阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part6】

＞むき出しコンクリもやむをえないという擁護をする方へ

むき出しやめて綺麗に仕上げてちゃんと景観に配慮した街にしたら致命的に販売不振になるとかありえないからｗ

平均数十万～100万程度の価額上昇で（魅力や景観は大幅に高まって）深刻なほど売れなくなるってどんな珍論だよｗ

この程度の額で大幅にまちなみの魅力アップが得られるなら検討者にとってもむしろメリットのほうが遥かに大きい

ようするにむき出しコンクリはなんの理念も無い目先の造成費用を少しでも抑える為の浅はかなコストダウンでしかない

だったらこんなところじゃなく阪急に行って直談判してきたら〜？
早くしないと造成終わっちゃうよ〜w

街の価値が下がって経済的損失が下がったことが立証できたら
デベに損害賠償請求したらいいよ
最悪でも社会的制裁が期待できる

下がった⇒発生したの誤りでした

個人で擁壁を化粧するよりも、町で一気にしたほうが割安になるのでしょうか？

始めから自然石で化粧してくれれば、こんな気苦労は無かったのにと思います。何千万の土地代の擁壁代なんて、ほんの少し。値引き金額にも満たないのでは？それをしないなんて、阪急の怠慢です。

4丁目にも自治会が近々出来るみたいですが、そこで擁壁の話なんて出たらいいですね。しかし、高い擁壁の家の事(ｺｽﾄ)を思うと、気をつかって話は出ないかもしれないですね。

高い擁壁を植物で埋めるより、どなたかが言うように、擁壁の方が結果安くつくと思います。せめて目立つ場所だけでも石が貼れたらいいですが、一軒だけ貼っても無意味です。

擁壁を重要だと思う人が沢山居るなら、時間を決めてここでだけでも話合えればいいですね。

話合ったところで、何にもならないでしょうが、同じ時間に一気に投稿がつけば、自作自演なんて攻撃は出来ないでしょう。

擁壁の方が結果安く⇒擁壁を化粧した方が
の誤りです。

162 さん

緑地協定がなくなるんですか？
それは次期分譲地からですか？

なんだかガッカリですね…そんなの

たしかに自然石仕上げは重厚感は演出できるが、最近流行りのスッキリした外観の建物にはミスマッチ、
ちょっと昔風な感じがする。
石垣のような自然石仕上げは建物の選択肢を狭めてしまう。
タイル貼るなり吹き付けするなり個々の建物に調和した外構にしたほうが良い。

緑地協定あるんじゃないの？
宝塚市開発ガイドラインには協定の締結に努めよって書いてあるよ

うんゴツゴツした石垣みたいな擁壁ならいらんわ

やるなら別のにしてっ

成熟した街区を見ればいいよ
どんな外構が良くてどんなのが良くないかいろんなのが見れる
アクリルリシン吹付なんて所詮フクレでみすぼらしくなるし
タイルも下地処理誤魔化すと剥離が避けられない
濡れ防止塗装の打ち放しは驚くことに無機質の良さを維持してたりする

外構・擁壁の好みも人それぞれということだな。

ああ
打ち放しを手入れしないと最悪だってのもわかるよ
お化け屋敷かお馬　鹿屋敷ってとこだ

東三丁目の角の家のお隣さんちのﾉﾘ面、お洒落ですね〜

結局最初から画一的に擁壁に化粧したり、高いコストをかけて天然石で積むことは、建てる家によってはバランスが崩れ景観上必ずしもプラスになるわけではないということですね。
ここで散々既出の「擁壁を化粧して販売すれば資産価値は大幅向上」とは違う結論だと思いますが…

ともかく、宅地販売の際、擁壁も何プランか提案してセットで斡旋すればいいのにね。

幹線道路沿いや高い擁壁部分は目立つしタウンの顔にもなるから売主が手がけるのがベターだけど、それ以外は施主に任せた方が、画一的でない変化のある街並みになると思う。
もちろん、美観に配慮するという意識が住人にあることが前提だが。

ここで何言っても始まらないし、いっそ初期の街区だけ地名変えてもらえば？
初期の1億円街区は山手台ではなく、本山手台とか。
そしたら、山手台はへなちょこ擁壁だけど、本山手台は素晴らしい
魅力ある擁壁、景観ですよ。ってな感じで区別できるじやないですか。
廃れ行く山手台から独立し、高級住宅街本山手台の誕生。
どうですか？

擁壁は統一感をだして、施主に任せるのは上物だけでいい。

個人の好みと言うけれど、これだけの戸数が有れば、趣味の悪い人、何でもいい人、こだわりの強すぎる人等まとめるのが大変で統一感がなくなる。
あまりバラバラだと汚くみえる。ある程度決まっていたほうがいい。
1、2丁目の擁壁が整っていても、色んなタイプの家が建っている。

実際、外壁だっていろんな色がある。個人の自由とはいえ、ひいてしまうような外壁色も無いことはない。
擁壁まで自由なんて無意味。むしろケチって打ちっぱなしになり汚くなるだけ。

高い経費かけて年に何十回もカラーの折込広告入れるよりか
年月経た時に緑や山並みと調和する素材を使って景観良い分譲地を用意したほうが
よっぽど費用対効果高いし好評で売れるわな　

ウン十回の宣伝より現地の魅力

高い広告費用かけまくってるのに
「少しでもコストダウンする必要があったんだろうしコンクリむきだしは仕方無いんじゃないの」
って擁護意見は矛盾してますな

山手台北部の開発であっても必ずしも山手台だけの問題ではないですよ。
長尾山トンネルは市のは南北交通や行楽の要所であり北部の街区は物凄く目立ちますから。
少しでもデベロッパーが造成費を抑えて開発のハードルを下げるためという理由で
打ちっぱなしコンクリートの分譲地を許容すれば、これがきっかけになし崩し的に
ますます市内全域で打ちっぱなしコンクリートの開発が増え、宝塚全体のイメージを
著しく悪化させます。
他の業者は「宝塚の象徴とも言える阪急ですら打ちっぱなし擁壁で大規模開発中なんだから、
うちも同様に打ちっぱなしで許可されないのはおかしい、差別か」と、開発審査を行う部署に
景観に配慮しないローコスト造成での開発許可を求めるようになるのは容易に想像がつきます。
景観に無配慮な造成に一定の歯止めをかけなければ、長年かけて築かれた
“緑豊かで自然と調和した美しいまちなみが続く住宅都市”
という宝塚の良好なイメージもあっさり失われてしまう結果になり都市の価値にも市民にも
大きな実害を与えます。

ﾊﾟ○ﾎｰﾑの味のない建て売り、何とかなりませんか？

>>185
同感です。「景観は重要だけど宅地購入者の仕上げの選択肢を広げる為にあえて打ちっぱなしで提供している」という主張（阪急はそんな主張はしてないと思いますが）は全くの詭弁ですよね。
なぜなら、分譲時に打ちっぱなしコンクリートで販売されてその後宅地を購入した施主が思い思いの仕上げを施して優れた景観の住宅街に育った例などこの数十年で開発された分譲地においては一例も存在しないのですから、そんな主張にははなから無理があります。コンクリート打ちっぱなしで分譲されたら、ほぼ全ての擁壁がコンクリート打ちっぱなしのまま仕上げ無しとなり、年月が経過すると醜く汚れて残念な街並みになるというのがおちです。宝塚市内の例も含め斜面地で景観がちゃんとしている住宅街は、分譲当初に石積みや石貼りなどで分譲された街か、コンクリート打ちっぱなし擁壁を（地区計画や協定などで）禁止にして石積み等による仕上げを義務付けている街のどちらかに限られます。

>187
すでに市内のあちこち（邸宅跡、保養施設跡など）で無秩序と言える建て売り戸建て＆マンション開発真っ盛りですけど。
富裕層が減少して落ち込む税収をブランドを切り売りして宅地やマンション開発による人口増で補おうとしているのだから、デベロッパーに甘くなってしまうのは自然な流れ。阪急が範となるだけでなく、宝塚市が街造りのやり方を変えないとね。。。
住民が揃って市に圧力かけまくれば流れは変わるかもしれないが、代わりの歳入がなければ結局行政サービス低下として住民に跳ね返ってくるだけ。


>186
宣伝止めればミーハーな客は減って、ここの人が望むような購買層の割合は増えるかもしれませんね。割合が増えるだけで絶対数は減ると思います。
あとは阪急が長期計画で根気よく分譲を続けられるかにかかってくると思います。

たとえば北欧系ハウスメーカーや最近流行りのデザイナーズハウスにはゴツゴツした自然石張りの擁壁はイメージが合わないんですわ、お城の石垣みたいな擁壁がイヤで山手台を諦めたかた知ってるし。

それより山手台の造りつけ掘り込みガレージってどうして２台縦列なのかな？クルマ出し入れ面倒くさいし、バイクや電動自転車も置きにくいよ、間口の狭い区画はやむを得ないけど、可能な限り並列２台で並べて駐車出来るガレージにして欲しい。

こうゆう本当に検討者が求めている部分にこそコストをかけるべきだよ。

この20年特に震災後、宝塚市役所が業者に甘く
乱開発や無秩序な開発に加担してきたってのは常識です。
一部の元市長や元議員は業者からの裏金でずいぶん私腹を肥やして
豪邸に住んで悠々自適の暮らしをしているようですが・・・。
運が悪く逮捕された元市長や元議員もいますが、逮捕されていない
元市長や元議員のほうが半端なかったようです。
行政として市の財産である街の景観や高級住宅街やブランドを守らず、
規制できる立場をちらつかして、開発許可を汚職する為の利権に
利用してきたのが宝塚の近年の歴史です。

北欧住宅は擁壁そのものが似合わないので仕方無いですよ。

北欧では斜面に建てる場合は極力斜面を活かして擁壁をつくらずに建てるうえに、ひな壇の分譲地というものじたいがありませんから、日本だと（擁壁の無い）別荘地ぐらいしか似合いません。

でもだからといってコンクリート打ちっぱなしで良いという事にはなりませんよ。
コンクリート打ちっぱなし擁壁はどうあがいても山の緑とは調和しませんから、山手の住宅街においては百害あって一利無しです。

北欧系ハウスメーカーや最近流行りのデザイナーズハウスに自然石が似合わないと言うなら、擁壁面積の少ない場所を選べばいいです。

うまく植栽を利用すれば、合わないことないと思います。合わないから打ちっぱなしが良いというのは違和感があります。

早く分譲地を売りさばきたいみたいですが、一気に住宅を増やすと学校もパンクします。そして一気に学生が減る。

ゆっくり分譲したほうが、町は長く活気を持って生きられる。
皮肉にも、破綻して凍結していた期間が、町にとっては良い感じの分譲スビードだった。

阪急不動産があと何十年も企業として生き残れるなら、どうかゆっくりやってください。

一般的な間口で掘り込み車庫並列2台分にしたら階段の取り回しが難しくなり
ます。道路と垂直方向に登っていくか（土地のロスが大きくなる）、道路と
平行に半分ぐらい登ってから、向きをかえて奥に登っていくみたいな階段に
なります。

それと山手台の西・東2丁目等の場合は、角地以外は並列 2台分車庫にすると
グリーンベルト（植樹帯）が大幅に短くなりますから、景観を重視して緑豊
かにする為に並列2台分ではなく植樹スペースを長くとれる縦列2台分の車庫
を採用したものと思われます。

兵庫で土地をお探しの方がこの掲示板を見られていると思いますが、打ちっぱなし擁壁の山手台北部と、これまでの自然石山手台南部を比べた時に、北部に魅力を感じますか？

魅力を感じない、と思われたら、是非営業マンやアンケートに訴えてください。

家を妥協で買うなんて悲しいです。

少しでも理想的な町に住めるように、よく見て考えて、土地を探して下さい。

山手台以外にも、分譲地はありますから。

確かに南部の自然石擁壁は素敵で高級感はあると思いますが、その反面、威圧感（圧迫感？）も感じ、また建物も若干古いせいか暗さを感じます。
北部はRCが目立つところもありますが、そこまで擁壁高さもなく建物も新しいので明るい印象はありますね。

なので、現時点でどちらかが一方的に優れているということはないと思います。
年代によって価値観は違いますし。
例えば子育て世代は西2より西4が魅力的と思うのではないでしょうか。

問題は10年後、20年後にどうなっているかだと思いますが、他の方も書かれていますが、西4は掘り込み車庫がない程度の擁壁高さですので、致命的な外観にはなっていないのではないでしょうか。
緑で隠せるレベルだと思いますし、本当に見るに耐え難い状況になったらそのときに自然石擁壁・タイル張り等を検討しても良いのではないでしょうか。他街区と比較したら面積も狭いですので安価でできると思います。

問題は東5、東4の方向性ですね。

>197
間違った方向性の今の街区を買われたら、ますます街がおかしい方向に進んでいく。だから他所へ行ってくれ。そういう意味に受け取れます。

先住民エゴ丸出しですね。恐れ入ります。

そもそも、南部は分譲が終わっているから今から建てる人にとっては検討対象外です。比較対象にならない別の住宅地です。

別のところといっても、大規模なところは名塩、三田など遠方になる。
中小規模で宝塚市内だと、中筋山手や川面ですね。どちらもここの人が異常に激しく嫌う打ちっぱなしコンクリートの擁壁ですが。

自分の住んでる地域と自身の資産の価値を守ることだけを考えているとしか思えませんね。

景観を無視した（将来100%悪化して醜くなる）コンクリ打ちっぱなしでの
分譲に正当性は皆無だよ。
少しでも安く買いやすくする為とか、仕上げの自由度をあげる為に
打ちっぱなしになったなんて後付の都合良い解釈で事実はない。
客のニーズでやったというのももちろんありえない。
擁壁仕上げても誤差程度の値段アップで逆に「大半」の購入者にとっては
むしろ宅地の魅力高まるし、コンクリ打ちっぱなしで分譲されたら
殆ど仕上げされず放置されるなんて業者なら常識だから。
そもそも阪急が宝塚の山手でコンクリ打ちっぱなしの分譲地をやったは
山手台西4町目が初だからよほど異常でイレギュラーな事だと分かる。

小林一三本人が手がけた（斜面地の）分譲地は全て石積みが使われたのは言うまでも
ないけど、阪急が100年前から2005年ぐらいまでに販売した全ての分譲地についても、
景観を全く無視した打ちっぱなしで分譲された街は存在しない。
70年代ニュータウンに代表される間知石で分譲された街や、名塩南台や彩都みたいに
石を使わず化粧型枠で代替している例はあるが、打ちっぱなしでは無い。

どちらにしても山手台の寺院・城郭みたいな石垣擁壁は最近の家にはイメージ合わないわ。

街並み維持したいなら別の方法を考えるべき。

>>201
阪急も山手台以外では一応体裁は整えているということ？
だったらなおさら行政の怠慢を追及しないといけないんじゃない？（阪急の肩を持つ訳じゃ決してないです）
>>202にある地区計画は山手台北部にはないのですか？あっても擁壁の材質を規定してないだけ？規定があっても無視？
いずれにせよ行政がしっかりしないと何も改善しない。

山手台北部にも宝塚市の地区計画でルールが定められていますが

「道路に面する擁壁は、その形態及び意匠が周辺の擁壁と調和したものとする。」

というなんとも曖昧な表現でぼやかしていますね。
コンクリむきだしでも分譲できるようにあえて曖昧な表現にしているのかも。

これが宝塚市の他の住宅街のルール（都市景観条例等に基づく）だと

「道路に面する擁壁は、自然素材を生かすなど景観に配慮した仕上げとし、周辺環境と調和したものとするよう努めること。また、道路に面しない擁壁であっても、道路から見える部分にあっては、これと同様とする。」
「道路に面する擁壁で、道路面からの高さが２ｍを超えるものについては、道路境界との間に６０cm 以上の植栽帯を設けるよう努めること。ただし、人又は車両の出入口にかかる部分については、この限りではないが、景観に配慮した舗装等とすること。」

のような内容になっています。

道路に面する擁壁は、その形態及び意匠が周囲の自然環境や景観と調和したものとする
ならともかく
道路に面する擁壁は、その形態及び意匠が周辺の擁壁と調和したものとする
ってどうにでもとれる妙な表現です。
実質どんな擁壁でもつくれるみたいな。

訂正
実質、業者はどんな擁壁（打ちっぱなし含め）でも販売できるみたいな。

それと思ったのが、分譲時に打ちっぱなしで販売されて
自宅周辺の擁壁がコンクリート打ちっぱなしだったら
自分の家だけ石貼りなどにするのは周辺の擁壁と調和しないから
駄目ってことになりかねないですね。

http://sa-chon.moe-nifty.com/.shared/image.html?/photos/uncategorized/...
築造から約10年経過したコンクリート擁壁だそうです。
http://blog-imgs-23-origin.fc2.com/t/o/y/toyotahome/DSC_0123.jpg
こちらは20年だそうです。

山手台2丁目の石で化粧した擁壁は高さもあるのでかなり目立ちますが
造成から20年弱経過しているものの概ね美観を保ってますね。

雲雀丘の高崎記念館
http://www.exblog.jp/blog_logo.asp?slt=1&imgsrc=201007/06/79/f0116...
たぶん100年ぐらい経過している擁壁ですが、自然石だと汚れても
マイナスイメージどころか逆に味が出て魅力になっていますね。

↑１００年？？？　この高崎記念館の擁壁は十数年前にやり直したものです。

石垣に掘り込み車庫の住宅地ってなんか昔風な感じ。道の両側が高いから圧迫感があるし、見通しも風通しも悪くなる。地価が高いから、少しでも区画を増やしたくてああなるんだろうね。