阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part6】

ﾊﾟ○ﾎｰﾑの味のない建て売り、何とかなりませんか？

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>>185
同感です。「景観は重要だけど宅地購入者の仕上げの選択肢を広げる為にあえて打ちっぱなしで提供している」という主張（阪急はそんな主張はしてないと思いますが）は全くの詭弁ですよね。
なぜなら、分譲時に打ちっぱなしコンクリートで販売されてその後宅地を購入した施主が思い思いの仕上げを施して優れた景観の住宅街に育った例などこの数十年で開発された分譲地においては一例も存在しないのですから、そんな主張にははなから無理があります。コンクリート打ちっぱなしで分譲されたら、ほぼ全ての擁壁がコンクリート打ちっぱなしのまま仕上げ無しとなり、年月が経過すると醜く汚れて残念な街並みになるというのがおちです。宝塚市内の例も含め斜面地で景観がちゃんとしている住宅街は、分譲当初に石積みや石貼りなどで分譲された街か、コンクリート打ちっぱなし擁壁を（地区計画や協定などで）禁止にして石積み等による仕上げを義務付けている街のどちらかに限られます。

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>187
すでに市内のあちこち（邸宅跡、保養施設跡など）で無秩序と言える建て売り戸建て＆マンション開発真っ盛りですけど。
富裕層が減少して落ち込む税収をブランドを切り売りして宅地やマンション開発による人口増で補おうとしているのだから、デベロッパーに甘くなってしまうのは自然な流れ。阪急が範となるだけでなく、宝塚市が街造りのやり方を変えないとね。。。
住民が揃って市に圧力かけまくれば流れは変わるかもしれないが、代わりの歳入がなければ結局行政サービス低下として住民に跳ね返ってくるだけ。


>186
宣伝止めればミーハーな客は減って、ここの人が望むような購買層の割合は増えるかもしれませんね。割合が増えるだけで絶対数は減ると思います。
あとは阪急が長期計画で根気よく分譲を続けられるかにかかってくると思います。

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たとえば北欧系ハウスメーカーや最近流行りのデザイナーズハウスにはゴツゴツした自然石張りの擁壁はイメージが合わないんですわ、お城の石垣みたいな擁壁がイヤで山手台を諦めたかた知ってるし。

それより山手台の造りつけ掘り込みガレージってどうして２台縦列なのかな？クルマ出し入れ面倒くさいし、バイクや電動自転車も置きにくいよ、間口の狭い区画はやむを得ないけど、可能な限り並列２台で並べて駐車出来るガレージにして欲しい。

こうゆう本当に検討者が求めている部分にこそコストをかけるべきだよ。

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この20年特に震災後、宝塚市役所が業者に甘く
乱開発や無秩序な開発に加担してきたってのは常識です。
一部の元市長や元議員は業者からの裏金でずいぶん私腹を肥やして
豪邸に住んで悠々自適の暮らしをしているようですが・・・。
運が悪く逮捕された元市長や元議員もいますが、逮捕されていない
元市長や元議員のほうが半端なかったようです。
行政として市の財産である街の景観や高級住宅街やブランドを守らず、
規制できる立場をちらつかして、開発許可を汚職する為の利権に
利用してきたのが宝塚の近年の歴史です。

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北欧住宅は擁壁そのものが似合わないので仕方無いですよ。

北欧では斜面に建てる場合は極力斜面を活かして擁壁をつくらずに建てるうえに、ひな壇の分譲地というものじたいがありませんから、日本だと（擁壁の無い）別荘地ぐらいしか似合いません。

でもだからといってコンクリート打ちっぱなしで良いという事にはなりませんよ。
コンクリート打ちっぱなし擁壁はどうあがいても山の緑とは調和しませんから、山手の住宅街においては百害あって一利無しです。

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北欧系ハウスメーカーや最近流行りのデザイナーズハウスに自然石が似合わないと言うなら、擁壁面積の少ない場所を選べばいいです。

うまく植栽を利用すれば、合わないことないと思います。合わないから打ちっぱなしが良いというのは違和感があります。

早く分譲地を売りさばきたいみたいですが、一気に住宅を増やすと学校もパンクします。そして一気に学生が減る。

ゆっくり分譲したほうが、町は長く活気を持って生きられる。
皮肉にも、破綻して凍結していた期間が、町にとっては良い感じの分譲スビードだった。

阪急不動産があと何十年も企業として生き残れるなら、どうかゆっくりやってください。

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一般的な間口で掘り込み車庫並列2台分にしたら階段の取り回しが難しくなり
ます。道路と垂直方向に登っていくか（土地のロスが大きくなる）、道路と
平行に半分ぐらい登ってから、向きをかえて奥に登っていくみたいな階段に
なります。

それと山手台の西・東2丁目等の場合は、角地以外は並列 2台分車庫にすると
グリーンベルト（植樹帯）が大幅に短くなりますから、景観を重視して緑豊
かにする為に並列2台分ではなく植樹スペースを長くとれる縦列2台分の車庫
を採用したものと思われます。

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兵庫で土地をお探しの方がこの掲示板を見られていると思いますが、打ちっぱなし擁壁の山手台北部と、これまでの自然石山手台南部を比べた時に、北部に魅力を感じますか？

魅力を感じない、と思われたら、是非営業マンやアンケートに訴えてください。

家を妥協で買うなんて悲しいです。

少しでも理想的な町に住めるように、よく見て考えて、土地を探して下さい。

山手台以外にも、分譲地はありますから。

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確かに南部の自然石擁壁は素敵で高級感はあると思いますが、その反面、威圧感（圧迫感？）も感じ、また建物も若干古いせいか暗さを感じます。
北部はRCが目立つところもありますが、そこまで擁壁高さもなく建物も新しいので明るい印象はありますね。

なので、現時点でどちらかが一方的に優れているということはないと思います。
年代によって価値観は違いますし。
例えば子育て世代は西2より西4が魅力的と思うのではないでしょうか。

問題は10年後、20年後にどうなっているかだと思いますが、他の方も書かれていますが、西4は掘り込み車庫がない程度の擁壁高さですので、致命的な外観にはなっていないのではないでしょうか。
緑で隠せるレベルだと思いますし、本当に見るに耐え難い状況になったらそのときに自然石擁壁・タイル張り等を検討しても良いのではないでしょうか。他街区と比較したら面積も狭いですので安価でできると思います。

問題は東5、東4の方向性ですね。

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>197
間違った方向性の今の街区を買われたら、ますます街がおかしい方向に進んでいく。だから他所へ行ってくれ。そういう意味に受け取れます。

先住民エゴ丸出しですね。恐れ入ります。

そもそも、南部は分譲が終わっているから今から建てる人にとっては検討対象外です。比較対象にならない別の住宅地です。

別のところといっても、大規模なところは名塩、三田など遠方になる。
中小規模で宝塚市内だと、中筋山手や川面ですね。どちらもここの人が異常に激しく嫌う打ちっぱなしコンクリートの擁壁ですが。

自分の住んでる地域と自身の資産の価値を守ることだけを考えているとしか思えませんね。

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景観を無視した（将来100%悪化して醜くなる）コンクリ打ちっぱなしでの
分譲に正当性は皆無だよ。
少しでも安く買いやすくする為とか、仕上げの自由度をあげる為に
打ちっぱなしになったなんて後付の都合良い解釈で事実はない。
客のニーズでやったというのももちろんありえない。
擁壁仕上げても誤差程度の値段アップで逆に「大半」の購入者にとっては
むしろ宅地の魅力高まるし、コンクリ打ちっぱなしで分譲されたら
殆ど仕上げされず放置されるなんて業者なら常識だから。
そもそも阪急が宝塚の山手でコンクリ打ちっぱなしの分譲地をやったは
山手台西4町目が初だからよほど異常でイレギュラーな事だと分かる。

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小林一三本人が手がけた（斜面地の）分譲地は全て石積みが使われたのは言うまでも
ないけど、阪急が100年前から2005年ぐらいまでに販売した全ての分譲地についても、
景観を全く無視した打ちっぱなしで分譲された街は存在しない。
70年代ニュータウンに代表される間知石で分譲された街や、名塩南台や彩都みたいに
石を使わず化粧型枠で代替している例はあるが、打ちっぱなしでは無い。

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どちらにしても山手台の寺院・城郭みたいな石垣擁壁は最近の家にはイメージ合わないわ。

街並み維持したいなら別の方法を考えるべき。

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>>201
阪急も山手台以外では一応体裁は整えているということ？
だったらなおさら行政の怠慢を追及しないといけないんじゃない？（阪急の肩を持つ訳じゃ決してないです）
>>202にある地区計画は山手台北部にはないのですか？あっても擁壁の材質を規定してないだけ？規定があっても無視？
いずれにせよ行政がしっかりしないと何も改善しない。

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山手台北部にも宝塚市の地区計画でルールが定められていますが

「道路に面する擁壁は、その形態及び意匠が周辺の擁壁と調和したものとする。」

というなんとも曖昧な表現でぼやかしていますね。
コンクリむきだしでも分譲できるようにあえて曖昧な表現にしているのかも。

これが宝塚市の他の住宅街のルール（都市景観条例等に基づく）だと

「道路に面する擁壁は、自然素材を生かすなど景観に配慮した仕上げとし、周辺環境と調和したものとするよう努めること。また、道路に面しない擁壁であっても、道路から見える部分にあっては、これと同様とする。」
「道路に面する擁壁で、道路面からの高さが２ｍを超えるものについては、道路境界との間に６０cm 以上の植栽帯を設けるよう努めること。ただし、人又は車両の出入口にかかる部分については、この限りではないが、景観に配慮した舗装等とすること。」

のような内容になっています。

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道路に面する擁壁は、その形態及び意匠が周囲の自然環境や景観と調和したものとする
ならともかく
道路に面する擁壁は、その形態及び意匠が周辺の擁壁と調和したものとする
ってどうにでもとれる妙な表現です。
実質どんな擁壁でもつくれるみたいな。

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訂正
実質、業者はどんな擁壁（打ちっぱなし含め）でも販売できるみたいな。

それと思ったのが、分譲時に打ちっぱなしで販売されて
自宅周辺の擁壁がコンクリート打ちっぱなしだったら
自分の家だけ石貼りなどにするのは周辺の擁壁と調和しないから
駄目ってことになりかねないですね。

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http://sa-chon.moe-nifty.com/.shared/image.html?/photos/uncategorized/...
築造から約10年経過したコンクリート擁壁だそうです。
http://blog-imgs-23-origin.fc2.com/t/o/y/toyotahome/DSC_0123.jpg
こちらは20年だそうです。

山手台2丁目の石で化粧した擁壁は高さもあるのでかなり目立ちますが
造成から20年弱経過しているものの概ね美観を保ってますね。

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雲雀丘の高崎記念館
http://www.exblog.jp/blog_logo.asp?slt=1&imgsrc=201007/06/79/f0116...
たぶん100年ぐらい経過している擁壁ですが、自然石だと汚れても
マイナスイメージどころか逆に味が出て魅力になっていますね。

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↑１００年？？？　この高崎記念館の擁壁は十数年前にやり直したものです。

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石垣に掘り込み車庫の住宅地ってなんか昔風な感じ。道の両側が高いから圧迫感があるし、見通しも風通しも悪くなる。地価が高いから、少しでも区画を増やしたくてああなるんだろうね。

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通勤バスにのれないのは、山手台に住んでる人のせいではなく、その上から乗ってくる人のせいでは？

人口が増えたら、隣の中山のように、山手台専用ﾊﾞｽが出来たらいいですね。

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山手台の「石垣風」擁壁センス悪いよ、

いつまでも２０年前のデザインにとらわれる必要なし

同じ貼るならデコボコ岩じゃなく、

スッキリした素材でいこうや〜

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いわゆる「バブル仕様」、悪くいえば成金趣味。
シンプルな今風デザインの建物にはやっぱり合わないかな。
3丁目の仕様が一番無難。

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時代は流れるんです。20年前の価値観を押し付けるのはやめて下さい。
時代、時代で求めるもの、価値観は変わるものです。
ノスタルジーで、食っていけるほど阪急も余裕がないんです。
球団売却、ファミリーランド閉鎖。。この企業はドライです。
先住民の事まで考えて、住宅地開発しません。
考える事は要はどうやったら売れるかです。

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石で仕上げるといっても外観は様々です。同じ山手台でも
http://www.hnpo.comsapo.net/img/u141/FI2869_0E.jpg
http://www.hnpo.comsapo.net/img/u141/FI2869_1E.jpg
このタイプの擁壁（バス道路沿い）は殆どの日本人が受け入れやすく魅力を感じるでしょう。

http://www.nagaistone.com/master/img2/22b1.gif
こちらの擁壁（２丁目等の宅地に使われているこぶを出した化粧御影石積み）は、人によっては嫌いと言う人もいるでしょう。

ただコンクリート打ちっぱなしがワーストで何一つメリットが無いのは間違いありません。
経年で熟成するという事が全く無く、街の景観と価値を著しく下げる方向にしか働きません。

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>>211は先輩が山手台在住というのは全く嘘で自分が五月台五丁目のＵＲ団地住民ｗ
毎日使ってるから山手台のバス事情に詳しいｗ

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中筋山手が打ち放し？
２丁目の中山台２の下らへんグーグルマップで見てもそうは見えませんが

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噂の畑ですら、手前の一列に自然石を使っています。


畑ですら‥‥

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山手台南部の擁壁（道路沿いや公園のほうではなく掘り込み車庫付きの宅地に使われている分厚い石）は高級感はあるけどごつすぎて威圧感があって好みでないという意見もありますが、あれがコンクリむきだしだったらそれこそ見れたもんじゃなくしゃれにならん事になってますよ。

汚れた高いコンクリートの壁がえんえん続く不気味なまちは訪れた人に不快感、嫌悪感しか与えません。20年もしないうちこんな街には住みたくないという悲惨な景観になってしまいます。

高さ1mぐらいならコンクリむきだしでもぎりぎり許容範囲ですが、3m以上で仕上げ無しはありえないです。

自分の家の擁壁だけなら、仕上げ無しでも頻繁に高圧洗浄したり保護して初期状態を保つ方法はありますが、まち全体では不可能で殆ど洗浄する人などいませんから（特に所有者がいない公共部分の擁壁は必ず放置される）汚れて醜くなります。

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分譲地の開発に見られるコンクリ擁壁の打ち放しは
打ち放しちゅうても化粧打放し仕上げ（安藤忠雄とかの建築物に使われるような
型枠に最新の注意を払ってつくられる美観重視のコンクリート表面）やなくて
現場打ちでつくった擁壁に仕上げをやらんというガチの意味での打ち放しやから
混同してはいかん
定期的にメンテをやって美観を保っていく事を目的とした打ち放し仕上げやなくて
全く景観に配慮しない粗暴で野蛮なつくりという意味での打ち放し

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↑確かにその違いは重要です　よう壁の場合の打ちっぱなしＲＣは、単に最低限の景観への配慮すらせずに僅かな仕上げコストも惜しむ業者の体質のあらわれであって、建物の打ちっぱなしのようにデザイン的に採用したという事はありえません

西2みたいな重厚な石積みは実際コストかかりますが、東3みたいな薄い石貼りは安いですので費用対効果高いです　高い打ちっぱなしＲＣよう壁による将来のまちの価値下落（景観悪化）は深刻ですが、業者が僅かな初期コストを投資すれば将来の景観悪化を未然に防げるので、僅かばかり高くなっても購入者にとっては逆に圧倒的に安くつきます　

まちが出来てしまってから、各世帯が自前でよう壁を仕上げるなんて理想論は現実においては不可能で、殆ど例外無く放置されます。年月を経て手遅れになった状況で、はじめて仕上げ義務付けのルールがあればよかったと気付くのがおちです

2000年代に入ってからの開発で打ちっぱなしのよう壁が増えているのはブームとかではなく、単に売る時の事しか考えてない（汚れる前に売り切ってしまえ、後はしらん）悪質な分譲業者や建売業者が増えているモラルが低下しているというだけの事です　都市部の人口が急増期だった60～70年代のニュータウンですら、打ちっぱなしの分譲地なんて存在しませんから、40年ぐらい経過している現在でもそこそこ見られる（悲惨なまちなみにはなっていない）のです

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>222
中筋2交差点から五月台方面へ登って行く坂の途中で200区画ほど分譲中のところのことです。
そういえば中筋山手2丁目にも、バブルの名残のようなところがありますよね。擁壁にすごく金が掛かってそうですが、悪趣味でお世辞にも周辺と調和しているとは言えないです。
住んでいいよと言われても、遠慮しておきたい物件です。だって恥ずかしくて人呼べないですもん。
しかしそんなところでも、本スレで打ちっぱなしコンクリ擁壁批判を延々繰り返している人（達？）にとっては「全然まし!」なんでしょうね･･･(-_-;)

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223
道路に向かってコンクリもろだしは
民度が畑（コ＠ダメ付き）以下って事ですな

まぁ北部（東５丁目や東４丁目）の分譲地が
コンクリもろだしになるとまだ決まったわけじゃありませんが、、

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中筋山手の西側斜面の住宅地は宝塚で最も趣味が悪いバブル住宅街と言われるシャトーエスパス。
擁壁も趣味が悪すぎれば、コンクリ打ちっぱなしと同等レベルに景観を悪化させるという悪しき例。
悪名高いシャトーエスパスと、今現在訪れた大半の人が綺麗で魅力的な街だと評価する初期の山手台を
同列に語るのはいくらなんでも山手台に失礼ｗ

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同意だけど住んでいる人が可哀想だから名前出したらあかん

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山手台のバス道を登りはじめてすぐ正面に見える長尾幼稚園移転用地？の南面の高～い擁壁は間知石ですね


http://blogimg.goo.ne.jp/user_image/0b/1d/ece00240fa837ef3f430791c92d6...


このタイプの間知石を積んだ擁壁ならいつの時代も殆どの方が嫌わない景観じゃないかしら？


もしもここがコンクリート打ちっぱなしだったら・・・山手台の玄関口の景観は恐ろしい事になっていましたね・・・　

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中筋山手のシャトーエスパスは擁壁や建物のセンスうんぬんというより開発そのものがありえない。
あそこまで急な法面すら開発の餌食になったという意味ではバブル期ならではだが、根本的にはあんなとんでもない高さの擁壁が必要になる急斜面を保全対象とせず開発可能な市街化区域に指定していた行政が悪い罠。

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山手台阪急オアシス横の分譲には間に合わなかったんですが、バス通りを挟んだ造成中の街区はいつごろ分譲が始まるのでしょうか？
バス停から遠く少し立地が悪そうなのでオアシス横より安いか同じくらいだったら検討したいと考えています、情報お持ちであれば宜しくお願い致します。

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なぜかなにがなんでも打ちぱなし擁壁を「異常に」擁護している必死な人（業者？）が
ひとりおられますが「異常」に打ちぱなし擁壁を嫌っている人などいません。
なぜなら十数年もすれば必ず汚れて街並みを悪化させる（緑で目立たなくなる程度の高さがごく低い場合は除く）
打ちっぱなし擁壁はよろしくないよという意見は「異常」な事ではなく「普通」のことであるからです。
打ちっぱなし擁壁を否定するのが「異常」な事であれば、全国の殆どの都市景観条例指定地区で
コンクリート打ちっぱなし擁壁が規制されている事の説明がつきません。
街並みや景観を保全する為にはコンクリート打ちっぱなし擁壁を規制するべきというのは、
日本全国で日本人の普遍的な美意識からそうなっているのです。
箕面市や芦屋市はコンクリート打ちっぱなし擁壁を禁止にしています（自然石で仕上げる場合のみ可）。
行政が禁止にするぐらいですから「異常」ではなくごく当たり前で「普通」の美意識なのです。


確かに打ちっぱなし擁壁でも分譲地を完売する事は可能です。
理由は5メートル超クラスの打ちぱなし擁壁が、年月を経ておぞましい状態になる事を知らない方が案外多いからです。
業者はもちろん知っていますが、造成してすぐに売ってしまえばそんなの関係無いという考えでやるのです。

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打ち放し含め売らんかなを批判したら消されました
どうして？？？
近隣もそんな街つくられて自分の不動産価値下がってからでは
お上は助けてくれないんですよ
よくもまあ平気でいられるもんだって思いますけどね，，，，

宝塚市民として山本を川西にあげても益あって損はないですね
宝塚ブランドを維持発展させるためには伊丹か川西に組み込んでいただいて結構かと

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何卒いま造成している山手台北部は買いやすい価格でお願いします。

建売りでもOKですので。

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周囲に擁壁批判されても住み続けられますか
少なくとも幾人かは自分の不動産の価値を損なわれたと思っている人が近所にいるんですよ

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