こちらはPart6です。
荒らしはスルーで対処しましょう。
Part1 https://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/
Part2 https://www.e-kodate.com/bbs/thread/92121/
Part3 https://www.e-kodate.com/bbs/thread/149586/
Part4 https://www.e-kodate.com/bbs/thread/173248/
Part5 https://www.e-kodate.com/bbs/thread/189533/
[スレ作成日時]2012-03-08 10:33:12
＞不動産広告では、
＞『2Wayアクセス可』は、
＞『交通便利ですよ』
＞と同義。
それはあなたの個人的な考えネ。
まどっちにしても中途半端に駅から遠くて立ったまま山本行きのバス乗るしか選択肢がない
従来の山手台よりは『マシ』ということでしょう。
そういえば東３の（通称）高圧鉄塔坂を汗だくになって電動アシスト自転車漕いでるご主人さん
たまに見かけます。
あの辺は①駅から激遠・急坂②バス座れ無い③ＪＲアクセス出来無い
の三悪で今となっては山手台で最も不便な街区ですから
山手台で最も電動アシスト自転車とクルマ送迎の比率が高い地区ですからね。
山 手 台 ビ ュ ー ノ はそんな東３丁目あたりよりは余程「マシ」ということでしょう。
>>1023
＞例えビューノがJRへアクセス出来たとしても、打ちっぱなしでは未来が有りません。
＞
＞JRを使いたいと思う人が居ても将来中古同士比較した時、打ちっぱなしままの擁壁では、皆、山手台より中山台を選ぶでしょう。
＞
＞打ちっぱなしでは、治安悪化が避けられません。
仰るとおりですね。
中古になったときに選ばれるまちをつくらなければいけません。
数メートルのうちっぱなし擁壁が並ぶ開発では、将来醜くなるのは必至で、日本中が
お手本とする美しいまちになるなどありえませんからね。
旧分譲地同士の比較になった時に、不動産仲介業者に案内されて訪れた方が
住みたいと思うどころか、こんな酷い所には住みたくないと笑われるまちになってしまいます。
年数が経過してうちっぱなしコンクリの擁壁が汚くなると、住民がまちの美観に気を使う
モチベーションも徐々にトーンダウンして、庭やグリーンベルトの手入れもしなくなる
世帯が増えるでしょうね。
山手台南部が綺麗なまちなみなのは、一番目立つ構造物の擁壁が景観に配慮されていて
住民さんが他の部分も頑張ろうという気になるからですね。
石を使った擁壁は時間を経ても自然環境になじんで醜くなりませんから、まちの美観を
維持しようというモチベーションが低下しません。
>そういえば東３の（通称）高圧鉄塔坂を汗だくになって電動アシスト自転車漕いでるご主人さん
>
>たまに見かけます。
嘘ですね。
もし本当なら単に自転車の選択が悪いか古いか下位機種（バッテリー容量小）なだけでしょう。
最近のヤマハやパナソニックやブリヂストンの電動アシスト自転車の上位機種（バッテリー8～12Ah）は、バッテリーの大容量化にあわせて出力が強化されていますから、山手台程度の坂は、脚力を使わずペダルを回すだけで登れます。
普通の自転車で平地を漕ぐと同程度以下の体力しか使いませんので、真夏以外の季節に汗だくになるなどありえません。
太っていて、歩くだけで大汗をかくような人なら別ですが。
ちなみに山手台の販売センターで以前に試乗を行っていたサンヨーの電動自転車はそもそもアシスト性能が悪いです。
もしあれを買ったのなら、単に選択ミスです。
山手台から阪急バスでJR中山寺に行けるようになれば（あるいはJRの新駅が出来ても同
じ）、阪急が自社の首を絞めて損をするだけというのは大きな間違いだよ。
完成宅地が売れないまま塩漬け（巨額の固定資産税負担）になったり、安値でハ
ウスメーカーや建売ビルダーに土地の売却を余技なくされるほうがよほど損だし
深刻だ。
公共交通アクセスでJRも使えるようになる事によって、行き詰まりつつあった自
社分譲が回復し世帯・人口が大幅に増えたら、阪急バスの利用者も大幅に増える
し唯一の徒歩圏スーパーである阪急オアシスも潤うし最寄百貨店の川西阪急も潤
うし、悪い事は何も無い。
既存山手台住人が何割か阪急からJRに鞍替えしても、新規住民が大幅に増加すれ
ば阪急山本駅の乗降客は今よりも増加するという事も有り得る。
山の上でコンクリートうちっぱなしはありえません。
バス便JRアクセス以前の問題です。
家が余っている時代に、人口が減る時代に、そんなものをつくっても、後世から嘲笑されるだけです。
家が不足していない時代に山を削って開発の手を入れてしまった以上、最低でも使い捨てではない未来の人からも評価される（人口減少しても需要が無くならない）緑豊かで自然と調和した美しいまちをつくる責任がデベロッパーにはあります。
良好な宅地不足を解消する為に開発されたかつてのニュータウンの土地が余っている家余り時代に、かつてのニュータウンより劣るものをつくるのは社会的に認められません。
庭の樹木で緑豊かな環境が復元されるように、山手台北部の土地の平均区画面積は最低でも他の同一標高のニュータウン（標高180～250m 中山桜台、逆瀬台、青葉台、ゆずり葉台、光ガ丘等）より広くする必要があります。
＞１０１７
＞始発駅・始発バス停の駅勢圏は、そうでない駅・バス停より広いと言われています。
＞たとえば清荒神駅は沿線で最も乗降客数が少ないですが、
＞それは隣に始発の宝塚駅があるからです。
＞両駅へ同じ距離に自宅があれば普通は座って行ける宝塚駅から乗るでしょう？
＞ミニバイク使ってでも宝塚駅へ出る方も多いことでしょう。
＞まあ宝塚駅は商業集積地であるということもありますが、
＞これは同じく始発の出る雲雀丘花屋敷と山本の関係でも言えることです。
＞人口の多い山手台を擁していますので山本の方が乗降客数は多いのですが、
＞両駅の中間点に位置する平井４丁目辺りの住宅地にお住まいの方は
＞殆んど始発の出る雲雀丘花屋敷駅を利用されます。
＞これらは当然バス停でも同じことが言えます。
＞山手台西４にお住まいの方で北公園前停にかなり近い場所に
＞お住まいの方でもわざわざ坂を登って始発の山手台４停まで行かれる方が多くなっています。
＞やはりたとえ短い時間でもバスで座りたいのでしょうね。
＞バスの場合電車以上に座れることにこだわる方が多いです。
＞次街区ビューノから中山五月台４停まで７、８分とのことですが座って
＞ＪＲ中山寺へ出れるのであれば全く苦にならない距離だと思います。
＞座れない阪急山本行きのバス停まで歩かれて、
＞川西でＪＲに乗り換えたりされている方も多いわけですから。
おっしゃるとおりです。
少々バス停から遠くても始発バス停は値打ちがあります。
立ったまま１０分バスに揺られるよりも
２０分座っていくほうが断然楽です
当然ですよね～
それほどバスに座っていけるのは価値が高いです。
国交省も列車よりもバスの優先座席の割合を高めるように指導していますし。
ビューノは阪急・ＪＲともに座って行けます。
山手台の広告や公式ウェブサイトには、グランゲート宝塚（ここってあまり知られてないけど東急グループの商業施設なんだよね）が出てきるのに、なぜかJR中山寺駅は存在すら出ていないｗ
川西や梅田で阪急からJRへの乗り換えるには10分以上のロスと徒歩の労力があるから、路線バスを使って最寄のJR駅から乗車できるのであれば、通勤先の関係でJRを利用する者にとっては大きなメリットですなぁ 運賃や定期代の点でもそうですな
逆に言えばJR駅が半径2km以内にあるにも関わらず登り坂＆バス無しなどで公共交通機関でアクセスし難い住宅街は、ポテンシャルや魅力を最大限には出し切っておらず価値を落としているといえますな
勤め先がＯＢＰの場合、朝ラッシュ時間帯（7時15分発）の所要時間・料金は
ＪＲ中山寺～京橋 35分
阪急山本～阪急川西能勢口～ＪＲ川西池田～ＪＲ尼崎～ＪＲ京橋 44分
阪急山本～阪急川西能勢口～ＪＲ川西池田～ＪＲ大阪～ＪＲ京橋 50分
阪急山本～阪急梅田～ＪＲ大阪～ＪＲ京橋 50分
※山手台もＪＲ中山寺にアクセスできたらイイのにね・・・
なにせ長年の悲願ですからね。
1044さん
>ビューノはいけてませんね！
>
>一番上でオアシスからも遠く不便でバス便の所要時間も長いですから、よほど美しいまちなみにしないと
>魅力がありません。
確かに一番奥で不便な場所ですし、山の頂上付近で長尾山トンネルを利用される 他市の方にも
見られる大変重要な立地ですから、自然と調和した美しい街並みが求められますね。
擁壁も汚れても自然と調和するように石などの天然素材で仕上げる必要がありますね。
コンクリートうちっぱなしでは宝塚はひどい開発をするところだなと行楽客にも嘲笑されます。
タウン内の学校や公園ですら擁壁に石（主に御影石）を使っているのに、タウンの主役の宅地の擁壁が打ちっぱなしでは全てが台無しですよね。煽りではなく心から本当にそう思います。お手本にされる事を目指して美しいまちづりをする理念はどこにいってしまったんでしょうか？
石を貼らない事により平均100万安く販売できるのかもしれませんが、結果として将来誰も住みたくないまちなみになりますから、結局何百万円か下手したら1000万ぐらい損します。
>>1005
>>山手台4丁目から五月台経由のJR中山寺のバス便が設定されたら、13分ぐらいでしょうねぇ。
>>山本駅行きより8分余分にかかるけど、朝通勤時間帯の大阪までの電車所要時間は阪急より
>>JRの方が10分短いから、通勤時間に関してはとんとんか。
>>それよりも大阪からの終電時間や、新大阪や三宮や京橋へのアクセスが良くなるメリットが大きい。
>>阪急宝塚線沿線（武庫川左岸）の宝塚駅周辺以外の商業・買物中心地は
>>『ピピア売布～ダイエー宝塚中山店～JR中山寺』の一帯だから、JR中山寺へバス便が設定されれば、
>>年金生活となる老後まで便利に住める永住環境としての価値は高まる。
※ そうですよね、ＪＲにアクセスできたら永住環境としての価値が高まりますよね
今まで阪急しかアクセスできなくて山手台に二の足を踏んでおられたご家庭にとって
ビューノは注目の的ですね。
山手台北部が景観や擁壁にも拘って美しいまちなみになったら、将来家余り時代になり中古同士の比較になった時に、中山台が現在貨幣価値で坪20万台になります（山手台は35～40万）
逆に山手台北部がコンクリうちっぱなしの悲惨な街になったら、将来家余り時代になり中古同士の比較になった時に、山手台が現在貨幣価値で坪20万台になります（中山台は35～40万）
だから、いつもの中山台住民は、山手台が安っぽくなる路線を必至に肯定するのです。
＞特に神戸三宮方面へは、やはりＪＲの尼崎乗換ほうが便利でしょうね。
＞新駅に期待するか、山手台路線バスのＪＲ駅乗り入れを期待するか、へんな期待などせず
＞あきらめてＪＲ中山寺駅を原付か電動自転車で利用するか。
＞阪急に対するＪＲの利便性は、
＞ラッシュ時の対大阪所要時間短縮や新大阪や京橋へのアクセスだけではありません。
＞福知山線で乗換え無しでいける新福島や北新地、大阪天満宮は利用価値高いです。
＞中之島周辺に通勤している人は新福島から徒歩ですぐ。
＞南森町周辺に通勤している人は大阪天満宮から徒歩ですぐ。
＞堂島周辺に通勤している人は北新地から徒歩ですぐ。
＞阪急梅田で降りてラッシュ時の混雑の中を歩かされて乗り換えるより便利です。
＞ようするに阪急だけで行けるのは梅田周辺のみなのに対して、
＞オフィス街である中之島周辺、堂島周辺、
＞京橋（ＯＢＰ）、南森町、新大阪へはＪＲのほうがＪＲだけで行けて便利。
詳細な分析ありがとうございます！
やはりＪＲ中山寺からアーバンネットワークを活用できるということは
サラリーマン層がメインターゲットである山手台ビューノにとって
魅力的ですね。
＞１０２４さん
＞阪急バス山手台線は南北一直線に行き来するだけでキメ細やかな路線になっていないので
＞バス停から近いお宅は意外と少ないです。
＞西２丁目あたりですと遠いお宅で７〜８分歩くことはザラです。
＞しかもバスは座れないのです。
＞山本駅から阪急に乗り川西能勢口で長〜いペデストリアンデッキを７〜８分歩いて
＞川西池田からＪＲに乗り換えたり、
＞茶屋町の阪急梅田駅から大阪駅まで１０分近く歩いてＪＲに乗り換える方多いです。
＞苦労されています。
＞また阪急バスが山手台からＪＲ駅へアクセスしていないため
＞業者に勧められるまま電動アシスト自転車を購入しＪＲ中山寺へ出られる方もいらっしゃいます。
＞悪天候や花粉・黄砂の多い日のご苦労を想うと涙ぐましいですね。
＞そのような山手台の現状において 次 街 区 ビ ュ ー ノ は
＞徒歩７、８分の中山五月台４バス停から座ってＪＲ中山寺へアクセスできるのです。
＞伊丹・尼崎・大阪・新大阪・海老江・新福島・北新地・大阪天満宮(南森町)・京橋ＯＢＰ・同志社etc
＞東西線を通じたアーバンネットワークにより通勤・通学エリアが拡がります。
＞徒歩１０分以内のバス停から座ってＪＲ駅へでて一回の乗り換えで済むのです。
＞もちろん目の前の山手台４バス停からこれまた座って阪急山本へでて梅田へ出ることも可能です。
＞ビ ュ ー ノ は山手台で唯一の阪急・ＪＲ２way街区なのです。
そうですね真ん中の一本道を上下するだけですからね
北部ができたらきめ細やかなバス路線に変更になるという
書き込み目にした気がするのですが本当でしょうか？
＞1064さん
＞北部が出来たら、中に入っていくバスが出来るでしょうが、
＞あれだけ広いのですから、結局そんなに近くないと思いますよ。
＞JRへアクセスって言っても、かな〜り距離がある宅地がほとんどでは？
＞最近の投稿を見ていると
＞1丁目〜3丁目=山手台
＞5丁目以降=ビューノ
＞4丁目=中途半端
＞ですね。
たしかに北部全体がＪＲ中山寺行きの始発が出る五月台４丁目バス停に近いわけではありませんね。
でも次期分譲街区であるビューノに関して言うなら概ね１０分以内にアクセス可能でしょう。
そして幹線道路を隔てて目の前は阪急山本行きの始発が出る山手台４丁目バス停です。
こちらは本数も多いですし今後も増発の可能性が高いです。
ですから阪急さんは北部では最も交通アクセスの優れた(阪急・ＪＲ２way可能)場所を
いきなり出してこられたなァと云う感じが致します。
>>1063
>>そうですね真ん中の一本道を上下するだけですからね
>>北部ができたらきめ細やかなバス路線に変更になるという
>>書き込み目にした気がするのですが本当でしょうか？
本当だと思います。
北部(山手台東４・５丁目)は最北部ですと山手台幹線から
かなり遠く離れます。
以前にもどなたか山手台の方が指摘されていましたが
おそらく現在の山手台幹線から北部の準幹線道路に乗り入れる
別系統の路線が開設される可能性が大です。
ここで注目すべきは次期ビューノはこれらバス路線の結節点に最も近く
現行の山手台線(山本行き)・新設される路線・五月台４からのＪＲ中山寺行き
の３路線を目的に合わせて乗車できるということです。
山手台は言うに及ばず中山台を含めても地域で最もバス路線の充実した街区になる
可能性を秘めているのがビューノなのです。
あとは価格がどうなるかが気になるところですね・・・
>>1061
＞山手台北部が景観や擁壁にも拘って美しいまちなみになったら、将来家余り時代になり
＞中古同士の比較になった時に、中山台が現在貨幣価値で坪20万台になります（山手台は35～40万）
これは正しくないのでは？ 中山台（五月台や桜台）もまちなみや景観には問題がありませんから
この場合は20%以上の差はつかないと思います。
＞逆に山手台北部がコンクリうちっぱなしの悲惨な街になったら、将来家余り時代になり
＞中古同士の比較になった時に、山手台が現在貨幣価値で坪20万台になります（中山台は35～40万）
これはその通りでしょうね。コンクリうちっぱなしであれば、確実に「選ばれない街」になります
>>1064
山手台北部はいまバスを通す為の街区内の街区内道路をつくっていますが、現実的にそれが通るのは東3丁目の北部（最終分譲）が完了してからでしょうから、早くても十数年後でしょうね。
その間に現在のバス道から遠い街区に居住する人達は、マイカー送迎の根付くでしょうし、はなからマイカー送迎前提の住民が多く入ってくるでしょう。
山手台東の北部は人口増加割合に対して、バス利用者の割合が極端に少なくなりマイカー依存度が高まり、渋滞も人口増加分以上に悪化するでしょうし、もしコンクリートうしっぱなしなら景観も十数年で大幅に悪化するでしょう。
評価が低いまちになり、山手台全体の価値にも影響を与えるでしょうね。
＞１０７０
＞山手台北部はいまバスを通す為の街区内の街区内道路をつくっていますが、
＞現実的にそれが通るのは東3丁目の北部（最終分譲）が完了してからでしょうから、
＞早くても十数年後でしょうね。
阪急バスが自社グループの分譲地である山手台で路線を拡充するのに
最終分譲が完了するまで全く何もしないなんてこと有り得ません。
現に山手台では街開きからほどなく家も疎らだった１９９４年に山本〜山手台中央が開設され
さらに１９９７年には早くも山手台４まで延長されています。
バス路線の拡充は分譲を後押しするために必要ですからね。
ですから当然、北部も人口の増加を待つことなく新しいバス路線が開設されると思われます。
夕べ山手台車で久しぶりに通ったけど、だいぶ家建ったね、4丁目。
それにしても、オアシスの辺りでも随分登ったなって感じだけど(車でですら)、さらにその上に住宅地ができるってんだからあらためてビックリだね。普通の区画割なら相当思い切った価格設定になるんだろう。始発バス停近くなんて何のアドバンテージにもならんだろうね。
１０７５
そうですかね、「アドバンテージ」にはならんかね〜
ま、「始発」は、いま山手台の坂道をバスで揺られたり
電動アシスト自転車こいだり、家族にクルマ送迎で迷惑かけたり
色々と苦労なさってる方たちにしか
分からない有り難みでしょうから・・・
あとは価格設定だろうね〜
＞１０４２さん
＞山手台から阪急バスでJR中山寺に行けるようになれば
＞（あるいはJRの新駅が出来ても同 じ）、
＞阪急が自社の首を絞めて損をするだけというのは大きな間違いだよ。
＞完成宅地が売れないまま塩漬け（巨額の固定資産税負担）になったり、
＞安値でハウスメーカーや建売ビルダーに土地の売却を余技なくされるほうが
＞よほど損だし深刻だ。
＞公共交通アクセスでJRも使えるようになる事によって、
＞行き詰まりつつあった自社分譲が回復し世帯・人口が大幅に増えたら、
＞阪急バスの利用者も大幅に増えるし唯一の徒歩圏スーパーである
＞阪急オアシスも潤うし最寄百貨店の川西阪急も潤うし、
＞悪い事は何も無い。
＞既存山手台住人が何割か阪急からJRに鞍替えしても、
＞新規住民が大幅に増加すれば阪急山本駅の乗降客は
＞今よりも増加するという事も有り得る。
そのとおりですよね〜
ＪＲ駅へのアクセスは山手台住民さんの長年の悲願ですからね、
ですから現在の阪急バス山手台線をＪＲ中山寺もしくは
川西池田までフツーに延長して頂けたら
次期ビューノが五月台４経由でＪＲ中山寺へアクセス出来ること
に対する既存山手台住民さん達の反発も和らぐのかもしれませんね。
＞１０３８さん
＞東３の（通称）高圧鉄塔坂を汗だくになって電動アシスト自転車漕いでるご主人さん
＞たまに見かけます。
＞あの辺は①駅から激遠・急坂②バス座れ無い③ＪＲアクセス出来無い
＞の三悪で今となっては山手台で最も不便な街区ですから
＞山手台で最も電動アシスト自転車とクルマ送迎の比率が高い地区ですからね。
このような山手台の現状を見るにつけどうして阪急バスさんは
出張族のサラリーマン家庭が多い山手台線を延長するという
英断を下していただけないのか憤りさえ覚えます。
電動とはいえ自転車です、危険がつきものです
またクルマ送迎はご家族に負担をかけるだけにとどまらず
付近住民に大変なご迷惑をおかけします。
なにより山手台の一部分である次期ビューノ街区のみ
ＪＲアクセス可能としてしまうのは住民同士の反目をも招きかねません
現にビューノに対する厳しいご指摘ご意見の裏側にはこのような
本音が隠されているのです。
山手台という同じ分譲地の中で阪急にしかアクセス出来ない地区(ビューノ以外)と
阪急・ＪＲ２wayにアクセス出来る地区(ビューノ)を造ってしまうことには
少し疑問を感じています。
>山手台北部はいまバスを通す為の街区内の街区内道路をつくっていますが、現実的にそ
>れが通るのは東3丁目の北部（最終分譲）が完了してからでしょうから、早くても十数年
>後でしょうね。
>
>その間に現在のバス道から遠い街区に居住する人達は、マイカー送迎の根付くでしょう
>し、はなからマイカー送迎前提の住民が多く入ってくるでしょう。
>
>山手台東の北部は人口増加割合に対して、バス利用者の割合が極端に少なくなりマイカ
>ー依存度が高まり、渋滞も人口増加分以上に悪化するでしょうし、もしコンクリートう
>しっぱなしなら景観も十数年で大幅に悪化するでしょう。
>
>評価が低いまちになり、山手台全体の価値にも影響を与えるでしょうね。
実に正確な分析です。
もともとエゴの塊のような山手台の幹線道路を利用する中山台住民に加えて、山手台北部も
マイカー送迎の家庭が増加して、渋滞が悪化し、バス便の利便性が大きく低下、定時性がひじょうに悪化する可能性が高いです。
どうせ座れないとなるとJRの方が良いとマイカー送迎でJR中山寺利用される方も増えますので、そうなれば中山台の幹線道路～麓も当然混雑します。
よってバスの利便性が近い将来大幅に悪化する可能性が高いですね。
もともと利便性など売りになる立地ではなく不便な山の頂上付近ですから、人口減少時代でも正当性が認められるようなちゃんとした環境重視、景観配慮の街をつくらなければ、バス便エリア同士の比較ですら相対的価値が維持される事はありえません。
いいえ、正確でもなんでもないです。
北部へのバス乗り入れを
『北部（最終分譲）が完了して早くても十数年後でしょうね。』
とか言ってる時点で全く話にならないです。
過去の山手台がそうであったように
街づくりに先行してバス路線が拡充されますので
そのようなことは一切ありません。
管理担当です。
いつもご利用いただきありがとうございます。
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1LDK+S（納戸）～3LDK |
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東京都江戸川区南小岩７丁目 |
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5600万円台・8200万円台（予定） |
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2LDK+S（納戸）～3LDK |
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総戸数 42戸 |
