阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part6】

山手台北公園はなかなか綺麗な公園で、公園がきわめて貧相でお粗末な宝塚市においては比較的評価が高い公園ですけど、どう見ても大人を対象とした公園で小さい子供向けの公園じゃないですよね。

子育てにうってつけの広い公園もあるしとか言ってる人がいますが、ありえません。フラットな場所が少なく、子供が走り回るような場所が全くありません。どちらかといえば、高齢の方が健康維持の為の運動（階段の上り下り等）もかねて毎日散歩するような公園です。

＞４８１

そんなことないです、

山手台北公園は４丁目の子供達には大人気ですよ！

道路沿いや公共部分の擁壁は売主（阪急）が仕上げて、各戸の擁壁は個性を尊重して施主（購入者）に

仕上げを義務付けるという方式がもし東５丁目で採用されたら、西４丁目の住民は山手台全体で擁壁が

打ちぱなしなのはうちの街区だけでみっともないという事になって、自主的に仕上げるお宅が増える流れに

なるかもしれませんね。そうなれば好循環ですね。

新駅やっぱりガセだったんだなｗ

＞４８０さん

長尾幼稚園がキレイになって通いやすくなれば山手台に新居を購入される若いご家庭にとって朗報ですね！
子供達に大人気の北公園と相まってお子さんの声が弾む活気のある新街区となればいいですね！
できれば若いご夫婦でも購入しやすいようコストを徹底的に見直して削って頂きたいものです。

確かに自分の住むまちが見た目どうでもいいとかコストダウンしまくっていたほうがいいなどという検討者がいるわけがないですね。分譲マンションに例えれば、外観やランドプランなんてどうでもいいと言ってるようなもんですから。

1、2丁目で、土地家に億をかけた住民が、6、7千万〜程度の4丁目を好まないように、4丁目の住民だって、北側に4千万以下の住宅が出来るのは好まない。

4千万以下がいいなら、名塩や三田など、もっと条件が悪い土地を探すべきだと思う。

山手台の場所自体は、言うほど条件は悪くない。

安っぽくなって、ブランドイメージはがた落ち。

宝塚市内のバス便エリアのニュータウンは既に空家率が高く土地が余りまくっているし、大都市圏全体（京阪神大都市圏）で見ても住宅も全く不足していない。

そしてあと20年もたたないうちに、団塊世代が平均寿命を迎えてさらにに家が大余りする時代がやってくる。

そういう状況で、70年代のニュータウンの焼き直しや劣化版をつくるという事は、社会的に許される事ではない。

未来の住宅余りを更に加速化させ、需要の無い住宅街を増やすだけの単なる自然破壊行為だから。

家や宅地が不足していない今の時代に開発するからには、オールドニュータウンの劣化版や焼き直しではなく、中古になっても人口減少時代になっても色あせない魅力を持った街をつくる場合しか社会の公器（企業）として責任を果たしているとはいえない。

古いコミュニティが既に形成されている住宅街に入りたくないというエゴの為に、山を破壊して新たに開発しつづければ、使い捨てのゴーストダウンだらけの未来が待っている。

古くなっても魅力が色褪せない、そこに住みたいと思う人が沢山いる街をつくることでしか、山を削る開発が正当化できない時代が現在と言える。

昭和40～50年代のNT（オールドニュータウン）の反省点をいかした街づくりをするのではなく、
昭和40～50年代のNT（オールドニュータウン）の劣化コピー（50坪台＆打ちっぱなし擁壁）
をつくるようではいけませんね。そんなことをするぐらいなら冗談抜きに>>1のように森に
戻すべきです。劣化コピーをつくっても、将来の家余りを更に悪化させるだけです。

4丁目の自治会が設立されたら、自治会役員さん、頑張ってください。

どんなに木や花を植えても、背丈より高い壁はごまかされませんし、逆にコストが掛かるから住民も大変です。

自治会で積みたてでもできたらいいですが、あまり高い金額を毎月集められると反感買うでしょうね。

いくらお金かけて立派な分譲街区造ってもブランド力のない山本の裏山では、
それなりに安くしないと売れないでしょう・・・
あの不便な山の上で今後１０００戸以上も売っていこうと思ったら
団塊ジュニア世代以下に売り込んでいくしかないもんね・・・
所得水準が低くて価格にシビアな彼らは高かったら買いませんからね・・・

>>491
その通りです。
人口急増期に分譲された1970年代頃のニュータウンと同じような分譲を望む人達は、
空家が増加し家が余り活気が低下しているそれらの古いニュータウンに入居して、
若返らせるべきです。
いつの時代も家を購入する子育て世代が、新規のニュータウンを求めていては、
将来、空家だらけの荒廃したゴーストタウンをあちこちに溢れさせるだけの結果になります。

高級とか低級とかそういう話ではなく、これから大きく人口が減少する時代には
住宅が不足していた人口増加の時代とは全く異なる開発を大手デベロッパーは
しなければいけません。
昭和の規格大量生産型のニュータウンとは異なるアプローチが必要。

みんなが買いやすい価格でね！

30～40年前に沢山出来た一昔前のニュータウンは、新しく人が入りたがらない住みたいとは思われない街になってしまった。

しかしもっと古い50～100年前に開発された分譲地は、阪急が分譲した所も含め30年経過した時点でも50年経過した時点でも色褪せていないしそこに住みたいと憧れる人は多い。

見習うべき住宅街は、かつてのニュータウンではなく、それよりも古い開発でしょう。
日本の人口は2040年に1億人まで減少し（1970年の水準）、2050年に8800万人（1955年の水準）に減少するという観点からも、見習うべきはかつてのニュータウンではない事は明らかです。

結局は腸の中の話

肛門近くに住んでるか、はたまた胃の近くに住んでるか

これから地価どんどん下がりますよね。

時間をかけて昭和40年代以前の水準に（消費者物価指数CPIが変動していますので、
単純に同じ数字にはなりませんが）。
そんな時代に小さい土地を分譲したら駄目ですね。

491

いや、将来ではなく既に悪い影響を与えているようですよ。

宝塚市は阪神淡路大震災以降に、マンションを大量供給し、過剰供給の状態に陥らせて
市場価値もブランドも低下させて市民に大損させて顰蹙を買った話は有名ですが、
戸建に関してもバス便ニュータウンで過剰供給による悪循環の傾向が見られるようです。

既に市内のバス便ニュータウンは家が余っており50～60坪の宅地はストック過剰で全く不足していない
↓
それなのに山手台で同じようなバス便ニュータウンで50～60坪の土地を新規に大量供給する
↓
新規の分譲地がある状況では古いコミュニティのバス便ニュータウンの土地は売れずますます地価が下落する
↓
宝塚のバス便エリアのニュータウン全体の価値下落が鮮明になる
↓
山手台の既存エリア（西2丁目等）もその影響を受ける
↓
山手台の新規分譲エリアも山手台内での比較や他のバス便エリアとの比較上、割高感は修正せざるをえなくなる

の悪循環です。

既存の山手台(住民)の価値下落を防ぐために、これから購入する若い家庭が必要もなく広い区画を買わされたり、高くなって買えなくなるなんて有り得ないです。やめてくださいね！５０坪でじゅうぶんです。

山手台北部(残１０００区画！)みたいな悪立地で中途半端な高級物件を分譲しても、完売できる訳がない。

>>499
そもそも住宅が不足していない時代に、新たに山を切り開いて何の変哲も無い宅地を
大量に供給する開発を認める行為って、行政による市民資産の強奪ですよね。

需要が増えていないのに、在庫を増やせば、不動産の価値が薄まるのは当たり前です。

だから積水ハウスとかは、周辺価値に影響を与えない、逆に高めるようなまちづくりを
心がけているのですが。これがまともな姿勢でしょう。

古いコミュニティに入りたくない（新しい街に住みたい）というエゴだけのために、家が余っている時代に山の5～8合目を破壊して70年代の劣化版ニュータウンのような50坪区割りの開発を求めるのは社会悪です。

自分のエゴ優先で50坪のコンクリ分譲地を要求するような民.度が低い方々は、考えを改めて古いニュータウンに余っている更地や古家付土地を不動産仲介で買って社会のために貢献するか（古いニュータウンの若返り）、既に造成済みで宅地が完成している三田や名塩や猪名川町あたりで新品宅地をお買い求め下さい。

マンションなんかに住むより
戸建ての方が数倍コミュニティの維持はたいへんです
それを覚悟でいらっしゃるぶんにはいいんじゃないでしょうか

西神・三田ニュータウンの 創建ルナ 見に行きましたが、家もいいですし何より数百戸単位でまとまっているので、ここの先住民さんが心配している町並みも断然良くなると思います。
建売と言ってもいろいろ選べますし価格も手頃、山手台住民の方々もあんな感じなら景観も統一感あって満足されるのではないでしょうか？
もう予定決まっているのかもしれないけれど山手台も１千戸以上もバラバラに分譲して町並み乱して先住民さんに怒られるくらいならルナタウンのような数百戸単位の建売り分譲もアリじゃないかな？
いつまでも工事と販売が続くより早く街づくりが完結するのもイイですしね(家余りの時代が来るという心配をされているかたがいましたので…)。

503の言うとおりやな。
これから人口減る時代に山の上で森林破壊した山手台北部に
50坪コンクリ打ち放しの緑少ない分譲地を求めるような連中は、
改心して中山桜台か逆瀬台か売布きよしが丘あたりで
210～230㎡の仲介土地買って注文住宅建てなはれ。
同じ予算で買えるし社会にも貢献できるし言うことないで。

山手台考えてるママ友達って多いですよ！

ご主人職場にクルマで通いやすいですし〜

阪急より山手ですし、

でも皆さん、お子さん１人か多くて２人ですからね〜

そんな大きな家いりません〜

クルマ２台停めれたらいいんです〜

固定資産税も維持費も高くなるし掃除も大変！

あ、それより高くなって手が届かなかったら意味ないですし・・・

ルナタウンはシンプルなデザインがいけてますね(#^.^#)

>>505
けやき坂おすすめ。土地も固定資産税も安いよ。
西宮名塩の東山台もいいね。大阪から29分だよ。

新築、新車、新製品好きは日本人の気質みたいなものですよね。
新しいきれいな宅地に新築で住んでみたいのは世代に関わらず多くの人が持っている願望だと思います。
だから、これから家を買う世代のそういった願望を「エゴ」という>５０３や>５０６のような意見には、例え正論であっても賛同しかねますね。

とはいえ、住宅の供給過剰と空き家率増加が様々な問題を起こすことは事実ですから、家を買いたい人を政策的なもので既存住宅に誘導する必要があるでしょうね。
各種減税措置や住宅エコポイントの財源は、良質な中古住宅の取得促進のためにもっと使われるべきなのだと思うのですが。。。

たしかに山手台北部に創建ルナや富士ハウジングあたりが来たら理想的！

統一感のある街並みとリーズナブルな価格が両立できますね(^^)

別に高級化や高額化を求めてる先住民や市民なんていないでしょ。
敷地を少し広めにして緑を多くするべきとか、高い擁壁は景観に配慮しないといけないとか、
昔のニュータウンとは違う差別化が必要といった意見は、高級化でもなんでもない。
家余ってる時代にあんな山の上を森林破壊して開発するからには、企業として最低限の景観配慮や
環境配慮はするべきだとモラルを問う至極当たり前の主張にすぎない。
手抜き投売りを肯定する連中や業者は>>368に書かれている内容を良く読んだほうがいい。

新品なのは一瞬。あとはシビアに比較される。50坪しか無いのに駐車場2台とって庭小さくて緑少なくて異様なコンクリ打ちっぱなし擁壁がそびえて、山の上なのに空間的なゆとりが無く家々が近くびっしり立ち並んでいるような街は、確実に市内のバス便エリアでもワーストの価値とまちなみになり、一世代限りの需要しかない使い捨て住宅街で、将来世代の社会基盤維持整備の負担になるだけだからつくってはいけない。

ほんま、けやき坂でええやん。いっぱい宅地が余ってるで。
宝塚でこれ以上、山の中腹に不良住宅地を増やすんはやめてくれ。

どこのニュータウンでも大規模マンションでも既存の住民さんは自分たちの既得権益を守ろうとして、
後から購入する方達に自分たちの価値観を押し付けようとしますからね・・・
いくら時代と事情が変化しているとはいえお気持ちは十分理解できますのでデベも多少は彼らに配慮が必要かも知れないですね・・・

>>507
どうぞお好きな街をお選び下さい。

家族の笑顔が似合う街
大林組、大林不動産がお届けする「川西けやき坂」
http://o-keyakizaka.com/

全邸に54坪以上のゆとりの敷地スペース
高台と豊かな自然が演出する開放的な眺望の街ナシオン東山台！
http://www.daiken111.com/

北摂三田
ウッディタウン（第53次）
兵庫県三田市
http://www.ur-net.go.jp/nagomilife/
西宮名塩
ニュータウン（第19次）
兵庫県西宮市
http://www.ur-net.go.jp/nagomilife/

新築は入居した瞬間中古になって、不動産価値が大幅に下がるのに、それでも何故か皆買うんですよね…

社会基盤の維持という点に関しては、山手台の開発がこのまま進もうとも進まなくとも宝塚はこの先厳しいと思います。今までいい加減なことしてきた代償が大きいので。

人口が減る時代に山の自然林を削って開発するからには、昔のニュータウン開発とは異なる何世代にもわたって愛される魅力を追求したサスティナブルなまちづくりが求められるってのは当たり前だと思いますよ。

将来家が余るとわかっているのに、どんどん何の変哲も無い分譲地をつくれば、自然環境も壊した上に将来の家余りを更に悪化させ市民が損するだけです。

>>509
汚いゴミゴミした汚れた住宅街に住んだらって言うてるわけじゃないのにね。
ホント緑豊かで落ち着いた景観の旧ニュータウンの60坪の土地に、新築で家を建てて自分好みの外構にしたら良いのにって思いますよ。将来見向きもされないワーストの景観になるってわかってても、高さ5mのコンクリむきだしの新しい街のほうがいいんでしょうかね。

郊外に庭付きの家を求める人々が、建物だけでなくまちまで新品（新たに造成された分譲地）にこだわっていたら、家が不足していないのに同じような住宅街ばかり増えて、将来の空家戸数がどんどん増えて、社会的損失が大きすぎます。

新参者になりたくないから新規分譲地がいいという価値観は、昭和のNT開発の全盛期に
開発業者が不便な立地を売る為に煽って生まれた側面もあるのではないでしょうか。

宝塚山手台の山本寄りの方はだんだん高齢化が進行し閉塞感が漂っていますが、その高齢者には急坂や階段が多くて暮らしにくい新しい街区の街開きには冒険心旺盛な子供たちに人気の山手台北公園で子育て世代向けのイベント等行なってはどうでしょうか？

中山台など山の上のバス便オールドタウンを新しくしただけのような山手台北部を今さら高齢者が購入するわけありませんので新しくなる山手台の公立幼稚園のオープンと共にライトな新生山手台として売りでしたらいかがでしょうか？

中山台に新しく出来た中山ちどりのケアホーム中山ちどり（指定介護老人ホーム）は、
出来て間もないですが満室で入居待ちのようです。
市内全体で見てもファミリー向けの住宅は既に余っていますが、老人向けの住宅は不足している状況ですね。

新街区は「山手台ライト」として旧来の重厚な山手台と差別化をはかったらどうかな？

既存住民も少しは優越感を感じて矛を収めてくれるかもしれませんし。

それはともかく最近の若いママさん達はシンプル・イズ・ベストなんだって…

>>489さん　確かに山手台北部の場所は悪く無いです。それどころか良いです。関西の殆どの大手分譲地、ニュータウンが大阪平野から遠く外れた僻地にあるなかで、「大阪平野に面した南斜面、都心まで乗り換え無し直通30分以内、大阪平野一望の眺望」の条件を満たす最後の立地で最後の大手分譲地ですからね。山手台の立地が「悪い」のであれば、現在分譲中の関西の殆ど全てのニュータウンの立地は「最悪」になります。

それとしつこく阪急山本駅は不人気ワーストとかいってる人物が1名いますが、全くのデタラメで嘘です。
http://station.next-group.jp/eki/551/55106144/

山手台北部は工夫次第で、住宅余りの時代でも価値がなくならない魅力が色褪せない街区をつくる事も可能なロケーションです。

たとえば一例としては、電線を地中化して全区画から眺望が得られる区割りにすれば、それだけでかなりの付加価値が生まれます。電線が無く大阪平野（梅田のビル群）が一望できる戸建住宅の区画は、関西全域でも300区画弱（誰でも知っている有名な住宅街）しかありませんので、分譲中ではオンリーワンになり、他と競合しません。価格帯が上がれば取得できる層は減りますが、ライバル不在でここでしか得られない要素を持っていればで、少し高くても時間をかければ売れます。

５２０
＞擁壁の仕上げが義務付けられたら困る業者。


擁壁はゴツゴツ岩　仕上げだけは勘弁してくださ〜い

選べるようにしてくださいね〜

あ、重苦しいマチナミは今風じゃありませんので！

ちなみに電線地中化は、コストばかりかかってペイしない（価格に転嫁できない）と勘違いされがちですし悪徳建売業者や不動産業者はそういう事を言いますが、これ全くの誤りで電線地中化をしたほうがかえって収益性が向上してデベロッパーにもメリットがあります。そして購入者は希少性から不動産価値の下落を他より小さくできるのでウィンウィンです。

平地でも電線地中化は4～5%の収益性を向上させますが、眺望のある場所でやれば7～8%の向上はかたいです。
たとえば100坪3000万で需要がある眺望エリアを地中化した場合、コストが200～250万/区画アップしても3500万でも売れる（需要がある）という事です。

電線類地中化は不動産価値を7%高める
http://www.georhizome.com/shisan.html

>>277の画像を見れば、擁壁の高さがある分譲地で
「打ち放し」だけは絶対にありえない選択である事が分かる。
僅か20年弱で致命的な景観になって終了。
万人受けする擁壁なんて無いが、汚れた時に醜くならない
天然素材で仕上げた擁壁なら、打ち放しよりは遥かにマシ。
打ち放しは百害あって一利無し。

山手台って高圧線＆高圧鉄塔がバンバンありすぎ

電線地中化以前の問題やで。