったら、もう山手台北部は森にもどしましょうよ。

それに山本地区の平地にあれだけ宅地に転用可能な田畑が残っているのに、同じ地域の山の頂上付近をごっそり削って緑少ないミニ戸建分譲ってなにかおかしいですよね。海外のまともな国の方々が見たら、異常な事に見えるでしょうね。

擁壁の仕上げも好みは人それぞれです。
これだけ好みがハッキリ割れているのですから
次街区ではオプションとすべきです。
せっかくコストかけてデコボコ岩石仕上げににして
岩石の色形が気に入らない購入予備軍が購入を敬遠したら元も子もないです。
自然石が良ければ５０万円で貼ればイイだけです。
自然石も千差万別ですし、
タイルや別の素材の方が好みだからと剥がす訳にいかないですからね
余計に無駄なコストかけないためにも
コンクリート打ちっ放しで販売して購入者に自然石の色形を選ばせてあげるのが良いでしょう。
なんしか貼ってしまってからでは取り返しが付きません、
貼ってなければどうとでも出来るのですから。

訂正

擁壁の仕上げも好みは人それぞれです。
これだけ好みがハッキリ割れているのですから
次街区ではオプションとすべきです。
せっかくコストかけてデコボコ岩石仕上げににして
岩石の色形が気に入らない購入予備軍が購入を敬遠したら元も子もないです。
自然石が良ければ５０万円追加すればイイだけです。
自然石も千差万別です。

タイルや別の素材の方が好みだからと剥がす訳にいかないですからね
余計に無駄なコストかけないためにも
コンクリート打ちっ放しで販売して購入者に自然石の色形を選ばせてあげるのが良いでしょう。

なんしか貼ってしまってからでは取り返しが付きません、
貼ってなければどうとでも出来るのですから。

>>593
確かに街の価値を将来に渡って維持する上で「擁壁の仕上げの義務付け」がポイントです。
自分たちの街の価値を守れる規定に反対する人は皆無です。
もともとの山手台の理念である良好な住環境と景観を守る為の緑化、建築の協定とも
一致します。石が好みでないという方もごく僅かですがいらっしゃるようですから、
擁壁を石で仕上げた街区と擁壁の仕上げ自由（ただし仕上げ無しは不可で、必ず仕上げを
しなければいけない）の街区をそれぞれ用意するのも良いかもしれません

建築条件付の分譲をする建売業者やハウスメーカーが、少しでも上物で儲けようとする為に擁壁の仕上げ無し（コンクリうちっぱなしで引渡し）とする事を防ぐ上でも、擁壁の仕上げの義務付けは素晴らしいですね！　大賛成です！

>>592
>>自分一軒だけ擁壁に手を入れても焼け石に水で意味が無いと思っているんですよ。
>>全体でやるなら自分の家も協力したいという住民さんは結構います。

そんな話し聞いたことない
作り話でしょ。

>購入時に擁壁の仕上げをけちってしない住人の方々が、
>コンクリートが汚れないように綺麗に維持していくという想定は、いくらなんでも無理がありますよ。
>定期的に洗浄して保護材などを塗って打ちっぱなし擁壁を劣化させないで維持していく方が、
>回数を重ねると最初に石やタイルを貼るよりもずっと面倒でお金もかかりますから、
>最初の時点で仕上げをけちってしなかったような方が、そんな事をするわけがありません。

って、別に購入者がケチったわけじゃないやん。

阪急がやらなければ自分達でやればいいという意見もあるけど、自分家だけで重厚なタイル張ったらそれこそ浮くやん。
ご近所にも気つかってできひんのちゃうの。

599
宅地購入者が家を建てる時に擁壁を必ず仕上げする規定を設けたら（汚れてきてか
ら対策する等の規定では必ず違反する者が続出するので駄目です）、打ちっぱなし
で販売もありですが、住民所有でない擁壁や幹線道路沿いの擁壁などパブリックス
ペースは街の顔となり統一しないとちぐはぐになりますから、そういった部分はデ
ベが仕上げて販売しないといけません。

>>597
全くその通りですね。
宝塚市の開発行政は明らかにおかしいです。

オアシス前のお宅、綺麗な白の煉瓦風タイルはっていますが、全く浮いてませんよ。

やっぱり擁壁を仕上げると見違えるように良くなるなぁという納得の外観です。

仕上げ前とは段違いです。

さて
やっぱりみんなで陳情とかもっと行動した方がええんちゃう？
自治会もきれいな街並みをとか看板でも建てまくればええ思うよ
そんくらいやれるやろ

私も山手台北部も南部と同じような擁壁に仕上げてもらって、山手台全体として統一感があればよいと思っています。

しかし、一部意見に「北部は環境破壊」ってありますが、それはいくらなんでもと思います。
北部が環境破壊だったら、南部だって環境破壊ですよ。
いくら自然に融和する擁壁で仕上げたって、山を削ったことに変わりはないのですから。


阪急に対して、北部も擁壁仕上げようよ、と意見するのは私も大賛成です。
個人に任せてもうまくいかないとも思います。

ただ、自分達の意に反したからといって存在意義まで否定するのは間違っていると思います。
少しは他人目線で考えませんか（自戒も含め）

南部が開発工事された時期（バブル期で宅地難）と今では状況が違います。

今は住宅不足していませんし、家がむしろ余っていますし、これから人口が激減する時代です。

もうありきたりな使い捨てのニュータウンをつるく為の山を削る大義名分は失われているのです。

横のニュータウンの土地や家が沢山余っているんですよ。

それに山手台南部は平均70坪で比較的土地が広くグリーンベルトも広く、緑豊かな環境となり

開発後に緑地が回復されています。土地が小さければ、緑地の回復率も少なくなります。

608さん
>>308さんや
>>368さんや
>>490さんや
>>494さんや
>>517さん
あたりの書き込みを読まれるべきです。

584さん、592さんだけでなく、他にも打ちっぱなし擁壁をなんとかしたいと思ってる住人はいます。

ご近所さんとのバランスを考えたら、いきなり自分の家だけ手を入れるわけにはいきません。

住んでしまえば気にならない方も勿論いらっしゃるかもしれません。

しかし、近い将来の町並みを考えたら…自治会が設立され、早々に擁壁の仕上げについて話が出ればいいと思います。

痛い出費ですが、隠す為の植栽代の維持費の方がじわじわ痛いです。

山手台も大事ですが、市内の全ての新たな開発や擁壁のつくりかえ時に擁壁の仕上げ義務付けは必要ですね。やまなみや自然と調和しないコンクリートむきだし擁壁の開発が当たり前のように横行しつつある状況はまずいです。

山手台の幹線道路は、長尾山トンネルの関係で他市の方も
大変多く通るのですよね。
新名神が完成したらアクセス道にもなります。

そういう状況で山手台東の北部の山の標高200m～の地域が1000戸の
コンクリート打ちっぱなし分譲地になったら影響は甚大ですよ。
宝塚市＝自然破壊、景観破壊の町というイメージが形成されます。

中国道から悪名高いラビスタ(宝塚市環境破壊のランドマーク)が全国からの帰省ラッシュで丸見えですから手遅れですわ。

>>613
西4丁目分の約400戸とあわせたら約1500戸の山の中腹コンクリむきだしタウンになりますね。
この規模は、コンクリむきだしの分譲地としては、間違いなく宝塚市内だけでなく京阪神全域でもワースト1位になりますね。
ましてや大阪平野に面した山の標高150m以上の部分をそんなものにしたら宝塚市は嘲笑の対象となるでしょうね、イメージダウン、ブランドダウンどころではないです。

擁壁は雨に晒されるので必ず経年で汚れます。

汚れた時に不快感を与えない擁壁の仕上げに向く素材というのは、石ぐらいしか無いのですよね。

汚れた時に自然の景観に馴染む素材というのは、もともと自然にある物以外では難しいというのが現実的な所です。

石の種類や積み方（張り方）にも色々あり、様々な住宅に対応できます。

好き嫌いの問題ではなく、昔から擁壁に石が使われてきたのは（タイプは色々ありますが）理由があるのです。

宝塚でちょっといいと言えるレベル以上の住宅地って、大抵は山を切り開いて出来た所ですよね。
そんな場所に住んでいる人が多いから、もはや必要性もないのに山を削る開発が続いていても、危機感を持たない人が多いんだと思います。
危機意識を持つ人が多ければ、景観保全や造成自体を規制する条例がとっくの昔に制定され、景観は守られていたと思いますよ。
そうすれば、山を削ったニュータウンの住民が、さらなるニュータウン開発を批判するという、端から観ればコメディーのような状況も起こらなかったでしょうに。こんな所、確かに京阪神では宝塚だけです(笑)。
今のように家余りでなく、住宅不足の時に買ったからと、責任逃れできるものではないです。無関心が大きなツケになった結果が現在の宝塚だと思いますよ。

山を切り開いた住宅街をみな一律に扱うというのは、さすがに無茶な論法ですよ。
大都市の人口が急増した昭和40～50年代とか子育てサラリーマン世帯が求める庭付き戸建向けの良質な宅地（日当たり良好、一種低層、整形地）が不足していましたから、当時のニュータウン開発を攻める事は出来ません。
そしてそれより更に古い開発は、敷地の半分ぐらいが緑となるようなまさに自然と調和した開発を心がけていましたし、お手本となるような理想的な住宅街が多いですからね。

できるだけ地形や自然を改変せず既存樹木も最大限に残した開発をし、開発後も自然と調和した景観がもたらされるように最大限の配慮をした開発と、山林をひっぺがして既存樹木を殆ど残さず切り倒し地形を改変しまくり効率重視のRC打ち放し擁壁を設けて最低敷地面積ぎりぎりに区割りしただけの乱開発をどちらも同じ自然破壊だからと同列に扱うのは乱暴です。

そして重要なのは、バス便エリアの整形地が現在不足していないという点です。
人口が増えて宅地難であった時代は、環境良好でサラリーマンが買える整形地を必要な数量提供する為には、山林を切り開いてニュータウン開発せざるをなかったのですが、そのニュータウンの土地が今は余っていて容易に入手できる状況なのです。新たに自然破壊する必要は無いのです。

環境良好な整形地でも古いコミュニティが存在するかつてのバス便ニュータウンには住みたくないなどといいだしたら、世代ごとに山や自然をどんどん破壊して、使い捨てのニュータウンを作り続ける事になり、膨大な社会損失につながります。

宝塚に必要なのは、全体の価値凋落傾向をストップさせ、既存の住宅街にでも新たな人が入りたいと思わせるような都市価値の向上でしょう。

>>573
嘘は良くないです。
どちらもここ数年で分譲され上物（建物）が同世代の東1丁目と西4丁目を同じ日の同じ時間帯に
歩いた事がありますが、街区の美しさも魅力も比較になりませんでした。
さすがに西4丁目マ○セーは無理がありますって。
別に西4丁目を貶したくは無いのですが、100人に聞けば97人以上は東1丁目のほうが
素敵な住みたいまちなみだと答えるでしょう。
造成に石を使っている点はやはりかなり影響が大きかったです。
よほど審美眼やセンスが異常な方でない限り、コンクリ打ちっぱなしでまちづくりに手を抜いた
西4丁目が山手台でいちばん好きとは感じようがないです。

人口が減少時代でも、今までより優れた、さすが宝塚、さすが阪急と

うならざるを得ないオンリーワンの素晴らしい開発をしたら、

誰もが認めると思いますよ。

積水のまちづくり憲章とかはまさにそれを目指しているんじゃないでしょうか。

ほんまに売れ行き好調やったら、阪急がぜんぶうるわな。
それが一番儲かるんやから。
儲けが減ってもハウスメーカーの分譲に頼らざるをえないんやから
売れ行き好調とは程遠いやろ。

理想追求しすぎて高くなって買えそうにないですね・・・残念ですけど・・・

>618
617のコメントが過去と現在のニュータウン開発を同一に扱っていると読めるんですか？そんなことは一言も書いてないと思いますが。
既存ニュータウンの住民の多くが、必要性の乏しい住宅開発が続いていることに無関心なのが問題ではと指摘しただけです。

618の指摘が当てはまるのはむしろ>614じゃないでしょうか？
ラ･ビスタは採石場跡地でハゲ山同然の所を住宅地として再生したと聞いてますから、山林を切り開いている、現在問題になっている山手の宅地開発と同一視するのはナンセンスですよね。
山腹にそびえ立つマンション群が宝塚の風景に馴染むかといえば疑問ですが、ハゲ山を放置するよりかはマシだと思います。

確かにハゲ山放置よりは遥かにマシですね。

ただ砕石場という環境破壊（アスファルト道路をつくる為には砕石はどうしても必要なのですが）を人口密度の高い大都市平野部に直に面する場所でしておもいっきり景観を壊してから、景観悪いから山の頂上をマンション群にしますよ（単なる緑地修復事業では採算とれないので、マンション販売費用で整備費用をまかないますよという方式）というのは、マッチポンプ的な印象はどうしてもありますね。

あんな所を砕石場にすることじたいがとんでもないですよね。まぁ昔からあの一帯から生瀬方面にかけて砕石場銀座ですけど。

石を張るなら重厚感がある２丁目タイプがいいですね
最悪なのは３丁目タイプ
あれは厚みも中途半端で偽物クサイ
どっかのテーマパークのハリボテ石みたいでみっともない
２丁目に憧れてもなれなかった「準山手台」「小山手台」って感じ
擁壁に石張りが強制なら２丁目タイプに回帰せなあかん。

３丁目でもしないよりマシ

616
コンクリートでもシリコンではっ水加工して濡れ肌防止塗装という手はあります
5年に1回くらい手入れをすれば安藤忠雄デザインっぽくできないことはありません。
もちろんコストもそこそこかかります。
そういうの見て打ち放しがいいと思っている人も居るんじゃないでしょうかね

安くしてほしい人＝もっと勉強してほしい人

なんだろうとおおもいます

>>３丁目でもしないよりマシ


うん。だから東３丁目みたいな「張りボテ石」だけは勘弁してね

西２丁目みたいな本物志向で頼んます！

意匠的にコンクリート打ちっぱなし擁壁をが好きだから選んだ人なんていませんよ。

定期的に高圧洗浄と撥水塗装を繰り替えして、コンクリート擁壁が綺麗に維持されている住宅街など未だかつて存在しませんから。

単なる開発業者と行政の意識の低さからくる仕様です。

正直、擁壁の話題だけでどれだけ引っ張れば気が済むのか聞きたい。
平行線の話を続けるなら、何時までか期限を切ってくれないだろうか？その期間はここを無視するから。
ここには山手台の情報を集めに来ているのに、ただ時間を浪費するだけになっている。

>>628
私もマシだと思います。
3丁目があの高さの擁壁で打ちっぱなしだったらとんでもない事になっていましたよね。
ちなみにこの掲示板で石貼りなんて数十万程度で出来るって話は、3丁目タイプの事ですよね。
あれならタイル貼りと同じ要領で、石の種類にもよりますが工事費用は平方メートルあたり1.5～2万ぐらいでしょう。
2丁目みたいにコンクリート擁壁の外側に分厚い石を積んで一体化させる仕上げは、その倍ぐらいはするでしょうね。

632さん
擁壁うんぬんというより、今ちょうど造成工事中の北部の街区が、まちづくり、景観的にどうなるのか（どうするべきか）という話題だと思いますよ。
西4丁目のようにコストダウンを徹底してコンクリートのままにするのか、高低差が大きくて目立つかららさすがに阪急も景観に配慮したまちづくりをするのか、という点に関心が高まっています。
規模も大きく阪急の事業という事で、他の開発や宝塚市への影響も大きいですから、注目が集まるのは仕方ありません。

東３ってのは入口に高圧線鉄塔がデ〜ンと立ってる崖の上の街区か？
あそこの石貼りはフェイクっぽいな、ほんと「マシ」って言う程度だわw

今なら駅近から順繰りにコストダウンしてきて今はそれなりに一貫性・整合性取れてるけど
北部の次街区に擁壁仕上げしちゃうと
「中途半端にコストダウンした東３丁目と、打ちっ放しの西４丁目は何だったのか？」
ってなるんじゃないですかね？

>>632と営業が申しております。

阪急や営業さんが、山手台北部の開発はちゃんと擁壁も景観に配慮するという事を
公式に謳えば、擁壁の話題はすぐに収束するんじゃないでしょうか。

話題が平行線なのは、阪急が態度をはっきり示さないからです。

4丁目から打ちっぱなしにした理由も明らかにしていませんから。

↑東３を中途半端に手抜きした理由もヨロシク！

山手台で検索したら、ここが公式サイトの次ぐらいの上位にヒットしてしまうから、業者はここの存在がめざわりでしょうがないんですよ。根拠のある批判や耳が痛い辛辣な意見が書かれているから、どうにかして検討者がここを見る事を阻止したいと思ってる。

>634
約1ヶ月間、ほぼこの話題だけで延々とここまで来ています。
梅田近辺に勤務するサラリーマンでも何とか手の届く、通勤1H程度で子育てに環境のよい場所となると非常に限られることから、景観にも注目を集めているのは理解しますが、限度と言うものがあるでしょ。

>637
自分がよそを売りたい営業だからと言って、反論する人も営業と決め付けるのはお粗末過ぎ。

もし山手台東の北部が全てコンクリむきだし擁壁の街区になれば、六甲や長尾山系の山の中腹の開発としては前代未聞ですな

宝塚を含め阪神間の標高100m以上の山腹の住宅街で「1000区画以上の規模のコンクリむきだし擁壁の宅地開発」など過去に一例も存在しないから、一線を超えた暴挙として宅地開発の歴史に悪名を残すのは必至

しかもその暴挙を、よりによって日本の良質な宅地開発の祖である小林一三の阪急が、その沿線開発モデルの象徴である宝塚でやらかしたとなれば、そのインパクトは更にとんでもない事になるな

阪急不動産は、人口減少や少子高齢化でこれからオールドニュータウンや郊外のファミ
リー向けの土地や家がどんどん余る時代に入る事をきちんと考慮して、そんな時代でも
山を切り開いて開発した事の正当性が誰からも認められるような、世代を超えて愛され
る100年後に評価される特別な開発を山手台でしないといけない。

手抜きで売り切って逃げる開発ではなく、家余り時代のお手本となる開発を目指すべき。

631

ご参考に
http:ｽﾗｽﾗwww46.tok2.com/home/arc/hyogo/hyogo_33.htm

個人的には好きなデザインなので覚えていたもので紹介です。
これは住宅街ではないですが、住宅街だってかつて存在しなかったからダメと言うのは暴論ですよ
やればできるんです。金かかりますけどね。
かける価値はあるかもしれないと言うことです。

もちろん単なる打ち放しではこうは行きません。
打ち放しでいいやと言う人は勉強が足りないんだと思います。

>640
ここで否定的なレスや都合の悪い意見を入れるとデベロッパーの営業扱いされますが、ついに、話題を変えようとするだけで営業扱いされるようになってしまいましたね…

現在分譲中の街区は、阪急の無条件宅地に関してはほぼ完売みたいなので（HMに卸した条件付きの宅地に関してはよく知らない）、他に話題がないみたいですね。
次の街区の全貌が見えてくれば、興味のある方達と情報交換できると思います。秋頃になるでしょうか。
それまでには造成の結果がわかるので、ここで擁壁についてあれこれ言うこと自体意味がなくなるでしょう。もっとも今現在においても、この掲示板で擁壁議論する意味は…（以下略）。

安藤建築に代表される意匠として化粧コンクリート打ちっぱなし仕上げを採用したRC住宅と、単なるコンクリート剥き出しの擁壁の住宅地を同列にあつかったら駄目だよ。

コンクリート擁壁を擁護する為に、安藤忠雄をひっぱりだすようになったらギャグだよ。

これからの人口減少社会、超高齢化、少子高齢化でベッドタウンに何が起こるかというと、高齢の1～2人世帯の増加、ファミリー向け戸建用地が猛烈に余るという減少です。今昭和のニュータウンの焼き直しのようなニュータウンをつくれば、将来のファミリー向け不動産（特に駅から徒歩圏外の山手の整形地）の値崩れが更に悪化するだけの結果になります。

だから
コンクリート擁壁を勘違いしてる人のために説明してるのに
何がギャグなんですか
みんなが安藤忠雄知ってると思ってるあんたが変態なんだと気付け

芦屋市や箕面市がコンクリート打ちっぱなし擁壁を禁止している理由はなぜでしょうか？
宝塚市で都市景観形成区域に指定されている殆ど全ての住宅街でコンクリート打ちっぱなし擁壁を
禁止している理由はなぜでしょうか？
山なみや自然要素となじまない上に汚れて景観が悪化する事態を防げないからです。

コンクリート打ちっぱなしのマンションや個人住宅は、定期的に丁寧な手入れがなされます。
マンションは積立金があるのでまず手入れを反故にしませんし、個人で打ちっぱなし仕上げの
RC住宅を選ぶ層は建築にこだわりがある上に高いお金を払っているので、こちらも放置する
という状況はまずありません（放置すれが自分の家の価値が台無しになりますから）。

一方でコンクリート打ちっぱなしの擁壁は、手入れされるケースのほうが稀であり、それが数十区画や
数百区画になれば、初期状態に近い美観が維持される想定など、現実的にはありえないです。
しかも所有者がいない公共部分の高いコンクリート打ちっぱなし擁壁はどうするのという事になります。

不運にも山手台初のコンクリート打ちっぱなし擁壁で分譲されてしまった西４丁目の価値を落とさない方法

１　住民努力により建築協定を改定し、擁壁の仕上げを今からでも義務付ける（各世帯が施工）

２　自治会で積立金を積み立てる仕組みをつくり、汚れが悪化してきた頃に積立金を使って街全体で擁壁の仕上げを行う

３　自治会で積立金を詰みたてる仕組みをつくり、定期的に擁壁の一括洗浄と撥水材の塗布を行ってコンクリートの景観悪化を防ぐ

実際に今山手台の北部に行って現地で今一番目立ってるのってがんがんつくってるコンクリート擁壁の

工事と北公園周辺から良く見える新しい打ちっぱなしコンクリート群ですね。

西4丁目はほぼ分譲終わったし、他にめぼしい動きや話題無いです。しいて他にあげるなら、

宝塚山手台四丁目のバス停付近の幹線道路を歩道も含めて今工事中で、東５丁目方向に進入する

バスルートの整備してるなってぐらい。

家や土地が余っている時代・エリアで、従来より質の低い安易な開発をするぐらいなら
開発やめて森に戻して、良質な旧ニュータウンの不動産（土地）を利活用するべきって
当たり前の世論かつ正論ですよね。

デベロッパーは、お客さんが買っているのだから我々はニーズに応えており正当な開発だ
と主張するんでしょうけど。

購入を検討中で、何かしらの情報が知りたい方には、延々と続く壁等の話は目障りかもしれませんが、情報は大体今まで出ていますよ。過去スレにあります。

また、新たに聞きたいことがあれば、聞いてくださればどなたか答えてくれると思います。
最近昼間は暖かいけど、さすが山だから、朝晩はかなり冷え込むとか？

しかしながら、今までとまったく違う開発がこのまま続いていくのは、住民にとって大きな問題です。

山手台が山手台ではなくなっていくのですから。

御影石で統一できなくても、せめて、打ちっぱなし禁止令を出してほしいです。

阪急さん、お願いします。

西４丁目と同じか、それ以下の価格でお願いします。

http://yamamotoyamate.sakura.ne.jp/wp-content/uploads/2012/04/dayori50...
＞現在、阪急オアシス北側には既に２５０戸が入居され、北公園周辺には９８０戸が予定されています。２～３年先には１，４００戸も家が建つ予定です。

それだけ戸数増えたら山本駅下の阪急アンダーパスの渋滞が心配。

>>652
同感です。
これから住まれる方にとっても自分たちの街を守る良い影響しかありませんからね。
これから分譲するエリア、擁壁の仕上げ義務付けを建築協定に盛り込む事が切に求められています。

>>632
山手台情報＆季節ネタ
山手台は周辺にヤシャブシが大量に繁茂しており、ヤシャブシの影響で
子供（大人も）が花粉症やアレルギーや果物アレルギーを発症するリスクが
通常地域より遥かに高いです。

＞６５５
＞それだけ戸数増えたら山本駅下の阪急アンダーパスの渋滞が心配。


幹線道路とは名ばかりの片側１車線ですからね。

現在でも週末の夕方は停滞してますよ、

信号に向かって登り坂になってるから

発進の遅い車が渋滞に拍車をかけるんです、

１０００戸も増えたら確実に大渋滞するでしょう。

まあ
あんな山の上それもコンクリ固めの斜面に移り住んだって
会社の移転届けに書くだけで
ああこの人って人生見限ったんだって言われるのはガチ
あ　俺人事やってっからこれは事実ね

あーあ

宝塚はもうだめぽ

山手台北公園のすぐ裏あたりに、幸福銀行が破綻する前に造成された掘り込み車庫付き宅地があったのですが、なんと壊してを新しくつくりなおしていますね。

宅地造成費用の大半を占める擁壁工事を、完成済み擁壁のコンクリートを解体してまでやりなおすというのは尋常ではないです。

それらの掘り込み車庫付き宅地は十数年経過してコンクリートが大変醜く汚れていましたから、これから分譲する街区を訪れる検討者に、打ちっぱなし擁壁が十数年したらどれほど酷くなるかという現実を見せたくなかったのでしょうね。

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

西4丁目の擁壁（分譲から2年程度経過？）

西4丁目の擁壁（分譲から2年程度経過？）

造成から十数年経過したコンクリート擁壁の景観。
植栽で隠せるという意見もありますが、よほどグリーンベルトの手入れに熱心なお宅の
擁壁を除くと、殆どこういった状態になるのが運命かもしれません。

同じく造成から十数年経過した擁壁の景観。山手台西2丁目。
経過年数相応に汚れていますが、石なので景観に馴染んでおり街並みを害していません。

同じく造成から十数年経過した擁壁の景観。山手台西1丁目付近。
上段の御影石の化粧擁壁、下段の御影石積み擁壁、ともに汚れはありますが街の美観を害していません。

西4丁目の擁壁（分譲から2年程度経過？）

次期分譲街区の様子

これだけの写真を集めてまで、擁壁の重要さをアピールしている人がいる。

それでも、何もしてくれないのが阪急ですか？

売れたら知らん、ですか？

打ちっぱなしは、本当に醜い。

画像わかりやすいですね。感謝します。コンクリート打ちっぱなしはやはりありえませんね。まちなみを守る為には擁壁が仕上げ済みで販売されるか、表面仕上げが約束される仕組みか必要不可欠ですね。