阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part6】

山手台小学校の保護者さんも、若返りましたよね。

ただ、あまりに年齢不相応な髪の色や服装は…女性として如何かとは思いますが。
同じ年代（３０代前半ですが)の母親として、金髪&ミニスカートは浮きまくってます。。。

人のファッションセンスをとやかく言うのはよしませんか
浮きまくることを心地よしとしてるかもしれませんし
それこそ価値観の相違でしょう

（だったら擁壁も放っとくべしというのはナシですよ、景観が周囲の資産価値に影響しますからね）

しかし未だに金髪とか田舎くさいですね

擁壁に、山手台小学校の生徒に描いてもらうのは？

緑、船、土偶、花…

植栽もいいけど、子供の絵もあり。

別に貶めるつもりはないですが、4丁目以降の全ての擁壁に化粧し直したとしても、美しい街並みとして再評価はされども、地価上昇、資産価値向上にはつながらないと思います。
駅徒歩圏外エリアに対する不動産市場の評価はそんなもんだと思います。
仮に交通至便な場所なら、擁壁が打ちっぱなしだろうが何だろうが、需要は多いので将来に渡って資産価値はより安定的になるでしょう。

個別案件で考えるなら中古転売する時には評価額が全然ちがいますよ

自分で住むんだったら住んでる間みすぼらしくしない方が得だと思うんですがね

みすぼらしい街区の中で横並びを尊重するっていう日本人らしい美意識なんでしょうかね

擁壁なんて誰も気にしてないなどという妄言をしつこく吐いてるのが約一名いるけど、高さにもよるが斜面地や山手を造成した分譲地などで、高さが3メートル以上だったり角地だったりしたら外構の中でも最も目立つ構成要素になるよな。

外構で最も目立つ部分の見た目がどうでもいいなどという常識外れの意見（家なんて建物があって住めれば後は見た目や印象なんてどうでもいいといってるも同然）は、宝塚の一般市民や、これから家を建てようと考えている人や、実際に山手台南部に注文住宅を建てて住んでる人の意見では考えられない。山手台南部は、化粧された擁壁や石を使った街並みが決めてになって購入した人が殆どだから、擁壁なんてどうでもいいとか街並みなんてどうでもいいという意見は出てきようがない。

つまり擁壁の街並みへの影響がひじょうに大きくなる山の斜面を造成した分譲地において、コンクリむきだしでもかまわんとか誰も見てないとか気にしてないとかありえない事をいってるのは、実際にすんでいる住民や土地の購入を検討している人間ではなく、外構に殆どコストをかけない粗悪住宅を量産して売りさばく事を生業にしている悪徳不動産業者か建売ビルダーでほぼ間違いない。

>>104
あなたが言ってる事は
「バス便なんだから街並みなんてどうでもいい」
という内容ですよ。失礼であると同時にありえない意見です。

バス便でも分譲から15～20年経過した時に美しいニュータウンと、
薄汚れたニュータウンでは、訪れた人の印象や評価、住人の満足度や
永住意向はまったく違ってきます。
住宅地の地価に関しては確かに駅からのアクセスや利便性で
殆ど決まりますが、評価というのは必ずしも地価だけではないです。

そしてバス便ニュータウンは地価上昇など望めないのは事実ですが、
相対的に同じような立地で、荒廃したニュータウンと時間が経過しても
美しさを保っているニュータウンでは、将来の下落率に差がつくことは
じゅうぶんに起こりえる事です。
少子高齢化、生産年齢人口減少、世帯人員の減少（高齢者の1～2人世帯の激増）
でファミリー向けのバス便ニュータウン需要が減少した際に、汚い街は
空家だらけになり土地も値段がつかなくなり、美しい街は空家が少なく
売買が成立するという状況も見られるようになるでしょう。

売ること考えんでええやん。

不動産価値上がっても固定資産税増えるだけやで。

だから、擁壁で価値を高めてとか、別に考えなくてよいんちゃう？

自分の家を好きなようにしといたらええんとちゃう？

他人の家をどうこう言う資格はないで。
阪急の街づくりも、批判したらあかん。

諸行無常や。計画は変化する。予定は予定。変わるもんや。

擁壁のことは忘れなはれ。
もっと大事なことがある。

山本駅のコープまわりの渾沌さや。新しいビルできたと喜んでたら、学習塾と薬局、個人院。いらんて。

コープが拡大してほしかった。

それにしても、旧176沿いの開発。美容院、
メガネ屋、歯医者はもういらん！

三田のウッディタウンとか綺麗なまちなみですよね。

都心からとてつもなく遠く交通費も高くしかもバス便です。そして冬は極寒です。

一般的な不動産の評価軸ではかなり悲惨です。

それでも新規の土地分譲が成立している、中古物件が売却できるのは

綺麗なまちでそこに住みたいという人がいるからです。

条件面が悪いほうが、求められる付加価値のハードルは高くなります。

条件が悪いから何をやっても無駄とか適当でも良いとはならないのです。

景観が悪化し汚くなり中古も売れなくなった元分譲地は空家も空地も放置され手入れもされず荒廃し朽ちてゆきます。自分は永住するつもりで売るつもりなどなくても、そんな元分譲地に住んでいては気持ち良くないですからね。

景観がどうでもいいなんて思ってませんよ。一方的な決めつけは良くないですね。
住民の満足度や永住志向に景観は重要という点はその通りと思います。
景観を分譲当初のレベルから落とさないように努力しなければならないのは阪急ではなく住民です。いくら擁壁が立派でも樹木が枯れていたら台無しですし。
逆に住民の意識が高く手入れが行き届けば4丁目のような打ちっぱなしのエリアでも分譲当初の状態を保てると思います。
主張する場はここではなく自治会の会議の場とかではないのではないでしょうか？

108の気持ちも分からんではないねんけど
自分の家も街並みの一部を構成すること忘れたらあかんで
それが嫌やったら田舎の一軒家買うしかあらへん
共同住宅で規約に縛られるのと程度の差しかあらへんということや
もちらん明文化してへんとしてもや

マンションから憧れの一戸建て買うて住みはる人多いねんけど
その辺の勘違いする人多いな
こんな街に住みたいと思わせるような昔からの住宅街は結構そういったルールがあんねん
場所によってはお高くとまってる感のするあの感じやな
住民はプライド持って街並みの維持・住み易さを追求する
そのためにはやっぱルールは必要なんや

自分だけがいいっちゅうのは寂しい考え方やで

ついでに言うとな
道路・街路樹の美化からゴミの清掃、警らまでなんでもかんでも役所・行政に押し付け
税金払っとるからちゃんとせえ、行政の責任や
で、結果非効率なことなって地方財政圧迫しとんねん
町で出来ることはするさかいお上はしょーもない事に金と時間使うな　とならなあかん
この前段部分をサボってきた
企業に労働力が行きわたるようにする代償にダンナのお留守の町は行政が面倒見まひょ、そのかわり税金よろしくという
明治からの政策、方向性が労働力だけちゃっかり頂く企業にまんまとしてやられてるのが公共財が価値を生めていない原因でもある思うとります
国内でシステムがほぼ完結する富国強兵とか高度成長時代は　これはこれで効率よかったんやけどな

企業メセナとか一時流行りそうになったのもそういう背景が源流・底流にあった筈なんや
今や株主筆頭に強欲を臆することなく晒しとるけどな

一気に変えられへんけど
自分が住んでる街区単位からこの辺変えていかんと
どもならんで

擁壁の問題は高さを考慮して議論する必要がありますね。

東３丁目みたいな高い擁壁だと、植栽でどうにかできるという次元では無いです。
あれは石などで仕上げしないとどうにもなりません。

ただ西４丁目に限れば、打ちっぱなしコンクリでも致命的とまでは言えないのではないでしょうか？

西４丁目は高い擁壁も少しはありますが、全体としては大人の背丈より低い程度の擁壁がメインですから、打ちっぱなしコンクリートが十数年経過し経年劣化で黒く汚れても、グリーンベルトや庭の樹木が大きく生育し緑豊かになっていれば、視界に入る（面積的にさほど大きくない）擁壁面のマイナス印象を、面的な緑の多さが補って景観的にプラスマイナスゼロに持っていける程度じゃないでしょうかね。

もちろん擁壁に石などで仕上げしてあれば、プラスマイナスゼロではなくプラス（今より魅力的な街並み）にもっていけますので、そのほうがモアベターである事は間違いありませんけどね。

問題は今年以降に順に分譲される山手台東の北部エリアです。

山手台東の北部は、東３丁目と同等かそれ以上に高い擁壁が多いようですから、バス道から街区を眺めた時や街区内を歩いた時に視界に占める擁壁面の大きさや存在感は西４丁目とは比較にならず、もしも打ちっぱなしコンクリートで販売されるような事があれば、将来への影響（景観や街並みの悪化）は甚大になるのではないかと思います。

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バスが不便
買物が不便
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親の民度が窺い知れる＊＊な学生が多い

さあどうぞ

中山寺駅近隣に住んでますが、朝晩の駅ロータリーでの車マナーが悪い人が多い（猛スピードでの進入、バスレーンでの長時間停車など）ですが、山手の住人でしょうかね。
人口割合からして中山台の人が多いでしょうが、山手台の人も利用している人は多いと思うので、もっとマナーを持った行動をしてほしいものです。

中山のふもと周辺や旧176界隈で見かけるマナーの悪い送迎車は、一般的には中山台住民の可能性が高いでしょう。
JR中山寺の便数が増える以前の阪急中山が殆どだった頃から、送迎マナーや車運転マナーの評判悪かったですから。
もちろんJR中山寺の場合は山手台住民の可能性もゼロではありませんが、マナー悪い送迎車の8～9割方は中山台住民だと思われます。

中山台からJR中山寺まで既に路線バスで行けるようになったのに、マイカーで送り迎えを
続けている家庭は、基本的に自分さえ良ければいいという考えである事が多いので、
マイカー送迎している住民を母集団とすれば、マナー悪い率が高いのも必然かもしれません。

平井新駅ができたらバレるだろ

少なくとも、ここを検討している人にとって、このスレで得られる有益な情報は現状皆無であることは確か。

>少なくとも、ここを検討している人にとって、このスレで得られる有益な情報は現状皆無であることは確か。

コンクリ打ちっ放しの新街区、ともすればそこに住む人をもを見下したような発言を連発するややこしい人が近隣に住んでいるという点は、ある意味有益な情報かも。
もっとも住民を騙ったなりすましである可能性も否定できないが。
この一連の流れを見て山手台を検討対象から外す人が出ないといいけど。

西４除く山手の景観アイデンティティがそのものずばり石使った擁壁なんだからしゃーない。

９０年代に山手台西１～２丁目及び東２丁目の土地を買って家を建てた住人さんで、擁壁の見た目なんてどう
でもいいとか気にしてないなんて方は一人もいません。

当時、土地と建物で総額１億円以上（土地価格は坪単価１００万以上で平均７０００万以上）で家を買った初
期山手台住人の皆さんは、まだ家がぽつりぽつりとしか建っていない中で山手台のまちなみに魅力を感じて高
い買い物を決断したわけで、それはつまり石で表面仕上げされた擁壁に代表されるこだわりの造成にお金を出
したという事です。

山手台がコンクリート打ちっぱなしの分譲地でも、気にせず１億円出して家を買ってましたなんて方は、西２
丁目等には憶測ではなく本当に皆無なのです。山手台に移り住んだ理由をお聞きすると、皆さん口々に石など
の素材をふんだんに使った質の高いまちなみを気に入って決められたと仰います。

よりによってそんな山手台の掲示板で、擁壁の見た目なんて誰も気にしていないだの擁壁にこだわってるのは
特定の一人だけだのといった決め付けは、西４丁目住民より人口でも世帯数でもずっと多い初期山手台住人全
てを侮辱する内容であり、見当違いも甚だしいです。どんな斜面地の分譲地でも擁壁は重要な景観構成要素で
すが、山手台では上記の理由により特に特別な意味があり、擁壁に一言ある地域性なのです。

何が何でも擁壁綺麗にしたくないって奴何人？

山手台西4丁目は掘り込み車庫になってる擁壁が無い。
これって偶然じゃなくて打ちっぱなしにするかわりに、景観影響が少ない低い擁壁しか設けなかった可能性が高い。
そのまま造成したら高い擁壁になるところは法面で処理している。
山手台東3丁目みたいに掘り込み車庫になる擁壁で打ちっぱなしにしたら、阪急は一線を越えたと言えるかもしれないけど、西4丁目まではまだかろうじて景観に最低限の配慮をしているように見える。
そして擁壁ネタに過敏に反応して速攻で止めさせようとしているのはたぶん山手台の営業さんなんじゃない。
このスレでわざわざ次期街区に打ちっぱなし擁壁を積極的に希望したり（一般人ならありえない意見）、擁壁なんて誰も見ないとか繰り返している人物と同一と思われる。
おそらく今年から販売始まる次期街区が、打ちっぱなしで分譲される事が決定済みなんじゃない。
植栽程度では対策不能な「高さがかなりある打ちっぱなし擁壁の問題点（将来の景観悪化）」を指摘する警鐘で、認識が高まるのを恐れていると推察。

時代、時代でニーズは変わる。販売業者はニーズに沿ったものを供給するだけですから。
当時は1億出しても山手台に住みたいって思う人が多かったのかもしれませんが
今はそんな人、どれほどいるんでしょうか？
それでは売れないからとにかく値段を下げてとなり、擁壁コストも削減される。
打ちっ放しでコスト下げて売れ行き好調だったら、また次も同じ販売手法を取るでしょ。
それが、企業論理であり、残念ながら年数を経た山手台の今の世間相場ではないですか。
でも、初期に大金はたいて買った人のお気持ちもお察しします。
高級住宅街に発展すると信じて買った我が街が、建て売り分譲地かのように
凋落していく姿を見るのは見るに耐えないでしょうから。
文句の一つもいいたくなるのも分かります。
長文失礼しました。

＞１３９
考えすぎ、自然石なんか施してくれなくていいから少しでも安く買いたいだけ。

うん、１４０さんの言うとおりやね！

そうですね。

数十万をけちって、少しでも安い打ちっぱなしコンクリのほうがいいなんて住民が、これから何十年と庭や街を綺麗に維持するわけがないです。

車は2台所有して3桁万円を平気で出すのに、まちなみを構成する要素にはお金を惜しむような人はそもそも戸建は向いてないです。

家の外構は自分だけのものではなく、街並みを構成する要素です。

擁壁なんかで価格高くなって買えなかったら意味無いんで、買いやすい価格で頼みます！

山手台の活気を維持するためにも擁壁だけじゃなく土地を小さくするなど、買いやすい価格にして若い世代を取り込む工夫が必要。