阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part6】

>>546
劣化したコンクリ擁壁がバス通り沿いに存在したら、十数年で見た目がどうなるかばれて
販売上不都合だから取り壊したんでしょうね。
新街区をデベが１円でもコストけちる為の打ちっぱなしで分譲するために。

石垣風擁壁は最近のモダンな家には雰囲気合わなくなっちゃったからね、

前からの住民さんがご自分たちの石垣風擁壁の継続を求めるご意見も

お立場としては理解出来るのですが・・・

でも時代と流行に合わせて取捨選択していく勇気も必要ですよ。

そもそも御影石等を用いた石積み（崩れ積み、野面積み、玉石積み）は100年近く前から継承されている阪急沿線や阪神間の景観アイコンで文化ですからね。石を否定するような方は、よそにいかれた方が良いでしょう。

どんな素材でも、コンクリまんまの擁壁よりは遥かにマシという指摘は事実ですね。

コストの問題もあるし、好みは人それぞれ

【一部テキストを削除しました。管理担当】

＞５５３さん
＞まともな日本人のDNAを持っている人間なら神社やお寺や城に使われている石という素材…


やはり石垣擁壁は純和風のイメージですよね？

洋風の建物には似合わないと思います。

出来れば擁壁の仕上げは各々の施主がオプション選択できるようにするのがいいと思います。

>>559
いいえ。ぜんぜん違いますよ。
和風の石積みは斜面地の洋風住宅に最も似合います。
阪神間モダニズムの時代から、和風の外構や庭園と洋館の組み合わるが好まれてきました。
雲雀丘花屋敷でも地場（山本地域）の造園技術や和風の石積みと洋館を組み合わせた住宅を主にして
景観をつくってきました。貴方は住宅の知識が無さすぎます。

そもそも山手台のメインの擁壁は、こぶをだした長方形のブロック状の化粧石（御影石）を
規則正しく積んだもので、これは全く和風の意匠ではありませんね。
山手台の南部の擁壁やコミュニティロードの石畳舗装は、明らかにスペインの石壁を
モチーフにしたデザインでしょう。

訂正　和風の外構や庭園と洋館の組み合わせ



＞出来れば擁壁の仕上げは各々の施主がオプション選択できるようにするのがいいと思います。

擁壁の仕上げが義務づけられれば、各々の施主が自分の好みや趣味で仕上げを選べる方法が良いです。
しかしコンクリのまま放置する事も可能であれば、ほぼ確実に汚いコンクリートの街になるのでいけません。

幹線道路沿い、街区内のメインの道路沿い、公共部分の高い擁壁は、まちの顔となるので開発業者が負担して
あらかじめ仕上げ、個々の宅地の擁壁は、各々の施主が個性をいかして自分の好みで仕上げる
（ただしマンセル値を規定して極端にケバケバしい色は不可にする）というのなら問題ありません。

重要な点は、街を歩いて見える高い擁壁が打ちっぱなしで放置される事だけは絶対に避けられる式で
ないといけないという事です。

>>198
>>確かに南部の自然石擁壁は素敵で高級感はあると思いますが、
>>その反面、威圧感（圧迫感？）も感じ、
>>また建物も若干古いせいか暗さを感じます。
>>北部はRCが目立つところもありますが、
>>そこまで擁壁高さもなく建物も新しいので明るい印象はありますね。

>>なので、現時点でどちらかが一方的に優れているということはないと思います。
>>年代によって価値観は違いますし。
>>例えば子育て世代は西2より西4が魅力的と思うのではないでしょうか。


私も198さんと同じ考えです。
現時点ではむしろ西４のほうが明るくニューファミリーらしさがあって好きです。
擁壁の汚れに関しては個々の住人さんが将来予算に応じて対応されたらいいと思います。
山手台に家を買われるくらいの方は自己責任でしっかりメンテナンスされる方ばかりだと思います。

お客さんが好みの仕上げにできるように、あえて打ちっぱなしのままで分譲しているという方便は悪徳業者が用いる常套手段です。

しかしそういった業者の開発では、山との境界の法面下の擁壁や道路沿いや階段まわりや貯水槽まわりなどの所有者がいない（市になる）公共部分のの擁壁も打ちっぱなしのままに放置されているので、すぐに嘘だとばれます。

564さんに同意します。

山手台の街づくりについてのご意見があるのならデベロッパーや市の開発指導課に直接言うべきでしょう。
自治会を通されるのも良いかも知れません。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

566
言うてます。
購入が決まる頃に義務付けられたら面白いわ。

567

だったらココでいつまでも言うのは控えて下さいね。

＞擁壁の汚れに関しては個々の住人さんが将来予算に応じて対応されたらいいと思います。
＞山手台に家を買われるくらいの方は自己責任でしっかりメンテナンスされる方ばかりだと思います。

購入時に擁壁の仕上げをけちってしない住人の方々が、コンクリートが汚れないように綺麗に維持していくという想定は、いくらなんでも無理がありますよ。

定期的に洗浄して保護材などを塗って打ちっぱなし擁壁を劣化させないで維持していく方が、回数を重ねると最初に石やタイルを貼るよりもずっと面倒でお金もかかりますから、最初の時点で仕上げをけちってしなかったような方が、そんな事をするわけがありません。

そして住人が所有していない部分（道路など）や、自宅の敷地からメンテナンスできない部分（例えば北向き区画に住んでいる人の南面の自宅敷地内擁壁は他人地に入らないとメンテナンスできません）の擁壁はどうなるんですか？　
空地の擁壁や道路や公園など所有者のいない街区内の擁壁は、分譲マンションみたいに自治会で費用を積み立てて、定期的に洗浄をして撥水剤を塗布する計画でも立てているのですか？　とてもそうは思えませんけどねぇ。

>>568
いま山手台の北部では、次街区の分譲に向けて、コンクリート擁壁の造成工事まっさかりですから
擁壁の話題が出たり議論になるのは自然な事だと思いますよ。

打ちっぱなし擁壁の話題になると困る人がいるようですが、本当に検討中の方でしょうか？
私にはそうは思えません。
本当に検討中の方なら、ちゃんと仕上げられた擁壁の方が良いと思うのが自然ではないでしょうか？
山手台検討中の方が、山手台南部やバス通りの擁壁が嫌いだとか好みでないというのは
いくらなんでもちょっと設定に難があるように思います。

山手台西４丁目はこの不景気に中でも売れ行き好評でしたよね？

山手台は西４丁目の街並みが明るくて一番好きという方結構多いですよ。

>>山手台検討中の方が、
>>山手台南部やバス通りの擁壁が嫌いだとか好みでないというのは
>>いくらなんでもちょっと設定に難があるように思います。

これから家を建てようとする方にとって最近のシンプルな外観の建物にはゴツゴツした和風っぽい石垣はイメージ合わないから、やめて欲しい、せめて選べるようにして欲しいということでしょう。

西4丁目が明るいのは、子供が多く、人通りが目立つからじゃないですか。
スーパーもあるから余計に賑やかに感じますよね。

西2丁目はそういった面では落ち着いています。

私は東1丁目なんて、擁壁もきれいで子供も多くて、一番明るく見えますけどね。

東１丁目は崖っぷち沿いに張り巡らされた緑色のフェンスが景観を損ねていて残念ですね・・・
この時期の桜並木はとっても綺麗ですけど・・・

以前から何度も「ごつごつした」とか「岩石」と言う単語を使っているの同じ人ですよね（打ちっぱなしを肯定している業者）。

山手台のメインの街区の擁壁を見て常人は「岩石」などという単語は出てきません。

打ちっぱなしのほうが良いとか、4丁目の街並みが一番素敵だなどという意見は、現実の会話では一度も聞いた事がありませんね。

山手台の中でダントツに安っぽく魅力の無いまちなみというのが、山手台界隈における西4丁目の本当の評価です。

・打ちっぱなしで分譲する場合は、必ず宅地購入者や建売業者に擁壁の表面仕上げ（家の建築時に施工）を義務付ける事

・幹線道路沿いや街区内主要道路沿いの高い擁壁など目立つ部分は、売主があらかじめ責任を持って石などで仕上げる事

・建築協定で擁壁の仕上げを規定する事（コンクリートのまま放置する事は不可にする）


さすがにこの3点に反対する人はいないでしょう。業者以外は。

５７７

でも、その打ちっ放しの西４丁目は売れ行き好調だったんですよね？

打ちっぱなしだったから売れたのではないですし、さほど好調でもないです。

スーパーなどを誘致したり、建売業者やハウスメーカーに卸売りして営業力を借りたりして、なんとか売り切ったというのが真相でしょう。

それに厳密にはハウスメーカーや業者の持分は、まだ残っていて完売はしていませんしね。

579
いいえ。今までの山手台とは一変した打ちっぱなしだったので、かなり苦戦しました。
西4丁目南部の最後あたりは、不動産業者などにも転売されて仲介に出ていましたね。
50万高くても擁壁が東3丁目などのように仕上げられていればもっと早く売れたでしょうね。

>>576
確かになんであんなフェンスにしたんでしょうね。
あれのせいで山々の四季の変化が楽しめませんね。

結局の所、先住民の皆さんが気に入らないのは、4丁目以降が同じ「山手台」を名乗っているという点になるんですよね。別に道路を挟んで街区が接している訳ではなく、ましてや住まいの眼前に新街区の擁壁が迫っているのでもないですから。それに、同じくコンクリート打ちっぱなしである、隣接する中山台（正確には中筋山手）の宅地の方はあんまり問題視されてないようですし。
個人的には中筋山手の方が麓から近い分、より景観を損ねてると思っていますが（最初に断っておきますが、現在の山手台での、阪急の開発スタンスを支持して肩を持つ訳じゃ決してないので）。
それでも外から見れば、「山手台」としてひとくくりにされてしまう。それが我慢ならないのでしょう。
ずっと前のレスで誰かが提案してましたが、1〜3丁目と4丁目以降が別の町名なら、先住民の方々も少しは納得されるのではないでしょうかね。
少なくとも、これから分譲する街区（東4、5）に関しては、違う住居表示にするよう宝塚市に強くプッシュしていけば如何でしょうか（変更に掛かる費用は阪急の負担で。住民をに不快な思いをさせているのならそれ位の負担はさせてもいいと思います）。

>>280
＞元々山手台は売出し文句が｢安けりゃいい｣と言う町ではないはずです。
＞
＞4丁目が売れたのは、打ちっぱなし擁壁だったからでもありません。
＞
＞4丁目には大阪に通勤される方が多いのですが、売出し始めた頃、大阪通勤圏で土地50坪以上で、新しい住宅街と言うのは、｢兵庫県｣には山手台と芦屋浜しか無かったと思＞います。1時間以上が通勤圏なら、三田と舞多聞と北神戸も含めますが。
＞
＞芦屋浜と山手台を比べた時に‥‥あとは価値観ですね。
＞
＞やはり、元からある町よりは新しい町の方が入りやすいと考える人は沢山いらっしゃいます。
＞
＞その上で、兵庫県で、大阪通勤圏で埋立地よりは地盤が強く、50坪以上の新しい落ち着いた住宅街‥‥と条件を絞っていけば、山手台しか残りません。
＞
＞打ちっぱなし擁壁と言う、あまりにもの違いにかなり躊躇しながらも、皆仕方なかったのでしょう。
＞
＞擁壁をこれまでのように手入れされていれば、50万程値が上がっても、もっっと売れ行きがよかったと思いますよ。

その通りですね。
住民さんから、4丁目も今までの山手台のように擁壁に石を使って分譲してほしかったとか、
今からなんとかできないかという切実な声を良く聞きます。

５８２さん
同意。
公共工事で使うような無粋なフェンス
桜並木が台無し
アレこそデベに何とかさせるべき

＞５８４
＞住民さんから、4丁目も今までの山手台のように擁壁に石を使って
＞分譲してほしかったとか、
＞今からなんとかできないかという切実な声を良く聞きます。


そんな声聞いたことないですけどね？？？
自然石施工は数十万円で出来るんでしょ？
本当に「切実」に思っているなら自分で自然石施工すればいいのに、そんな家ほとんど見かけないよな？
４丁目の方々はあれ(打ちっ放し)で十分満足してるんだよ。

西4丁目が明るいのは、土地が小さめなのに駐車場2台分確保しくさって、オープン外構にせざるをえないからです。
庭が小さくて樹木が少なくて緑が少ないから、建物の外壁がもろ見えて明るく見えるのですよね。
これは山の上の方なのに土地面積けちって緑豊かでは無いという事ですから、決してほめられた事ではありません。

584
「住民さんから、4丁目も今までの山手台のように擁壁に石を使って分譲してほしかったとか、
今からなんとかできないかという切実な声を良く聞きます。」

↑
そんなことホントに思ってたら買ってねーよ！

いい加減なこと言うんじゃないよ。

明るいまちなみ、バス座れるし、オアシス歩いて行けるし、サイコーだよ！

流行りは石垣よりオープン外構。
輸入住宅系にも良く合う。

>>587
最近の分譲地見たことあります？
オープン外構は街を明るくすっきり見せられるので今時どこも普通ですよ。防犯面でもクローズ外構より優位と聞きます。
敷地が狭いとオープン外構にせざるを得ないという話は聞いたことないです。

オープン外構が主流の他所のニュータウン見た検討者が山手台２〜３丁目に重厚感を感じつつも圧迫感と古さを感じ、
西４丁目を見て明るさと新しさを感じるのは不思議でもなんでもないことです。

４丁目以前の山手台はいつしかチョット時代遅れのオールドタウンになりかけています。
次期分譲街区では時代遅れのゴツゴツ・デコボコ岩石貼りを見直し明るく新しい町づくりを行い
若い感性を持った世代を呼び込むべきでしょう。

586
584さんじゃありませんが、自分一軒だけ擁壁に手を入れても焼け石に水で意味が無いと思っているんですよ。全体でやるなら自分の家も協力したいという住民さんは結構います。

確かにそうですね。
阪急不動産に良心が残っている事を期待しましょう。
仕上げが義務付けされれば、将来のコンクリート劣化による
致命的なまちなみ悪化におびえる必要無く、安心して
宅地を購入できますね。

山の上のバス便エリアは宝塚市内全体で見ても全く家不足しておらず余ってるのに、景観破壊、環境破壊丸出しのコンクリうちっぱなしの小さい区画の分譲地にするぐらいだったら、もう山手台北部は森にもどしましょうよ。

それに山本地区の平地にあれだけ宅地に転用可能な田畑が残っているのに、同じ地域の山の頂上付近をごっそり削って緑少ないミニ戸建分譲ってなにかおかしいですよね。海外のまともな国の方々が見たら、異常な事に見えるでしょうね。

擁壁の仕上げも好みは人それぞれです。
これだけ好みがハッキリ割れているのですから
次街区ではオプションとすべきです。
せっかくコストかけてデコボコ岩石仕上げににして
岩石の色形が気に入らない購入予備軍が購入を敬遠したら元も子もないです。
自然石が良ければ５０万円で貼ればイイだけです。
自然石も千差万別ですし、
タイルや別の素材の方が好みだからと剥がす訳にいかないですからね
余計に無駄なコストかけないためにも
コンクリート打ちっ放しで販売して購入者に自然石の色形を選ばせてあげるのが良いでしょう。
なんしか貼ってしまってからでは取り返しが付きません、
貼ってなければどうとでも出来るのですから。

訂正

擁壁の仕上げも好みは人それぞれです。
これだけ好みがハッキリ割れているのですから
次街区ではオプションとすべきです。
せっかくコストかけてデコボコ岩石仕上げににして
岩石の色形が気に入らない購入予備軍が購入を敬遠したら元も子もないです。
自然石が良ければ５０万円追加すればイイだけです。
自然石も千差万別です。

タイルや別の素材の方が好みだからと剥がす訳にいかないですからね
余計に無駄なコストかけないためにも
コンクリート打ちっ放しで販売して購入者に自然石の色形を選ばせてあげるのが良いでしょう。

なんしか貼ってしまってからでは取り返しが付きません、
貼ってなければどうとでも出来るのですから。

>>593
確かに街の価値を将来に渡って維持する上で「擁壁の仕上げの義務付け」がポイントです。
自分たちの街の価値を守れる規定に反対する人は皆無です。
もともとの山手台の理念である良好な住環境と景観を守る為の緑化、建築の協定とも
一致します。石が好みでないという方もごく僅かですがいらっしゃるようですから、
擁壁を石で仕上げた街区と擁壁の仕上げ自由（ただし仕上げ無しは不可で、必ず仕上げを
しなければいけない）の街区をそれぞれ用意するのも良いかもしれません