阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part6】

ボリュームゾーン
ニーズ
戦略戦略戦略

それなりの規模の分譲を売り切るには、２０％の人の要望より、８０％の人の要望を重視する。
今の時代、普通のサラリーマンで手が届く金額に入れなくては、買いたくても買えない。
そのためには、土地を狭くして、擁壁のコストを下げて、皆が買える価格帯にする。
至極当然の経営判断で実際に売れ行きが良いのは間違いない。
（売れていると言うことは、現在が適正価格ということ）

もう少し広くして、擁壁にもコストを掛けて、値段を安くしてというのは
虫が良すぎるのでは？

な、
売れてる＝顧客が満足　のドグマ
家づくりと街づくりのコンセプトの違い
これまでのスレの流れは軽視するのが至極当然の企業の経営判断ということなんだな

こんなミニ開発でボリュームゾーンなどというトンデモな販売戦略組む企業はあり得ません

いわゆる建売屋などが土地を小さくするのは、お客さんが買いやすくする為ではなく、区画数を沢山とる為と坪単価を高めに維持する為です。
それを阪急もやっているという事になるかと。

顧客からすれば50坪で2000万で擁壁が打ちっぱなしの分譲地より、70坪で2500万で擁壁に石を貼った分譲地のほうが遥かに魅力的で住みたいと思う人も圧倒的に多いでしょう。

つまり本当に顧客の満足度やニーズを考えていれば後者の開発になるはずですので、ニーズでやっているわけではないのです。

業者の利益額（区画あたりの利益額）はどちらも同じぐらいなのですよ。50坪でも70坪でも造成費用はあまり変わりませんからね。ただ後者は区画数が減るので事業としてトータルの利益額は減ります。

>>334
論法が矛盾だらけですよ。

山手台がちゃんとまちなみや景観に配慮されていた初期の頃よりも、
普通の人が大幅に家を買いやすい状況なっていますから、

＞今の時代、普通のサラリーマンで手が届く金額に入れなくては、買いたくても買えない。
＞そのためには、土地を狭くして、擁壁のコストを下げて、皆が買える価格帯にする。

これは真逆です。>>325で引用されている日経の記事にあった通りです。

今は初期の山手台が販売された当時よりも、土地は広めで価格も高くなく景観にも
配慮された理想の住宅街をリーズナブルに提供しやすい様々な条件が整っているのです。
造成コストや石の仕上げコスト等も当時よりも格段に下がっています。

土地を小さくして、顧客の資産を守る為の将来の街並みの事を一切考えず、
確実に街の勝ち悪化させるうちっぱなしで売り逃げ分譲に走っているのは、
顧客ニーズの重視ではなく、業者の都合「のみ」です。

＞もう少し広くして、擁壁にもコストを掛けて、値段を安くしてというのは
＞虫が良すぎるのでは？

宅地は大きくなれば、原価が安くなります。
理由は区画が大きくなると分譲地全体の道路面積の割合が低くなり宅地効率が
良くなるのと、小さくても大きくても1区画あたりの工事費、擁壁代はあまり
変わらないからです。電気やガスや上下水道などのコストは殆ど同じです。

完成済み宅地（造成前地価＋造成工事費用）が50坪で区画割して原価1500万/区画の場合、
70坪で区画割して2100万にはならず、原価1800万/区画とかになるのです。
上記が打ちっぱなしの原価の場合、石を貼ればプラス30～50万程度です。

土地が大きいほうが安い坪単価で販売できるというのは、原価が安いからという
根拠に基づく事実であって、消費者から見た虫が良い願望ではありません。

↑　上記に区画が広めのほうが原価が安くなるという内容で取り扱った
「原価」はもちろん坪単価ベースの原価です。

打ちっぱなしで土地価格２４００万の街のほうが
石貼りで２４３０万より買いやすくて良いなんて
一般人ニーズは開発担当や営業マンの脳内にしか存在せんわなｗ

それでも脳内でロジカルに「考えて」戦略を正当化する輩がいるのです
責任取れもしないんですけどね

まあこんな掲示板に寄せられる意見なんか
賢いディベロッパーの耳には入らないんでしょう

　「至極当然の経営判断」

だからね


20年前なら褒められたかもね

今日びファミリー向けに70坪なんていらないよ。
仮に50坪と土地価格同じで同じ大きさの上物でも外構高くつくし、庭の維持費用、固定資産税の負担が長期に渡ってより重くなるということ。
それよりも、近くに子供を安心して遊ばすことができる公園、児童施設があることの方が重要。

業者の口車に乗って山手台には来ない方がいいですね

まあ
まだ実際の市場をよく判っていない学生さんいじめるのはよしましょう

＞343さん

同意。我が家も５０坪あれば充分です。

そもそも擁壁をちゃんと景観に配慮して分譲価格が跳ね上がるという前提が間違いなんだから話になりませんわ。
贅を尽くすならともかく東3丁目みたいに薄い石を貼る程度なら50万もかからない。
それでいて将来の景観悪化を防ぐ効果は絶大。

打ちっぱなしで分譲した所のガレージには、高級車や300万以上の車も多数とまっているので、擁壁仕上げて
数十万高くなったらお客さんが買えなくなるという珍説は無理がありすぎる。

50万高くなってあきらめるお客さんが仮に出てくるとしても（いないだろうが）、50万高くても擁壁がちゃんと
仕上げられている街並みなら将来が安心だから買おうというお客さんのほうが多いのは明らかなわけで。


擁壁仕上げたら価格が高くなるという論理は、擁壁部分でもかかったコストとはかけ離れた利益を上乗せして
儲けようとしない限り成立しない。

50坪の区割りだと1階リビングの日当たりが悪い区画（特に冬場）が大量に出てきます。
隣の家の建物が近く風通しも悪くなり住環境や空間的なゆとりも70坪の区割りとは別次元です。
日当たりに問題が無い南側区画も、50坪の区割りでは北側斜線の関係で建築自由度が大幅に下がります。

http://kjworks.co.jp/kurashi/wp-content/uploads/2011/04/2.jpg
http://kjworks.co.jp/kurashi/wp-content/uploads/2011/04/1_thumb.jpg

彩都の阪急分譲地は、いちおう擁壁の仕上げしていますね。
石貼りではなく擬石仕上げですが、打ちっぱなしよりは
将来の景観の悪化度合いは遥かにマシでしょう。

確かに打ちっぱなしよりはマシですね。

打ちっぱなしが十数年でどうなるかは、山手台西4丁目の前期街区から地下通路を通って
北公園のほうに行く道を見れば分かりますよ。

打ちっぱなしで高さ数メートルの擁壁は十数年するとああいう外観になります。

＞まあこんな掲示板に寄せられる意見なんか
＞賢いディベロッパーの耳には入らないんでしょう

デベロッパーは、購入検討中の掲示板すら見ないような顧客を相手に
商売しているのですか？

>337
>顧客からすれば50坪で2000万で擁壁が打ちっぱなしの分譲地より、
>70坪で2500万で擁壁に石を貼った分譲地のほうが遥かに魅力的で住みたいと思う人も
>圧倒的に多いでしょう。

これもそうとは言い切れない。
予算があって広い土地を望む人は、後者の方が坪単価が安くてお得な気がするけど、
４丁目の主なターゲットは、サラリーマンだからその５００万の差が大きいのよ。
５０坪で、普通の家を建てて、駐車場も２台できるから十分と言う人も多い。
その５００万のローン審査も結構ハードルが高かったりする。

最近分譲された街区にも、500万以上の高級輸入車などが沢山とまってますね。
ガレージに2台車が止まっている区画も多いですね。

354は西4丁目の話です。

50坪でも70坪でも造成コストは変わらないとありますが、
阪急の売値は絶対変わると思うのですけど。

土地の価値って、坪単価で計ることが多いですよね？
坪単価を下げるということは、土地の価値を下げると言うことと等しいです。

50坪2500万（坪単価50万）の土地を、もし70坪で区画分けしたとしたら、3500万（坪単価50万）か少し下がったとしても3300万（坪単価47万）くらいがいいとこでしょう。
コストが下がったからと言って、坪単価40万にして70坪2800万で売るなんてことしないでしょう。
坪単価を下げることは、土地の価値を下げるということですから、もしそれをしたら、それこそ以前に高く購入した人達の反発はすごいでしょう。コンクリート打ちっぱに対する反発を遙かに超えますよ。

70坪の土地にそれなりの大きさの家を建てるのですから少なくても建物だけで3000万、土地が3500万で6500万が最低ラインとなりますから、平均より収入が多いサラリーマンでも買わないと思います。
買えなくはないと思いますが、そこまでお金をかけて買うほどのものでもないと、普通のサラリーマンは思っていると思いますがねぇ。

また、6500万だすなら、阪神間・駅近・フラット・45坪も比較対象に入ってくるわけで、そちらの方が売れるのでは？

そもそも街の景観は一番大事だからと、山手台の擁壁（1～3丁目）に石を使ってきたのは他ならぬ阪急さんですよね。
それを真っ向から否定して、打ちっぱなしで分譲するのは矛盾してますよね。

50坪の区割りで2500万で事業が成り立つ分譲地を、100坪で区割りした場合5000万にはなりません。
3800万で販売してもじゅうぶんに採算がとれて利益が出ます。
大きい土地ほどコスト効率は良くなり原価が下がりますから。

まあ買う側もそれなりの人なんでしょう

>357
その値段じゃ、上物入れたら普通の収入では買えなくなるから、買い手は大幅に減って、結局さばききれず採算合わないんじゃない？

西4丁目の住人さんと何人かまちなみについてお話した事がありますが、
少々高くなっても以前の山手台のように擁壁がちゃんと仕上げられていれば
よかったのにと皆さん仰っていましたよ。概ね残念がっていましたね。
打ちっぱなしで良かったとか、全然気にならないという方はいませんでしたし
そういう意見は耳にした事が無いですね。

50坪で25百万出す奴は、
40坪で25百万出しても平地を選ぶんじゃないか？建蔽率も60のとこで。
広いとこがいい奴がこっち選ぶんじゃないの？
だいたい路線価で坪30万そこそこの所50万で買う奴はいないっての。

全部同じ広さではなく、色んな区画を造ればいいんです。
なぜ全部50坪程度に統一するのか？

それ以前に、石貼りましょうよ？見苦しい。
何もしていない擁壁は、将来落書きをされる可能性大です。

4丁目の擁壁化粧してるお宅の近所の方は、自分の所も何かしようとは思わないのかな？

361,359
357は山手台の話じゃなくて、例え話だと思いますよ。
山手台は50坪台でも坪50万はしませんから。
ちなみにターゲットを子育て世代に限定するような街にすると
高齢化や衰退もいっきにきて良い事がありませんね。
両極端のようですが、シニア（セカンドライフ）と小さい子供が
いる世帯のどちらも住みたくなる街をつくれば、概ねどの世代にも
対応できると思います。
サラリーマンにしても、相続して売る家があったり、遺産があったり、
買い換えなどこれから色々なケースが増えてきますから、一次取得で
ローンで買える額から逆算して、土地の面積を利益と売りやすさ最優先で
小さくしてといった事をして、住環境やまちの魅力をスポイルするなど
愚かな事だと思います。
どうもあと十数年（団塊世代が平均寿命に達する2030年）で訪れる
本格的な人口減少とオールドニュータウンの家あまりが訪れる前に、
いそいで売り切ろうという魂胆が感じられます。
170～190㎡（50坪台）土地も用意しつつ、70～100坪以上の区画も
つくって平均では220㎡台ぐらいになるような全体の区画割りが
一番良いんじゃないでしょうか。

170～339㎡にしとけば分割できないね

人口が大きく減る前に駆け込みで売り切ろうとするってのは、家（土地）があまっている時代には通用しない使い捨ての街を開発していると言ってるも同然ですからね。

>>362
これから分譲される街区はともかく、西4丁目は打ち放しコンクリの経年劣化によるまちなみの悪化や価値低下を防ぐ為には個々の住民さんが頑張るしかありませんね。

一世帯あたり中古の軽自動車より安い程度の値段で景観を守れるんですから、自治会などで推奨してやればいいと思うんですけどね。

買い手も人口減少と家余りについて無頓着とは思えませんが。
安い買い物ではありませんから少なからずリスクとしての資産価値を気にすると思います。
そこで街の価値というのは重要なコンセプトになり得ます。
10年後、20年後に価値の目減りが最小限で済む事を考えるのが「普通」ではないでしょうか？
目の前にぶら下げる値札の数字を少しでも低くして供給したら顧客は喜ぶ「はず」という考えは、
買い手をかなり見くびっていると思いますね。まあ、釣れる客もいるでしょうが。

ご近所も自分の街区の将来の価値が関っていると言う自覚は必要なんじゃないでしょうか？
バブル崩壊時借金だけが残った人々が大勢苦しんだのは記憶にあると思います、
あれほど劇的ではないにせよ、折角稼いだ金を注ぎ込んだ家が価値のないものになる危険性は今後もあると言うことですよ。

特に、お世辞にも便利とは言えない場所柄ですから、住み続けたい街の魅力を磨かなくてはいけません。
2030年なんてすぐ来ますよ。少なくともローンの完済までは価値は下がらないで欲しいですよね。

低価格に拘って売るなら、開発した責任と自覚持って、拘った価格の底が抜けるリスクも負う（買い取り保証とか）くらいの「戦略」を立てられたらいかがなものでしょうかね。

擁壁を皆さんが石を貼ったりされるならしたい。しないなら緑で隠す。

その方向性が決まらなければ、グリーンベルトも手がつけにくいのです。

山手台は本来開発できない市街化調整区域（もともと山ですから当然ですが）を
大都市圏における住宅難、宅地難を解消する為という大義名分で、市街化区域への
編入と開発を認められた経緯があります。
そのさいに、駅から徒歩圏（1～3丁目あたり）は平均70坪程度とする一方で、
山並み景観への影響が大きい北部（現在の東3丁目北部から東5丁目にかけて）は
山間に佇む自然地形を活かした緑豊かな住宅街（最低敷地面積550㎡）とする内容で
開発許可がされています。

現在の開発は当時の理念を真っ向から破る内容になっているのがお分かりいただけるかと思います。
住宅難や宅地難ではなく家がもう余りだしている時代に、南部より土地を大きくするどころか
逆に小さくして庭や緑が少ない住宅地（昭和50年代のオールドニュータウンより狭い宅地面積）
をつくろうとしているのですから、モラルハザードどころではありません。

まさに売り逃げの構図ですな

バブルの反省どころか二匹目の泥鰌狙いですか

なんという業界なんでしょう

前にも仰っている方がいましたけど、意地でも打ちっぱなし擁壁に仕上げをして売るのが
無理なのであれば、コンクリート擁壁そのものをやめて
http://www.wills.co.jp/dbimg/bukken/79058R66581.jpg
http://www.ispage.net/search/img/kenchiishi/kenchiishi_0148.jpg
このタイプのけんち石擁壁にするべきですね。
このタイプの擁壁ならコンクリート製の現場打ち擁壁よりコストも安いですから、
コスト面でできないという言い訳は使えません。
勾配があるので土地のロスがありますが、高さ数メートルの擁壁が30～40年経過した時点での
景観は打ちっぱなしとは雲泥の差でマシです。
このタイプの擁壁を使用した住宅地は、宝塚市内にも多数ありますが、造成から30年以上の
時間を経ていても景観的にそんなに酷い事にはなっていません。

>徒歩圏より高まる状況は想像できない。

そうですか

想像力の欠如を自慢されても困ります
何をそんなに頑張って自分を正当化するのか
こちらの想像力がついてゆけません

今ダメなものをよくしようという努力をすることをそんなに否定できるとは
余程ヌクヌク育ったんでしょうかね
これからはそんな甘ちゃんじゃ落魄れるだけですよ

早くいい物件を見つけてお暮しなさい
日もあたらないところでいいんでしょう
あるいはヌクヌクと親がかりで駅近で過ごされたらどうでしょう

なんで努力しないかなあ
それが一番不思議です

家が大余りの時代になれば、バス便エリアは一斉に価値がゼロになるわけではないですよ。

バス便エリアはバス便同士で比較になります。

バス便でも街並みが美しかったり他に無い売りや独自性がある場所は、相対的に高い価値を保つ事になり生き残ります。

いくら人口や生産年齢人口が減っても、誰もが駅近で日当たりの良い60坪以上の土地を買える状況には絶対になりませんから、バス便エリアの需要が完全になくなる事はありません。

それと、山手台を含め宝塚のバス便ニュータウンはなんだかんだいっても、関西では都心に近く立地は良いですよ。

神戸市北区・三田市、泉北方面、能勢電沿線、生駒・奈良方面が、ニュータウン立地としては関西の標準ですから。

条件の悪い所から価値がなくなっていきます。

関西の中でも、条件の悪いオールドニュータウン（大阪都心・梅田から20km以上離れた）から、条件の良いニュータウンに移り住むという動きも発生するでしょう。

だから

そんな予想なら中学生でもできるレベルでしょうよ

>371
けんち石擁壁がＲＣ擁壁よりコストは安いですか？
手間隙がかかって逆にコストが高そうだけど（？？）

街並みの悪化や劣化により現在より相対的に競争力が下がる事を危惧しているのであって

駅近より高い価値や低下落率になる事を望んでいる人なんていないでしょう。

世の中には区画整理された分譲地にしか住めない、ごみごみしていたり道が狭くて日当たりが

悪い土地には住みたくないという家庭も多いですから、駅徒歩圏30～40坪で60%/150～200%が

一番リスクが低くても選択肢には入らないのです。

一般的な高さ3m程度の擁壁のコストは
重力式コンクリート ≧ L型コンクリート（現場打ち、打ちっぱなし） ＞ L型コンクリート（プレキャスト） ＞ 間知石 ＞ 間知ブロック
※左ほど高い

ウン十年前であれば、ニュータウンには街の発展という「夢」があったんでしょうが、住民の高齢化、空家率の上昇による街の活力低下、日常の買物にもこと困るといったニュータウンが直面する「現実」を目の当たりにしてしまうと、よりリスクの低い方を選択してしまうのです。。。

自分が創造した現実とやらの中で誰かが夢を見させてくれないと言って人生を送る人が居るのは現実なんだろね

確かに間知石の擁壁はコンクリート打ちっぱなしよりは自然環境に馴染んで全然ましです。
ちなみに山手台中学校は間知石ですね。
間知石が最近減っている理由は、土地をぎりぎり端っこまで使えるようにして、小さい土地でも分譲しやすくする為じゃないでしょうか？　間知石にすると土地の境界線から数十cm～1mぐらいは有効利用できなくなりますからね。

いわゆる土地の細分化問題とコンクリート打ちっぱなしは少なからず関係があると思います。

石積みと生垣の景観が続く落ち着いた住宅街で、邸宅の跡地が自治体の定める最低敷地面積ぎりぎりの敷地に分筆され、場違いな打ちっぱなしの擁壁が設けられて、まちなみに深い傷を与えている例が少なくありません。よろしくない事です。

どんなにココで打ちっぱなし擁壁を拒否しても、もうどうにもならないのでしょうね。

他に都市部に近い新しい住宅街(50坪以上)が少ないから、足元みられてるのですね。

阪急社員さん、本音を聞かせてください。

今の開発方針で、仕方なくなんですか？喜んでやってるんですか？