阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part6】

>>686さん

＞石は貼らない、土地は狭くなる。
＞
＞これは『詐欺』ではないのですか？
＞
＞売り出しはじめの路線を変更するなら、広告に1、2丁目の画像は使うべきではありません。
＞
＞詐欺にしか思えない。腹立たしい。

確かに詐欺に近いです。
なぜなら山手台は過去から現在までの分譲において広告やウェブサイトなどで、一貫して

『すべては、日本中がお手本とする美しいまちづくりのために』

と景観をひじょうに重視したまちづくりが山手台全体の最大のコンセプトである事を
公式に掲げてきたからです。
つまりお客さんである購入者に対して、山手台全体のコンセプトは年月を経ても
色あせない美しいまちづくりであると示して、景観の美しさに重点を置いた開発を約束して、
不動産（宅地）を販売してきたのです。

http://www.yamatedai.net/tk/concept/
から引用
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区画ごとにも植樹帯（グリーンベルト）を設けて、重厚な石組みとの心地よいバランスを整え
ています。この街を、日本中がお手本とするような美しい街にしたい。いつまでも色褪せない、
世代を超えて愛され、素敵な生活文化を育んでいく街にしたい。その思いを、街区の細部にま
で行き届かせました。
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かつてのニュータウンのような使い捨てにはならぬよう、平均以上にまちなみに配慮して、
世代を超えて愛される街を志向すると明言しています。

このコンセプトを完全に破棄し、世代を超えて愛されるまちになどなりようがない使い捨て志向の
コンクリートうちっぱなし擁壁で北部を埋め尽くす予定なら、今まで購入したお客さんに嘘を吐いて
騙していた事になりますし、開発許可にも関係してくる事ですから（平均以上に景観や自然環境との
調和に配慮するという事で山の中腹以上を削る開発を認められた経緯があります）かなりの問題です。

756
昨日の山手台ビューノのカラー広告、ひっぱりだしてもう一回みたけど、確かに今までのような景観へのこだわり面は全く書いてないな　ありえない
①梅田から阪急で乗り換え無し26分
②見晴らしが良い
③阪急オアシスがある
④歩行者道路で小中学校へ通学しやすい
⑤北公園、中央公園、南公園
⑥無条件宅地

“すべては日本中がお手本とする美しいまちづくりのために”
の到達点であり集大成が、阪神間初の山の上にコンクリートむきだし1000区画超分譲地なのかしら？
呆れちゃいますね。

景観なんてどうでもよいと言う価値観の人間が入ってくるなら、山手台はもう終わったようなもの。

低所得でもないが、治安悪化したら、気楽にどこかに移る事が出来るような大金持ちでもないから、これは困る。

コンクリ打ちっぱなしでも、化粧タイル貼っても、御影石積んでも、煉瓦積みでも、元の環境の改変であることには変わりない。
麓からは、山の上に壁のような人工の構造物が見えるだけ。
だから、石を使ったからといって、マクロ（ここでは宝塚全体を指す）の意味では景観への配慮とは言えないだろう。
もちろん、もっとミクロの視点では石積みの効果は大きいだろうから、山手台、特に南部にとっては資産価値の暴落を防ぐことはできるだろうが。


宝塚の景観を守るという観点で、山手台最上部の住宅地の理想形を妄想してみた。

･区画割は100坪〜
･建蔽率は30%かそれ以下、加えて敷地の半分程度は植樹の義務を設ける
･元の地形を可能な限り活かし（ここがポイント）、擁壁は必要最低限にする

麓からみた景観の破壊を防ぐには、最低限これくらいはやらないとだめだと思う。繰り返しになるけど、既存の山手台開発のやり方である石を使った街づくりであれば、宝塚の景観の悪化を防げるとは思えない。
でも、こんな土地があっても、余程家に対する思い入れがある施主やハウスメーカーでなければ、まともな家は建たないだろうね。だからどんなデベも手掛けることはないだろうけど。

今ここで特に重視されているのは、麓からの眺めというより近くまで行って幹線道路や
街区内の道路を通った（歩いた）ときにどういうまちなみに見えるか、周囲の自然や
山々に景観が馴染んでいるのかという点での景観配慮だと思います。

これは
https://www.e-kodate.com/bbs/thread/219330/res/663-669
を見てもわかるように、擁壁の仕上げがきわめて重要です。
もちろん植樹や植栽も重要ですが、コンクリート打ちっぱなしではどうにもなりません。

山並み全体や麓から見上げた時の景観配慮は、できるだけ家々の間隔が離れていて
（土地が大きく）建蔽率が低くじゅうぶんに緑被率が高いという点が重要ですね。
当初の山手台の開発計画では、そのようにする予定だったと聞いています。

>>759
山林剥がしてコンクリ擁壁で埋め尽くし　をお手本にされたらたまらんなｗ

＞７５４

ブローカーを通じて不動産仲介市場に出したり…
建売業者やハウスメーカー転売したり…

そのような手法はこのご時世どこの分譲地でも当たり前のように行なっています
あの手この手を尽くして、それでも売れずに苦戦しているところが多いのです
同時期に販売された、それらの分譲地と比較して山手台西４丁目は驚くほど売れ行き好調でした。

話にならないのはあなたのほうですよ。勉強が足りません。

もう山を削る必要もニュータウンを開発する必要が無いのです。

同一エリアで住宅が余っているのですから。

これから人口が減るのですから。ファミリー物件需要が激減してかつてのニュータウンの家が更に余りまくるのですから。

デベロッパーのモラルが低下している以上、行政がしっかり景観面の規制を強化する必要がありますね。昔は規制などなくても、山の上を打ちっぱなしコンクリ街にするような業者はいませんでしたが、今はいるのですから、石貼り等による仕上げを義務付けるなどの規制が必要です。

規制を掛ける側のモラルも欠如しているので(モラルを持っていれば市内の無秩序な開発も防止できていたはず)。
そのくせHPには、いかにも緑豊かな住宅都市ですよ的な画像載せてるしw
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/?PTN=LV3&LV2=8&LV3=61&...

現在大阪へ出勤するｴﾘｰﾄｻﾗﾘｰﾏﾝが多い事を踏まえると、阪急さんがこだわりを持って頑張ってくれたら、いずれは芦屋や夙川に負けない一等地になれる土地だと思いますよ。

このまま叩き売りするには勿体ない土地です。

>769
利便性では1歩譲るものの、かつてはステイタス的に芦屋、夙川にはより近かったはず。
このままでは近いうちに、伊丹、川西、尼崎よりも格下になる可能性大。はっきり言って、区画をちょこっと大きくし、擁壁を石でお化粧して体裁良くした程度で変わるような流れではない。
それもこれも、都市計画の杜撰さと利権優先の各種公共事業、宅地開発が原因。

>770は宝塚市のこと

どの程度が、景観や住環境に配慮された開発であるかは個人差があると思うけど、景観影響が大きい山の上に行けば行くほど厳しくするべきというのは万人の当たり前の意見でしょうね。

個人的には敷地面積の水準については
>>734
さんの意見に同意で平均70坪以上がひとつの開発許可の目安になると思う。

理由は、市内で同一の標高や立地にある既存の住宅街が平均60～70坪であり、それよりも劣る劣化版を既に住宅が不足していない今の時代に山林を破壊していつくる事は社会的に認めるべきではないから。もちろん本当は>>762さんの言うように山の上を削る開発は100坪以上にするべきなんだろうけど、最低限度をそこに持っていくのは現実的には難しい。

擁壁についてはコンクリ打ちっぱなしは論外でしょうね。

でも西４丁目は販売好調でしたよね？

>>768
特に震災後は酷くなりましたね＞宝塚の開発行政
どんな醜いミニ開発や悪徳業者のえげつない開発も認めて、ブランドを切り売りしています。

ここで、ウンチクたれている人って、結局ニーズが分かってない人なのかな。
例えば、北摂の雄と言われている千里中央。
千里中央の周りは、千里ＮＴがあり、１００坪～１５０坪の優良な住宅地があるが、
高齢化が進み、土地余りで、良く売りに出ている。
そこから離れた不便と言われる彩都が山肌削って大規模開発してる。
それでも彩都が売れてる理由を考えたら、今の世の中のニーズが分かるんじゃないか？

＞１００坪〜１５０坪の優良な住宅地

＞不便と言われる彩都

↑これが現在の評価なんですね。

７７７は典型的な業者がわの論理。
自分たちが儲けが出て、買い手が買える値段の分譲地をつくる為なら、不便な郊外にいくらでも山を破壊して使い捨て（安い、土地小さい、緑少ない）のニュータウンをつくり続けていいという考えが正常だと思っているのは、お前らの業界だけ。

いい加減に「買い手がいる＝顧客が満足している＝ニーズがある＝社会的に正しい」という論法を社会悪丸出しの開発の正当化に用いるのをやめろ。

家が余っている時代に、山を削って、小さい区割りにしてコンクリで埋め尽くす行為が、社会的責任を果たしているわけないだろ。