阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part6】

ﾊﾟ○ﾎｰﾑの味のない建て売り、何とかなりませんか？

>>185
同感です。「景観は重要だけど宅地購入者の仕上げの選択肢を広げる為にあえて打ちっぱなしで提供している」という主張（阪急はそんな主張はしてないと思いますが）は全くの詭弁ですよね。
なぜなら、分譲時に打ちっぱなしコンクリートで販売されてその後宅地を購入した施主が思い思いの仕上げを施して優れた景観の住宅街に育った例などこの数十年で開発された分譲地においては一例も存在しないのですから、そんな主張にははなから無理があります。コンクリート打ちっぱなしで分譲されたら、ほぼ全ての擁壁がコンクリート打ちっぱなしのまま仕上げ無しとなり、年月が経過すると醜く汚れて残念な街並みになるというのがおちです。宝塚市内の例も含め斜面地で景観がちゃんとしている住宅街は、分譲当初に石積みや石貼りなどで分譲された街か、コンクリート打ちっぱなし擁壁を（地区計画や協定などで）禁止にして石積み等による仕上げを義務付けている街のどちらかに限られます。

>187
すでに市内のあちこち（邸宅跡、保養施設跡など）で無秩序と言える建て売り戸建て＆マンション開発真っ盛りですけど。
富裕層が減少して落ち込む税収をブランドを切り売りして宅地やマンション開発による人口増で補おうとしているのだから、デベロッパーに甘くなってしまうのは自然な流れ。阪急が範となるだけでなく、宝塚市が街造りのやり方を変えないとね。。。
住民が揃って市に圧力かけまくれば流れは変わるかもしれないが、代わりの歳入がなければ結局行政サービス低下として住民に跳ね返ってくるだけ。


>186
宣伝止めればミーハーな客は減って、ここの人が望むような購買層の割合は増えるかもしれませんね。割合が増えるだけで絶対数は減ると思います。
あとは阪急が長期計画で根気よく分譲を続けられるかにかかってくると思います。

たとえば北欧系ハウスメーカーや最近流行りのデザイナーズハウスにはゴツゴツした自然石張りの擁壁はイメージが合わないんですわ、お城の石垣みたいな擁壁がイヤで山手台を諦めたかた知ってるし。

それより山手台の造りつけ掘り込みガレージってどうして２台縦列なのかな？クルマ出し入れ面倒くさいし、バイクや電動自転車も置きにくいよ、間口の狭い区画はやむを得ないけど、可能な限り並列２台で並べて駐車出来るガレージにして欲しい。

こうゆう本当に検討者が求めている部分にこそコストをかけるべきだよ。

この20年特に震災後、宝塚市役所が業者に甘く
乱開発や無秩序な開発に加担してきたってのは常識です。
一部の元市長や元議員は業者からの裏金でずいぶん私腹を肥やして
豪邸に住んで悠々自適の暮らしをしているようですが・・・。
運が悪く逮捕された元市長や元議員もいますが、逮捕されていない
元市長や元議員のほうが半端なかったようです。
行政として市の財産である街の景観や高級住宅街やブランドを守らず、
規制できる立場をちらつかして、開発許可を汚職する為の利権に
利用してきたのが宝塚の近年の歴史です。

北欧住宅は擁壁そのものが似合わないので仕方無いですよ。

北欧では斜面に建てる場合は極力斜面を活かして擁壁をつくらずに建てるうえに、ひな壇の分譲地というものじたいがありませんから、日本だと（擁壁の無い）別荘地ぐらいしか似合いません。

でもだからといってコンクリート打ちっぱなしで良いという事にはなりませんよ。
コンクリート打ちっぱなし擁壁はどうあがいても山の緑とは調和しませんから、山手の住宅街においては百害あって一利無しです。

北欧系ハウスメーカーや最近流行りのデザイナーズハウスに自然石が似合わないと言うなら、擁壁面積の少ない場所を選べばいいです。

うまく植栽を利用すれば、合わないことないと思います。合わないから打ちっぱなしが良いというのは違和感があります。

早く分譲地を売りさばきたいみたいですが、一気に住宅を増やすと学校もパンクします。そして一気に学生が減る。

ゆっくり分譲したほうが、町は長く活気を持って生きられる。
皮肉にも、破綻して凍結していた期間が、町にとっては良い感じの分譲スビードだった。

阪急不動産があと何十年も企業として生き残れるなら、どうかゆっくりやってください。

一般的な間口で掘り込み車庫並列2台分にしたら階段の取り回しが難しくなり
ます。道路と垂直方向に登っていくか（土地のロスが大きくなる）、道路と
平行に半分ぐらい登ってから、向きをかえて奥に登っていくみたいな階段に
なります。

それと山手台の西・東2丁目等の場合は、角地以外は並列 2台分車庫にすると
グリーンベルト（植樹帯）が大幅に短くなりますから、景観を重視して緑豊
かにする為に並列2台分ではなく植樹スペースを長くとれる縦列2台分の車庫
を採用したものと思われます。

兵庫で土地をお探しの方がこの掲示板を見られていると思いますが、打ちっぱなし擁壁の山手台北部と、これまでの自然石山手台南部を比べた時に、北部に魅力を感じますか？

魅力を感じない、と思われたら、是非営業マンやアンケートに訴えてください。

家を妥協で買うなんて悲しいです。

少しでも理想的な町に住めるように、よく見て考えて、土地を探して下さい。

山手台以外にも、分譲地はありますから。

確かに南部の自然石擁壁は素敵で高級感はあると思いますが、その反面、威圧感（圧迫感？）も感じ、また建物も若干古いせいか暗さを感じます。
北部はRCが目立つところもありますが、そこまで擁壁高さもなく建物も新しいので明るい印象はありますね。

なので、現時点でどちらかが一方的に優れているということはないと思います。
年代によって価値観は違いますし。
例えば子育て世代は西2より西4が魅力的と思うのではないでしょうか。

問題は10年後、20年後にどうなっているかだと思いますが、他の方も書かれていますが、西4は掘り込み車庫がない程度の擁壁高さですので、致命的な外観にはなっていないのではないでしょうか。
緑で隠せるレベルだと思いますし、本当に見るに耐え難い状況になったらそのときに自然石擁壁・タイル張り等を検討しても良いのではないでしょうか。他街区と比較したら面積も狭いですので安価でできると思います。

問題は東5、東4の方向性ですね。

>197
間違った方向性の今の街区を買われたら、ますます街がおかしい方向に進んでいく。だから他所へ行ってくれ。そういう意味に受け取れます。

先住民エゴ丸出しですね。恐れ入ります。

そもそも、南部は分譲が終わっているから今から建てる人にとっては検討対象外です。比較対象にならない別の住宅地です。

別のところといっても、大規模なところは名塩、三田など遠方になる。
中小規模で宝塚市内だと、中筋山手や川面ですね。どちらもここの人が異常に激しく嫌う打ちっぱなしコンクリートの擁壁ですが。

自分の住んでる地域と自身の資産の価値を守ることだけを考えているとしか思えませんね。

景観を無視した（将来100%悪化して醜くなる）コンクリ打ちっぱなしでの
分譲に正当性は皆無だよ。
少しでも安く買いやすくする為とか、仕上げの自由度をあげる為に
打ちっぱなしになったなんて後付の都合良い解釈で事実はない。
客のニーズでやったというのももちろんありえない。
擁壁仕上げても誤差程度の値段アップで逆に「大半」の購入者にとっては
むしろ宅地の魅力高まるし、コンクリ打ちっぱなしで分譲されたら
殆ど仕上げされず放置されるなんて業者なら常識だから。
そもそも阪急が宝塚の山手でコンクリ打ちっぱなしの分譲地をやったは
山手台西4町目が初だからよほど異常でイレギュラーな事だと分かる。

小林一三本人が手がけた（斜面地の）分譲地は全て石積みが使われたのは言うまでも
ないけど、阪急が100年前から2005年ぐらいまでに販売した全ての分譲地についても、
景観を全く無視した打ちっぱなしで分譲された街は存在しない。
70年代ニュータウンに代表される間知石で分譲された街や、名塩南台や彩都みたいに
石を使わず化粧型枠で代替している例はあるが、打ちっぱなしでは無い。

どちらにしても山手台の寺院・城郭みたいな石垣擁壁は最近の家にはイメージ合わないわ。

街並み維持したいなら別の方法を考えるべき。

>>201
阪急も山手台以外では一応体裁は整えているということ？
だったらなおさら行政の怠慢を追及しないといけないんじゃない？（阪急の肩を持つ訳じゃ決してないです）
>>202にある地区計画は山手台北部にはないのですか？あっても擁壁の材質を規定してないだけ？規定があっても無視？
いずれにせよ行政がしっかりしないと何も改善しない。

山手台北部にも宝塚市の地区計画でルールが定められていますが

「道路に面する擁壁は、その形態及び意匠が周辺の擁壁と調和したものとする。」

というなんとも曖昧な表現でぼやかしていますね。
コンクリむきだしでも分譲できるようにあえて曖昧な表現にしているのかも。

これが宝塚市の他の住宅街のルール（都市景観条例等に基づく）だと

「道路に面する擁壁は、自然素材を生かすなど景観に配慮した仕上げとし、周辺環境と調和したものとするよう努めること。また、道路に面しない擁壁であっても、道路から見える部分にあっては、これと同様とする。」
「道路に面する擁壁で、道路面からの高さが２ｍを超えるものについては、道路境界との間に６０cm 以上の植栽帯を設けるよう努めること。ただし、人又は車両の出入口にかかる部分については、この限りではないが、景観に配慮した舗装等とすること。」

のような内容になっています。

道路に面する擁壁は、その形態及び意匠が周囲の自然環境や景観と調和したものとする
ならともかく
道路に面する擁壁は、その形態及び意匠が周辺の擁壁と調和したものとする
ってどうにでもとれる妙な表現です。
実質どんな擁壁でもつくれるみたいな。

訂正
実質、業者はどんな擁壁（打ちっぱなし含め）でも販売できるみたいな。

それと思ったのが、分譲時に打ちっぱなしで販売されて
自宅周辺の擁壁がコンクリート打ちっぱなしだったら
自分の家だけ石貼りなどにするのは周辺の擁壁と調和しないから
駄目ってことになりかねないですね。

http://sa-chon.moe-nifty.com/.shared/image.html?/photos/uncategorized/...
築造から約10年経過したコンクリート擁壁だそうです。
http://blog-imgs-23-origin.fc2.com/t/o/y/toyotahome/DSC_0123.jpg
こちらは20年だそうです。

山手台2丁目の石で化粧した擁壁は高さもあるのでかなり目立ちますが
造成から20年弱経過しているものの概ね美観を保ってますね。

雲雀丘の高崎記念館
http://www.exblog.jp/blog_logo.asp?slt=1&imgsrc=201007/06/79/f0116...
たぶん100年ぐらい経過している擁壁ですが、自然石だと汚れても
マイナスイメージどころか逆に味が出て魅力になっていますね。